Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La garantie de fait spécial

Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties.

Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une  déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations.

En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 19 juin 2014 (rôle n° 2013/RG/380, www.juridat.be) :

Garantie des vices. Le Vendeur déclare que le Bien est quitte et libre de tout vice du sol, du soussol, de constructions, apparent ou non apparent, vétusté, pollution du sol ou du soussol (en ce compris les eaux souterraines) ou autre considération environnementale. Le Bien est en bon état d’entretien et de fonctionnement (…).

 Garantie du Vendeur. Le Vendeur s’engage à indemniser l’Acquéreur, dans les plus brefs délais, de tout dommage encouru par ce dernier et résultant de tout manquement aux déclarations et garanties visées dans les présentes « Conditions Générales » ainsi que dans la rubrique « Environnement » ciaprès, à savoir tout dommage encouru par l’Acquéreur qui ne l’aurait pas été si tous les faits allégués dans les déclarations et garanties visées ciavant avaient été exacts et complets. Les Parties conviennent toutefois que les informations contenues dans le dossier d’information remis à l’Acquéreur antérieurement à la signature du Compromis et dont le contenu est listé en Annexe 3, constitueront des réserves aux déclarations et garanties visées ciavant et viendront limiter leur portée, pour autant toutefois que lesdites informations soient suffisamment détaillées afin de permettre à un acquéreur normalement prudent et diligent d’en évaluer l’impact (…).

Ce dispositif contractuel garantir formellement l’absence de tout vice de construction apparent ou non apparent.

Il s’agit d’une garantie de fait spécial par rapport à la garantie de droit inhérente à la vente (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », tome IV, 4ième édition par Anne Meinertzhagen‐Limpens, Bruxelles, Bruylant, 1997, p. 292).

Certains auteurs considèrent que le bref délai visé à l’article 1648 du Code civil ne s’applique pas dans l’hypothèse d’une garantie de fait spécial (H. De Page, op.cit., p. 292 ; J. Van Rijn et J. Heenen, « Principes de droit commercial », Tome III, 2ième édition, Bruxelles, 1981, p. 548).

D’autres auteurs doutent de cette solution qui implique une présomption de renonciation par le vendeur au bénéfice du court délai, alors qu’une renonciation ne se présume pas (Ch. Jassogne, « La garantie découlant de la vente : principes et clauses particulières », Ann. Dr. Lg., 1988, p. 448 ; P. Harmel, « Théorie générale de la vente », Rép. not., Tome VII ‐ La vente, Livre I, Bruxelles, Larcier, 1985, p. 272).

En réalité, il faut voir l’intention des parties.

Soit celles-ci ont voulu exprimer ou illustrer la garantie légale et le bref délai s’appliquera.

Soit elles ont entendu créer une obligation autonome qui s’ajoute à la garantie légale ; en ce dernier cas le délai de prescription de droit commun s’appliquera, soit dix ans (art.  2262 du Code civil).

Le vendeur doit être attentif à ce genre de clause.

Il croit être mieux protégé par une rédaction qui réorganise le régime légal mais ignore souvent qu’en s’écartant du régime légal, jusqu’à créer une obligation autonome, il perd le bénéfice du bref délai.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

Lire plus arrow_forward

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

  • Sitothèque

  • close