Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Société immobilière : choisir la SA ou la SPRL ?

Que se passe-t-il lorsqu’une société immobilière est dissoute et liquidée ?

Supposons que le liquidateur n’ait pas dû vendre les immeubles pour payer les dettes.

Les immeubles subsistent pour le partage de l’avoir social. Les attributions aux associés se font donc en nature, chacun en proportion de sa part dans le capital.

L’opération va connaître trois traitements fiscaux :

  • taxation de la plus-value dégagée par le partage (différence entre la valeur de l’immeuble au bilan et la valeur de ce qui est attribué à l’associé).
  • perception des droits d’enregistrement au taux de la vente lors de la mutation que réalise l’attribution.
  • perception du précompte sur l’excédent résultant de la liquidation par rapport au capital réévalué.

Les plus-values

L’article 208 CIR/92 dispose que : « Les sociétés en liquidation restent assujetties à l’impôt des sociétés selon les dispositions des articles 183 à 207. Leurs bénéfices comprennent aussi les plus-values réalisées ou constatées à l’occasion du partage de l’avoir social. »

Cela signifie qu’en cas de partage de l’avoir social, la différence entre la valeur réelle des biens sociaux attribués en nature aux associés et la valeur fiscale nette de ces biens sera considérée comme une plus-value réalisée par la société, taxable comme telle.

Il n’y a donc pas de différence selon que la société vende ou non les biens avant de clôturer le partage de l’avoir social. Elle sera taxée sur la plus-value latente.

Les droits d’enregistrement

La mutation résultant de l’attribution est en principe soumise aux droits d’enregistrement proportionnels comme pour une vente.

Suivant l’article 130 C. En., l’acquisition par un ou plusieurs associés, d’immeubles situés en Belgique provenant d’une société par actions, donne lieu, de quelque manière qu’elle s’opère, au droit établi pour les ventes.

En d’autres termes, si la liquidation de la société se clôture par l’attribution aux associés, en nature, d’immeubles, les droits seront dus au taux de 10 % (Flandre) ou 12,5 % sur la valeur de ces immeubles.

Ceci est valable pour les sociétés de capitaux (SA) ou les SCRL.

Le régime est différent pour les sociétés de personnes décrites à l’article 2, § 2, trois premiers tirets du Code des sociétés : SPRL, SCS, SNC.

Pour ces sociétés de personnes, selon l’articler 129, alinéa 3, 2° C. En., les droits proportionnels ne sont pas dus pour les immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Seul le droit fixe de 25 € est dû.

Il en va de même lorsque l’associé a fait apport de cet immeuble à la société, si c’est cet immeuble qui lui est remis par le liquidateur à la suite du partage de l’avoir social.

Il faut qu’il s’agisse d’une véritable distribution par le liquidateur. Si l’immeuble est indivis et fait l’objet d’un partage lors des opérations de liquidation, le droit du partage (art. 109) sera appliqué (1 %), même si l’associé indivis était déjà associé au moment de l’acquisition commune. L’exception de l’article 129 ne sera pas appliquée.

Dans une décision du 3 juillet 2009 (DR  n° EE/103.286), l’administration reconnaît que pour l’application de cette exception, le paiement du droit de vente lors de l’acquisition de l’immeuble par la société ne doit pas avoir lieu nécessairement en application de l’article 44. Une acquisition pour laquelle la société a payé le droit de mutation réduit de l’article 62, étant le taux pour les marchands de biens (Bruxelles : 8 %), entre en ligne de compte pour l’application de l’article 129, alinéa 3, 2° C. En.

Notons encore qu’un partage de l’avoir social peut résulter d’une répartition non proportionnelle du prix après vente conjointe d’un bien indivis entre l’actionnaire et la société en liquidation (Appel, Liège, 7 octobre 1998, rôle n° 225/97, www.fiscalnet.be).

Si des constructions ont été réalisées sur l’immeuble acquis par la société, elles suivent le sort de l’immeuble. Il s’ensuit que l’exceptions de l’article 129 est applicable pour le tout (terrain  et  constructions),  lorsque la société de personnes a  érigé des constructions sur un terrain qui lui a été apporté ou qu’elle a acquis avec paiement du droit de vente, et que l’ensemble est ensuite attribué à l’associé qui avait apporté le terrain ou à un associé qui faisait partie de la société lors de l’acquisition

Mais si les constructions ont été réalisées sur le terrain d’un associé qui est resté associé et qui a renoncé à l’accession, l’exception ne s’appliquera pas puisque la société n’aura pas acquis l’immeuble avec paiement du droit de vente.

Le boni de liquidation

Enfin, l’excédent que présentent les valeurs réparties, en espèces ou en nature, sur la valeur réévaluée du capital libéré, est soumis à un impôt de 10 % prélevé par la voie du précompte mobilier (article 18, alinéa 1, 2°ter et 209 CIR/92).

C’est le fameux boni de liquidation.

Conclusion

On n’aperçoit donc pas d’avantage fiscal particulier à dissoudre la société pour sortir un immeuble de la société, au contraire.

Tant la plus-value que la mutation sont fiscalisées, de même que le boni de liquidation.

Toutefois, pour les SPRL, on peut échapper aux droits de mutation si l’on était associé au moment de l’acquisition par la société.

C’est une raison pour constituer une société immobilière en SPRL plutôt que sous la forme d’une SA.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

Lire plus arrow_forward

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

  • Sitothèque

  • close