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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Droit de préemption et apport en société

Un locataire commercial se voit accorder un droit de préemption dans le bail, dans l’hypothèse où le bailleur entend « disposer à titre onéreux (du bien) en totalité ou en partie. »

Le bailleur fait apport de l’immeuble à une société en rémunération de quoi des actions sont émises et lui sont attribuées.

Le locataire fait grief au bailleur d’avoir méconnu son droit de préemption ; il agit en nullité de l’apport et poursuit la condamnation du bailleur à signer un acte de vente.

Pour le locataire, les termes du pacte sont clairs et ne visent pas uniquement la vente de l’immeuble, mais le fait d’en disposer à titre onéreux en totalité ou en partie.

À cet égard, poursuit le locataire, l’apport en société ne constitue pas une donation, même si sa contrepartie n’est pas constituée en argent mais en actions, lesquelles ont une valeur dépendant de la valeur du bien apporté.

La Cour d’appel de Metz donne raison au locataire. Les juges d’appel constatent en effet que les parties avaient visé « toute mutation à titre onéreux » de l’immeuble, ce à quoi répond l’apport en société.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation sur base de la violation de l’article 1134 du Code civil que nous avons en commun avec nos voisins français.

Le pourvoi avance que l’apport en société n’entrait pas dans le domaine du pacte de préférence dès lors que les parties, tout en visant la cession du bien objet de la préférence, ont également prévu que le promettant serait tenu de « notifier un prix au bénéficiaire. »

Or il n’existe pas de prix dans un apport, la rémunération consistant en actions.

Les juges d’appel ont donc méconnu la convention des parties en étendant le droit de préemption à l’apport.

C’est ce que va constater la Cour de cassation française :

« Qu’en statuant ainsi, alors que l’apport en société n’entrait pas dans le domaine du pacte, dès lors que si les parties avaient visé la disposition à titre onéreux des biens objets du pacte de préférence, elles avaient prévu que le preneur serait informé de toute mutation à titre onéreux avec indication du prix offert, des conditions générales de la vente projetée et se verrait remettre la copie de la promesse de vente ou du compromis de vente, ce qui excluait l’apport en société du pacte de préférence, la cour d’appel, a violé le texte susvisé ; »

Cass., fr., 15 janvier 2014, www.legifrance.com.

La rédaction des clauses de préférence (préemption en matière de vente) doit donc être précise.

En accordant un droit de préemption, le propriétaire aliène partiellement son droit de disposition.

Comme le droit de propriété est un droit absolu, exclusif et perpétuel, les clauses  qui l’affectent sont d’interprétation stricte. L’étendue du droit de préemption sera donc appréciée de manière restrictive.

Un droit de préemption pourra être neutralisé par des opérations similaires à la vente sans être semblables, telles que la constitution d’un bail emphytéotique de 99 ans, la dation en paiement, l’échange, le partage, l’apport, la donation avec charge, etc.

Sauf si l’alternative est utilisée en vue de frustrer le titulaire de son droit de préférence, elle ne peut être comprise dans un pur droit de préemption (vente), par interprétation extensive.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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