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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une donation dans la vente de l’immeuble ?

Lorsque les conditions d’une vente d’immeuble réalisent au moins partiellement un avantage dépourvu de contrepartie réelle dans le chef d’une partie, l’administration fiscale pourrait considérer qu’il en résulte une donation.

Une vente pour un prix inférieur à la valeur vénale de l’immeuble peut être qualifiée de donation indirecte voire, selon les circonstances, déguisée (P. Moreau, « Libéralités et successions », CUP, vol.134, Liège, Anthémis, 2012, p. 118, et la jurisprudence citée).

Distinguons les deux situations.

Il y a donation indirecte lorsqu’elle est exprimée dans un acte sincère (non simulé), valable comme tel et neutre en ce sens qu’il ne montre pas, à première vue, qu’il renferme une donation (par ex. une vente à prix réduit).

Il y a donation déguisée lorsque l’acte apparent (la vente) est réalisé à des conditions normales, dont le bénéficiaire est cependant dispensé, totalement ou partiellement, par l’acte simulé (vente avec dispense de payer tout ou partie du prix).

Ces deux types de donation, comme la donation manuelle qui ne peut porter sur un immeuble, ne doivent pas respecter la solennité de l’acte authentique imposée par l’article 931 du Code civil.

Pour qu’il y ait donation, il faut démontrer l’appauvrissement du donateur et l’enrichissement corrélatif du donataire ; il faut encore établir que le donateur ait eu l’intention de donner (l’animus donandi ou l’intention libérale).

L’animus donandi et le transfert d’un patrimoine à un autre distinguent la libéralité du contrat de bienfaisance décrit à l’article 1105 du Code civil, lequel porte seulement sur un service non rémunéré (P. Wery, « Droit des obligations », Vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 72).

La preuve de l’intention libérale peut être rapportée par toutes voies de droit et donc même par de simples présomptions. Elle peut dès lors s’induire des circonstances anormales de l’opération.

C’est à celui qui invoque l’existence d’une donation qu’incombe cette preuve (art. 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire).

Il s’agira de l’administration fiscale mais aussi des héritiers réservataires du vendeur, au décès de celui-ci (voir plus loin).

Il plus aisé qu’il n’y paraît d’établir l’intention libérale car, en pratique, la seule conscience de ne pas  obtenir l’équivalent peut constituer cette intention libérale (A.-CH. Van Gysel (dir.), « Précis du droit des successions et des libéralités », Bruylant, Bruxelles, 2008, p. 232).

Lorsque la donation est découverte dans la vente, l’administration est en droit de recueillir les droits de donation.

Toutefois l’objet d’une donation sous seing privé, donc indirecte, et non enregistrée dans les trois ans précédant le décès, sont réputés appartenir fictivement à la succession (art. 7 C. succ.).

Ce sont alors les droits de succession qui seront perçus et leurs tarifs sont plus élevés que ceux des droits d’enregistrement de donation.

Revenons aux héritiers du vendeur. S’ils sont réservataires, ils pourraient remettre en cause la donation qu’ils découvrent dans une vente,.

La réserve est la partie du patrimoine dont on ne peut librement disposer de son vivant (art. 913 et 915 du Code civil).

La réserve revient aux héritiers que la loi désigne comme étant réservataires (descendants et ascendants, conjoint survivant).

En présence d’héritier(s) réservataire(s), le défunt ne peut donc disposer de son vivant (donation ou testament) que de la quotité disponible de son patrimoine.

Si les héritiers parviennent à rapporter la preuve de ce que la donation excède la quotité disponible du patrimoine du vendeur à son décès, ils agiront en réduction de la donation (art. 921 du Code civil).

La réduction a en principe pour effet que le donataire doit restituer l’objet donné en nature et, s’agissant d’immeuble, sans charge de dettes ou hypothèques créées par le donataire (art. 929).

La restitution de l’immeuble pourra exceptionnellement s’effectuer en valeur si l’immeuble a péri par la faute du donataire. Ce dernier doit alors une indemnité. Ce sera aussi le cas si le bien donné a été aliéné par le donataire et que la discussion des biens du tiers suffit (article 930).

Tout dépend du patrimoine que laissera le vendeur à son décès. Si ce patrimoine est important, l’avantage résultant du prix dispensé ou réduit pourra rester  inférieur à la quotité légalement disponible.

Ajoutons que si l’acheteur avantagé est aussi héritier, il devra rapporter la donation, fût-elle indirecte, à sa valeur au jour du décès. En effet une donation est toujours une avance d’hoiries entre cohéritiers.

L’acheteur ne pourra imputer sa donation sur la quotité disponible que si la donation a été faire par préciput. Mais, par hypothèse, la modalité préciputaire sera difficile à établir s’agissant d’une donation qui s’extériorise par une vente qui se limite aux conditions de ce contrat.

Enfin, les (futurs) héritiers ne pourraient pas agir avant le décès car ils ne détiennent pas une créance ni même un droit en germe avant le décès de leur auteur. Ils ne peuvent donc exercer l’action paulienne (art. 1167 du Code civil) pour rendre inopposable une vente conclue en fraude de leurs futurs et éventuels droits.

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Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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