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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption et droit d’enregistrement

Que se passe-t-il lorsque le titulaire du droit de préemption méconnu se fait subroger dans la vente ?

Seul le droit général fixe, à l’exclusion du droit proportionnel, est dû sur l’acte constatant que le preneur d’un bien rural (locataire ou fermier, ou son cessionnaire) se  fait  subroger  dans  les  droits et obligations de la personne à laquelle le bien loué avait été vendu au mépris du droit de préemption du preneur qui exerce une faculté légale (Rép. R.J., E 44/19-01, R.G.E.N., 1963, n° 20600 ; F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement, II, n° 653 et 778²).

Selon l’administration, la solution est identique en cas de  vente d’un  immeuble en méconnaissance du droit de préemption prévu par le Code flamand du logement.

La solution devrait aussi être identique en cas de méconnaissance d’un droit de préemption conventionnel avec la tierce complicité de l’acquéreur.

La subrogation ne donnera jamais lieu à restitution du droit proportionnel perçu sur la vente conclue en méconnaissance du droit de préemption.

A  l’inverse, la subrogation ne donnera pas lieu à la perception d’un droit  proportionnel  complémentaire  si  la  vente  conclue  en  méconnaissance  du  droit de préemption avait bénéficié d’une réduction ou d’une exemption du droit proportionnel.

La perception initiale est donc définitive (Rép. R.J., E 44/19-02).

Cela devrait être différent en cas de subrogation de la Régie foncière ou de l’entité qu’elle représente à la suite de l’exercice du droit de préemption en région de Bruxelles-Capitale.

En effet, toute vente d’un bien situé dans un périmètre de préemption est légalement conclue sous la condition suspensive du non exercice dudit droit.

Le droit proportionnel n’est donc dû qu’au moment de l’acquisition sur exercice de droit régional de préemption (art. 16 C. enreg.).

Commentaires

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    Selon l’administration, la restitution des droits d’enregistrement n’est pas permise pour les droits payés sur la convention de vente conclue en méconnaissant le droit de préemption prévu par la loi sur le bail à ferme ou dans le Code flamand du logement en cas de subrogation légale ultérieure, même si l’acquéreur final aurait pu bénéficier lors de l’acquisition d’une réduction ou d’une exemption des droits proportionnels (Rép. R.J., E 208/08-01).

    Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006 juge que le droit de préemption doit être considéré comme une condition résolutoire, qui est remplie par l’exercice qui en est fait. Cela ne répond pas aux conditions, d’interprétation stricte et limitative, de l’article 209, 3°, C. enreng. en sorte qu’effectivement, l’acheteur évincé par la préemption, qui aurait déjà payé les droits, ne pourrait pas en demander la restitution.

    février 26, 2014

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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