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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Encore la nullité de la vente d’un bâtiment construit en infraction d’urbanisme

Un arrêt de la Cour de cassation rappelle à notre bon souvenir l’épineuse question de  la nullité de la vente d’une construction dépourvue de permis d’urbanisme (Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.13.0233.N, www.juridat.be).

J’ai déjà abordé cette question à plusieurs reprises ; c’est aujourd’hui un aspect particulier de la question qu’éclaire cet arrêt de la Cour de cassation.

La vente d’un immeuble construit ou à construire, doit répondre aux conditions de validité de tout contrat, définies à l’article 1108 du Code civil.

Il faut que le consentement des parties qui s’obligent soit valide, et qu’elles aient la capacité de contracter ;  l’objet du contrat, qui forme la matière de l’engagement, doit être certain et la cause de l’obligation doit être licite.

L’objet est la prestation caractéristique du contrat, le transfert de propriété dans la vente. La cause du contrat est le mobile déterminant des parties (cur debetur ?).

Tant l’objet que la cause du contrat doivent être licites. Ce sont des conditions de formation du contrat ; elles s’apprécient donc au moment où se forme le contrat.

C’est ce que rappelle l’arrêt qui nous occupe.

La Cour d’appel de Gand avait constaté ce qui suit :

  • Le contrat entre les parties, du 26 août 2000, a pour objet la vente d’une habitation à construire d’après un permis d’urbanisme délivré le 30 décembre 1998.
  • Lors de l’exécution des travaux, on s’est écartée sur certains points du permis d’urbanisme.

Les juges d’appel ont jugé que, dans la mesure où l’on n’avait pas construit conformément à ce permis d’urbanisme, il s’agissait en fait d’une construction sans permis, ce qui constitue une infraction d’urbanisme.

Les juges ont déduit de ces constatations que la convention qui a pour objet ces bâtiments en érection, auxquels s’attache une infraction non prescrite, doit être considérée comme nulle.

L’arrêt a été cassé. En effet, si les travaux non conformes au permis ont été exécutés après le contrat, l’illicéité n’est pas contemporaine de sa formation et ne peut en affecter la validité.

La cassation concerne l’application des règles en matière de nullité. On doit se fixer au moment de la conclusion du contrat, pas postérieurement.

L’arrêt ne dit pas pour autant que, si les travaux irréguliers étaient déjà en cours au moment du contrat, celui-ci eut été nul. Ce n’était pas le moyen du pourvoi.

L’objet est illicite si le contrat a pour effet de créer ou de maintenir une situation illégale (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199 ; Cass. 19 mai 2005, Pas., 2005, I, n° 284).

Selon l’approche civiliste, le transfert de propriété d’un immeuble, fût-il l’objet d’une infraction d’urbanisme, ne crée ni ne maintien une situation illégale.

L’approche administrativiste est plus nuancée car la vente transfère l’infraction de maintien des travaux illicite à l’acquéreur (effet de contagion), ce qui crée en soi une situation illégale.

On ne tranchera ici pas entre les deux thèses ; je m’y suis essayé dans un article du 15 janvier 2013 (http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-vente-dun-immeuble-affecte-dune-irregularite-durbanisme/).

Quant à la cause, on peut effectivement se demander si le vendeur d’un bien construit sans permis ou sans respecter un permis, ne poursuit pas par la vente le bénéfice de l’infraction, selon les circonstances.

Le tribunal de première instance de Bruxelles n’a pas hésité à le dire en matière de bail (30 juin 2011, R.G.D.C., 2013, p. 241, note N. Bernard).

On m’objectera que si le mobile déterminant le vendeur peut consister à faire profit dans la vente de travaux irréguliers, ce n’est certainement pas le cas de l’acheteur qui normalement ignore tout de la situation.

En réalité, il suffit qu’un des mobiles soit illicite pour que le contrat soit affecté d’une cause de nullité (Cass. 13 novembre 1953, Pas., 1954, I, p. 190).

Ce mobile ne doit pas être partagé ; peu importe que l’autre partie ne soit pas au courant de l’intention illicite de son cocontractant (Cass., 12 octobre 2000, R.W., 2002-03, note A. Van Oevelen ; R.C.J.B., 2003, p. 74, note P. Wéry) et 7 octobre 2004 (Pas., 2004,  I,  2000, p. 466).

Comme on le voit, le sujet n’est pas épuisé et la jurisprudence devra encore se fixer sur cette épineuse question.

Voyons à présent l’arrêt dans sa langue :

« 1. Krachtens het artikel 1131 Burgerlijk Wetboek kan een verbintenis, aange-gaan zonder oorzaak, uit een valse oorzaak of uit een ongeoorloofde oorzaak, geen gevolg hebben.

Een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp is krachtens artikel 6 Burgerlijk Wetboek nietig.

De geoorloofdheid van de oorzaak en het voorwerp van een overeenkomst dienen beoordeeld te worden naar het tijdstip van het sluiten ervan.

2. De appelrechters stellen vast dat:

  • de overeenkomst tussen de partijen van 26 augustus 2000 de verkoop tot voorwerp had van een op te richten woning overeenkomstig een op 30 december 1998 afgeleverde  stedenbouwkundige vergunning; 
  • tijdens de uitvoering van de bouwwerken op enkele punten werd afgeweken s’écarter de van de stedenbouwkundige vergunning.

De appelrechters oordelen dat in de mate « er niet werd gebouwd overeenkomstig deze stedenbouwkundige vergunning (…) er in feite gebouwd werd zonder veleende vergunning, wat een bouwmisdrijf uitmaakt »,  waaruit zij afleiden dat de overeenkomst die « bouwsels bâtiment in oprichting tot voorwerp heeft  waaraan (niet verjaarde) bouwmisdrijven kleven s’attacher als nietig is te beoordelen ».

3. Door op deze gronden de overeenkomst nietig te verklaren, verantwoorden zij hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond. »

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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