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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Droit de préemption et droit d’enregistrement

Que se passe-t-il lorsque le titulaire du droit de préemption méconnu se fait subroger dans la vente ?

Seul le droit général fixe, à l’exclusion du droit proportionnel, est dû sur l’acte constatant que le preneur d’un bien rural (locataire ou fermier, ou son cessionnaire) se  fait  subroger  dans  les  droits et obligations de la personne à laquelle le bien loué avait été vendu au mépris du droit de préemption du preneur qui exerce une faculté légale (Rép. R.J., E 44/19-01, R.G.E.N., 1963, n° 20600 ; F. Werdefroy, « Droits d’enregistrement, II, n° 653 et 778²).

Selon l’administration, la solution est identique en cas de  vente d’un  immeuble en méconnaissance du droit de préemption prévu par le Code flamand du logement.

La solution devrait aussi être identique en cas de méconnaissance d’un droit de préemption conventionnel avec la tierce complicité de l’acquéreur.

La subrogation ne donnera jamais lieu à restitution du droit proportionnel perçu sur la vente conclue en méconnaissance du droit de préemption.

A  l’inverse, la subrogation ne donnera pas lieu à la perception d’un droit  proportionnel  complémentaire  si  la  vente  conclue  en  méconnaissance  du  droit de préemption avait bénéficié d’une réduction ou d’une exemption du droit proportionnel.

La perception initiale est donc définitive (Rép. R.J., E 44/19-02).

Cela devrait être différent en cas de subrogation de la Régie foncière ou de l’entité qu’elle représente à la suite de l’exercice du droit de préemption en région de Bruxelles-Capitale.

En effet, toute vente d’un bien situé dans un périmètre de préemption est légalement conclue sous la condition suspensive du non exercice dudit droit.

Le droit proportionnel n’est donc dû qu’au moment de l’acquisition sur exercice de droit régional de préemption (art. 16 C. enreg.).

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  1. Selon l’administration, la restitution des droits d’enregistrement n’est pas permise pour les droits payés sur la convention de vente conclue en méconnaissant le droit de préemption prévu par la loi sur le bail à ferme ou dans le Code flamand du logement en cas de subrogation légale ultérieure, même si l’acquéreur final aurait pu bénéficier lors de l’acquisition d’une réduction ou d’une exemption des droits proportionnels (Rép. R.J., E 208/08-01).

    Un arrêt de la Cour d’appel de Gand, du 16 mai 2006 juge que le droit de préemption doit être considéré comme une condition résolutoire, qui est remplie par l’exercice qui en est fait. Cela ne répond pas aux conditions, d’interprétation stricte et limitative, de l’article 209, 3°, C. enreng. en sorte qu’effectivement, l’acheteur évincé par la préemption, qui aurait déjà payé les droits, ne pourrait pas en demander la restitution.

    février 26, 2014

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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