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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption et apport en société

Un locataire commercial se voit accorder un droit de préemption dans le bail, dans l’hypothèse où le bailleur entend « disposer à titre onéreux (du bien) en totalité ou en partie. »

Le bailleur fait apport de l’immeuble à une société en rémunération de quoi des actions sont émises et lui sont attribuées.

Le locataire fait grief au bailleur d’avoir méconnu son droit de préemption ; il agit en nullité de l’apport et poursuit la condamnation du bailleur à signer un acte de vente.

Pour le locataire, les termes du pacte sont clairs et ne visent pas uniquement la vente de l’immeuble, mais le fait d’en disposer à titre onéreux en totalité ou en partie.

À cet égard, poursuit le locataire, l’apport en société ne constitue pas une donation, même si sa contrepartie n’est pas constituée en argent mais en actions, lesquelles ont une valeur dépendant de la valeur du bien apporté.

La Cour d’appel de Metz donne raison au locataire. Les juges d’appel constatent en effet que les parties avaient visé « toute mutation à titre onéreux » de l’immeuble, ce à quoi répond l’apport en société.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation sur base de la violation de l’article 1134 du Code civil que nous avons en commun avec nos voisins français.

Le pourvoi avance que l’apport en société n’entrait pas dans le domaine du pacte de préférence dès lors que les parties, tout en visant la cession du bien objet de la préférence, ont également prévu que le promettant serait tenu de « notifier un prix au bénéficiaire. »

Or il n’existe pas de prix dans un apport, la rémunération consistant en actions.

Les juges d’appel ont donc méconnu la convention des parties en étendant le droit de préemption à l’apport.

C’est ce que va constater la Cour de cassation française :

« Qu’en statuant ainsi, alors que l’apport en société n’entrait pas dans le domaine du pacte, dès lors que si les parties avaient visé la disposition à titre onéreux des biens objets du pacte de préférence, elles avaient prévu que le preneur serait informé de toute mutation à titre onéreux avec indication du prix offert, des conditions générales de la vente projetée et se verrait remettre la copie de la promesse de vente ou du compromis de vente, ce qui excluait l’apport en société du pacte de préférence, la cour d’appel, a violé le texte susvisé ; »

Cass., fr., 15 janvier 2014, www.legifrance.com.

La rédaction des clauses de préférence (préemption en matière de vente) doit donc être précise.

En accordant un droit de préemption, le propriétaire aliène partiellement son droit de disposition.

Comme le droit de propriété est un droit absolu, exclusif et perpétuel, les clauses  qui l’affectent sont d’interprétation stricte. L’étendue du droit de préemption sera donc appréciée de manière restrictive.

Un droit de préemption pourra être neutralisé par des opérations similaires à la vente sans être semblables, telles que la constitution d’un bail emphytéotique de 99 ans, la dation en paiement, l’échange, le partage, l’apport, la donation avec charge, etc.

Sauf si l’alternative est utilisée en vue de frustrer le titulaire de son droit de préférence, elle ne peut être comprise dans un pur droit de préemption (vente), par interprétation extensive.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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