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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Encore la nullité de la vente d’un bâtiment construit en infraction d’urbanisme

Un arrêt de la Cour de cassation rappelle à notre bon souvenir l’épineuse question de  la nullité de la vente d’une construction dépourvue de permis d’urbanisme (Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.13.0233.N, www.juridat.be).

J’ai déjà abordé cette question à plusieurs reprises ; c’est aujourd’hui un aspect particulier de la question qu’éclaire cet arrêt de la Cour de cassation.

La vente d’un immeuble construit ou à construire, doit répondre aux conditions de validité de tout contrat, définies à l’article 1108 du Code civil.

Il faut que le consentement des parties qui s’obligent soit valide, et qu’elles aient la capacité de contracter ;  l’objet du contrat, qui forme la matière de l’engagement, doit être certain et la cause de l’obligation doit être licite.

L’objet est la prestation caractéristique du contrat, le transfert de propriété dans la vente. La cause du contrat est le mobile déterminant des parties (cur debetur ?).

Tant l’objet que la cause du contrat doivent être licites. Ce sont des conditions de formation du contrat ; elles s’apprécient donc au moment où se forme le contrat.

C’est ce que rappelle l’arrêt qui nous occupe.

La Cour d’appel de Gand avait constaté ce qui suit :

  • Le contrat entre les parties, du 26 août 2000, a pour objet la vente d’une habitation à construire d’après un permis d’urbanisme délivré le 30 décembre 1998.
  • Lors de l’exécution des travaux, on s’est écartée sur certains points du permis d’urbanisme.

Les juges d’appel ont jugé que, dans la mesure où l’on n’avait pas construit conformément à ce permis d’urbanisme, il s’agissait en fait d’une construction sans permis, ce qui constitue une infraction d’urbanisme.

Les juges ont déduit de ces constatations que la convention qui a pour objet ces bâtiments en érection, auxquels s’attache une infraction non prescrite, doit être considérée comme nulle.

L’arrêt a été cassé. En effet, si les travaux non conformes au permis ont été exécutés après le contrat, l’illicéité n’est pas contemporaine de sa formation et ne peut en affecter la validité.

La cassation concerne l’application des règles en matière de nullité. On doit se fixer au moment de la conclusion du contrat, pas postérieurement.

L’arrêt ne dit pas pour autant que, si les travaux irréguliers étaient déjà en cours au moment du contrat, celui-ci eut été nul. Ce n’était pas le moyen du pourvoi.

L’objet est illicite si le contrat a pour effet de créer ou de maintenir une situation illégale (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199 ; Cass. 19 mai 2005, Pas., 2005, I, n° 284).

Selon l’approche civiliste, le transfert de propriété d’un immeuble, fût-il l’objet d’une infraction d’urbanisme, ne crée ni ne maintien une situation illégale.

L’approche administrativiste est plus nuancée car la vente transfère l’infraction de maintien des travaux illicite à l’acquéreur (effet de contagion), ce qui crée en soi une situation illégale.

On ne tranchera ici pas entre les deux thèses ; je m’y suis essayé dans un article du 15 janvier 2013 (http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-vente-dun-immeuble-affecte-dune-irregularite-durbanisme/).

Quant à la cause, on peut effectivement se demander si le vendeur d’un bien construit sans permis ou sans respecter un permis, ne poursuit pas par la vente le bénéfice de l’infraction, selon les circonstances.

Le tribunal de première instance de Bruxelles n’a pas hésité à le dire en matière de bail (30 juin 2011, R.G.D.C., 2013, p. 241, note N. Bernard).

On m’objectera que si le mobile déterminant le vendeur peut consister à faire profit dans la vente de travaux irréguliers, ce n’est certainement pas le cas de l’acheteur qui normalement ignore tout de la situation.

En réalité, il suffit qu’un des mobiles soit illicite pour que le contrat soit affecté d’une cause de nullité (Cass. 13 novembre 1953, Pas., 1954, I, p. 190).

Ce mobile ne doit pas être partagé ; peu importe que l’autre partie ne soit pas au courant de l’intention illicite de son cocontractant (Cass., 12 octobre 2000, R.W., 2002-03, note A. Van Oevelen ; R.C.J.B., 2003, p. 74, note P. Wéry) et 7 octobre 2004 (Pas., 2004,  I,  2000, p. 466).

Comme on le voit, le sujet n’est pas épuisé et la jurisprudence devra encore se fixer sur cette épineuse question.

Voyons à présent l’arrêt dans sa langue :

« 1. Krachtens het artikel 1131 Burgerlijk Wetboek kan een verbintenis, aange-gaan zonder oorzaak, uit een valse oorzaak of uit een ongeoorloofde oorzaak, geen gevolg hebben.

Een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp is krachtens artikel 6 Burgerlijk Wetboek nietig.

De geoorloofdheid van de oorzaak en het voorwerp van een overeenkomst dienen beoordeeld te worden naar het tijdstip van het sluiten ervan.

2. De appelrechters stellen vast dat:

  • de overeenkomst tussen de partijen van 26 augustus 2000 de verkoop tot voorwerp had van een op te richten woning overeenkomstig een op 30 december 1998 afgeleverde  stedenbouwkundige vergunning; 
  • tijdens de uitvoering van de bouwwerken op enkele punten werd afgeweken s’écarter de van de stedenbouwkundige vergunning.

De appelrechters oordelen dat in de mate « er niet werd gebouwd overeenkomstig deze stedenbouwkundige vergunning (…) er in feite gebouwd werd zonder veleende vergunning, wat een bouwmisdrijf uitmaakt »,  waaruit zij afleiden dat de overeenkomst die « bouwsels bâtiment in oprichting tot voorwerp heeft  waaraan (niet verjaarde) bouwmisdrijven kleven s’attacher als nietig is te beoordelen ».

3. Door op deze gronden de overeenkomst nietig te verklaren, verantwoorden zij hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond. »

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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