Il s’agissait de rétablir un passage résultant d’une servitude créée par un acte notarié de 1932.

Le lot dominant (bénéficiaire) était alors enclavé et reçut de ce fait un accès à l’avant, au jardin et aux water-closets.

La configuration des lieux a changé avec le temps et, en résumé, l’enclave a cessé.

Le tribunal de première instance du Hainaut, division Charleroi, a décidé que la servitude était dissoute par l’effet d’une condition résolutoire tacite.

Le juge a considéré que si l’état d’enclave et l’absence d’accès direct venaient à cesser, le passage n’avait plus de raison d’être et devait être considéré comme supprimé.

En d’autres termes, la servitude avait été créée pour répondre à une situation ce qui supposait qu’elle était cense exister tant que cette situation subsistait.

Le pourvoi en cassation rappelait qu’une servitude de passage, dans l’ancien régime,

• doit s’établir par titre (acte authentique ou titre recognitif),
• est constituée perpétuelle sauf clause contraire.

Cela s’oppose à ce que la servitude puisse disparaître par l’effet d’une clause tacite, non exprimée dans l’acte.

Pas du tout, dit la cour de cassation (15 mai 2026, rôle n° C.25.0293.F, www.juportal.be) :

« Ni cette disposition légale (art. 686 de l’ancien Code civil) ni aucune autre ne fait obstacle à ce que les parties qui établissent conventionnellement une servitude l’assortissent d’une condition résolutoire tacite. »

Dans le nouveau régime, l’article 3.120 du Code civil dispose :

«   Art. 3.120. Usage et étendue

L’usage et l’étendue d’une servitude du fait de l’homme se règlent en se référant à la volonté des parties telle qu’exprimée au titre qui la constitue ou la reconnaît, à l’exercice de fait de la servitude ou à la situation des lieux constitutive du lien de service. »

Le problème est que ce type de problématique est déjà rencontré dans la loi.

L’article 710bis de l’ancien Code civil dispose : « À la demande du propriétaire du fonds servant, le juge peut ordonner la suppression d’une servitude, lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant ».

Cette disposition a été textuellement reprise dans l’article 3.128 du Code civil.

Or la jurisprudence est très stricte quant à l’application de cette faculté.

Dans un arrêt du15 mai 2025 (rôle n° C.24.0335.F, www.juportal.be) la Cour de cassation retient qu’« il suit de cette disposition que la suppression ne peut être ordonnée aussi longtemps que la servitude conserve une utilité pour le fonds dominant, fût-elle sans rapport avec la raison pour laquelle la servitude fut constituée ».

Dans cette affaire, le motif qui avait présidé à la création de la servitude avait disparu.

Mais, pour la Cour de cassation, cela ne signifie pas pour autant que la servitude avait perdu toute utilité.

C’est d’ailleurs ce que plaidait le demandeur en rétablissement du passage.

À première vue, il semble difficile de concilier une condition résolutoire tacite résultant de l’objectif de la servitude, avec l’impossibilité d’en demander la suppression, au même motif mais sur base de l’article 710bis ancien, sans rechercher si une autre utilité existe encore.

Enfin, c’est par le non usage pendant trente ans que la prescription éteint la servitude.

L’article 3.126 du Code civil dispose :

« Prescription extinctive

Les servitudes s’éteignent, totalement ou partiellement, par le non-usage pendant trente ans, que celui-ci résulte du fait de l’homme, d’un obstacle matériel ou d’un cas de force majeure. L’extinction, dont la charge de la preuve repose sur le propriétaire du fonds servant, se produit seulement dans la mesure de ce non-usage.

Le délai de trente ans commence à courir à compter du non-usage. »

Si le non usage résulte du fait de l’homme, il faut encore qu’il dure trente ans.

Mais la théorie de la clause résolutoire tacite permet d’arriver bien plus vite et bien plus commodément au même résultat.

Cette théorie est en tout cas bienvenue au regard de la rigueur de la jurisprudence du du15 mai 2025.

On retiendra qu’il vaut mieux anticiper et limiter la servitude, dans les actes, à la survie de son objectif.

L’aménagement des propriétés évolue de plus en plus vite.

Les vieilles servitudes posent souvent des problèmes car elles sont en  principe perpétuelles dans un environnement qui change.

Les rendre mortelles répond à cette réalité.

La photo : L’ancienne Imprimerie des Sciences avenue Emile de Beco à Ixelles (arch. Homez, 1928). Bel édifice moderniste. Ce style était précurseur à l’époque, c’était encore le début du style Art-Déco. La maison a été parfaitement restaurée.