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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les actions propter rem, accessoires de la choses vendue

Les accessoires de la chose vendue suivent cette chose, et reviennent à l’acheteur en cas de vente (art. 1615 du Code civil).

Il s’agit des accessoires intiment liés à la chose, comme les actions en garantie par exemple.

Illustrons ces principes.

Un immeuble est loué par un indivisaire administrateur, sans l’accord de l’autre.

Le loyer est trop bas et, de surcroit, n’est jamais payé.

L’immeuble est vendu.

L’indivisaire abusé réclame l’indemnisation du son préjudice, soit sa part des loyers normaux dus avant la vente.

La Cour de cassation considère que la demande d’indemnisation d’un dommage subi par le vendeur avant la vente n’est pas propter rem.

Autrement dit, ce n’est pas une demande qui se trouve dans un tel rapport avec le bien que le vendeur ne la détient qu’aussi longtemps qu’il reste propriétaire.

Une action en dédommagement d’un dommage subi avant la vente n’est pas un accessoire de la chose vendu avec elle.

L’indivisaire qui réclamait réparation de son préjudice avait précisé qu’il limitait sa demande de nullité du bail à la période précédant la vente.

Le tribunal de Bruges l’avait débouté de sa demande de nullité du bail au motif de ce qu’il n’avait plus qualité, après avoir vendu, pour exercer cette action.

Cela ne fut pas critiqué par la Cour de cassation. Le demandeur n’était plus partie au bail dont il demandait l’annulation.

Pour la demande de paiement d’une indemnité de privation de jouissance, c’est différent.

Le tribunal de Bruges avait aussi débouté l’indivisaire de sa demande de dommage au motif de ce qu’il s’agissait là d’une réparation complémentaire, par restitution, après l’annulation du bail du bail postérieure à la vente.

Ce faisant, dit la Cour de cassation, le juge d’appel n’a pas justifié sa décision.

En effet, pour le dommage financier subi avant la vente, l’indivisaire gardait qualité à agir et limitait sa demande à la période antérieure à la vente.

Et il avait conservé cette action, portant sur la période antérieure à la vente, puisqu’elle n’est pas propter rem

Voyons les attendus dans la langue de l’arrêt :

“3. De appelrechters die oordelen dat de eiser “niet langer meer de vereiste hoedanigheid [heeft] om de vordering tot nietigverklaring te stellen” en op die gronden deze vordering van de eiser afwijzen, verantwoorden hun beslissing naar recht.

Het middel kan in zoverre niet worden aangenomen.4. De vordering tot het vergoeden van schade die de verkoper voor de verkoop heeft geleden, kan niet beschouwd worden als een vordering die in een zodanig verband staat tot het goed dat de verkoper dit recht enkel behoudt zolang hij eigenaar is, tenzij is bedongen dat die vordering aan de koper wordt overgedragen.

5. Uit de stukken waarop het Hof acht mag slaan, blijkt dat de eiser in zijn appelconclusie heeft gepreciseerd dat zijn vordering tot nietigverklaring van de huurovereenkomst enkel de periode betreft dat hij mede-eigenaar was en dus enkel de periode vóór de verkoop van de mede-eigendom en dat de schade waarvoor hij vergoeding vordert schade betreft die zich reeds vóór de verkoop had voorgedaan en die hij zelf als eigenaar had geleden, meer bepaald schade ten gevolge van de te lage huurprijs die ook nooit werd uitbetaald.

6. Door de vordering van de eiser tot vergoeding van schade die hij beweert te hebben geleden vóór de verkoop als ongegrond af te wijzen op grond dat die vordering strekt tot een bijkomend rechtsherstel na de nietigverklaring van de huurovereenkomst, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.”

(Cass., 26 septembre 2019, rôle n° C.19.0086.N, www.juridat.be).

La photo : magnifique hôtel particulier de style Art nouveau à l’angle des rues de Livourne et de Florence, à Ixelles (Octave Van Rysselberghe, 1896-1898). Le mobilier et la décoration sont de l’architecte Henry Van de Velde. L’hôtel fut réalisé pour le financier Paul Otlet. Il a été classé en 1984. L’hôtel est édifié en pierre de Savonnières extraite en France, dans le département de la Meuse (Lorraine).

Rue de Florence 13

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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