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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’erreur et les éléments postérieurs au contrat

La vente porte sur un terrain constructible. Cette qualité, on l’admettra, est essentielle.

Elle était matérialisée par un permis de construire délivré avant la vente.

Làs, après la vente, ce permis fut retiré par l’autorité compétente, en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine.

L’acheteur cite le vendeur en annulation de la vente pour vice de consentement, étant l’erreur sur la substance de la chose vendue.

Le problème est la suivant : au moment de la formation du contrat, le terrain était constructible.

L’acheteur a émis un consentement sur base d’une appréciation qui correspondait alors à la réalité.

Cela n’a pas ému la Cour d’appel de Rouen.

Selon les juges d’appel, le caractère rétroactif du retrait du permis avait pour conséquence qu’au moment de l’échange des consentements, il y avait bien erreur.

Le vendeur forme un pourvoi en cassation invoquant la violation de l’article 1110 du Code civil français (qui est identique en Belgique).

La Cour de cassation française a rejeté le pourvoi :

« Mais attendu qu’ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d’appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n’avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle ; »

Cet arrêt est intéressant car il porte sur une question rarement traitée en matière de vice de consentement : l’erreur doit-elle être appréciée au regard de la situation existant au moment de la formation du contrat ou peut-elle être rétroactivement affectée par un élément intervenant postérieurement ?

L’erreur est une discordance entre la croyance et la réalité. Comme elle affecte le consentement, elle lui est préalable ou concommittante.

Si la réalité qui a forgé la croyance d’une partie sur un élément entré dans le champ contractuel est modifiée postérieurement, il y a bien erreur au moment de la vente.

La jurisprudence française admet depuis longtemps que l’on prenne en considération des éléments postérieurs au contrat pour autant que l’erreur ait été commise au moment du contrat et que les éléments postérieurs établissent la réalité de l’erreur commise à ce moment-là (Cass., fr., 1er juin 1983, JCP, N 1983, II, p. 289 ; Cass., fr., 13 décembre 1983, D., 1984, p. 341, note J.-L. Aubert).

C’est ce qui s’est produit dans l’espèce en question : le permis fut retiré après la vente en raison de la présence d’un élément défavorable, qui préexistait à la vente et qui affectait déjà la constructibilité, objet de l’erreur.

Imaginons en revanche, une partie qui acquiert un terrain bâtissable qui fait l’objet, après la vente, d’une modification du plan d’aménagement du sol et qui change de destination.

Si la cause de la modification ne préexiste pas à la vente cette parties ne pourrait pas poursuivre l’annulation de la vente du chef d’erreur.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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