Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les actions propter rem, accessoires de la choses vendue

Les accessoires de la chose vendue suivent cette chose, et reviennent à l’acheteur en cas de vente (art. 1615 du Code civil).

Il s’agit des accessoires intiment liés à la chose, comme les actions en garantie par exemple.

Illustrons ces principes.

Un immeuble est loué par un indivisaire administrateur, sans l’accord de l’autre.

Le loyer est trop bas et, de surcroit, n’est jamais payé.

L’immeuble est vendu.

L’indivisaire abusé réclame l’indemnisation du son préjudice, soit sa part des loyers normaux dus avant la vente.

La Cour de cassation considère que la demande d’indemnisation d’un dommage subi par le vendeur avant la vente n’est pas propter rem.

Autrement dit, ce n’est pas une demande qui se trouve dans un tel rapport avec le bien que le vendeur ne la détient qu’aussi longtemps qu’il reste propriétaire.

Une action en dédommagement d’un dommage subi avant la vente n’est pas un accessoire de la chose vendu avec elle.

L’indivisaire qui réclamait réparation de son préjudice avait précisé qu’il limitait sa demande de nullité du bail à la période précédant la vente.

Le tribunal de Bruges l’avait débouté de sa demande de nullité du bail au motif de ce qu’il n’avait plus qualité, après avoir vendu, pour exercer cette action.

Cela ne fut pas critiqué par la Cour de cassation. Le demandeur n’était plus partie au bail dont il demandait l’annulation.

Pour la demande de paiement d’une indemnité de privation de jouissance, c’est différent.

Le tribunal de Bruges avait aussi débouté l’indivisaire de sa demande de dommage au motif de ce qu’il s’agissait là d’une réparation complémentaire, par restitution, après l’annulation du bail du bail postérieure à la vente.

Ce faisant, dit la Cour de cassation, le juge d’appel n’a pas justifié sa décision.

En effet, pour le dommage financier subi avant la vente, l’indivisaire gardait qualité à agir et limitait sa demande à la période antérieure à la vente.

Et il avait conservé cette action, portant sur la période antérieure à la vente, puisqu’elle n’est pas propter rem

Voyons les attendus dans la langue de l’arrêt :

“3. De appelrechters die oordelen dat de eiser “niet langer meer de vereiste hoedanigheid [heeft] om de vordering tot nietigverklaring te stellen” en op die gronden deze vordering van de eiser afwijzen, verantwoorden hun beslissing naar recht.

Het middel kan in zoverre niet worden aangenomen.4. De vordering tot het vergoeden van schade die de verkoper voor de verkoop heeft geleden, kan niet beschouwd worden als een vordering die in een zodanig verband staat tot het goed dat de verkoper dit recht enkel behoudt zolang hij eigenaar is, tenzij is bedongen dat die vordering aan de koper wordt overgedragen.

5. Uit de stukken waarop het Hof acht mag slaan, blijkt dat de eiser in zijn appelconclusie heeft gepreciseerd dat zijn vordering tot nietigverklaring van de huurovereenkomst enkel de periode betreft dat hij mede-eigenaar was en dus enkel de periode vóór de verkoop van de mede-eigendom en dat de schade waarvoor hij vergoeding vordert schade betreft die zich reeds vóór de verkoop had voorgedaan en die hij zelf als eigenaar had geleden, meer bepaald schade ten gevolge van de te lage huurprijs die ook nooit werd uitbetaald.

6. Door de vordering van de eiser tot vergoeding van schade die hij beweert te hebben geleden vóór de verkoop als ongegrond af te wijzen op grond dat die vordering strekt tot een bijkomend rechtsherstel na de nietigverklaring van de huurovereenkomst, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.”

(Cass., 26 septembre 2019, rôle n° C.19.0086.N, www.juridat.be).

La photo : magnifique hôtel particulier de style Art nouveau à l’angle des rues de Livourne et de Florence, à Ixelles (Octave Van Rysselberghe, 1896-1898). Le mobilier et la décoration sont de l’architecte Henry Van de Velde. L’hôtel fut réalisé pour le financier Paul Otlet. Il a été classé en 1984. L’hôtel est édifié en pierre de Savonnières extraite en France, dans le département de la Meuse (Lorraine).

Rue de Florence 13

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

Lire plus arrow_forward

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

  • Sitothèque

  • close