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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption sur une partie et vente de l’ensemble

Comment apprécier le droit de préemption sur une partie d’un immeuble lorsque le propriétaire vend la totalité de l’immeuble ?

Il peut s’agit d’un lot dans un ensemble plus vaste, ou d’un étage dans un immeuble de rapport.

Trois solutions sont envisageables[1] :

(1) le vendeur débiteur de préemption ne doit pas respecter le droit de préemption parce qu’il ne vend pas le bien qui en fait l’objet ; en effet il vend un bien plus vaste qui ne se confond pas avec l’objet du droit de préemption.

Cette manière de voir se concilie avec l’interprétation stricte de toute dérogation au droit de propriété qui est un droit absolu (art. 544 du Code civil). La rigueur de cette solution est tempérée par la sanction de l’abus de droit.

(2) le vendeur débiteur de préemption doit permettre au titulaire du droit de préemption d’exercer son droit sur l’ensemble vendu et non sur l’objet limité du droit.

Cette extension de la convention originaire serait une suite logique induite par la fonction complétive de la bonne foi (art. 1134, alinéa 3, du Code civil) et de l’article 1135 du même Code.

(3) le vendeur débiteur de préemption doit proposer l’objet du pacte de préemption séparément de la vente du reste de l’ensemble, avec pour effet qu’il devrait éventuellement vendre l’ensemble en deux opérations.

Cette solution peut revendiquer une similarité avec le régime du droit de préemption, dans le bail à ferme (art. 50, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969).

Dans un arrêt de la Cour de cassation du 27 avril 2006[2], la Cour s’exprime comme suit :

« L’acte du 5 janvier 1982 cité par l’arrêt dispose qu’un droit de préférence a été accordé ‘pour l’achat de la partie du bien sous-jacent reprise sous les lettres BCED du plan précité, étant le lot 2, ci-après dénommé ‘le bien’, et que ce droit peut être exercé chaque fois que la société venderesse veut vendre le bien. En décidant qu’il apparaît de l’acte du 5 janvier 1982 que la deuxième défenderesse est tenue d’offrir en vente le lot 2 à la première défenderesse quand elle a l’intention de vendre l’ensemble des biens dont le lot 2 fait partie, les juges d’appel n’ont pas donné de l’acte une interprétation incompatible avec sa formulation » (ma traduction).

Cet attendu ne désigne pas nécessairement la solution de l’offre distincte[3].

En effet, dans la cause ayant fait l’objet de l’arrêt, il n’a pas été contesté que le droit de préemption devait être respecté alors que la vente excédait le lot 2 et, de plus, les parties à la vente de l’ensemble avaient frauduleusement surestimé le lot 2 pour éviter, justement, que le bénéficiaire préempte.

On peut alors comprendre que la Cour de cassation ait jugé que, dans ces circonstances, les juges d’appel n’avaient adopté une solution incompatible avec la convention.

Quelle est finalement la solution correcte ?

À mon avis, le droit de préemption doit être interprété strictement.

Il ne peut être étendu à un bien plus large, et ne peut aboutir à ce qu’il soit interdit au propriétaire de vendre en bloc un bien plus large, à peine d’engendrer une moins-value à la vente.

Ce n’est donc que si la vente de l’ensemble est conçue pour violer le droit de préemption sur une partie du bien que la sanction de cette manœuvre doit restituer au bénéficiaire le droit d’’acquérir le bien objet de son droit.

Au contraire, si le propriétaire vend une partie inclue dans l’objet du droit de préemption, mais inférieure à celui-ci, le bénéficiaire pourra exercer son droit.

Vainement opposerait-on qu’il s’impose d’uniformiser la matière en étendant le régime du droit de préemption du bail à ferme aux conventions étrangères à cette matière.

La loi du 4 novembre 1969 n’a pas vocation à définir un régime général et seule l’intention des parties doit guider l’interprétation de tels accords.

Il reste qu’il s’avère souvent judicieux de contractualiser le droit de préemption du bail à ferme dans les conventions car les articles 47 et suivants organisent habilement le régime de la préemption.


[1] On notera que le problème ne se pose pas dans pour le droit de préemption au profit de la Régie foncière (art. 258 et suivants CoBAT), puisque ce droit ne dépend pas d’un bien mais d’une localisation (le périmètre de préemption défini par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale ; il suffit que le bien soit situé dans le périmètre.

[2] Pas., 2006, I, p. 976.

[3] J. Dewez, « Le régime juridique du pacte de préférence et les sanctions de sa violation : nouvelles perspectives », note sous Cass., 27 avril 2006, R.G.D.C., 2008, p. 435 ; B. Kohl, « Le contrat de vente d’immeubles. Développements récents », in La vente immobilière. Aspects civils, administratifs et fiscaux, CUP 121, Anthemis, 2010, p. 22.

Commentaires

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  1. Précision de l’auteur :

    Quand le droit de préemption est accordé en cas de vente, peut-il être étendu à d’autres modes de transfert comme un échange, un partage ou une scission de société ?

    Le droit de préemption atteint le droit de propriété qui est un droit absolu (art. 544 du Code civil). À ce titre, on ne peut interpréter de manière extensible : il doit rester exceptionnel et ne peut être appliqué en dehors du son champ d’application strict.

    À supposer qu’il faille interpréter une clause qui n’évoque que la vente, sans autre ouverture à un autre mode de transfert, cette interprétation ne peut être extensible et porter sur des opérations non visées, même si elles aboutissent au même résultat.

    On objecte en général que la clause conférant un droit de préemption doit être interprétée de bonne foi. L’article 1135 du Code civil dispose que « les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature. »

    Étendre le droit de préemption à un échange ou à un partage pourrait constituer une suite que l’équité donne à la clause en raison de sa nature.

    Mais ce ne sera pas le cas, à mon avis, d’un apport ou d’une scission de société.

    En effet, le droit de préemption va subsister à la scission. Ce droit devra être respecté par la société bénéficiaire. Comme le droit de préemption reste intact, le principe de l’exécution de bonne foi n’est pas méconnu par la scission.

    février 4, 2016

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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