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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit de partage en Flandre passe de 1 % à 2,5 %

En résumé, le décret du parlement flamand du 13 juillet 2012

  • Porte le taux du droit de partage de 1 % à 2,5 %,
  • Et prévoit un abattement de 50.000 € pour les partages familiaux,
  • Abattement majoré de 20.000 € par enfant.

Désormais, pour les immeubles situés en Région flamande, le d’enregistrement est fixé à 2,5 % pour les partages, partiels ou totaux, de biens immeubles, pour les cessions à titre onéreux, entre copropriétaires, de parts indivises dans des biens immeubles et pour la conversion de l’usufruit successoral même s’il n’y a pas indivision (art. 109 C. enr.).

Auparavant, le taux était de 1 %, comme c’est toujours le cas dans la Région de Bruxelles-Capitale et dans la Région wallonne.

Cette augmentation du taux connait un tempérament.

La base de taxation est la valeur des biens concernés lorsque l’acte fait cesser l’indivision entre tous les copropriétaires ; lorsque l’acte ne fait pas cesser l’indivision, le droit est liquidé sur la valeur des quotités cédées (art. 110 C. enr.).

La valeur des biens est la valeur conventionnelle ou la valeur vénale si elle est plus importante. Si cette valeur ne résulte pas de l’acte, les parties doivent effectuer une déclaration conformément à l’article 168 C. enr.

Le décret flamand du 13 juillet 2012 insère un article 111bis au Code flamand prévoyant un abattement sur les droits en matière de partage familial (art. 111bis).

Lorsque le partage ou la cession de droits indivis est soumis au taux de 2,5 %, la base d’imposition (de totale heffingsgrondslag) et non le taux total d’imposition comme le dit la traduction au Moniteur Belge, est diminuée de 50.000 €, dans les cas suivants :

  • À l’occasion des conventions préalables à divorce par consentement mutuel,
  • Liquidation-partage après divorce pour désunion irrémédiable,
  • Partage ou cession entre cohabitants intervenant dans l’année de fin de la vie commune qui a duré au moins un an sans interruption.

De  plus, le montant de l’abattement est majoré de 20.000 € par enfant.

Pour bénéficier de l’abattement, il faut mentionner en fin d’acte :

  • La demande de l’abattement,
  • La déclaration de ce que l’acte répond aux conditions,
  • Le nombre d’enfants.

Pour les distraits, lorsque la demande n’a pas été formulée au moment de m’enregistrement de l’acte, il est encore possible d’introduire une demande de remboursement dans les six mois de l’acte.

Cette demande est formée par lettre recommandée à la poste au receveur qui a effectué la recette.

Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le 1er août 2012.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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