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La vente d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme

La photo d’illustration montre que l’intérêt pour l’immobilier n’attend pas le nombre des années. Il est cependant probable que l’élévation de ce mur, par ces charmants enfants, n’est pas couverte par un permis d’urbanisme.

Ce n’est pas trop grave, s’agissant manifestement d’un chantier temporaire (art. 4, 1°, AGB du 13 novembre 2008). En revanche, s’il s’agissait de la maison, il en irait tout autrement, plus particulièrement au moment de la vendre.

On verra ici les conséquences d’une infraction d’urbanisme à l’occasion de la vente de l’immeuble qui en fait l’objet.

Les infractions d’urbanisme

Réaliser des travaux ou changer la destination voire l’utilisation d’un bien, sans permis, sont des actes constituant une infraction au sens de l’article 300, 1°, CoBAT.

Par ailleurs, le fait de poursuivre des actes et de maintenir des travaux exécutés sans permis constitue aussi une infraction (art. 300, 2°, CoBAT et art. 154, 2° et 3°, CWATUPE).

C’est la source de bien des problèmes, car si le maintien d’une situation irrégulière est une infraction, il en résulte la transmission des infractions urbanistiques du vendeur à l’acquéreur.

Notons que le fait pour l’agent immobilier de ne pas renseigner l’acheteur sur le statut d’urbanisme du bien (art. 281 CoBAT) est aussi une infraction (art. 300, 3°).

Le notaire, lui, ne fait pas l’objet d’une incrimination pénale particulière mais n’oublions pas que l’article 306, in fine, CoBAT, au chapitre des sanctions, permet de punir des tiers comme coauteur ou complice.

Les fonctionnaires du service de l’urbanisme peuvent constater et ordonner la cessation de l’infraction, même verbalement (art. 302). Cette décision doit être confirmée par le bourgmestre ou le fonctionnaire délégué, à peine de péremption.

Les fonctionnaires peuvent encore prendre des mesures comme l’apposition des scellés (art. 303).

Quant aux sanctions de nature réparatoires, qui ont aussi un caractère de peine, elles peuvent être demandées par le Collège des bourgmestre et échevin ou par le fonctionnaire délégué, devant le tribunal correctionnel ou civil.

Le tribunal peut ordonner la remise en état des lieux ou les travaux nécessaires pour leur rendre leur aspect antérieur ou la cessation de l’utilisation illicite.

Le tribunal peut aussi imposer l’exécution de travaux d’aménagement ou le paiement d’une somme représentative de la plus-value indue, ces dernières mesures n’étant évidemment pas possible si le bien fait l’objet d’une mesure de protection du patrimoine (art. 307, § 1).

Enfin, dans l’arsenal des mesures réparatoires figure aussi l’annulation de la vente, comme on le verra plus loin.

La nullité de la vente

La première question qui se pose est de savoir si la vente d’un immeuble qui est grevé d’une infraction d’urbanisme doit être annulée.

En urbanisme, il existe une cause de nullité spécifique de la vente, à côté des nullités de droit commun.

La nullité spécifique en matière de lotissement

La vente peut être nulle en ce qu’elle se confond avec l’infraction. C’est le cas de la vente d’un lot avant la délivrance d’un permis de lotir ou d’urbanisation (art. 4.1.1., 14° et 4.2.15, § 1, Codex, 103 CoBAT et 88, § 1, 1, CWATUPE).

Dans un arrêt du 24 février 2011 (rôle n° C.09.0553.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a jugé qu’une telle vente était nulle même conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de lotir.

Il existe aussi des obligations administratives accompagnant la vente, dont la méconnaissance est sanctionnée d’inopposabilité. Il en va ainsi du non-respect des formalités en matière d’assainissement des sols à Bruxelles (art. 76 de l’ordonnance du 14 mars 2009) ou de la vente avec permis d’environnement d’un bien où s’exerce une activité à risque, en cas d’absence de notification à l’IBGE.

La nullité de droit commun

La question de la nullité est importante car le juge a un rôle actif du juge dans la procédure (Cass. 14 avril 2005, rôle n° C030148F, www.cass.be). S’il constate que la vente est nulle, il devra traiter cette question dans le respect de la contradiction, avant tout moyen relatif à l’exécution de la vente (garantie de vices cachés, délivrance, etc.).

La vente pourra être déclarée nulle lorsque son objet est illicite.

La validité des conventions est en effet subordonnée au caractère licite de leur objet et de leur cause (art. 6, 1108 et 1128 – tel qu’interprété –, 1131 et 1133 du Code civil). La question se pose de savoir si la vente d’un immeuble grevé d’infraction urbanistique est nulle du fait de l’irrégularité de son objet.

Il convient d’abord de définir l’objet de la vente. Dans un arrêt du 8 avril 1999 (Pas., 1999, I, p. 199), la Cour de cassation précise que « l’objet d’une obligation est la prestation promise par le débiteur ».

Il ne faut pas confondre l’obligation, objet du contrat et le bien sur quoi porte l’obligation. L’arrêt concerne une police d’assurance du risque incendie relativement à un chalet construit sans permis. La prestation est la couverture d’un risque moyennant un prix, dit la Cour de cassation, et non l’immeuble.

Même si l’immeuble est construit sans permis d’urbanisme, le contrat d’assurance n’est pas pour autant illicite. Il ne le serait que si son objet, c’est çà dire la prestation, « crée ou maintient une situation illégale ».

La question revient donc à déterminer si le transfert de la propriété d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique, contre un prix, crée ou maintient une infraction d’urbanisme.

La vente a les effets suivants sur l’infraction :

  • Le vendeur se prive de pouvoir mettre fin à l’infraction,
  • La prescription commence à courir en faveur du vendeur,
  • L’infraction de maintien d’une situation irrégulière surgit dans le chef de l’acheteur (effet de contagion).

En dépit de ces effets, force est de constater que le transfert de propriété contre un prix est sans effet sur la violation d’une norme d’urbanisme qui existe avant la vente et qui survit à la vente.

Il est vrai que l’acheteur devient auteur de l’infraction de maintien d’une situation irrégulière mais cela ne change rien à la l’infraction que la vente laisse intacte.

C’est pourquoi plusieurs auteurs (civilistes) estiment que la vente d’un bien grevé d’infraction urbanistique n’est pas, par définition, nulle par suite du caractère illicite de son objet, puisque les prestations promises, qui constituent l’objet du contrat, ne présentent pas en soi, un caractère illicite (B. Khol, « Le contrat de vente d’immeuble, développements récent », in La vente immobilière, CUP, 2000, Larcier, Bruxelles, 2000, p. 37 ; B. Kohl, « La vente immobilière, chronique de jurisprudence 1990-2010 », Larcier, Bruxelles, 2012, p. 153 ; J. L. Van Boxtael, « L’aliénation d’une construction irrégulière », Rev. Not. Belge, 1998, p. 464 et 485).

La Cour d’appel de Mons pose aussi que « le caractère illégal d’une partie de la chose vendue en raison de l’absence d’un permis de bâtir ne rend pas cette chose illicite ou hors commerce » (8 janvier 2008, J.L.M.B., 2008, p. 1465).

Pourtant « un doute existe à la marge », comme le dit M. Erneux (P.-Y. Erneux et M. von Kuegelgen, « L’ancrage de l’ordre public environnemental dans le droit privé des contrats immobiliers », in Le défi du notaire, actes des journées d’étude des 22 et 23 septembre 2011, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 530).

Pour ces auteurs, si l’infraction n’est pas régularisable, « il est incontestable que l’objet de la vente indépendamment de sa cause est illicite » (opus cité, p. 531 ; B. Louveaux, « Les effets du permis d’urbanisme sur les contrats : l’exemple bruxellois », Revue de droit immobilier – Tijdschrift voor Onroerendgoedrecht, 2000, p. 192).

« À la différence du contrat d’assurance, » disent L. Olivier et J. van Ypersele, « la vente postule une obligation de délivrance matérielle de la chose dont on peut se demander si elle ne contribue intrinsèquement au maintien d’une situation illégale, puisqu’en pratique, il ne peut être satisfait à l’obligation de délivrance qu’à la condition que l’ouvrage irrégulier et, partant, l’infraction soient maintenus » (Y. van Ypersele et L. Olivier, « La vente et le droit de l’urbanisme wallon et bruxellois », Kluwer, Waterloo, 2011, p. 89). Bref, vendre caractérise l’infraction de maintien de l’irrégularité d’urbanisme.

C’est dans cet ordre d’idée que le notaire Erneux et Madame Aughuet établissent une distinction qui nuance la matière (Ch. Aughuet et P.-Y. Erneux, « La vente d’un immeuble grevé d’une infraction à l’obligation de disposer d’un permis d’urbanisme dans la pratique notariale en Région wallonne », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 81).

Pour ces auteurs, « si l’on devait admettre (…) que l’objet de la vente n’est pas comme tel illicite, l’objet de l’obligation de délivrance du vendeur (la construction infractionnelle) serait quant à lui illicite (du fait du caractère non régularisable des constructions). Dans ce contexte, la vente aurait immanquablement pour effet de créer, dans le chef de l’acquéreur, l’infraction de maintien (l’infraction n’étant, par hypothèse, pas régularisable), de sorte que la convention pourrait cette fois, être analysée comme un moyen permettant d’atteindre un résultat illicite. »

Ces auteurs (administrativistes), proposent le système suivant :

1. Si le bien ou plutôt l’infraction est régularisable, la vente n’est en principe pas nulle pour objet illicite, mais présente des difficultés sur le plan du vice de consentement et de l’exécution.

2. Si le bien n’est pas régularisable, la vente a immanquablement pour effet de créer l’infraction de maintien de l’infraction dans le chef de l’acquéreur et présenterait, de ce fait, un objet illicite car elle permet d’atteindre un résultat illicite. Cette position est, à mon avis, discutable : la Cour de cassation définit le maintien d’une situation infractionnelle comme « l’abstention par l’auteur de mettre fin par un quelconque agissement à l’existence de la situation créée d’utilisation illicite du sol » (Cass., 6 décembre 2011, rôle n° P.11.0599.N, www.juridat.be). Une abstention ne peut être immédiate, elle requiert un début de persistance, une résolution. Le simple fait d’acheter, ne met pas l’acquéreur en situation de maintien. Ce n’est donc pas la vente elle-même qui crée l’infraction. Que la régularisation soit impossible n’y change rien.

3. Il n’en irait autrement que si le bien vendu est décrit comme un terrain et une construction irrégulière à remettre en pristin état ou à démolir.

4. Si enfin le bien est régularisable mais d’une manière qui affecte l’existence de l’immeuble vendu, on peut se demander si cette cause d’inexistence juridique ne rend pas l’objet illicite. C’est le cas de l’appartement créé sans autorisation urbanistique dans un immeuble unifamilial. La remise en état des lieux aurait pour effet de rendre le ben vendu inexistant.

Cette dernière hypothèse nous conduit en réalité sur un autre terrain que l’illicéité.

En effet, l’objet du contrat ne doit pas seulement être licite, il doit aussi être possible (B. Kohl, op. cité, p. 150). L’objet est impossible si la prestation prévue in obligatione, ne saurait être réalisée, que ce soit pour des raisons matérielles ou des motifs juridiques (P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 283).

Si la prestation du vendeur consiste dans le transfert de propriété d’un immeuble de bureau, alors que cette destination n’est pas autorisée, il ne peut vendre un bien qui n’existe juridiquement pas. L’inexistence juridique, sur le plan de l’urbanisme, peut en effet constituer une impossibilité de vente.

Qu’en est-il de la cause illicite ? Il faut que le mobile déterminant (P. Van Ommeslaghe, « Observations sur la théorie de la cause dans la jurisprudence et dans la doctrine moderne », R.C.J.B., 1970, p. 340) soit la volonté de profiter du délit.

Dans un jugement du 30 juin 2011 (J.L.M.B., 2012, p. 1891), le tribunal de première instance de Bruxelles a annulé, pour cause illicite un bail d’un immeuble ayant fait l’objet d’une extension non couverte par un permis d’urbanisme. Cette infraction permettait de poursuivre un loyer avantageux, en sorte que le bailleur était mu par la volonté de un profit illicite.

Le vendeur qui vend un immeuble grevé d’une infraction d’urbanisme ne cherche en principe pas à tire profit d’une infraction. Le juge devra cependant annuler la vente du chef de cause illicite s’il constatait qu’en vendant un immeuble objet d’une infraction d’urbanisme, le vendeur a cherché à profiter de cette situation infractionnelle.

Il reste que traditionnellement, le but illicite ne peut être une cause d’annulation du contrat que lorsqu’il a été commun aux deux parties, ce qui est rarement le cas dans la vente. Toutefois, la Cour de cassation a décidé que, s’agissant de l’intérêt général, il suffit que l’une des parties ait contracté à des fins illicites et qu’il n’est pas nécessaire que ces fins soient connues du co-contractant (Cass., 12 octobre 2000, R.W., 2002-2003, pp. 416-417).

La régularisation

Introduction

La jurisprudence du Conseil d’État admet qu’un permis d’urbanisme puisse être octroyé postérieurement à la réalisation d’actes et travaux, aux fins de régularisation de la situation.

L’autorité délivrante applique à cet effet, en principe, les règles en vigueur au moment de l’infraction, et il faut que les conditions suivantes soient réalisées (D. Batselé, « Urbanisme et protection du patrimoine à Bruxelles », Larcier, Bruxelles, 2006, p. 93 ; B. Louveaux, « Le droit de l’urbanisme », De Boeck, Bruxelles, 1999, p. 384) :

  • La régularisation ne peut être infléchie par le poids du fait accompli,
  • La régularisation ne peut intervenir si une mesure de réparation a été ordonnée par une décision judiciaire,
  • La régularisation doit être conforme aux exigences du bon aménagement du territoire,
  • Cette dernière condition ne sera pas remplie si, entre les travaux ou le changement de destination et la demande de régularisation, un règlement ou un plan d’aménagement intervient, qui s’oppose aux travaux, sauf si une dérogation est possible.

La délivrance d’un permis de régularisation ne fait pas disparaître l’infraction et ne dispose que pour l’avenir.

Face à un grief d’urbanisme, le juge de la vente doit constater une irrégularité

Pour apprécier l’existence d’une infraction, il faut en principe se placer au moment de l’infraction et faire application du droit au moment de l’infraction. Cela présente deux difficultés factuelles pour les plaideurs et pour le juge : d’une part la localisation des actes et travaux dans le temps et, d’autre part, le maintien dans le temps d’un acte acquis sous une réglementation plus clémente.

Il faut aussi considérer la difficulté tenant à une réglementation très évolutive (ainsi les actes de minimes importances). La problématique de la division horizontale des immeubles est un sujet sensible, de même que le changement d’affectation, et son maintien, intervenu dans la période couverte par l’art. 330, § 3, CoBAT.

À mon sens, sauf situation manifeste, le juge ne peut se contenter d’un constat d’infraction, même si les P.V. établi en exécution de l’article 301, alinéa 1, CoBAT font en principe foi jusqu’à preuve du contraire (H. Bosly, « Le preuve en droit pénal de l’environnement », in Urbanisme et environnement : réparation et sanction, Aménag., 1995, n° spécial, p. 33 et svtes).

Cette circonstance ne fait pas du constat une preuve pour les tiers. Le juge ne peut donc se dispenser de rechercher l’infraction pour en apprécier les effets sur la vente.

L’effet de la régularisation dans le procès de la vente

Le juge ne peut écarter une demande d’annulation ou de résolution au motif de ce que l’infraction est régularisable.

En effet, ce faisant le juge empiéterait sur le pouvoir d’appréciation de l’administration au regard du principe du bon aménagement des lieux (Y. van Ypersele et L. Olivier, op. cit., p. 98), ce qui contrevient au principe de la séparation des pouvoirs.

Ces auteurs reconnaissent cependant que la demande pourrait tout de même être repoussée pour abus de droit, si le dommage a disparu par le fait de la régularisation, sous réserve des dommages pour retard de délivrance (Liège, 30 janvier 2009, J.L.M.B., 2009, p. 1747).

Il faut encore ajouter que :

  • Concernant l’obligation de délivrance de la chose conforme, le vendeur peut régulariser jusqu’au temps prévu pour la délivrance, en général quatre mois ce qui est souvent trop court.
  • Concernant la garantie des vices cachés, le vendeur ne peut réparer, par exemple en diligentant une procédure de régularisation. Le choix de l’acheteur entre l’action estimatoire et rédhibitoire appartient à lui seul et, sur l’action estimatoire, le vendeur doit restitution du prix estimée par expert, sans pouvoir offrir de réparer, même si la doctrine s’est élevée contre cette application assez littérale de l’article 1644 du Code civil (F. Glansdorff, « Garantie des vices cachés : quid de la réparation et du remplacement ? », in Liber Amicorum Lucien Simont, Bruxelles, Bruylant, 2002, p. 427). Cependant, si l’infraction est aisément régularisable, le juge peut considérer que le caractère de gravité du vice fait défaut et débouter l’acheteur.
  • Concernant la garantie d’éviction, la sanction est, sauf aménagement contractuel contraire, que le vendeur doit prendre fait et cause pour l’acheteur et ne doit l’indemniser si l’éviction est consommée, acquise par décision judiciaire ou inévitable. Cela laisse la possibilité au vendeur d’exécuter en menant une demande de permis de régularisation comme on le verra plus loin.

La sanction civile de l’exécution du contrat

Introduction

La sanction de l’inexécution des obligations du vendeur, en rapport avec la conformité d’urbanisme, se pose après la question de la validité de la vente.

Dans la vente, le vendeur doit d’abord transférer la propriété de l’immeuble. Cette obligation s’exécute comme elle nait, par la conclusion de la convention, même si le transfert est retardé par un terme ou suspendu par une condition, ce qui fait dire à Monsieur Foriers que cette obligation de dare est mort-née puisqu’elle s’exécute en naissant.

Le vendeur doit encore délivrer le bien et en garantir la jouissance paisible (trouble de droit et garantie d’éviction) et utile (trouble à l’usage, garantie des vices cachés).

La délivrance de la chose conforme

L’obligation de délivrance de la chose conforme s’apprécie par rapport à ce qui a été contractuellement convenu ; il n’existe pas, à proprement parler, d’obligation de mise en conformité administrative au titre de l’obligation de délivrance (Cass., française, civ., 3ième chambre, 9 mai 2012, pourvoi n° 11-12595, www.legifrance.gouv.fr).

La délivrance doit porter sur la chose convenue. Si la chose livrée n’est pas celle qui a été convenue, l’action doit s’appuyer sur l’obligation de délivrance.

Si la chose livrée est celle qui a été convenue mais que cette chose est affectée d’un vice caché ou d’une cause d’éviction, l’action doit être fondée sur la garantie de vices cachés ou la garantie d’éviction.

La description précise du bien dans l’acte, concernant sa destination et son utilisation, font que généralement un problème de destination ou d’utilisation non couverte par un permis, constitue l’inexécution de l’obligation de la chose conforme.

En revanche, il est plus délicat de rattacher à cette obligation des travaux non autorisés ; en ce cas, il est plus juste de viser le fondement de la garantie de la jouissance paisible et utile.

L’agréation éteint l’action en délivrance, sauf réserve, même s’il s’agit d’un défaut de conformité occulte. En ce cas, la notion de vice caché fonctionnel vient au secours de l’acheteur.

Des travaux, une destination ou une utilisation non couverts par une autorisation d’urbanisme constituent un trouble à la possession, mais aussi à l’usage de droit ; Monsieur De Page distingue ainsi le trouble à la possession (éviction) et celui à l’usage (vice caché) (« Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1972, T. IV, p. 160).

La garantie d’éviction

Le vendeur ne doit pas porter atteinte lui-même à la possession paisible de l’acheteur (trouble de fait et de droit) et doit empêcher qu’un tiers invoquant un droit sur l’immeuble vendu porte atteinte à la paisible possession de l’acheteur (trouble de droit).

C’est la garantie d’éviction de l’article 1626 du Code civil.

S’agissant d’une trouble de droit à la possession ou à la propriété de l’acheteur, c’est-à-dire la confrontation de deux droits, donc de deux titulaires de droit, il faut nécessairement l’intervention d’un tiers ou du vendeur.

Ainsi le vice d’urbanisme qui donne lieu à une action du fonctionnaire délégué ou du Collège des Bourgmestre et échevins, en démolition ou en travaux, ne constitue pas une éviction.

L’autorité poursuivante n’émet aucune prétention quant aux droits de l’acheteur puisque celui-ci ne peut avoir des droits illégaux. Et l’autorité poursuivantes n’agit pas pour opposer un droit réel ou personnel qui lui est personnel.

Toutefois certaines jurisprudences reçoivent le recours de l’acheteur contre le vendeur, au titre de garantie d’éviction, en cas d’infraction d’urbanisme.

Ainsi la Cour d’appel de Liège a jugé que « le vendeur est tenu de tout manquement quelconque à la possession de la chose vendue, telle qu’elle a été précisée dans le contrat. » Dans cette affaire, la Cour a vu une éviction parce que le bien n’était pas régularisable et devait être détruit (7 février 2011, J.L.M.B., 2012, p. 1813).

La Cour d’appel de Mons a annulé pour erreur sur la substance de la chose une vente d’un dancing dont une partie était construite sans permis (Mons, 87 janvier 2008, J.L.M.B., 2008, p. 1465). La Cour écarta la demande fondée sur la garantie d’éviction au motif de ce que celle-ci suppose un trouble de la possession né de la prétention d’un tiers.

Monsieur Kohl se demande si l’action en garantie d’éviction n’aurait pas pu être accueillie (B. Kohl, « La vente d’immeuble (de gré à gré) », in Chronique notariales, avril 2010, n° 51, p. 55). Pour cet auteur, le vendeur n’est pas seulement tenu de l’éviction provenant du fait d’un tiers mais de tout manquement quelconque à la possession de la chose vendue telle qu’elle a été précisée dans le contrat.

L’auteur cite Monsieur De Page selon qui « si l’éviction suppose, normalement, l’intervention d’un tiers, qui prétend avoir des droits sur la chose vendue, il importe cependant d’observer qu’elle est loin de se limiter à pareille intervention » (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, Bruylant, Bruxelles 1972, p. 157, n° 124). En réalité, Monsieur De Page vise le vendeur dont l’intervention peut aussi être sanctionnée par la garantie d’éviction.

Mais l’idée est séduisante. Notons d’abord que le Code civil ne limite pas l’éviction à l’intervention d’un tiers ou du vendeur.

Normalement un trouble de droit suppose le choc avec un droit concurrent ou contraire (réel ou personnel), donc un titulaire de ce droit. Mais la sanction d’une irrégularité d’urbanisme peut aussi apporter un trouble de droit à la possession de l’acheteur sans prétention d’un tiers ni du vendeur. À l’époque du Code civil, n’existait dans ce registre que les servitudes légales qui ont été exclues de la garantie d’éviction par assimilation aux servitudes apparentes (art. 1638 du Code civil).

Cela explique que traditionnellement, la matière de l’éviction est conçue autour d’une prétention d’un tiers ou d’une initiative du vendeur. Mais cela ne doit pas être forcément le cas et il apparaît que le fondement de la garantie d’éviction correspond adéquatement à la problématique de l’infraction d’urbanisme.

La matière de l’éviction se distingue de celle du vice caché à plus d’un titre :

  • Elle n’est pas soumise à la déchéance du bref délai (art. 1648 du Code civil),
  • La connaissance de la cause d’éviction est sans incidence (Cass., 13 mars 1981, R.C.J.B., 1983, p. 360 et la note de M. Ph. Gérard). Dans le vice caché,la connaissance équivaut à l’agréation (H. De Page, op. cit., p. 210, n° 180).
  • L’indemnisation ne dépend pas de la bonne foi du vendeur (art. 1649 du Code civil), au contraire l’acheteur évincé peut même prétendre à la plus-value (art. 1633 du Code civil),
  • L’éviction doit être avérée. Il faut une réelle dépossession prononcée par un jugement. C’est pour cette raison que l’article 1653 du Code civil prévoit un régime particulier, extensif de l’exception d’inexécution. Si l’acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d’être troublé, il peut suspendre le paiement du prix jusqu’à ce le vendeur ait fait cesser le trouble (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, vol. I, 4ième éd. par A. Meinertzhagen-Limpens, Bruylant, Bruxelles 1997, no 243, A, p. 330). L’acheteur craignant d’être dépossédé ne doit donc pas prouver l’éviction mais seulement le risque sérieux de connaître ce sort funeste (Appel, Mons, 28 mai 2004 J.T., 2005, p. 642).
  • Le vendeur ne peut réparer le vice caché dans l’action estimatoire ; il ne peut qu’indemniser à dire d’expert (art. 1644 du Code civil). Dans la garantie d’éviction, le vendeur doit prendre fait et cause pour l’acheteur et ne doit l’indemniser que lorsque la dépossession est prononcée par jugement ou si elle est inévitable ou consommée (H. De Page, op. cit., p. 181, n° 147).

L’élément le plus remarquable tient dans la sanction de l’éviction au moment où elle est acquise : cela signifie que si un constat d’infraction est dressé, le vendeur doit assister l’acheteur, par exemple en poursuivant l’obtention d’un permis de régularisation si le transfert de propriété a été différé ou en assumant la procédure de l’acheteur si celui-ci est déjà devenu propriétaire.

La vente n’est donc pas directement compromise et peut subsister jusqu’à régularisation éventuelle.

Garantie des vices cachés

Le vice caché doit répondre aux caractères suivants :

  • Un défaut de la chose qui présente un effet nuisible, mais, dans la conception de la Cour de cassation (Cass., 18 novembre 1971, Pas., 1972, I, p. 258), l’effet nuisible ne requiert pas qu’il soit intrinsèque à la chose. Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation même si on peut difficilement agréer ce que l’on ne pouvait voir. Cela explique que la Cour de cassation ait développé cette notion de vice fonctionnel. En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque. Or le défaut caché de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel. C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel ; si l’agréation a été donnée, il faut donc utiliser la notion de vice caché fonctionnel même extrinsèque pour le défaut de conformité caché (Cass., 19 octobre 2007, R.C.J.B., 2010, p. 5 et la note de M. Fr. Glansdorff).
  • Ce défaut doit être important ce qui s’avère déterminant lorsque le vice d’urbanisme se présente comme aisément régularisable,
  • Le défaut doit être antérieur à la vente,
  • Il doit être caché (art. 1642 du Code civil),
  • Et inconnu de l’acheteur.
  • Enfin, le défaut doit rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminuer tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu (art. 1641 du Code civil).

La notion de vice caché fonctionnel peut-elle correspondre à la situation d’un immeuble dont la situation urbanistique ne s’accorde pas avec sa destination ? La jurisprudence l’a reconnu à plusieurs reprises (Anvers, 28 juin 1999, R.G.D.C., 2000, p. 690 ; Civ., Louvain, 18 février 2003, T. App., 2003/2, p. 34).

Mais la matière tient davantage, à mon avis, de la garantie d’éviction, c’est-à-dire du trouble de droit. En effet, l’existence d’une infraction d’urbanisme concerne le statut juridique de l’immeuble et non un « défaut de la chose », dans l’acceptation classique du vice caché. Dans l’extension fonctionnelle du vice caché, le défaut n’affecte pas la chose mais son usage. Or l’irrégularité d’urbanisme concerne davantage la notion juridique de possession que la notion factuelle d’usage.

La sanction spécifique

Les sanctions prévues par le CoBAT sont de nature pénale et réparatrice (art. 307 CoBAT) ; le tribunal saisi par le Collège des Bourgmestre et Échevins peut soit ordonner

  • La remise en état dans l’année (poursuivie éventuellement aux frais du condamné, art. 308 CoBAT),
  • Ou les travaux nécessaires, dans l’année, pour retrouver le pristin état,
  • Ou une condamnation de somme représentant la plus-value indue.

Les deux dernières mesures sont exclues si le bien fait l’objet d’une mesure de protection du patrimoine.

La partie préjudiciée ne pourra demander une autre réparation que celle dont l’autorité poursuivante aura fait choix (art. 309 CoBAT). C’est une exception au principe de réparation intégrale et en nature dans le domaine de la responsabilité, au nom de l’intérêt commun déposé entre les mains de l’autorité poursuivante.

En revanche, l’article 308 in fine ajoute que « à la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler aux frais du condamné, leur titre d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable. »

Apparemment, cette annulation suppose que l’auteur de l’infraction ait été condamné de ce chef (« le condamné ») car il s’agit d’une nullité spécifique qui ne se confond pas avec celle du droit commun.

Cela veut dire que le juge de la vente ne pourrait pas faire application de l’article 308 CoBAT (ou 155, § 7, CWATUPE), en dehors d’une procédure d’infraction. Toutefois, certains auteurs estiment que cette nullité peut être demande devant le tribunal civil (J. van Ypersele et B. Louveaux, « Le droit de l’urbanisme : en Belgique et dans ses trois régions », Larcier, Bruxelles, 2006, p. 1010.

La prévention des difficultés de la vente en rapport avec les infractions d’urbanisme

Les obligations d’information

L’agent immobilier « réclamera à son commettant les documents et informations nécessaires à la réalisation de sa mission et procédera si nécessaire et dans la mesure de ses possibilités aux vérifications adéquates, de manière à lui permettre notamment de transmettre une information fiable aux personnes concernées par ladite mission. Il précisera, s’il y a lieu, les réserves sur les points à propos desquels il ne peut obtenir d’informations. »

« L’agent immobilier (courtier) ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité et les caractéristiques essentielles des biens qu’il présente. »

Ce sont les articles 12 et 53 du Code de déontologie dont la violation peut constituer une faute extracontractuelle dont les tiers lésés peuvent demander réparation (B. Louveaux, « La responsabilité professionnelle de l’agent immobilier », Kluwer, Pratique du droit, p.79, n° 94 ; M. Wahl, « La responsabilité professionnelle des agents immobiliers », Kluwer, Waterloo, 2009, p. 10 et 56).

Ce sont des obligations personnelles qui pèsent sur l’intermédiaire et non des obligations précontractuelles qu’il exécute pour le compte du vendeur (Civ., Brux., 21 septembre 2010, R.G.A.R., 2011, n° 14782 ; Brux., 8 mai 2006, R.G.D.C., 2006, p. 438).

Le devoir d’investigation de l’agent immobilier ne s’étend pas au point qu’il soit obligé de se faire remettre le permis de construire et d’aller contrôler sur place si des constructions n’ont pas été érigées en violation du permis (M. Wahl, « La responsabilité professionnelle de l’agent immobilier », p. 48, citant Civil, Louvain, 18 février 2003, R.C.D.I.-T. app., 2003, Liv. 2, 34).

Il faut cependant être nuancé. Si l’agent immobilier constate que des travaux ont été réalisés, et que cela est manifeste, il lui appartient de demander à son client si les travaux sont couverts par un permis d’urbanisme (par exemple, une pergola qui a été fermée, une piscine, une écurie réhabilitée en annexe de logement, etc.).

S’il apparaît que les travaux ne sont pas couverts, l’agent immobilier doit exprimer des réserves auprès de son client et dans son dossier de commercialisation (ce que l’on appelle la publicité).

L’agent immobilier, comme le vendeur, supporte encore une obligation d’informations spécifique en matière urbanistique. Il doit indiquer sans équivoque dans sa publicité « la destination urbanistique la plus récente et la plus précise de ce bien, en utilisant la dénomination prévue aux différents plans d’affectation du sol et, le cas échéant, en se conformant à l’article 110. Elle doit également mentionner si le bien est repris dans un périmètre de préemption ou fait l’objet d’un arrêté de classement ou d’inscription sur la liste de sauvegarde, d’un arrêté ouvrant la procédure de classement ou d’inscription sur la liste de sauvegarde ou d’un arrêté d’inscription à l’inventaire des sites d’activité inexploités ».

De plus, l’agent immobilier ne peut mener de la publicité pour un lot sans mentionner de la commune, la date et du numéro de permis de lotir (art. 110 CoBAT ; voy. l’art. 96 CWATUPE).

Au stade de la publicité, le notaire doit lui aussi indiquer sans équivoque la destination urbanistique la plus récente et la plus précise du bien mis en vente, en utilisant la dénomination prévue aux différents plans d’affectation du sol.

Il doit également faire mention détaillée des permis d’urbanisme, des permis de lotir et des certificats d’urbanisme délivrés relatifs aux biens à vendre et de leur éventuelle péremption.

Il précise si les biens à vendre sont repris dans un périmètre soumis au droit de préemption, font l’objet d’un arrêté de classement ou d’inscription sur la liste de sauvegarde, d’un arrête ouvrant la procédure de classement ou d’inscription sur la liste de sauvegarde ou d’un arrêté d’inscription à l’inventaire des sites d’activité inexploités (280 CoBAT).

À l’occasion de l’acte de vente, le notaire mentionne l’affectation prévue au moment de l’acte par les plans d’affectation du sol et la déclaration du vendeur que le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu (art. 99 CoBAT ; voy. l’art. 88, § 1, CWATUPE).

Enfin, le notaire est tenu à un devoir de conseil (art. 9 de la loi organique) qui permet aux parties de prendre conscience des aspects d’urbanisme et de leurs implications dans la vente.

Le vendeur, quant à lui, doit expliquer clairement ce à quoi il s’engage (art. 1602 du Code civil), tout contrat imprécis s’interprétant contre le vendeur par dérogation à l’article 1162 du même Code, du moins dans les dispositions habituelles de la vente. Il existe une controverse sur la question de savoir si l’article 1602 s’applique dans une vente entre professionnels.

Le vendeur professionnel, dans ses rapports avec des consommateurs, est astreint à des obligations plus rigoureuses par la loi du 6 avril 2012 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur.

Cette loi donne une définition précise des notions de publicité (art. 2, 19°) et d’invitation à l’achat (art. 2, 33°), ainsi que de la diligence professionnelle (art. 2, 32°), et institue un devoir général d’information (art. 4) avant la conclusion de la transaction.

La loi interdit les pratiques commerciales déloyales conduisant à une vente d’immeuble (défini comme produit, art. 2, 4°), les pratiques déloyales étant les pratique trompeuses (action ou omissions dans l’invitation à l’achat) et les pratiques agressives) (art. 86). La loi institue une obligation de diligence dans la mesure où l’absence de diligence constitue un acte de déloyauté (art. 84, a).

Refuser l’acte ?

Le notaire peut-il ou doit-il refuser son ministère lorsque les parties se présentent à lui pour réitérer en forme authentique une vente d’un bien qu’il sait grevé d’une infraction d’urbanisme.

Le notaire doit attirer l’attention des parties sur les conséquences de la vente et de l’infraction, mais il ne peut refuser son ministère que dans les conditions de l’article 3 du Code de déontologie établi par la Chambre nationale (22 juin 2004).

Or, si les parties sont correctement informées, on ne peut conclure à ce que l’acte contient des dispositions contraires à une loi d’ordre public ou susceptibles d’induire les tiers en erreur, et pas davantage, en principe, que par la vente les parties à l’acte agissent en fraude des droits des tiers ou de l’autorité.

Le notaire ne pourrait donc pas refuser son ministère.

Proposition pour l’aménagement d’un régime contractuel préventif des conflits

L’obligation de délivrance n’est pas d’ordre public ; elle peut être aménagée contractuellement.

On peut envisager une clause équilibrant les intérêts respectifs et assurant la sécurité juridique des transactions immobilières qui sont des opérations importantes, dont la stabilité doit être préservée :

1. Les parties conviennent de ce que la bonne et valable délivrance du bien vendu signifie que l’immeuble est exempt de toute irrégularité d’urbanisme.

2. Par irrégularité, il faut entendre que la conception, la construction, la situation, les actes et travaux dont l’immeuble a pu faire l’objet, son affectation et son utilisation ne sont pas totalement couverts par un permis d’urbanisme ou de lotir régulier et valable au moment de la vente.

3. Toute irrégularité ou risque d’irrégularité devra être dénoncé dans les 60 jours de sa découverte par l’acheteur. En ce cas :

4. S’il apparaît de manière raisonnable que l’irrégularité peut être régularisée, l’acheteur s’engage à introduire une procédure de régularisation avec l’aide du vendeur et à frais partagés, chacun pour moitié.

5. Si la régularisation est accordée, la vente subsistera sans indemnité ni restitution des frais de régularisation.

6. Si la régularisation requiert des actes ou travaux, l’acheteur pourra les faire exécuter aux frais du vendeur qui s’engage à les rembourser sur présentation des factures et autres justificatifs, sans autres dommages ou indemnité. Si le prix des travaux atteint ou dépasse le tiers du prix de la présente vente, le vendeur pourra se libérer de cette obligation en rachetant le bien à sa valeur du moment, expertisée sur requête conjointe des parties, sauf à l’acheteur à renoncer à poursuivre le remboursement du coût des travaux.

7. Si la régularisation ou les travaux qui en sont la condition ou le moyen provoquent une moins-value ou une diminution d’usage, l’acheteur devra les supporter sans recours contre le vendeur.

8. Si la régularisation apparaît impossible, l’acheteur pourra poursuivre la résolution de la vente et répéter le prix payé, sans autre dommage que les coûts directs de la vente.

9. L’agréation du bien, tacite ou expresse, totale ou partielle, ne fera pas obstacle à la mise en œuvre de la présente disposition.

10. Toute irrégularité apparaissant plus de cinq ans après la date de l’acte authentique de vente ne pourra plus donner lieu à un quelconque règlement. Toutefois, si l’irrégularité n’est pas régularisable et affecte substantiellement le bien, l‘acheteur pourra poursuivre la nullité de la vente, sans dommage, pendant dix ans à dater de l’acte.

11. Si l’acheteur met en œuvre la présente disposition avant la passation de l’acte et avant le paiement du prix, une partie du prix, arbitrée par le ou les notaires, pourra être retenue et déposée chez le notaire de l’acheteur, agissant comme séquestre, avec affectation spéciale à la garantie du paiement des frais de la régularisation et du paiement du prix pour le solde.

12. Si le vendeur était de mauvaise foi lors de la vente, à savoir qu’il connaissait ou devait connaître la situation irrégulière donnant lieu à l’application de la présente disposition, l’acheteur pourra, à son choix, exercer tout recours de droit commun ou appliquer la présente disposition, sans que le vendeur puisse lui opposer l’effet de l’agréation ni toute exonération ou limitation contractuelle de garantie, ni le délai d’exercice de l’action du point 9.

13. Les parties reconnaissent que les présentes dispositions n’écartent pas l’application de l’article 308, alinéa 4, CoBAT.

Les clauses de responsabilité

Vu le caractère d’ordre public de la matière de l’urbanisme, les parties ne peuvent évidemment exclure conventionnellement la mesure de réparation civile par l’annulation de la vente (art. 308 CoBAT).

Toute exclusion de responsabilité pour vice caché non connu (sauf pour le vendeur professionnel) sera impuissante concernant cette nullité.

Le notaire a un devoir de conseil qu’il doit prester envers les deux parties à l’acte, même s’il est le notaire d’une seule partie. Ce devoir est d’ordre public et le notaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité (Rép. Not., T. XI, Droit notarial, L. V, p. 50, n° 58).

De plus, la loi du 6 avril 2012 s’applique aux professions libérales, en a décidé la Cour constitutionnelle. Or l’exonération de responsabilité au profit su professionnel (le notaire) peut être regardée comme une clause abusive au sens de l’article 74, 30°, de cette loi.

Il existe des clauses dans les actes de vente constatant que le notaire a bien exécuté son devoir d’information en matière d’urbanisme, de TVA, de déclaration du prix, etc. Ces clauses ne sont pas des exonérations de responsabilité ; elles n’ont qu’un effet probatoire quant à l’exécution, et non l’exonération, de l’obligation d’information et de conseil.

L’acte peut encore contenir la déclaration des parties de ce qu’elles s’estiment instruites et suffisamment informées et de ce qu’elles prennent la responsabilité de la transaction. On appelle ces dispositions « clauses de prudence » (C. Melotte, « La responsabilité des professions juridiques », Kluwer, 2010, p. 54). Elles sont en principe licites.

Cependant, il ne faut pas perdre de vue que l’article 8 de la loi organique du notariat (16 mars 1803) dispose qu’il est interdit au notaire de recevoir un acte qui contient une disposition en sa faveur. Une déclaration des parties n’est pas à proprement parler une « disposition en (…) faveur » du notaire, du moins si elle est bien rédigée.

Enfin un compromis ne peut contenir de clause déchargeant le vendeur de responsabilité pour tout ce qui concerne le risque d’urbanisme, ni contenir la déclaration de ce que l’acheteur fera son affaire de se renseigner et d’examiner le statut urbanistique du bien.

Cette clause est illicite.

Une obligation d’information à ce sujet pèse sur le vendeur, l’agent immobilier et le notaire (art. 99, 280 et 281 CoBAT). Le devoir d’information de l’article 281 est d’ordre public car cette disposition est sanctionnée pénalement (art. 300 CoBAT).

Le vendeur ne peut donc se décharger de sa responsabilité. L’agent immobilier non plus.

facebook comments:

  1. sab #

    Bonjour
    Quid de l’importance d’une infraction urbanistique majeure et irrégularisable en cas non plus de vente mais de donation ? Il y a t’il une jurisprudence ?Existe-til aussi une possibilité de convenir d’un régime contractuel préventif des conflits pour éviter que des héritiers ayant accepté la donation ne se retournent finalement contre le parent au vus des conséquences de l’infraction?
    merci de cet article ;0)
    Sabine

    janvier 16, 2013
  2. Jean-Philippe GOBIET #

    Remarquable article qui, en termes clairs dans une matière pour le moins ardue, fait le tour et les détours de la question. Confraternellement.

    janvier 29, 2015
  3. Luc #

    bonjour, j’ai acheté une maison en région wallone, et l’on vient de m’informer, aprés 2 an d’occupation de celle ci, que la veranda qui se trouve à l’arrière de l’habitation est en défaut d’urbanisme. Cette veranda à été vrésemblablement construite par les anciens propriétaires.
    Cette veranda est en défaut parce que elle est contre le mur de mon voisin mais n’y est pas fixée. L’urbanisme me dit que je doit décaler celle ci de 20cm du mur de mon voisin, mais se pose alors la question de l’espace entre les 2 murs que je ne peux pas couvrir. cet espace va donner lieu a des infiltration d’eau chez moi comme chez mon voisin. Que puis je fair pour me sortir de cette situation ?
    Merci de votre réponce.

    juin 14, 2015
  4. marc renert #

    Bonjour,

    Suite à une recherche sur le sujet, les notaires et avocats contactez ou en relation avec le dossier n’ayant pas toutes les connaissances ou compétences requises, j’aimerais soulever une question;

    Je vend une villa. Une promesse de vente/achat à été faite.
    L’acheteur, ayant trouvé un autre bien, dans la même rue, moins cher et disponible plus rapidement se désiste! (avec une demande de renégociation du prix, le cas échéant!)

    La renégociation n’étant pas d’actualité, son notaire invoque la nullité de la vente (3jours après la demande refusée de négociation du prix) sur base de l’infraction reprise dans Dans un arrêt du 24 février 2011 (rôle n° C.09.0553.F ou la la Cour de cassation a jugé qu’une telle vente était nulle même conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de lotir.

    Mon notaire ayant établit un 1er projet de compromis, encore non signé par l’acheteur, a en sa possession l’ensemble des documents utiles à la vente d’un bien (certificat urbanistique, étude du sol, PEB et contrôle électrique) et ce depuis des mois qu’il tient à disposition pour la signature du compromis.

    Quel serait votre opinion sur ce sujet, qui est en faute et, si abus il y as, ou omission, vers quel institution/personne se tourner?

    D’avance, je vous remercie pour votre jugement de ce cas et de votre aide

    octobre 13, 2015
  5. Nous venons d’acheter une maison (le compromis n’est pas encore signé mais bien l’offre d’achat). Il s’avère que des transformations (fenêtre dans le toit pour une chambre supplémentaire) n’ont pas été signalées à l’urbanisme. Nous devons donc attendre la régularisation qui pourrait prendre un délai de 6 mois ou plus. Ce qui va reporter à bien plus tard le début de travaux et l’usage du bien. J’aimerais savoir si nous pouvons répercuter sur le vendeur le manque à gagner que nous allons subir suite à cette négligence au niveau de l’urbanisme (le vendeur est de bonne foi–) architecte responsable) puisque nous louons un bien pour le moment.
    Merci

    avril 22, 2016
    • Oui vous pouvez en principe car la garantie ne dépend pas de la bonne foi.

      avril 27, 2016
  6. Renauld Hock #

    Bonjour,

    Nous sommes dans la même situation que Madame Anne J. Charlier à qui vous avez répondu. Nous avons fait une offre pour l’achat d’une maison, offre qui a été acceptée. Il s’avère après expertise (demandée par notre banque) que une partie des rénovations réalisées 2007 n’apparaissent pas sur le permis de bâtir et seraient en parties en infraction urbanistique (discussion orale avec l’urbanisme de la commune).
    Le vendeur refuse de régulariser le bâtiment en argumentant que l’annonce immobilière ne renseignait pas la conformité urbanistique (il dit agir de bonne foi, arguant une erreur antérieur de l’architecte).
    Le vendeur propose une somme de 5000€ en compensation que nous trouvons dérisoire par rapport au risque encouru d’un achat avec ce défaut urbanistique.
    Les deux notaires (le nôtre et celui du vendeur) ne sont pas d’accord sur l’interprétation du problème ce qui fait que l’offre reste en suspens, que le compromise n’est pas encore signé et que l’agence immobilière a remis le bien en vente sur son site internet (retrait de la mention « compromis en cours »).

    Je voudrais savoir si vous pouviez nous dire quelles sont nos moyens de recours. Nous voudrions pouvoir acheter cette maison au prix entendu dans l’offre. Nous serions cependant prêt à accepter d’acheter cette maison en l’état pour une remise d’un montant plus important.

    Je précise que cette maison si situe dans le Brabant Wallon sachant que vous êtes avocat à Bruxelles, cependant, vôtre website est celui qui m’a paru le plus complet et clair sur le sujet.

    En vous remerciant d’avance,

    Renauld et Alice

    juin 17, 2016
  7. Patrick #

    Bonjour,
    Je souhaiterai savoir si une régularisation, suite à une infraction d’ordre public constatée par un jugement, peut-être imposée par une décision judiciaire, par exemple sans l’accord (de régulariser)du vendeur. A quelles conditions elle pourrait l’être?
    Un grand merci !
    Patrick.

    juin 27, 2016
  8. Bonjour, y aurait il une adresse e-mail svp pour que je puisse envoyé ma demande pour des extraits et périmètre du terrain

    octobre 5, 2016

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