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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’erreur urbanistique dans la vente d’immeuble

Le contrat de vente nait entièrement de l’échange des consentements (art. 1101 et 1583 du Code civil). Le consentement ne peut donc être vicié, à peine de nullité du contrat.

On relève traditionnellement, parmi les vices  de  consentement (art. 1109),  l’erreur  sur  la substance (art. 1110 du Code civil), le dol (principal ou incident, art. 1116) et la violence, art. 1111). Il y a aussi la lésion (art. 1118, 1674 et 1305).

L’erreur obstacle est plutôt une absence de rencontre des consentements. Il n’y a donc eu contrat ; ce sera le cas, dans un lotissement par exemple, si le vendeur consent à vendre le lot 1 et que l’acheteur croit acheter le lot 2).

L’erreur comme vice, et non absence, de consentement porte sur la qualité de la chose, plus précisément sur sa substance. En effet, l’article 1110 dispose que « l’erreur n’est cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

L’erreur doit donc se situer au cœur de la chose vendue ; cela explique qu’il n’y ait pas d’erreur incidente (dommages et intérêts) ou absolue (nullité) comme dans le dol. La seule sanction réside dans la nullité du contrat.

Qu’entend-t-on par erreur substantielle ? La Cour de cassation Pour la Cour de cassation, la substance de la chose c’est « la qualité de cette chose que la partie a principalement eu en vue lors de la conclusion d’une convention et qui l’a déterminée à contracter » (Cass., 31 octobre 1966, Pas., 1967, I, p. 294).

L’erreur doit être commune, ce qui ne signifie pas que les deux parties doivent s’être trompées, mais que l’erreur doit avoir porté sur un élément entré dans le champ contractuel.

Un arrêt du 23 janvier 2014 (rôle n° C.13.0114.N) illustre ce principe.

Il s’agissait d’un immeuble qui avait l’apparence d’un établissement horeca, mais il était situé en zone agraire où une telle activité ne pouvait être déployée.

L’établissement avait été exploité des années auparavant, ce qui constituait une infraction urbanistique.

L’acheteur avait demandé un crédit en vue de l’exploitation d’un commerce horeca, ce qui révèle que son consentement à la vente était guidé par l’intention d’exploiter un tel établissement.

La Cour d’appel d’Anvers a annulé cette vente.

Dans son pourvoi en cassation, le vendeur reprochait aux juges d’appel de n’avoir pas constaté que l’acheteur l’avait informé de cette intention. Autrement dit, le vendeur faisait valoir que la Cour n’avait pas relevé le caractère commun de l’erreur.

La Cour de cassation commence par répéter sa définition de l’erreur substantielle :

« En vertu de l’article 1110, alinéa 1er, du Code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Relève de la substance même de la chose tout élément ayant incité principalement la partie commettant l’erreur à conclure la convention, de manière à ce que, sans cet élément, la convention n’eût pas été conclue.

Une erreur à ce propos n’entraîne la nullité de la convention que si le cocontractant avait connaissance de cet élément ou aurait dû raisonnablement en être conscient. »

On constate que la qualité substantielle de la chose sur laquelle porte l’erreur peut être objectivement liée à la chose mais aussi subjectivement ressentie comme telle par une partie.

En ce dernier cas, si cette qualité n’est pas normalement et objectivement considérée comme telle, elle doit avoir été exprimée par la partie qui la ressent ainsi.

En l’espèce, les juges d’appel ont considéré que la conformité urbanistique avec la destination apparente du bien relève de la catégorie des qualités substantielles objectives, qui entrent dans le champ contractuel sans qu’il soit besoin de les exprimer.

La Cour de cassation juge :

« Les juges d’appel, qui ont constaté que les défendeurs avaient acquis le fonds avec l’intention d’y exploiter un commerce horeca, ce qui s’est avéré impossible dès lors que le fond se trouvait dans une zone agraire, et qui ont décidé que la circonstance que le fonds présentait l’aspect d’un commerce horeca et était exploité en tant que tel jusqu’il y a peu avait pour conséquence que la demanderesse avait l’obligation d’informer les acheteurs de la situation urbanistique, ont ainsi indiqué que la demanderesse devait raisonnablement savoir que la possibilité d’exploiter le fond en tant que commerce horeca pouvait être déterminante pour les acheteurs et ont ainsi légalement justifié leur décision que la convention est nulle du chef d’erreur. »

Le raisonnement est correct : si le vendeur connaissait l’incompatibilité urbanistique du bien avec sa destination apparente et devait en informer l’acheteur, il ne peut évidemment prétendre que cet élément objectivement substantiel n’est pas entré dans le champ contractuel en sorte que l’erreur ne serait pas commune.

Il avait lui-même l’obligation de la faire entrer dans le champ contractuel…

Le raisonnement fait aussi le lien entre la qualité substantielle, au sens de l’erreur, et la réticence dolosive qui constitue un autre vice de consentement.

En effet, s’il existe une qualité objectivement substantielle de la chose vendue, qui fait défaut, non seulement le vendeur ne peut prétendre qu’une erreur sur ce point ne serait pas commune mais aussi, et même surtout, il se rend coupable de dol en celant cette circonstance.

Cette affaire met en lumière l’influence grandissante du statut urbanistique de l’immeuble dans la vente. La possibilité urbanistique pour le bien de réaliser sa destination est une qualité objectivement essentielle, ce qui présente deux conséquences :

  • Le vendeur doit le déclarer à peine de réticence dolosive,
  • L’erreur qui en résulte est commune même si l’acheteur n’exprime pas le caractère déterminant de la qualité.

C’est d’autant plus vrai que le statut urbanistique de l’immeuble fait l’objet d’obligations légales de renseignement (art. 275, 280 et 281 CoBAT).

La loi elle-même fait de la qualité urbanistique une qualité objectivement substantielle.

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Nouveaux droits de rôle

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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