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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’articulation de l’action en garantie avec l’action en délivrance

Il s’agissait d’une vente de cochons, mais les principes sont tout autant applicables à une vente d’immeuble.

Les porcs étaient affectés d’un vice caché.

L’acheteur agit en garantie du vice caché à titre principal mais cette action doit être formée à bref délai (art. 1648 du Code civil).

La Cour d’appel de Gand dit l’action non admissible (ontoelaatbaar) car tardive.

L’acheteur avait aussi articulé un fondement subsidiaire étant l’action sanctionnant la délivrance de la chose conforme (art. 1604).

Or la Cour d’appel de Gand ne répond pas à ce moyen subsidiaire.

Le pourvoi formé devant la Cour de cassation reproche au juge d’appel d’avoir dit la demande de garantie des vices cachés non admissible, sans vérifier si elle n’était pas fondée sur l’action en délivrance.

En d’autres termes, le rejet de l’action en garantie pour tardiveté implique-t-il nécessairement celui de l’action en délivrance.

Oui, répond la Cour de cassation (Cass., 12 février 2021, rôle n° C.20.0203.N-C.20.0214.N, www.juportal.be), selon le raisonnement suivant :

L’acheteur qui refuse l’agréation de la délivrance doit le faire le plus vite possible.

L’acheteur qui agrée la chose délivrée ne peut plus poursuivre la résolution de la vente sur base d’un défaut de conformité sous réserve de l’action en résolution pour vice caché.

Cette dernière action doit être introduite à bref délai.

La Cour de cassation tire de ces principes la conclusion suivante :

Le juge d’appel qui constate que les porcs étaient affectés d’un vice caché et qui décide que la demanderesse, l’acheteur, a tardivement agi en garantie des vices cachés, et qui sur ces bases rejette la demande pour le tout justifie légalement sa décision et ne doit pas rencontrer plus avant le moyen subsidiaire (l’action en délivrance conforme).

Dans la langue de l’arrêt :

« De appelrechter die vaststelt dat de varkens behept waren met een verborgen gebrek en oordeelt dat de eiseres als koper de vordering op grond van artikel 1648 Oud Burgerlijk Wetboek wegens verborgen gebreken laattijdig heeft ingesteld en op die gronden de contractuele vordering van de eiseres in haar geheel als ongegrond afwijst, verantwoordt zijn beslissing naar recht en diende zijn beslissing over de in ondergeschikte orde aangevoerde grondslag niet nader te motiveren. »

En d’autres termes, comme on doit refuser l’agréation aussi vite que possible (zo spoedig als mogelijk dit la Cour de cassation), si on a tardé à agir en vice caché, c’est que l’on a implicitement ou expressément agréé.

Et après agréation, il n’est plus possible d’agir en délivrance de la chose conforme.

Bref, si l’action en vice caché est tardive, le refus d’agréation l’est aussi.

Et, implicitement, le délai pour refuser l’agréation ne peut pas être plus long que le délai (bref) de l’action en garantie du vice caché.

La notion de vice de conformité occulte n’a pas sa place dans ce système.

En effet, il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation même si ce défaut est occulte et même si, convenons-en, on peut difficilement agréer ce que l’on ne pouvait voir.

La Cour de cassation n’en démord pas : après agréation de l’état apparent ou non, on ne peut plus exercer que l’action en garantie qui porte sur l’état non apparent.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

Si l’agréation a été donnée, il faut donc utiliser la notion de vice caché fonctionnel même extrinsèque pour le défaut de conformité caché (Cass., 19 octobre 2007, R.C.J.B., 2010, p. 5 et la note de M. Fr. Glansdorff).

Peut-on en revanche agir en garantie avant le transfert de propriété et la délivrance, donc avant l’agréation ?

Pour l’action en garantie d’éviction, la Cour de cassation répond par l’affirmative car la garantie est un effet de la vente (Cass., 11 octobre 2012, rôle n° C.10.0260.F, www.jurportal.be).

Pour l’action en garantie de vice caché, il n’y a pas de raison que ce soit différent avec cette nuance que le vendeur peut réparer le vice avant la délivrance et que le vice, par hypothèse non apparent se découvre après la délivrance.

Cette action ne dépend pas de l’agréation car une chose peut être à la fois conforme et viciée, sauf si l’absence de tel vice fait partie de la description de la chose lors de la vente.

La photo : une belle maison rue Marie Depage 22 à Uccle (Willy Van Hove, 1928), bel exemple d’architecture bourgeoise Art-Déco. On notera que la façade se déploie en deux plans non symétriques.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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