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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droits d’enregistrement et échanges (II)

Supposons à présent que Monsieur et Madame se séparent.

Ils ont acquis ensemble, chacun pour une moitié indivise, un appartement à la côte flamande (RC 1.200 €) et une maison de village dans les Ardennes wallonnes (RC 1.000 €).

Dans le règlement économique de leur séparation, ils décident de procéder, par un même acte, à un échange des parts égales qu’ils détiennent respectivement dans leurs immeubles, Madame prenant l’appartement (et les enfants) et Monsieur la maison.

Ce sont à mon avis les droits du partage qui s’appliquent, soit 1 % en Wallonie et 2,5 % en Flandre (arg. a contrario Cours C. enreg., éd. 1er octobre 2010, n° 395, p. 237, www.fisconet.be).

Disons que Monsieur et Madame n’étaient pas mariés ni cohabitants légaux en sorte que l’abattement de l’article 111bis du Code flamand ne s’applique pas.

La moitié des RC est à prendre en considération et la plus élevée désigne la Flandre, en sorte que l’opération sera taxée à 2,5 % sur la base de la valeur la plus élevée non réduite à sa moitié (art. 110).

Si la maison de village a plus de valeur que l’appartement, malgré son RC inférieur, les droits seront tout de même de 2,5 % sur la totalité de cette valeur.

Imaginons à présent deux frères et une sœur qui recueillent un immeuble par succession, chacun pour un tiers.

Les deux frères échangent par un même acte leurs parts indivises avec leur sœur contre un immeuble que leur sœur détient en propre et en pleine propriété.

Il s’agit d’une cession équipollente à partage contre une transmission à titre onéreux. Quel est le droit à appliquer ? Celui du partage ou de la vente ?

Pour l’administration, la notion d’échange doit alors être écartée : l’administration est d’avis que les deux cessions sont de nature juridique différente et constituent par là des dispositions indépendantes.

Comme il ne s’agit plus d’un échange mais de deux opérations concomitantes, elles sont chacune taxées selon leur régime propre comme si elles étaient indépendantes.

Le droit de partage est dû (1 % sur l’immeuble partagé) et le droit de vente également (12,5 % sur l’immeuble transféré).

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Congé dans le bail de droit commun

Deux cas de figure : Le bailleur signifie le congé : Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine. Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil). Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la […]

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Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
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