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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’erreur et les éléments postérieurs au contrat

La vente porte sur un terrain constructible. Cette qualité, on l’admettra, est essentielle.

Elle était matérialisée par un permis de construire délivré avant la vente.

Làs, après la vente, ce permis fut retiré par l’autorité compétente, en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine.

L’acheteur cite le vendeur en annulation de la vente pour vice de consentement, étant l’erreur sur la substance de la chose vendue.

Le problème est la suivant : au moment de la formation du contrat, le terrain était constructible.

L’acheteur a émis un consentement sur base d’une appréciation qui correspondait alors à la réalité.

Cela n’a pas ému la Cour d’appel de Rouen.

Selon les juges d’appel, le caractère rétroactif du retrait du permis avait pour conséquence qu’au moment de l’échange des consentements, il y avait bien erreur.

Le vendeur forme un pourvoi en cassation invoquant la violation de l’article 1110 du Code civil français (qui est identique en Belgique).

La Cour de cassation française a rejeté le pourvoi :

« Mais attendu qu’ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d’appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n’avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle ; »

Cet arrêt est intéressant car il porte sur une question rarement traitée en matière de vice de consentement : l’erreur doit-elle être appréciée au regard de la situation existant au moment de la formation du contrat ou peut-elle être rétroactivement affectée par un élément intervenant postérieurement ?

L’erreur est une discordance entre la croyance et la réalité. Comme elle affecte le consentement, elle lui est préalable ou concommittante.

Si la réalité qui a forgé la croyance d’une partie sur un élément entré dans le champ contractuel est modifiée postérieurement, il y a bien erreur au moment de la vente.

La jurisprudence française admet depuis longtemps que l’on prenne en considération des éléments postérieurs au contrat pour autant que l’erreur ait été commise au moment du contrat et que les éléments postérieurs établissent la réalité de l’erreur commise à ce moment-là (Cass., fr., 1er juin 1983, JCP, N 1983, II, p. 289 ; Cass., fr., 13 décembre 1983, D., 1984, p. 341, note J.-L. Aubert).

C’est ce qui s’est produit dans l’espèce en question : le permis fut retiré après la vente en raison de la présence d’un élément défavorable, qui préexistait à la vente et qui affectait déjà la constructibilité, objet de l’erreur.

Imaginons en revanche, une partie qui acquiert un terrain bâtissable qui fait l’objet, après la vente, d’une modification du plan d’aménagement du sol et qui change de destination.

Si la cause de la modification ne préexiste pas à la vente cette parties ne pourrait pas poursuivre l’annulation de la vente du chef d’erreur.

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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