Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’erreur urbanistique dans la vente d’immeuble

Le contrat de vente nait entièrement de l’échange des consentements (art. 1101 et 1583 du Code civil). Le consentement ne peut donc être vicié, à peine de nullité du contrat.

On relève traditionnellement, parmi les vices  de  consentement (art. 1109),  l’erreur  sur  la substance (art. 1110 du Code civil), le dol (principal ou incident, art. 1116) et la violence, art. 1111). Il y a aussi la lésion (art. 1118, 1674 et 1305).

L’erreur obstacle est plutôt une absence de rencontre des consentements. Il n’y a donc eu contrat ; ce sera le cas, dans un lotissement par exemple, si le vendeur consent à vendre le lot 1 et que l’acheteur croit acheter le lot 2).

L’erreur comme vice, et non absence, de consentement porte sur la qualité de la chose, plus précisément sur sa substance. En effet, l’article 1110 dispose que « l’erreur n’est cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

L’erreur doit donc se situer au cœur de la chose vendue ; cela explique qu’il n’y ait pas d’erreur incidente (dommages et intérêts) ou absolue (nullité) comme dans le dol. La seule sanction réside dans la nullité du contrat.

Qu’entend-t-on par erreur substantielle ? La Cour de cassation Pour la Cour de cassation, la substance de la chose c’est « la qualité de cette chose que la partie a principalement eu en vue lors de la conclusion d’une convention et qui l’a déterminée à contracter » (Cass., 31 octobre 1966, Pas., 1967, I, p. 294).

L’erreur doit être commune, ce qui ne signifie pas que les deux parties doivent s’être trompées, mais que l’erreur doit avoir porté sur un élément entré dans le champ contractuel.

Un arrêt du 23 janvier 2014 (rôle n° C.13.0114.N) illustre ce principe.

Il s’agissait d’un immeuble qui avait l’apparence d’un établissement horeca, mais il était situé en zone agraire où une telle activité ne pouvait être déployée.

L’établissement avait été exploité des années auparavant, ce qui constituait une infraction urbanistique.

L’acheteur avait demandé un crédit en vue de l’exploitation d’un commerce horeca, ce qui révèle que son consentement à la vente était guidé par l’intention d’exploiter un tel établissement.

La Cour d’appel d’Anvers a annulé cette vente.

Dans son pourvoi en cassation, le vendeur reprochait aux juges d’appel de n’avoir pas constaté que l’acheteur l’avait informé de cette intention. Autrement dit, le vendeur faisait valoir que la Cour n’avait pas relevé le caractère commun de l’erreur.

La Cour de cassation commence par répéter sa définition de l’erreur substantielle :

« En vertu de l’article 1110, alinéa 1er, du Code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Relève de la substance même de la chose tout élément ayant incité principalement la partie commettant l’erreur à conclure la convention, de manière à ce que, sans cet élément, la convention n’eût pas été conclue.

Une erreur à ce propos n’entraîne la nullité de la convention que si le cocontractant avait connaissance de cet élément ou aurait dû raisonnablement en être conscient. »

On constate que la qualité substantielle de la chose sur laquelle porte l’erreur peut être objectivement liée à la chose mais aussi subjectivement ressentie comme telle par une partie.

En ce dernier cas, si cette qualité n’est pas normalement et objectivement considérée comme telle, elle doit avoir été exprimée par la partie qui la ressent ainsi.

En l’espèce, les juges d’appel ont considéré que la conformité urbanistique avec la destination apparente du bien relève de la catégorie des qualités substantielles objectives, qui entrent dans le champ contractuel sans qu’il soit besoin de les exprimer.

La Cour de cassation juge :

« Les juges d’appel, qui ont constaté que les défendeurs avaient acquis le fonds avec l’intention d’y exploiter un commerce horeca, ce qui s’est avéré impossible dès lors que le fond se trouvait dans une zone agraire, et qui ont décidé que la circonstance que le fonds présentait l’aspect d’un commerce horeca et était exploité en tant que tel jusqu’il y a peu avait pour conséquence que la demanderesse avait l’obligation d’informer les acheteurs de la situation urbanistique, ont ainsi indiqué que la demanderesse devait raisonnablement savoir que la possibilité d’exploiter le fond en tant que commerce horeca pouvait être déterminante pour les acheteurs et ont ainsi légalement justifié leur décision que la convention est nulle du chef d’erreur. »

Le raisonnement est correct : si le vendeur connaissait l’incompatibilité urbanistique du bien avec sa destination apparente et devait en informer l’acheteur, il ne peut évidemment prétendre que cet élément objectivement substantiel n’est pas entré dans le champ contractuel en sorte que l’erreur ne serait pas commune.

Il avait lui-même l’obligation de la faire entrer dans le champ contractuel…

Le raisonnement fait aussi le lien entre la qualité substantielle, au sens de l’erreur, et la réticence dolosive qui constitue un autre vice de consentement.

En effet, s’il existe une qualité objectivement substantielle de la chose vendue, qui fait défaut, non seulement le vendeur ne peut prétendre qu’une erreur sur ce point ne serait pas commune mais aussi, et même surtout, il se rend coupable de dol en celant cette circonstance.

Cette affaire met en lumière l’influence grandissante du statut urbanistique de l’immeuble dans la vente. La possibilité urbanistique pour le bien de réaliser sa destination est une qualité objectivement essentielle, ce qui présente deux conséquences :

  • Le vendeur doit le déclarer à peine de réticence dolosive,
  • L’erreur qui en résulte est commune même si l’acheteur n’exprime pas le caractère déterminant de la qualité.

C’est d’autant plus vrai que le statut urbanistique de l’immeuble fait l’objet d’obligations légales de renseignement (art. 275, 280 et 281 CoBAT).

La loi elle-même fait de la qualité urbanistique une qualité objectivement substantielle.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

Lire plus arrow_forward

Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

  • Sitothèque

  • close