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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Droits d’enregistrement et échanges (II)

Supposons à présent que Monsieur et Madame se séparent.

Ils ont acquis ensemble, chacun pour une moitié indivise, un appartement à la côte flamande (RC 1.200 €) et une maison de village dans les Ardennes wallonnes (RC 1.000 €).

Dans le règlement économique de leur séparation, ils décident de procéder, par un même acte, à un échange des parts égales qu’ils détiennent respectivement dans leurs immeubles, Madame prenant l’appartement (et les enfants) et Monsieur la maison.

Ce sont à mon avis les droits du partage qui s’appliquent, soit 1 % en Wallonie et 2,5 % en Flandre (arg. a contrario Cours C. enreg., éd. 1er octobre 2010, n° 395, p. 237, www.fisconet.be).

Disons que Monsieur et Madame n’étaient pas mariés ni cohabitants légaux en sorte que l’abattement de l’article 111bis du Code flamand ne s’applique pas.

La moitié des RC est à prendre en considération et la plus élevée désigne la Flandre, en sorte que l’opération sera taxée à 2,5 % sur la base de la valeur la plus élevée non réduite à sa moitié (art. 110).

Si la maison de village a plus de valeur que l’appartement, malgré son RC inférieur, les droits seront tout de même de 2,5 % sur la totalité de cette valeur.

Imaginons à présent deux frères et une sœur qui recueillent un immeuble par succession, chacun pour un tiers.

Les deux frères échangent par un même acte leurs parts indivises avec leur sœur contre un immeuble que leur sœur détient en propre et en pleine propriété.

Il s’agit d’une cession équipollente à partage contre une transmission à titre onéreux. Quel est le droit à appliquer ? Celui du partage ou de la vente ?

Pour l’administration, la notion d’échange doit alors être écartée : l’administration est d’avis que les deux cessions sont de nature juridique différente et constituent par là des dispositions indépendantes.

Comme il ne s’agit plus d’un échange mais de deux opérations concomitantes, elles sont chacune taxées selon leur régime propre comme si elles étaient indépendantes.

Le droit de partage est dû (1 % sur l’immeuble partagé) et le droit de vente également (12,5 % sur l’immeuble transféré).

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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