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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une donation dans la vente de l’immeuble ?

Lorsque les conditions d’une vente d’immeuble réalisent au moins partiellement un avantage dépourvu de contrepartie réelle dans le chef d’une partie, l’administration fiscale pourrait considérer qu’il en résulte une donation.

Une vente pour un prix inférieur à la valeur vénale de l’immeuble peut être qualifiée de donation indirecte voire, selon les circonstances, déguisée (P. Moreau, « Libéralités et successions », CUP, vol.134, Liège, Anthémis, 2012, p. 118, et la jurisprudence citée).

Distinguons les deux situations.

Il y a donation indirecte lorsqu’elle est exprimée dans un acte sincère (non simulé), valable comme tel et neutre en ce sens qu’il ne montre pas, à première vue, qu’il renferme une donation (par ex. une vente à prix réduit).

Il y a donation déguisée lorsque l’acte apparent (la vente) est réalisé à des conditions normales, dont le bénéficiaire est cependant dispensé, totalement ou partiellement, par l’acte simulé (vente avec dispense de payer tout ou partie du prix).

Ces deux types de donation, comme la donation manuelle qui ne peut porter sur un immeuble, ne doivent pas respecter la solennité de l’acte authentique imposée par l’article 931 du Code civil.

Pour qu’il y ait donation, il faut démontrer l’appauvrissement du donateur et l’enrichissement corrélatif du donataire ; il faut encore établir que le donateur ait eu l’intention de donner (l’animus donandi ou l’intention libérale).

L’animus donandi et le transfert d’un patrimoine à un autre distinguent la libéralité du contrat de bienfaisance décrit à l’article 1105 du Code civil, lequel porte seulement sur un service non rémunéré (P. Wery, « Droit des obligations », Vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 72).

La preuve de l’intention libérale peut être rapportée par toutes voies de droit et donc même par de simples présomptions. Elle peut dès lors s’induire des circonstances anormales de l’opération.

C’est à celui qui invoque l’existence d’une donation qu’incombe cette preuve (art. 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire).

Il s’agira de l’administration fiscale mais aussi des héritiers réservataires du vendeur, au décès de celui-ci (voir plus loin).

Il plus aisé qu’il n’y paraît d’établir l’intention libérale car, en pratique, la seule conscience de ne pas  obtenir l’équivalent peut constituer cette intention libérale (A.-CH. Van Gysel (dir.), « Précis du droit des successions et des libéralités », Bruylant, Bruxelles, 2008, p. 232).

Lorsque la donation est découverte dans la vente, l’administration est en droit de recueillir les droits de donation.

Toutefois l’objet d’une donation sous seing privé, donc indirecte, et non enregistrée dans les trois ans précédant le décès, sont réputés appartenir fictivement à la succession (art. 7 C. succ.).

Ce sont alors les droits de succession qui seront perçus et leurs tarifs sont plus élevés que ceux des droits d’enregistrement de donation.

Revenons aux héritiers du vendeur. S’ils sont réservataires, ils pourraient remettre en cause la donation qu’ils découvrent dans une vente,.

La réserve est la partie du patrimoine dont on ne peut librement disposer de son vivant (art. 913 et 915 du Code civil).

La réserve revient aux héritiers que la loi désigne comme étant réservataires (descendants et ascendants, conjoint survivant).

En présence d’héritier(s) réservataire(s), le défunt ne peut donc disposer de son vivant (donation ou testament) que de la quotité disponible de son patrimoine.

Si les héritiers parviennent à rapporter la preuve de ce que la donation excède la quotité disponible du patrimoine du vendeur à son décès, ils agiront en réduction de la donation (art. 921 du Code civil).

La réduction a en principe pour effet que le donataire doit restituer l’objet donné en nature et, s’agissant d’immeuble, sans charge de dettes ou hypothèques créées par le donataire (art. 929).

La restitution de l’immeuble pourra exceptionnellement s’effectuer en valeur si l’immeuble a péri par la faute du donataire. Ce dernier doit alors une indemnité. Ce sera aussi le cas si le bien donné a été aliéné par le donataire et que la discussion des biens du tiers suffit (article 930).

Tout dépend du patrimoine que laissera le vendeur à son décès. Si ce patrimoine est important, l’avantage résultant du prix dispensé ou réduit pourra rester  inférieur à la quotité légalement disponible.

Ajoutons que si l’acheteur avantagé est aussi héritier, il devra rapporter la donation, fût-elle indirecte, à sa valeur au jour du décès. En effet une donation est toujours une avance d’hoiries entre cohéritiers.

L’acheteur ne pourra imputer sa donation sur la quotité disponible que si la donation a été faire par préciput. Mais, par hypothèse, la modalité préciputaire sera difficile à établir s’agissant d’une donation qui s’extériorise par une vente qui se limite aux conditions de ce contrat.

Enfin, les (futurs) héritiers ne pourraient pas agir avant le décès car ils ne détiennent pas une créance ni même un droit en germe avant le décès de leur auteur. Ils ne peuvent donc exercer l’action paulienne (art. 1167 du Code civil) pour rendre inopposable une vente conclue en fraude de leurs futurs et éventuels droits.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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