Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La valeur vénale

La base de perception des droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) de la vente d’un immeuble situé en Belgique est « le montant du prix et des charges stipulés » (art. 45).

On a tendance à penser que si la vente contient des charges, il faut en tenir compte pour réduire la base imposable. C’est le contraire en réalité.

Et la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale. En effet, l’article 46 précise « toutefois, la base imposable ne peut, en aucun cas, être inférieure à la valeur vénale des immeubles transmis. »

Il arrive que les parties fixent un prix modeste en considération d’une charge imposée à l’acheteur. Cela ne réduit en rien la base de perception des droits d’enregistrement, au contraire, la charge y est ajoutée.

Enfin, si le prix et les charges sont inférieurs à la valeur vénale, c’est sur cette valeur que les droits seront perçus.

Quelles sont les charges qui s’ajoutent au prix pour déterminer la base conventionnelle d’imposition ?

  1. Une  obligation pour l’acheteur : cela exclut un droit réel qui grève le bien et qui n’est pas un droit personnel à charge de l’acheteur.
  2. Une obligation  imposée à l’acheteur par le contrat de vente : cela exclut les obligations légales (payer les frais par exemple). L’obligation ne peut exister sans la convention de vente.
  3. Une obligation qui s’ajoute au prix : cela exclut la charge qui vient en déduction du prix. On prendra alors en considération la valeur vénale si elle est supérieure au prix.
  4. Une obligation qui cause un préjudice pour l’acheteur et,  corrélativement,  un profit direct ou indirect pour le vendeur.

Lorsque la valeur conventionnelle est inférieure, on considère la valeur vénale.

Celle-ci se définit comme suit :

  1. La  valeur  marchande  ou  de  vente,  celle  qu’on  obtiendrait,  dans  des conditions normales de publicité, en suite d’un concours suffisant d’amateurs, donc dans une mise en vente idéale.
  2. Elle se fixe d’après la situation objective, abstraction faite des considérations purement personnelles à l’acquéreur (valeur de convenance).
  3. Elle se fixe au jour de la convention, sauf si la convention est sous condition suspensive auquel cas la valeur vénale est celle au moment de la réalisation de la convention.

Concernant cette dernière condition, il ne faut pas oublier que l’article 18, § 1er, C. enreg. Permet à l’administration de rejeter  la  date  d’un  acte  sous  seing  privé  pour ne  tenir  compte  de  la  date  certaine  de  l’acte,  i.e. la  date  de  l’enregistrement.

L’administration en déduit : « ceci peut s’avérer de grande importance si la valeur des biens s’est accrue suite à des travaux  de  rénovation  ou  à  l’érection  de  bâtiments  entre  la  date  de  l’acte  sous  seing privé et celle de l’enregistrement » (Cours, Bruxelles, II, 2010, p. 24).

Attention donc, si des travaux sont réalisés entre le compromis non enregistré et l’acte.

Concernant à présent le caractère objectif de la valeur vénale, un jugement du tribunal de première instance d’Anvers (22 mars 2013, rôle n° 12/6379/A, Fiscalnet 28 octobre 2013), refuse de tenir compte d’un bail à vie qui grève le bien vendu.

Pour le tribunal, l’existence de ce bail à vie est une circonstance subjective et non objective de la valeur du bien sur le marché. Citons le jugement :

“De bijzondere aard van de in het contract bedongen tegenprestatie of de bijzondere verplichtingen die aan de verkrijger in het contract worden opgelegd betreffende de wijze van genieten of beschikken kunnen een weerslag hebben op de aantrekkelijkheid van het te schatten goed, doch deze subjectieve bedingen tasten de objectieve verkoopwaarde van het onroerend goed niet aan.

Te dezen werd in het contract tot verkoop van voornoemd appartement een levenslange huur bedongen voor de verkoper, hetgeen een subjectief beding is van dit contract dat de objectieve verkoopwaarde van het onroerend goed geenszins aantast.”

Que penser de cette jurisprudence ?

Les éléments subjectifs sont ceux qui animent les parties à la vente; ces éléments sont exclus car on ne doit considérer que les éléments objectifs, à savoir ce qui anime le marché.

Mais un bail à vie qui grève la valeur d’un bien est un élément que le marché prendra en compte, et pas seulement les parties.  Il ne faut pas confondre un élément subjectif de la vente avec un élément particulier de la vente.

Le tribunal a cependant considéré que le bail est un élément subjectif à exclure car il a été conclu dans l’acte de vente : le vendeur s’est réservé un droit de jouissance à vie.

C’est donc l’accord des parties, leur intention en contractant, qui a créé la charge réduisant la  valeur vénale. En ce sens on peut comprendre le jugement.

Notons que si le vendeur s’était réservé un usufruit au lieu d’un bail à vie, ce qui est fort semblable, l’administration aurait pu faire usage de l’article 48 pour taxer la valeur vénale de la pleine propriété.

Le tribunal a peut-être voulu déjouer la manœuvre visant à esquiver l’article 48 … par un bail enregistré gratuitement (art. 161, 12°, a, C. enreg.).

Il reste que si un élément de la vente est subjectif parce qu’il participe du champ contractuel, alors la valeur vénale devient une notion purement théorique, qui fait abstraction des éléments qui font la valeur d’un immeuble.

La valeur vénale subjective ce n’est pas seulement celle qui dépend des accords des parties, c’est celle que les parties donnent au bien. La valeur vénale objective c’est celle que les tiers donneraient objectivement au bien, en moyenne, compte tenu  des éléments de la vente qui ne peuvent se trouver ailleurs que dans l’accord des parties.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

Lire plus arrow_forward

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

  • Sitothèque

  • close