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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’articulation de l’action en garantie avec l’action en délivrance

Il s’agissait d’une vente de cochons, mais les principes sont tout autant applicables à une vente d’immeuble.

Les porcs étaient affectés d’un vice caché.

L’acheteur agit en garantie du vice caché à titre principal mais cette action doit être formée à bref délai (art. 1648 du Code civil).

La Cour d’appel de Gand dit l’action non admissible (ontoelaatbaar) car tardive.

L’acheteur avait aussi articulé un fondement subsidiaire étant l’action sanctionnant la délivrance de la chose conforme (art. 1604).

Or la Cour d’appel de Gand ne répond pas à ce moyen subsidiaire.

Le pourvoi formé devant la Cour de cassation reproche au juge d’appel d’avoir dit la demande de garantie des vices cachés non admissible, sans vérifier si elle n’était pas fondée sur l’action en délivrance.

En d’autres termes, le rejet de l’action en garantie pour tardiveté implique-t-il nécessairement celui de l’action en délivrance.

Oui, répond la Cour de cassation (Cass., 12 février 2021, rôle n° C.20.0203.N-C.20.0214.N, www.juportal.be), selon le raisonnement suivant :

L’acheteur qui refuse l’agréation de la délivrance doit le faire le plus vite possible.

L’acheteur qui agrée la chose délivrée ne peut plus poursuivre la résolution de la vente sur base d’un défaut de conformité sous réserve de l’action en résolution pour vice caché.

Cette dernière action doit être introduite à bref délai.

La Cour de cassation tire de ces principes la conclusion suivante :

Le juge d’appel qui constate que les porcs étaient affectés d’un vice caché et qui décide que la demanderesse, l’acheteur, a tardivement agi en garantie des vices cachés, et qui sur ces bases rejette la demande pour le tout justifie légalement sa décision et ne doit pas rencontrer plus avant le moyen subsidiaire (l’action en délivrance conforme).

Dans la langue de l’arrêt :

« De appelrechter die vaststelt dat de varkens behept waren met een verborgen gebrek en oordeelt dat de eiseres als koper de vordering op grond van artikel 1648 Oud Burgerlijk Wetboek wegens verborgen gebreken laattijdig heeft ingesteld en op die gronden de contractuele vordering van de eiseres in haar geheel als ongegrond afwijst, verantwoordt zijn beslissing naar recht en diende zijn beslissing over de in ondergeschikte orde aangevoerde grondslag niet nader te motiveren. »

En d’autres termes, comme on doit refuser l’agréation aussi vite que possible (zo spoedig als mogelijk dit la Cour de cassation), si on a tardé à agir en vice caché, c’est que l’on a implicitement ou expressément agréé.

Et après agréation, il n’est plus possible d’agir en délivrance de la chose conforme.

Bref, si l’action en vice caché est tardive, le refus d’agréation l’est aussi.

Et, implicitement, le délai pour refuser l’agréation ne peut pas être plus long que le délai (bref) de l’action en garantie du vice caché.

La notion de vice de conformité occulte n’a pas sa place dans ce système.

En effet, il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation même si ce défaut est occulte et même si, convenons-en, on peut difficilement agréer ce que l’on ne pouvait voir.

La Cour de cassation n’en démord pas : après agréation de l’état apparent ou non, on ne peut plus exercer que l’action en garantie qui porte sur l’état non apparent.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

Si l’agréation a été donnée, il faut donc utiliser la notion de vice caché fonctionnel même extrinsèque pour le défaut de conformité caché (Cass., 19 octobre 2007, R.C.J.B., 2010, p. 5 et la note de M. Fr. Glansdorff).

Peut-on en revanche agir en garantie avant le transfert de propriété et la délivrance, donc avant l’agréation ?

Pour l’action en garantie d’éviction, la Cour de cassation répond par l’affirmative car la garantie est un effet de la vente (Cass., 11 octobre 2012, rôle n° C.10.0260.F, www.jurportal.be).

Pour l’action en garantie de vice caché, il n’y a pas de raison que ce soit différent avec cette nuance que le vendeur peut réparer le vice avant la délivrance et que le vice, par hypothèse non apparent se découvre après la délivrance.

Cette action ne dépend pas de l’agréation car une chose peut être à la fois conforme et viciée, sauf si l’absence de tel vice fait partie de la description de la chose lors de la vente.

La photo : une belle maison rue Marie Depage 22 à Uccle (Willy Van Hove, 1928), bel exemple d’architecture bourgeoise Art-Déco. On notera que la façade se déploie en deux plans non symétriques.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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