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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les actions propter rem, accessoires de la choses vendue

Les accessoires de la chose vendue suivent cette chose, et reviennent à l’acheteur en cas de vente (art. 1615 du Code civil).

Il s’agit des accessoires intiment liés à la chose, comme les actions en garantie par exemple.

Illustrons ces principes.

Un immeuble est loué par un indivisaire administrateur, sans l’accord de l’autre.

Le loyer est trop bas et, de surcroit, n’est jamais payé.

L’immeuble est vendu.

L’indivisaire abusé réclame l’indemnisation du son préjudice, soit sa part des loyers normaux dus avant la vente.

La Cour de cassation considère que la demande d’indemnisation d’un dommage subi par le vendeur avant la vente n’est pas propter rem.

Autrement dit, ce n’est pas une demande qui se trouve dans un tel rapport avec le bien que le vendeur ne la détient qu’aussi longtemps qu’il reste propriétaire.

Une action en dédommagement d’un dommage subi avant la vente n’est pas un accessoire de la chose vendu avec elle.

L’indivisaire qui réclamait réparation de son préjudice avait précisé qu’il limitait sa demande de nullité du bail à la période précédant la vente.

Le tribunal de Bruges l’avait débouté de sa demande de nullité du bail au motif de ce qu’il n’avait plus qualité, après avoir vendu, pour exercer cette action.

Cela ne fut pas critiqué par la Cour de cassation. Le demandeur n’était plus partie au bail dont il demandait l’annulation.

Pour la demande de paiement d’une indemnité de privation de jouissance, c’est différent.

Le tribunal de Bruges avait aussi débouté l’indivisaire de sa demande de dommage au motif de ce qu’il s’agissait là d’une réparation complémentaire, par restitution, après l’annulation du bail du bail postérieure à la vente.

Ce faisant, dit la Cour de cassation, le juge d’appel n’a pas justifié sa décision.

En effet, pour le dommage financier subi avant la vente, l’indivisaire gardait qualité à agir et limitait sa demande à la période antérieure à la vente.

Et il avait conservé cette action, portant sur la période antérieure à la vente, puisqu’elle n’est pas propter rem

Voyons les attendus dans la langue de l’arrêt :

“3. De appelrechters die oordelen dat de eiser “niet langer meer de vereiste hoedanigheid [heeft] om de vordering tot nietigverklaring te stellen” en op die gronden deze vordering van de eiser afwijzen, verantwoorden hun beslissing naar recht.

Het middel kan in zoverre niet worden aangenomen.4. De vordering tot het vergoeden van schade die de verkoper voor de verkoop heeft geleden, kan niet beschouwd worden als een vordering die in een zodanig verband staat tot het goed dat de verkoper dit recht enkel behoudt zolang hij eigenaar is, tenzij is bedongen dat die vordering aan de koper wordt overgedragen.

5. Uit de stukken waarop het Hof acht mag slaan, blijkt dat de eiser in zijn appelconclusie heeft gepreciseerd dat zijn vordering tot nietigverklaring van de huurovereenkomst enkel de periode betreft dat hij mede-eigenaar was en dus enkel de periode vóór de verkoop van de mede-eigendom en dat de schade waarvoor hij vergoeding vordert schade betreft die zich reeds vóór de verkoop had voorgedaan en die hij zelf als eigenaar had geleden, meer bepaald schade ten gevolge van de te lage huurprijs die ook nooit werd uitbetaald.

6. Door de vordering van de eiser tot vergoeding van schade die hij beweert te hebben geleden vóór de verkoop als ongegrond af te wijzen op grond dat die vordering strekt tot een bijkomend rechtsherstel na de nietigverklaring van de huurovereenkomst, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.”

(Cass., 26 septembre 2019, rôle n° C.19.0086.N, www.juridat.be).

La photo : magnifique hôtel particulier de style Art nouveau à l’angle des rues de Livourne et de Florence, à Ixelles (Octave Van Rysselberghe, 1896-1898). Le mobilier et la décoration sont de l’architecte Henry Van de Velde. L’hôtel fut réalisé pour le financier Paul Otlet. Il a été classé en 1984. L’hôtel est édifié en pierre de Savonnières extraite en France, dans le département de la Meuse (Lorraine).

Rue de Florence 13

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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