Carnet de route en Droit ImmobilierNov 15
Peut-on vendre un lot d’un lotissement avant la délivrance du permis de lotir, d’un permis d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ? En droit civil, on peut certes vendre un bien futur, pour autant qu’il soit déterminable. Mais la réponse est négative, et ce même sous la condition suspensive de l’obtention dudit permis. Cela résulte d’un arrêt de […]
Lire plus arrow_forwardNov 14
C’est bien souvent après avoir signé le compromis chez l’agent immobilier que l’acquéreur, éclairé par son notaire ou son comptable, réalise qu’il aurait mieux fait d’acquérir « au nom d’une autre personne ». Ainsi les parents au nom des enfants en se réservant l’usufruit[1] ou l’associé gérant au nom de sa société. Mais changer d’acquéreur entre le […]
Lire plus arrow_forwardOct 9
Attestation as built Flandre : art. 4.2.7 V.C.R.O. (pas encore mis en œuvre). Wallonie et Bruxelles : pas d’application. Amiante Flandre, Wallonie et Bruxelles : pas d’obligation spécifique pour la vente, seulement pour les travaux (loi fédérale du 4 août 1996 et arrêté royal du 13 mars 2006). Attestation de sol Flandre : décret sol du 27 octobre 2006, […]
Lire plus arrow_forwardJuil 27
L’article 1743 du Code civil, comme l’article 9 de la loi du 20 février 1991, organisent une subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations locatives du vendeur. Cela signifie que, vis-à-vis du locataire, l’acquéreur devient le bailleur. Que se passe-t-il en cas de vente de l’immeuble, lorsque le locataire a remis une somme d’argent […]
Lire plus arrow_forwardJuil 24
La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be). Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas couverte par un permis. La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction […]
Lire plus arrow_forwardJuil 22
Un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 18 septembre 2014 (rôle n° 2011/AR/2657, www.juridiat.be) confirme la tendance jurisprudentielle de ne plus voir une vente aboutie dans une offre succincte acceptée. Un document intitulé « lettre d’intention ‐ accord d’achat » avait été signé pour l’achat d’un appartement à Uccle. Le document fut signé […]
Lire plus arrow_forwardJuil 22
Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties. Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations. En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du […]
Lire plus arrow_forwardJuin 21
On peut prendre un engagement au nom d’une société en formation. Ainsi, on peut acheter 1 % d’un immeuble à titre personnel et 99 % au nom et pour le compte d’une société à constituer. C’est une forme de porte fort qui est prévu par l’article 60 du Code des sociétés. Selon cette disposition, la […]
Lire plus arrow_forwardAvr 29
Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII). Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à […]
Lire plus arrow_forwardFév 24
Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be). La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul. Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment. […]
Lire plus arrow_forwardJan 4
A. Introduction Les produits de placement se diversifient. Les comptes ne rapportent plus beaucoup et nombreux sont ceux qui sont réticents à tout investir en actions. Le ticket d’entrée dans les fonds proposés par les banques est élevé alors que les rendements ne sont pas toujours impressionnants. Bref, l’immobilier reste intéressant, même s’il est peu […]
Lire plus arrow_forwardDéc 8
Introduction L’article 1583 du Code civil porte que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Cette disposition traduit le […]
Lire plus arrow_forwardNov 4
Supposons que A vende un immeuble à B. L’acheteur B revend l’immeuble à C. Peu après, A réalise que la vente à laquelle il a consenti est affectée d’un vice de formation (erreur ou dol, par exemple), ou que la vente est lésionnaire. Ou encore que son acheteur, B en l’occurrence, n’a pas exécuté une […]
Lire plus arrow_forwardOct 29
Lorsqu’elle est saisie d’une demande de permis d’urbanisme, l’autorité administrative exerce ses compétences non en considération de la personne qui sollicite une autorisation mais en fonction d’un projet dont elle doit apprécier la conformité aux règles en vigueur et au bon aménagement des lieux. Ce n’est donc pas le demandeur de permis mais bien les […]
Lire plus arrow_forwardOct 28
La plupart des compromis de vente d’immeuble contiennent une clause soumettant l’exécution du contrat à la condition suspensive de liberté hypothécaire du bien. Cette clause popularisée par le notaire Van den Eynde est en général libellée comme suit : « La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers […]
Lire plus arrow_forwardOct 14
Le lotissement ou l’urbanisation On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE). Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96). La vente et […]
Lire plus arrow_forwardOct 7
La vente porte sur un terrain constructible. Cette qualité, on l’admettra, est essentielle. Elle était matérialisée par un permis de construire délivré avant la vente. Làs, après la vente, ce permis fut retiré par l’autorité compétente, en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine. L’acheteur cite le vendeur en annulation de la […]
Lire plus arrow_forwardSep 3
La vente de la chose d’autrui est nulle, dit l’article 1599 du Code civil. C’est l’évidence, puisque vendre signifie transférer la propriété par le seul échange des consentements, ce qui suppose que l’on soit propriétaire. Ce qui est moins évident, c’est que la sanction de la nullité n’est ouverte qu’à l’acheteur et est susceptible de […]
Lire plus arrow_forwardAoût 29
Le contrat de vente nait entièrement de l’échange des consentements (art. 1101 et 1583 du Code civil). Le consentement ne peut donc être vicié, à peine de nullité du contrat. On relève traditionnellement, parmi les vices de consentement (art. 1109), l’erreur sur la substance (art. 1110 du Code civil), le dol (principal ou incident, art. […]
Lire plus arrow_forwardAoût 6
Le droit d’option conféré par une promesse de vendre, tout comme la convention qui contient cette stipulation, risquent de ne pas survivre à la faillite du propriétaire promettant. Les droits des créanciers sont cristallisés au jour de la faillite pour assurer l’égalité des créanciers. Ceux-ci ne peuvent donc plus poursuivre l’exécution forcée en nature des […]
Lire plus arrow_forward6 août 2026
Le leg en duo est une formule bien connue. Une institution bénéficiant du taux de 7 % est désignée légataire universelle par testament. L’institution doit prendre en charge l’ensemble des droits et reverser un montant net aux héritiers qui auraient normalement été davantage taxés. Est-ce un abus fiscal (art. 18, § 2, CDE et 106 […]
