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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Société immobilière : choisir la SA ou la SPRL ?

Que se passe-t-il lorsqu’une société immobilière est dissoute et liquidée ?

Supposons que le liquidateur n’ait pas dû vendre les immeubles pour payer les dettes.

Les immeubles subsistent pour le partage de l’avoir social. Les attributions aux associés se font donc en nature, chacun en proportion de sa part dans le capital.

L’opération va connaître trois traitements fiscaux :

  • taxation de la plus-value dégagée par le partage (différence entre la valeur de l’immeuble au bilan et la valeur de ce qui est attribué à l’associé).
  • perception des droits d’enregistrement au taux de la vente lors de la mutation que réalise l’attribution.
  • perception du précompte sur l’excédent résultant de la liquidation par rapport au capital réévalué.

Les plus-values

L’article 208 CIR/92 dispose que : « Les sociétés en liquidation restent assujetties à l’impôt des sociétés selon les dispositions des articles 183 à 207. Leurs bénéfices comprennent aussi les plus-values réalisées ou constatées à l’occasion du partage de l’avoir social. »

Cela signifie qu’en cas de partage de l’avoir social, la différence entre la valeur réelle des biens sociaux attribués en nature aux associés et la valeur fiscale nette de ces biens sera considérée comme une plus-value réalisée par la société, taxable comme telle.

Il n’y a donc pas de différence selon que la société vende ou non les biens avant de clôturer le partage de l’avoir social. Elle sera taxée sur la plus-value latente.

Les droits d’enregistrement

La mutation résultant de l’attribution est en principe soumise aux droits d’enregistrement proportionnels comme pour une vente.

Suivant l’article 130 C. En., l’acquisition par un ou plusieurs associés, d’immeubles situés en Belgique provenant d’une société par actions, donne lieu, de quelque manière qu’elle s’opère, au droit établi pour les ventes.

En d’autres termes, si la liquidation de la société se clôture par l’attribution aux associés, en nature, d’immeubles, les droits seront dus au taux de 10 % (Flandre) ou 12,5 % sur la valeur de ces immeubles.

Ceci est valable pour les sociétés de capitaux (SA) ou les SCRL.

Le régime est différent pour les sociétés de personnes décrites à l’article 2, § 2, trois premiers tirets du Code des sociétés : SPRL, SCS, SNC.

Pour ces sociétés de personnes, selon l’articler 129, alinéa 3, 2° C. En., les droits proportionnels ne sont pas dus pour les immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Seul le droit fixe de 25 € est dû.

Il en va de même lorsque l’associé a fait apport de cet immeuble à la société, si c’est cet immeuble qui lui est remis par le liquidateur à la suite du partage de l’avoir social.

Il faut qu’il s’agisse d’une véritable distribution par le liquidateur. Si l’immeuble est indivis et fait l’objet d’un partage lors des opérations de liquidation, le droit du partage (art. 109) sera appliqué (1 %), même si l’associé indivis était déjà associé au moment de l’acquisition commune. L’exception de l’article 129 ne sera pas appliquée.

Dans une décision du 3 juillet 2009 (DR  n° EE/103.286), l’administration reconnaît que pour l’application de cette exception, le paiement du droit de vente lors de l’acquisition de l’immeuble par la société ne doit pas avoir lieu nécessairement en application de l’article 44. Une acquisition pour laquelle la société a payé le droit de mutation réduit de l’article 62, étant le taux pour les marchands de biens (Bruxelles : 8 %), entre en ligne de compte pour l’application de l’article 129, alinéa 3, 2° C. En.

Notons encore qu’un partage de l’avoir social peut résulter d’une répartition non proportionnelle du prix après vente conjointe d’un bien indivis entre l’actionnaire et la société en liquidation (Appel, Liège, 7 octobre 1998, rôle n° 225/97, www.fiscalnet.be).

Si des constructions ont été réalisées sur l’immeuble acquis par la société, elles suivent le sort de l’immeuble. Il s’ensuit que l’exceptions de l’article 129 est applicable pour le tout (terrain  et  constructions),  lorsque la société de personnes a  érigé des constructions sur un terrain qui lui a été apporté ou qu’elle a acquis avec paiement du droit de vente, et que l’ensemble est ensuite attribué à l’associé qui avait apporté le terrain ou à un associé qui faisait partie de la société lors de l’acquisition

Mais si les constructions ont été réalisées sur le terrain d’un associé qui est resté associé et qui a renoncé à l’accession, l’exception ne s’appliquera pas puisque la société n’aura pas acquis l’immeuble avec paiement du droit de vente.

Le boni de liquidation

Enfin, l’excédent que présentent les valeurs réparties, en espèces ou en nature, sur la valeur réévaluée du capital libéré, est soumis à un impôt de 10 % prélevé par la voie du précompte mobilier (article 18, alinéa 1, 2°ter et 209 CIR/92).

C’est le fameux boni de liquidation.

Conclusion

On n’aperçoit donc pas d’avantage fiscal particulier à dissoudre la société pour sortir un immeuble de la société, au contraire.

Tant la plus-value que la mutation sont fiscalisées, de même que le boni de liquidation.

Toutefois, pour les SPRL, on peut échapper aux droits de mutation si l’on était associé au moment de l’acquisition par la société.

C’est une raison pour constituer une société immobilière en SPRL plutôt que sous la forme d’une SA.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. debouverie #

    Qu’en est-il des sociétés de capitaux qui se transforment en société s de personnes?

    octobre 29, 2017

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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