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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’erreur et les éléments postérieurs au contrat

La vente porte sur un terrain constructible. Cette qualité, on l’admettra, est essentielle.

Elle était matérialisée par un permis de construire délivré avant la vente.

Làs, après la vente, ce permis fut retiré par l’autorité compétente, en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine.

L’acheteur cite le vendeur en annulation de la vente pour vice de consentement, étant l’erreur sur la substance de la chose vendue.

Le problème est la suivant : au moment de la formation du contrat, le terrain était constructible.

L’acheteur a émis un consentement sur base d’une appréciation qui correspondait alors à la réalité.

Cela n’a pas ému la Cour d’appel de Rouen.

Selon les juges d’appel, le caractère rétroactif du retrait du permis avait pour conséquence qu’au moment de l’échange des consentements, il y avait bien erreur.

Le vendeur forme un pourvoi en cassation invoquant la violation de l’article 1110 du Code civil français (qui est identique en Belgique).

La Cour de cassation française a rejeté le pourvoi :

« Mais attendu qu’ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d’appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n’avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle ; »

Cet arrêt est intéressant car il porte sur une question rarement traitée en matière de vice de consentement : l’erreur doit-elle être appréciée au regard de la situation existant au moment de la formation du contrat ou peut-elle être rétroactivement affectée par un élément intervenant postérieurement ?

L’erreur est une discordance entre la croyance et la réalité. Comme elle affecte le consentement, elle lui est préalable ou concommittante.

Si la réalité qui a forgé la croyance d’une partie sur un élément entré dans le champ contractuel est modifiée postérieurement, il y a bien erreur au moment de la vente.

La jurisprudence française admet depuis longtemps que l’on prenne en considération des éléments postérieurs au contrat pour autant que l’erreur ait été commise au moment du contrat et que les éléments postérieurs établissent la réalité de l’erreur commise à ce moment-là (Cass., fr., 1er juin 1983, JCP, N 1983, II, p. 289 ; Cass., fr., 13 décembre 1983, D., 1984, p. 341, note J.-L. Aubert).

C’est ce qui s’est produit dans l’espèce en question : le permis fut retiré après la vente en raison de la présence d’un élément défavorable, qui préexistait à la vente et qui affectait déjà la constructibilité, objet de l’erreur.

Imaginons en revanche, une partie qui acquiert un terrain bâtissable qui fait l’objet, après la vente, d’une modification du plan d’aménagement du sol et qui change de destination.

Si la cause de la modification ne préexiste pas à la vente cette parties ne pourrait pas poursuivre l’annulation de la vente du chef d’erreur.

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Attestation d’assurance

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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