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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La valeur vénale

La base de perception des droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) de la vente d’un immeuble situé en Belgique est « le montant du prix et des charges stipulés » (art. 45).

On a tendance à penser que si la vente contient des charges, il faut en tenir compte pour réduire la base imposable. C’est le contraire en réalité.

Et la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale. En effet, l’article 46 précise « toutefois, la base imposable ne peut, en aucun cas, être inférieure à la valeur vénale des immeubles transmis. »

Il arrive que les parties fixent un prix modeste en considération d’une charge imposée à l’acheteur. Cela ne réduit en rien la base de perception des droits d’enregistrement, au contraire, la charge y est ajoutée.

Enfin, si le prix et les charges sont inférieurs à la valeur vénale, c’est sur cette valeur que les droits seront perçus.

Quelles sont les charges qui s’ajoutent au prix pour déterminer la base conventionnelle d’imposition ?

  1. Une  obligation pour l’acheteur : cela exclut un droit réel qui grève le bien et qui n’est pas un droit personnel à charge de l’acheteur.
  2. Une obligation  imposée à l’acheteur par le contrat de vente : cela exclut les obligations légales (payer les frais par exemple). L’obligation ne peut exister sans la convention de vente.
  3. Une obligation qui s’ajoute au prix : cela exclut la charge qui vient en déduction du prix. On prendra alors en considération la valeur vénale si elle est supérieure au prix.
  4. Une obligation qui cause un préjudice pour l’acheteur et,  corrélativement,  un profit direct ou indirect pour le vendeur.

Lorsque la valeur conventionnelle est inférieure, on considère la valeur vénale.

Celle-ci se définit comme suit :

  1. La  valeur  marchande  ou  de  vente,  celle  qu’on  obtiendrait,  dans  des conditions normales de publicité, en suite d’un concours suffisant d’amateurs, donc dans une mise en vente idéale.
  2. Elle se fixe d’après la situation objective, abstraction faite des considérations purement personnelles à l’acquéreur (valeur de convenance).
  3. Elle se fixe au jour de la convention, sauf si la convention est sous condition suspensive auquel cas la valeur vénale est celle au moment de la réalisation de la convention.

Concernant cette dernière condition, il ne faut pas oublier que l’article 18, § 1er, C. enreg. Permet à l’administration de rejeter  la  date  d’un  acte  sous  seing  privé  pour ne  tenir  compte  de  la  date  certaine  de  l’acte,  i.e. la  date  de  l’enregistrement.

L’administration en déduit : « ceci peut s’avérer de grande importance si la valeur des biens s’est accrue suite à des travaux  de  rénovation  ou  à  l’érection  de  bâtiments  entre  la  date  de  l’acte  sous  seing privé et celle de l’enregistrement » (Cours, Bruxelles, II, 2010, p. 24).

Attention donc, si des travaux sont réalisés entre le compromis non enregistré et l’acte.

Concernant à présent le caractère objectif de la valeur vénale, un jugement du tribunal de première instance d’Anvers (22 mars 2013, rôle n° 12/6379/A, Fiscalnet 28 octobre 2013), refuse de tenir compte d’un bail à vie qui grève le bien vendu.

Pour le tribunal, l’existence de ce bail à vie est une circonstance subjective et non objective de la valeur du bien sur le marché. Citons le jugement :

“De bijzondere aard van de in het contract bedongen tegenprestatie of de bijzondere verplichtingen die aan de verkrijger in het contract worden opgelegd betreffende de wijze van genieten of beschikken kunnen een weerslag hebben op de aantrekkelijkheid van het te schatten goed, doch deze subjectieve bedingen tasten de objectieve verkoopwaarde van het onroerend goed niet aan.

Te dezen werd in het contract tot verkoop van voornoemd appartement een levenslange huur bedongen voor de verkoper, hetgeen een subjectief beding is van dit contract dat de objectieve verkoopwaarde van het onroerend goed geenszins aantast.”

Que penser de cette jurisprudence ?

Les éléments subjectifs sont ceux qui animent les parties à la vente; ces éléments sont exclus car on ne doit considérer que les éléments objectifs, à savoir ce qui anime le marché.

Mais un bail à vie qui grève la valeur d’un bien est un élément que le marché prendra en compte, et pas seulement les parties.  Il ne faut pas confondre un élément subjectif de la vente avec un élément particulier de la vente.

Le tribunal a cependant considéré que le bail est un élément subjectif à exclure car il a été conclu dans l’acte de vente : le vendeur s’est réservé un droit de jouissance à vie.

C’est donc l’accord des parties, leur intention en contractant, qui a créé la charge réduisant la  valeur vénale. En ce sens on peut comprendre le jugement.

Notons que si le vendeur s’était réservé un usufruit au lieu d’un bail à vie, ce qui est fort semblable, l’administration aurait pu faire usage de l’article 48 pour taxer la valeur vénale de la pleine propriété.

Le tribunal a peut-être voulu déjouer la manœuvre visant à esquiver l’article 48 … par un bail enregistré gratuitement (art. 161, 12°, a, C. enreg.).

Il reste que si un élément de la vente est subjectif parce qu’il participe du champ contractuel, alors la valeur vénale devient une notion purement théorique, qui fait abstraction des éléments qui font la valeur d’un immeuble.

La valeur vénale subjective ce n’est pas seulement celle qui dépend des accords des parties, c’est celle que les parties donnent au bien. La valeur vénale objective c’est celle que les tiers donneraient objectivement au bien, en moyenne, compte tenu  des éléments de la vente qui ne peuvent se trouver ailleurs que dans l’accord des parties.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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