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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption et droit d’enregistrement

Que se passe-t-il lorsque le titulaire du droit de préemption méconnu se fait subroger dans la vente ?

Seul le droit général fixe, à l’exclusion du droit proportionnel, est dû sur l’acte constatant que le preneur d’un bien rural (locataire ou fermier, ou son cessionnaire) se  fait  subroger  dans  les  droits et obligations de la personne à laquelle le bien loué avait été vendu au mépris du droit de préemption du preneur qui exerce une faculté légale (Rép. R.J., E 44/19-01, R.G.E.N., 1963, n° 20600 ; F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement, II, n° 653 et 778²).

Selon l’administration, la solution est identique en cas de  vente d’un  immeuble en méconnaissance du droit de préemption prévu par le Code flamand du logement.

La solution devrait aussi être identique en cas de méconnaissance d’un droit de préemption conventionnel avec la tierce complicité de l’acquéreur.

La subrogation ne donnera jamais lieu à restitution du droit proportionnel perçu sur la vente conclue en méconnaissance du droit de préemption.

A  l’inverse, la subrogation ne donnera pas lieu à la perception d’un droit  proportionnel  complémentaire  si  la  vente  conclue  en  méconnaissance  du  droit de préemption avait bénéficié d’une réduction ou d’une exemption du droit proportionnel.

La perception initiale est donc définitive (Rép. R.J., E 44/19-02).

Cela devrait être différent en cas de subrogation de la Régie foncière ou de l’entité qu’elle représente à la suite de l’exercice du droit de préemption en région de Bruxelles-Capitale.

En effet, toute vente d’un bien situé dans un périmètre de préemption est légalement conclue sous la condition suspensive du non exercice dudit droit.

Le droit proportionnel n’est donc dû qu’au moment de l’acquisition sur exercice de droit régional de préemption (art. 16 C. enreg.).

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  1. Selon l’administration, la restitution des droits d’enregistrement n’est pas permise pour les droits payés sur la convention de vente conclue en méconnaissant le droit de préemption prévu par la loi sur le bail à ferme ou dans le Code flamand du logement en cas de subrogation légale ultérieure, même si l’acquéreur final aurait pu bénéficier lors de l’acquisition d’une réduction ou d’une exemption des droits proportionnels (Rép. R.J., E 208/08-01).

    Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006 juge que le droit de préemption doit être considéré comme une condition résolutoire, qui est remplie par l’exercice qui en est fait. Cela ne répond pas aux conditions, d’interprétation stricte et limitative, de l’article 209, 3°, C. enreng. en sorte qu’effectivement, l’acheteur évincé par la préemption, qui aurait déjà payé les droits, ne pourrait pas en demander la restitution.

    février 26, 2014

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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