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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Société immobilière : choisir la SA ou la SPRL ?

Que se passe-t-il lorsqu’une société immobilière est dissoute et liquidée ?

Supposons que le liquidateur n’ait pas dû vendre les immeubles pour payer les dettes.

Les immeubles subsistent pour le partage de l’avoir social. Les attributions aux associés se font donc en nature, chacun en proportion de sa part dans le capital.

L’opération va connaître trois traitements fiscaux :

  • taxation de la plus-value dégagée par le partage (différence entre la valeur de l’immeuble au bilan et la valeur de ce qui est attribué à l’associé).
  • perception des droits d’enregistrement au taux de la vente lors de la mutation que réalise l’attribution.
  • perception du précompte sur l’excédent résultant de la liquidation par rapport au capital réévalué.

Les plus-values

L’article 208 CIR/92 dispose que : « Les sociétés en liquidation restent assujetties à l’impôt des sociétés selon les dispositions des articles 183 à 207. Leurs bénéfices comprennent aussi les plus-values réalisées ou constatées à l’occasion du partage de l’avoir social. »

Cela signifie qu’en cas de partage de l’avoir social, la différence entre la valeur réelle des biens sociaux attribués en nature aux associés et la valeur fiscale nette de ces biens sera considérée comme une plus-value réalisée par la société, taxable comme telle.

Il n’y a donc pas de différence selon que la société vende ou non les biens avant de clôturer le partage de l’avoir social. Elle sera taxée sur la plus-value latente.

Les droits d’enregistrement

La mutation résultant de l’attribution est en principe soumise aux droits d’enregistrement proportionnels comme pour une vente.

Suivant l’article 130 C. En., l’acquisition par un ou plusieurs associés, d’immeubles situés en Belgique provenant d’une société par actions, donne lieu, de quelque manière qu’elle s’opère, au droit établi pour les ventes.

En d’autres termes, si la liquidation de la société se clôture par l’attribution aux associés, en nature, d’immeubles, les droits seront dus au taux de 10 % (Flandre) ou 12,5 % sur la valeur de ces immeubles.

Ceci est valable pour les sociétés de capitaux (SA) ou les SCRL.

Le régime est différent pour les sociétés de personnes décrites à l’article 2, § 2, trois premiers tirets du Code des sociétés : SPRL, SCS, SNC.

Pour ces sociétés de personnes, selon l’articler 129, alinéa 3, 2° C. En., les droits proportionnels ne sont pas dus pour les immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Seul le droit fixe de 25 € est dû.

Il en va de même lorsque l’associé a fait apport de cet immeuble à la société, si c’est cet immeuble qui lui est remis par le liquidateur à la suite du partage de l’avoir social.

Il faut qu’il s’agisse d’une véritable distribution par le liquidateur. Si l’immeuble est indivis et fait l’objet d’un partage lors des opérations de liquidation, le droit du partage (art. 109) sera appliqué (1 %), même si l’associé indivis était déjà associé au moment de l’acquisition commune. L’exception de l’article 129 ne sera pas appliquée.

Dans une décision du 3 juillet 2009 (DR  n° EE/103.286), l’administration reconnaît que pour l’application de cette exception, le paiement du droit de vente lors de l’acquisition de l’immeuble par la société ne doit pas avoir lieu nécessairement en application de l’article 44. Une acquisition pour laquelle la société a payé le droit de mutation réduit de l’article 62, étant le taux pour les marchands de biens (Bruxelles : 8 %), entre en ligne de compte pour l’application de l’article 129, alinéa 3, 2° C. En.

Notons encore qu’un partage de l’avoir social peut résulter d’une répartition non proportionnelle du prix après vente conjointe d’un bien indivis entre l’actionnaire et la société en liquidation (Appel, Liège, 7 octobre 1998, rôle n° 225/97, www.fiscalnet.be).

Si des constructions ont été réalisées sur l’immeuble acquis par la société, elles suivent le sort de l’immeuble. Il s’ensuit que l’exceptions de l’article 129 est applicable pour le tout (terrain  et  constructions),  lorsque la société de personnes a  érigé des constructions sur un terrain qui lui a été apporté ou qu’elle a acquis avec paiement du droit de vente, et que l’ensemble est ensuite attribué à l’associé qui avait apporté le terrain ou à un associé qui faisait partie de la société lors de l’acquisition

Mais si les constructions ont été réalisées sur le terrain d’un associé qui est resté associé et qui a renoncé à l’accession, l’exception ne s’appliquera pas puisque la société n’aura pas acquis l’immeuble avec paiement du droit de vente.

Le boni de liquidation

Enfin, l’excédent que présentent les valeurs réparties, en espèces ou en nature, sur la valeur réévaluée du capital libéré, est soumis à un impôt de 10 % prélevé par la voie du précompte mobilier (article 18, alinéa 1, 2°ter et 209 CIR/92).

C’est le fameux boni de liquidation.

Conclusion

On n’aperçoit donc pas d’avantage fiscal particulier à dissoudre la société pour sortir un immeuble de la société, au contraire.

Tant la plus-value que la mutation sont fiscalisées, de même que le boni de liquidation.

Toutefois, pour les SPRL, on peut échapper aux droits de mutation si l’on était associé au moment de l’acquisition par la société.

C’est une raison pour constituer une société immobilière en SPRL plutôt que sous la forme d’une SA.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. debouverie #

    Qu’en est-il des sociétés de capitaux qui se transforment en société s de personnes?

    octobre 29, 2017

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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