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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption et droit d’enregistrement

Que se passe-t-il lorsque le titulaire du droit de préemption méconnu se fait subroger dans la vente ?

Seul le droit général fixe, à l’exclusion du droit proportionnel, est dû sur l’acte constatant que le preneur d’un bien rural (locataire ou fermier, ou son cessionnaire) se  fait  subroger  dans  les  droits et obligations de la personne à laquelle le bien loué avait été vendu au mépris du droit de préemption du preneur qui exerce une faculté légale (Rép. R.J., E 44/19-01, R.G.E.N., 1963, n° 20600 ; F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement, II, n° 653 et 778²).

Selon l’administration, la solution est identique en cas de  vente d’un  immeuble en méconnaissance du droit de préemption prévu par le Code flamand du logement.

La solution devrait aussi être identique en cas de méconnaissance d’un droit de préemption conventionnel avec la tierce complicité de l’acquéreur.

La subrogation ne donnera jamais lieu à restitution du droit proportionnel perçu sur la vente conclue en méconnaissance du droit de préemption.

A  l’inverse, la subrogation ne donnera pas lieu à la perception d’un droit  proportionnel  complémentaire  si  la  vente  conclue  en  méconnaissance  du  droit de préemption avait bénéficié d’une réduction ou d’une exemption du droit proportionnel.

La perception initiale est donc définitive (Rép. R.J., E 44/19-02).

Cela devrait être différent en cas de subrogation de la Régie foncière ou de l’entité qu’elle représente à la suite de l’exercice du droit de préemption en région de Bruxelles-Capitale.

En effet, toute vente d’un bien situé dans un périmètre de préemption est légalement conclue sous la condition suspensive du non exercice dudit droit.

Le droit proportionnel n’est donc dû qu’au moment de l’acquisition sur exercice de droit régional de préemption (art. 16 C. enreg.).

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  1. Selon l’administration, la restitution des droits d’enregistrement n’est pas permise pour les droits payés sur la convention de vente conclue en méconnaissant le droit de préemption prévu par la loi sur le bail à ferme ou dans le Code flamand du logement en cas de subrogation légale ultérieure, même si l’acquéreur final aurait pu bénéficier lors de l’acquisition d’une réduction ou d’une exemption des droits proportionnels (Rép. R.J., E 208/08-01).

    Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006 juge que le droit de préemption doit être considéré comme une condition résolutoire, qui est remplie par l’exercice qui en est fait. Cela ne répond pas aux conditions, d’interprétation stricte et limitative, de l’article 209, 3°, C. enreng. en sorte qu’effectivement, l’acheteur évincé par la préemption, qui aurait déjà payé les droits, ne pourrait pas en demander la restitution.

    février 26, 2014

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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