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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘TVA’

La fiscalité des servitudes (II)

Voyons à présent les servitudes au regard de la TVA. La livraison de biens immeubles par un assujetti professionnel dans le cadre de son activité habituelle, ou par un assujetti sur option, est une opération dans le champ de la TVA mais exonérée, sauf si le bien est neuf (art. 44, § 3, 1°, a), […]

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Le locataire reçoit une remise de loyer pour travaux

Si le bailleur consent une remise de loyer contre des travaux, accorde-t-il au locataire un avantage anormal ou bénévole, dont le montant serait ajouté  à ses revenus imposables suivant l’article 26 CIR/92 ? En principe, non si le locataire est un contribuable taxé en Belgique et, de toute façon, il n’existe un avantage que si la […]

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Avocats et notaires : le retour de la provision

Le recours quasi systématique au tarif horaire et au time sheet a amené les avocats à facturer les prestations encodées à l’issue de périodes souvent mensuelles. De cette manière, les honoraires sont justifiés par les relevés de prestations, et le risque client est limité à un ou deux mois. Cette pratique va sans doute changer […]

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Dernier rebondissement dans l’affaire Temco

La société Temco Europe a fait aménager un immeuble destiné à abriter ses filiales actives dans le secteur des enseignes lumineuses (Petrus, Publi-Roud, Temco EMC). La société Temco concéda alors un droit d’occupation précaire à chacune de ses filiales et soumit les redevances d’occupation à la TVA, estimant que ces conventions ne constituaient pas une […]

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1er janvier 2014 : TVA sur les honoraires d’avocat

La décision de soumettre les services d’avocat à la TVA a été rendue publique le 1er  juillet 2013. La mesure sera effective à partir du 1er janvier 2014, au taux de 21 %. Pour être précis, il s’agit plutôt de supprimer une exonération sur les prestations d’avocat qui étaient déjà dans le champ de la […]

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Combien de temps un immeuble reste-t-il neuf pour la TVA ?

Un immeuble neuf peut être cédé sous le régime de la TVA par un assujetti dans le cadre de son activité habituelle, ou par une personne qui, préalablement à la vente, a opté pour le régime TVA, étant un assujetti non vendeur professionnel ou un non assujetti (art. 8 du Code TVA). C’est aussi valable […]

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La TVA quand la vente de l’immeuble neuf échoue

La TVA est due lors de la vente d’un bien immeuble neuf par un assujetti professionnel ou sur option. Que se passe-t-il à cet égard lorsque, finalement, la vente échoue ou que les parties y renoncent ? L’article 77 du Code TVA prévoit dans quelles circonstances la TVA est restituée. Il est prévu que la taxe […]

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TVA sur la cession payante d’une option d’achat d’un immeuble

La cession rémunérée d’une option d’achat sur un immeuble non neuf, par un assujetti, est-elle une opération soumise à la TVA ? Une décision n° T. 6937 du 26 juillet 1971 disait que la taxe n’est pas due pour la cession à titre onéreux d’une option d’achat d’un immeuble, mais l’administration a changé d’avis. Pour l’administration, […]

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Extension de la franchise TVA (II)

Dans le domaine immobilier, il existe des activités qui ne peuvent bénéficier du régie de la franchise TVA. Selon l’article 2 de l’arrêté royal n° 19 du 26 décembre 1992, le régime de franchise n’est pas applicable : aux opérations visées à l’article 8 du Code de la TVA, à savoir les cessions à titre […]

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Extension de la franchise de TVA (I)

Une décision d’exécution du Conseil du 22 janvier 2013 autorise le Royaume de Belgique à introduire une mesure particulière dérogatoire à l’article 285 de la directive 2006/112/CE relative au système commun de TVA (J.O. 25 janvier 2013, p L/22.13). La Belgique peut exonérer de la TVA les assujettis dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas […]

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Le notaire doit bien faire le compte de la provision

Le statut des débours, c’est-à-dire le remboursement des frais qui sont portés en compte par le notaire à ses clients, a été précisé au point 3 de la décision n° E.T. 121.923 du 3 avril 2012. Une décision TVA n° E.T. 123.376 du 31 janvier 2013 apporte une précision à ce sujet, concernant les frais […]

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Echange et TVA

Par acte notarié, quatre propriétaires d’un terrain constituent un droit de superficie au profit d’une société bulgare dénommée Orfey. En rémunération de ce droit, la société Orfey s’engage à livrer clé en main certains des bâtiments qu’elle construira sur base de son droit (des appartements dans l’immeuble à construire). Un contrôle fiscal fait apparaître que […]

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Investir dans le logement subsidié

La SDRB accomplit des missions de développement économique et de rénovation urbaine sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale (art. 3 de l’ordonnance du 20 mai 1999). À cet effet, elle peut agir de concert avec des investissements privés (art. 5). L’article 2 de l’arrêté du Gouvernement du 1er juin 2006 prévoit que le […]

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L’expert concilie les parties

La tentative de conciliation était une pratique généralisée car le juge imposait systématiquement à l’expert d’y recourir. La conciliation a été imposée par la loi du 15 mai 2007. Le juge ne doit donc plus l’inclure dans la mission de l’expert. L’article 977, § 2, prévoyait que si les parties se concilient, l’expert procède à […]

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La TVA sur la cession d’emphytéose avec vente du bâti

Dans les formules de Community Land Trust il est prévu que le sol soit apporté à une fondation et fasse l’objet d’un droit d’emphytéose au profit du promoteur. Ce dernier rénove ou construit puis cède les unités de logement en transférant au client final son droit d’emphytéose sur le terrain. La constitution, la cession et […]

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Taux réduit de la TVA : l’administration réfléchit

Il est tentant pour une  entreprise de construction de vendre avec application des droits d’enregistrement à un particulier un immeuble d’habitation dont la première occupation date de plus de cinq ans, et, simultanément ou peu de temps après, de conclure avec ce même acheteur une convention de rénovation de l’immeuble, au taux réduit de la […]

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Les avocats et la TVA

L’article 53 de la loi du 28 décembre 2011 supprime l’exonération de la TVA s’appliquant aux notaires et aux huissiers. Comme dans tous les autres Etats européens, leurs services sont dorénavant soumis à la taxe. Le 18 janvier 2012, deux notaires louvanistes ont déposé un recours en annulation devant la Cour constitutionnelle. Ils reprochent à […]

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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