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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Il ne suffit pas d’accepter l’offre dans le délai !

Le candidat est intéressé par l’immeuble et veut faire offre. Mais il ne veut pas que le vendeur, ou l’agent immobilier, se serve de son offre pour faire monter d’autres candidats.

Il décide alors d’assortir son offre d’un court délai de validité, soit 24 heures. L’agent immobilier s’empresse alors de faire contresigner l’offre, pour acceptation, par le vendeur, dans le délai.

Peut-il alors prendre ses aises, confiant dans le fait que l’offre a été acceptée dans son délai de validité ? Non !

Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 14 février 2012 (J.L.M.B., 2014, p. 158) nous enseigne pourquoi.

Un agent immobilier avait reçu mission le 7 août 2008. Il trouva un candidat qui fit offre le 19 septembre 2008, l’offre expirant le 24 septembre 2008.

L’offre fut acceptée le soit même du 19 septembre, donc dans le délai de validité de l’offre, par la signature du vendeur sous la mention « lu et approuvé ».

Tout va bien, se dit l’agent immobilier, qui adressa à l’offrant, par courrier du 25 septembre 2008, une copie de l’offre acceptée par le vendeur quelques jours plus tôt.

L’offrant, à la réception de cette lettre s’empressa de contester qu’il fût lié par l’acceptation. En effet, opposait-il, l’acceptation ne m’est parvenue que le 26 septembre, soit deux jours après l’expiration du délai de validité de l’offre.

En d’autres termes, l’offre fut acceptée dans le délai de validité mais la notification de l’acceptation de l’offre fut réalisée en dehors du délai de validité de l’offre.

La question est donc de savoir si c’est l’acceptation qui doit intervenir dans le délai de validité de l’offre ou si c’est la réception de l’acceptation qui doit se situer dans ce délai.

La Cour d’appel de Liège a considéré que c’est la notification de l’acceptation et non seulement l’acceptation qui devait respecter le délai de validité de l’offre. Le candidat offrant a donc été dégagé de son engagement et la Cour a retenu la responsabilité professionnelle de l’agent immobilier.

Voyons pourquoi.

Le contrat se forme lorsque les consentements des parties se rejoignent sur les éléments essentiels et substantiels de la vente. Dans la conception dynamique de ce processus, une partie formule une offre de contracter et l’autre partie l’accepte. Il y a donc un décalage, même bref, entre l’expression de la volonté de chacune des parties.

L’offre ne doit pas forcément venir du vendeur, pour initier un processus de vente, ni de l’acheteur. L’offre dont l’acceptation entraîne la formation de la convention peut émaner de l’une ou l’autre des parties (Cass., 16 juin 2005, rôle n° C040017F, www.juridat.be).

L’acceptation ne forme, en principe, le contrat qu’à la condition qu’elle soit complète et sans réserve sur tous les éléments non accessoires. Si l’acceptation s’accompagne d’une modification, elle constitue une contre-proposition, laquelle est à son tour une offre qui peut être acceptée par l’autre partie pour faire vente.

Le décalage dans le temps entre les phases constitutives de la dynamique contractuelle s’accompagne souvent d’un décalage dans l’espace, en ce sens que les parties échangent leur consentement à distance, par un moyen de communication ou par un intermédiaire.

Il est alors important de déterminer le moment de la vente (le lieu de la vente est moins sensible, si ce n’est pour des raisons de droit applicable ou de for compétent), étant entendu que le moment à considérer est, comme on l’a vu, l’acceptation.

Deux théories s’affrontaient : la théorie de l’émission et la théorie de la réception. Selon la première, le contrat naît au moment et à l’endroit où l’acceptation est exprimée. Selon la seconde, la vente est formée au moment où l’offrant reçoit l’acceptation.

C’est la théorie de l’acceptation qui a été retenue par la Cour de cassation : « Attendu qu’en règle et sauf clauses dérogatoires, un contrat d’assurance entre parties absentes se forme et sortit ses effets au moment où la seconde partie marque son accord à la pollicitation de la première partie et que celle-ci a eu connaissance ou a raisonnablement pu avoir connaissance de cet accord ; » (Cass., 19 juin 1990, Pas., 1990, I, p. 1182).

Il faut et il suffit que l’offrant ait pu prendre connaissance de l’acceptation.

Dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt du 15 avril 2011 (rôle n° C.2010.206.N., www.juridat.be) l’offre du curateur à succession vacante avait été acceptée auprès de ce curateur après que ses pouvoirs aient pris fin. Mais les représentants de la succession avaient eu connaissance de cette acceptation. La Cour d’appel d’Anvers avait déduit de cette acceptation à une personne erronée que la vente ne s’était pas formée. Cette décision fut cassée en ces termes :

« En vertu des articles 1101, 1108 et 1134 du Code civil, l’acceptation de l’offre par son destinataire suffit, en principe, pour former la convention. Si les parties ou leurs représentants sont éloignés en temps ou en lieu, la convention est censée être formée au moment et au lieu où  celui qui fait l’offre prend connaissance de l’acceptation par l’autre partie ou aurait raisonnablement pu en prendre  connaissance.

La circonstance que la partie contractante qui accepte l’offre du curateur adresse erronément cette acceptation au curateur qui n’est plus compétent n’empêche pas qu’une convention se forme avec la succession si les personnes qui représentent la succession à ce moment-là ont pris connaissance de l’acceptation ou pouvait raisonnablement en prendre connaissance. »

La théorie de la réception est consacrée depuis longtemps (Cass., 16 juin 1960, R.C.J.B., 1962, p. 301, avec note de J. Heenen « L’acceptation de l’offre de contracter faite par correspondance. »). À l’époque, les moyens de communication n’étaient pas instantanés et la question revêtait une certaine importance. Ce n’est plus le cas actuellement vu l’immédiateté des transmissions par courrier électronique et fax.

Il n’est pourtant pas inutile de garder à l’esprit la nécessité de faire parvenir l’acceptation à l’offrant car ce n’est pas au moment de l’acceptation de l’offre que la vente se forme, mais seulement au moment de la réception de cette acceptation.

Dans l’affaire qui nous occupe, on sait que l’offre a été acceptée dans le délai mais que l’acceptation a été reçue hors délai. Cette acceptation n’a pu faire vente, dit la Cour d’appel de Liège.

N’est-ce pas confondre deux moments différents : la date de l’acceptation et la date de la vente ? La durée de validité de l’offre signifie qu’elle doit être levée dans le délai, pas nécessairement que la vente doit intervenir dans le délai.

Il est exact que seule l’acceptation doit intervenir dans le délai de validité de l’offre. Mais il faut qu’il s’agisse d’une acceptation efficace en droit.

Dans la théorie de la réception, l’acceptation ne contient pas de lien de droit tant qu’elle n’est pas parvenue à l’offrant ; elle peut d’ailleurs être retirée tant qu’elle n’est pas parvenue à l’offrant (É. Montero et M. Demoulin, « La formation du contrat depuis le code civil de 1804 : un régime en mouvement sous une lettre figée », in Le droit des obligations contractuelles et le bicentenaire du Code civil, Bruxelles, La Charte, 2004, p. 61).

Pour sortir des effets juridiques, l’acceptation doit non seulement exister mais aussi parvenir à l’offrant. Et c’est une acceptation qui existe juridiquement qui doit intervenir dans le délai de validité de l’offre, donc une acceptation reçue.

Il en résulte que les moments se rejoignent finalement, l’acceptation et la vente existent au même moment, à la réception de l’acceptation de l’offre. Voilà pourquoi l’arrêt de la Cour d’appel de Liège doit être approuvé, même s’il est sévère.

Qu’en retenir ?

Qu’il faut être vif et ne pas se satisfaire d’une acceptation de l’offre. L’offrant doit être avisé de l’acceptation dans le délai de validité de l’offre. C’est parfois difficile lorsque, comme dit plus haut, ce délai est très court.

Heureusement, à l’heure du courrier électronique les risques sont limités par l’instantanéité et la commodité de cet outil.

Mais si l’offrant ne communique pas son adresse électronique, l’agent immobilier devra se ménager la preuve de ce qu’il a remis l’offre acceptée dans le délai de validité de l’offre. Cela peut parfois s’avérer difficile.

L’agent immobilier qui s’était contenté de faire accepter l’offre dans le délai avait donc commis une faute. L’agent devait aussi faire connaître cette acceptation dans le délai.

La Cour d’appel a retenu à don droit sa responsabilité en raison du dommage causé au vendeur par la perte de la chance de vendre au prix obtenu.

Rappelons qu’en matière d’offre, l’agent immobilier est encore astreint aux obligations suivantes :

Durant sa mission, l’agent immobilier courtier veillera à informer en temps utile son commettant (art. 49 du Code de déontologie). L’arrêté royal du 12 janvier 2007 va plus loin en exigeant au moins un rapport mensuel (art. 2, 12°).

L’agent immobilier est tenu de communiquer sans retard à son commettant toute proposition ou engagement ferme qui lui est adressé par un amateur (art. 50 du Code). Ici aussi, l’arrêté se fait plus précis et exige que, lorsque le contrat précise que la mission est remplie lorsqu’une offre valable est émise, cette offre doit être écrite ou faite sur un support pérenne (art. 2, 5°), afin d’assurer au commettant une preuve certaine de l’offre.

Terminons sur la nature juridique de l’acceptation communiquée hors délai. Elle est inefficace pour faire la vente, a-t-on dit. Mais elle vaut offre de vente au prix indiqué, offre de vente que l’amateur qui avait formé l’offre d’achat initiale peut accepter ou non.

Commentaires

facebook comments:

  1. Bonjour,

    Cas particulier ou le vendeur accorde une convention à un agent immoblier dans laquelle il autorise ce dernier à proposer sa maison à la vente pour un prix situé dans une fourchette de ZZZ à XXX Euro (prix annoncé et autorisation de négocier/vendre jusqu’au prix indiqué).
    Une offre est présentée à un prix YYY, situé dans la fourchette contractuelle. Celle-ci est assorite d’une condition suspensive d’octroi d’un prêt hypothécaire. Le vendeur accepte verbalement mais revient sur sa décision et veut faire remonter l’offre vers le prix d’annonce (ZZZ).
    La vente peut-elle quand même être considérée parfaite tenant compte du prix grèvé de la condition suspensive ?

    Merci pour votre avis éclairé !

    Michel

    mars 12, 2014
  2. Jean-Luc #

    Dans votre hypothèse, il s’agit d’une question de _preuves_ qui porteront sur deux faits:

    1) le propriétaire a bien reçu l’offre
    2) il a accepté la condition suspensive.

    Ces deux preuves doivent être apportées par le candidat acheteur. Il ne lui suffira pas de prouver que l’offre a bien été reçue: ça ne prouverait pas que le vendeur a accepté la condition suspensive. La preuve de l’acceptaton de la condition sera impossible à rapporter, à défaut d’écrit.

    Concrètement: un offre sous condition suspensive ne saurait engager le vendeur s’il n’est pas prouvé qu’il a donné mandat à l’agent de l’accepter ; l’acheteur devra, à défaut de ce mandat, faire une offre unilatérale qui n’engage que lui ; elle ne vaudra que comme proposition au vendeur, et l’acheteur potentiel sera sans droit tant qu’il n’aura pas les moyens de payer l’achat _au comptant_ – avec, ou sans, l’aide d’un crédit, qui est totalement indifférent au vendeur.

    Certes, ne doutons pas que l’agent immobilier essayera d’arracher un consentement écrit du vendeur su l’offre. Après tout, il prétendra que la vente a été faite, et qu’il a droit à sa commission…

    Vendeur, méfie-toi de ton agent: il ne pense qu’à son portefeuille, pas au tien. Lis bien ton contrat, rédigé par des spécialistes payés par ton agent ou l’Institut qui ne défend que ses intérêts – pas les tiens, cochon payeur ignorant…

    mai 15, 2014
  3. Séb #

    Bonjour….ayant ma maison via une agence, j’ai envoyé un renon…ce dernier se terminant le 26 octobre 2014. En date du 24, l’agence reçoit une offre, cette dernière m’est communiquée en date du 27 octobre avec un délai de réflexion jusqu’au 30/10….Est-ce légale? l’agence avait elle encore le droit de me communiquer l’offre? le délai est-il légale étant donne qu’il intervient après la fin de la convention?

    octobre 28, 2014
  4. Si la convention est bien complète, elle prévoit que toute offre ou vente faite dans les 6 mois qui suivent l’extinction de la convention protège l’agent pour au moins 50% de sa commission….pour autant que le candidat acquéreur soit renseigné dans une liste transmise dans les 7 jours qui suivent la date de fin de convention….. cqfd 😉

    octobre 28, 2014
  5. Ahaaa, vraiment très passionnant et très intéressant tout ceci tout de même. Ce site est vraiment une source d’informations sûres !

    novembre 24, 2014
  6. Van Hove Michel #

    Monsieur,

    Tout d’abord félicitations pour votre site qui est une mine de renseignements. J’ai une question relevant de cette problématique.

    Nous partons du principe que le courrier électronique simple (cad sans signature « déposée ») est valable pour les relations entre commerçant et particulier.

    En l’occurrence si je reçois par email une proposition d’achat signée, via agent immobilier et que je notifie audit agent mon accord sur la vente par courrier électronique, la notification de cet accord par l’agent à l’acheteur via un troisième courriel (dont je n’ai pas reçu copie) engage valablement toutes les parties?

    Il se fait que le notaire pressenti pour rédiger l’acte a émis des réserves, écartées par l’agent. Par ailleurs, ce dernier n’a pas jugé utile de me mettre en copie de la notification, j’ignore donc quand elle a été faite.

    Or l’acheteur se dérobe et ne répond pas aux invitations pressantes de signer le compromis de vente.

    Ne suis-je pas en droit d’exiger de l’agent qu’il me fournisse la preuve de la notification de mon acceptation dans le délai de validité de l’offre (savoir une semaine)?

    D’avance merci pour votre réponse et bien à vous,

    juin 5, 2015
  7. Bubu #

    Bonjour,
    J’aurais besoin de vos éclaircissement. Nous étions deux intéressés sur une Maison. Une première offre a été émise par le 1er couple, nous en avons été averti et nous avons proposé une offre plus élevée. Il était convenu avec l’agent immobilier qu il nous previenne s’il recevait une offre supplémentaire. Hors, nous n’avons jamais reçu de courrier ou email nous affirmant avoir reçu une offre supérieure à la notre. Un Simple appel pour nous dire que Tout était terminé, les vendeurs avaient acceptés l’offre.
    L’agence ne nous a donc pas laissé l’opportunité de surenchérir. Nous avons donc contacté les propriétaires de la Maison pour leur en faire part et ceux ci veulent donc annuler la précédente offre qu’ils avaient acceptée pour privilégier la notre.
    Est il en droit de le faire? À notre niveau pouvons nous nous défendre contre l’agence immobilière qui a mon avis n’a pas fait son travail correctement?
    Merci

    mars 7, 2017
    • Faire offre ne vous donne pas de droit. Le vendeur peut vendre à qui il veut sans devoir vous permettre d’enchérir.

      mars 23, 2017

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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