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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Société immobilière : choisir la SA ou la SPRL ?

Que se passe-t-il lorsqu’une société immobilière est dissoute et liquidée ?

Supposons que le liquidateur n’ait pas dû vendre les immeubles pour payer les dettes.

Les immeubles subsistent pour le partage de l’avoir social. Les attributions aux associés se font donc en nature, chacun en proportion de sa part dans le capital.

L’opération va connaître trois traitements fiscaux :

  • taxation de la plus-value dégagée par le partage (différence entre la valeur de l’immeuble au bilan et la valeur de ce qui est attribué à l’associé).
  • perception des droits d’enregistrement au taux de la vente lors de la mutation que réalise l’attribution.
  • perception du précompte sur l’excédent résultant de la liquidation par rapport au capital réévalué.

Les plus-values

L’article 208 CIR/92 dispose que : « Les sociétés en liquidation restent assujetties à l’impôt des sociétés selon les dispositions des articles 183 à 207. Leurs bénéfices comprennent aussi les plus-values réalisées ou constatées à l’occasion du partage de l’avoir social. »

Cela signifie qu’en cas de partage de l’avoir social, la différence entre la valeur réelle des biens sociaux attribués en nature aux associés et la valeur fiscale nette de ces biens sera considérée comme une plus-value réalisée par la société, taxable comme telle.

Il n’y a donc pas de différence selon que la société vende ou non les biens avant de clôturer le partage de l’avoir social. Elle sera taxée sur la plus-value latente.

Les droits d’enregistrement

La mutation résultant de l’attribution est en principe soumise aux droits d’enregistrement proportionnels comme pour une vente.

Suivant l’article 130 C. En., l’acquisition par un ou plusieurs associés, d’immeubles situés en Belgique provenant d’une société par actions, donne lieu, de quelque manière qu’elle s’opère, au droit établi pour les ventes.

En d’autres termes, si la liquidation de la société se clôture par l’attribution aux associés, en nature, d’immeubles, les droits seront dus au taux de 10 % (Flandre) ou 12,5 % sur la valeur de ces immeubles.

Ceci est valable pour les sociétés de capitaux (SA) ou les SCRL.

Le régime est différent pour les sociétés de personnes décrites à l’article 2, § 2, trois premiers tirets du Code des sociétés : SPRL, SCS, SNC.

Pour ces sociétés de personnes, selon l’articler 129, alinéa 3, 2° C. En., les droits proportionnels ne sont pas dus pour les immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Seul le droit fixe de 25 € est dû.

Il en va de même lorsque l’associé a fait apport de cet immeuble à la société, si c’est cet immeuble qui lui est remis par le liquidateur à la suite du partage de l’avoir social.

Il faut qu’il s’agisse d’une véritable distribution par le liquidateur. Si l’immeuble est indivis et fait l’objet d’un partage lors des opérations de liquidation, le droit du partage (art. 109) sera appliqué (1 %), même si l’associé indivis était déjà associé au moment de l’acquisition commune. L’exception de l’article 129 ne sera pas appliquée.

Dans une décision du 3 juillet 2009 (DR  n° EE/103.286), l’administration reconnaît que pour l’application de cette exception, le paiement du droit de vente lors de l’acquisition de l’immeuble par la société ne doit pas avoir lieu nécessairement en application de l’article 44. Une acquisition pour laquelle la société a payé le droit de mutation réduit de l’article 62, étant le taux pour les marchands de biens (Bruxelles : 8 %), entre en ligne de compte pour l’application de l’article 129, alinéa 3, 2° C. En.

Notons encore qu’un partage de l’avoir social peut résulter d’une répartition non proportionnelle du prix après vente conjointe d’un bien indivis entre l’actionnaire et la société en liquidation (Appel, Liège, 7 octobre 1998, rôle n° 225/97, www.fiscalnet.be).

Si des constructions ont été réalisées sur l’immeuble acquis par la société, elles suivent le sort de l’immeuble. Il s’ensuit que l’exceptions de l’article 129 est applicable pour le tout (terrain  et  constructions),  lorsque la société de personnes a  érigé des constructions sur un terrain qui lui a été apporté ou qu’elle a acquis avec paiement du droit de vente, et que l’ensemble est ensuite attribué à l’associé qui avait apporté le terrain ou à un associé qui faisait partie de la société lors de l’acquisition

Mais si les constructions ont été réalisées sur le terrain d’un associé qui est resté associé et qui a renoncé à l’accession, l’exception ne s’appliquera pas puisque la société n’aura pas acquis l’immeuble avec paiement du droit de vente.

Le boni de liquidation

Enfin, l’excédent que présentent les valeurs réparties, en espèces ou en nature, sur la valeur réévaluée du capital libéré, est soumis à un impôt de 10 % prélevé par la voie du précompte mobilier (article 18, alinéa 1, 2°ter et 209 CIR/92).

C’est le fameux boni de liquidation.

Conclusion

On n’aperçoit donc pas d’avantage fiscal particulier à dissoudre la société pour sortir un immeuble de la société, au contraire.

Tant la plus-value que la mutation sont fiscalisées, de même que le boni de liquidation.

Toutefois, pour les SPRL, on peut échapper aux droits de mutation si l’on était associé au moment de l’acquisition par la société.

C’est une raison pour constituer une société immobilière en SPRL plutôt que sous la forme d’une SA.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. debouverie #

    Qu’en est-il des sociétés de capitaux qui se transforment en société s de personnes?

    octobre 29, 2017

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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