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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit de partage en Flandre passe de 1 % à 2,5 %

En résumé, le décret du parlement flamand du 13 juillet 2012

  • Porte le taux du droit de partage de 1 % à 2,5 %,
  • Et prévoit un abattement de 50.000 € pour les partages familiaux,
  • Abattement majoré de 20.000 € par enfant.

Désormais, pour les immeubles situés en Région flamande, le d’enregistrement est fixé à 2,5 % pour les partages, partiels ou totaux, de biens immeubles, pour les cessions à titre onéreux, entre copropriétaires, de parts indivises dans des biens immeubles et pour la conversion de l’usufruit successoral même s’il n’y a pas indivision (art. 109 C. enr.).

Auparavant, le taux était de 1 %, comme c’est toujours le cas dans la Région de Bruxelles-Capitale et dans la Région wallonne.

Cette augmentation du taux connait un tempérament.

La base de taxation est la valeur des biens concernés lorsque l’acte fait cesser l’indivision entre tous les copropriétaires ; lorsque l’acte ne fait pas cesser l’indivision, le droit est liquidé sur la valeur des quotités cédées (art. 110 C. enr.).

La valeur des biens est la valeur conventionnelle ou la valeur vénale si elle est plus importante. Si cette valeur ne résulte pas de l’acte, les parties doivent effectuer une déclaration conformément à l’article 168 C. enr.

Le décret flamand du 13 juillet 2012 insère un article 111bis au Code flamand prévoyant un abattement sur les droits en matière de partage familial (art. 111bis).

Lorsque le partage ou la cession de droits indivis est soumis au taux de 2,5 %, la base d’imposition (de totale heffingsgrondslag) et non le taux total d’imposition comme le dit la traduction au Moniteur Belge, est diminuée de 50.000 €, dans les cas suivants :

  • À l’occasion des conventions préalables à divorce par consentement mutuel,
  • Liquidation-partage après divorce pour désunion irrémédiable,
  • Partage ou cession entre cohabitants intervenant dans l’année de fin de la vie commune qui a duré au moins un an sans interruption.

De  plus, le montant de l’abattement est majoré de 20.000 € par enfant.

Pour bénéficier de l’abattement, il faut mentionner en fin d’acte :

  • La demande de l’abattement,
  • La déclaration de ce que l’acte répond aux conditions,
  • Le nombre d’enfants.

Pour les distraits, lorsque la demande n’a pas été formulée au moment de m’enregistrement de l’acte, il est encore possible d’introduire une demande de remboursement dans les six mois de l’acte.

Cette demande est formée par lettre recommandée à la poste au receveur qui a effectué la recette.

Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le 1er août 2012.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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