Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La garantie de fait spécial

Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties.

Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une  déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations.

En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 19 juin 2014 (rôle n° 2013/RG/380, www.juridat.be) :

Garantie des vices. Le Vendeur déclare que le Bien est quitte et libre de tout vice du sol, du soussol, de constructions, apparent ou non apparent, vétusté, pollution du sol ou du soussol (en ce compris les eaux souterraines) ou autre considération environnementale. Le Bien est en bon état d’entretien et de fonctionnement (…).

 Garantie du Vendeur. Le Vendeur s’engage à indemniser l’Acquéreur, dans les plus brefs délais, de tout dommage encouru par ce dernier et résultant de tout manquement aux déclarations et garanties visées dans les présentes « Conditions Générales » ainsi que dans la rubrique « Environnement » ciaprès, à savoir tout dommage encouru par l’Acquéreur qui ne l’aurait pas été si tous les faits allégués dans les déclarations et garanties visées ciavant avaient été exacts et complets. Les Parties conviennent toutefois que les informations contenues dans le dossier d’information remis à l’Acquéreur antérieurement à la signature du Compromis et dont le contenu est listé en Annexe 3, constitueront des réserves aux déclarations et garanties visées ciavant et viendront limiter leur portée, pour autant toutefois que lesdites informations soient suffisamment détaillées afin de permettre à un acquéreur normalement prudent et diligent d’en évaluer l’impact (…).

Ce dispositif contractuel garantir formellement l’absence de tout vice de construction apparent ou non apparent.

Il s’agit d’une garantie de fait spécial par rapport à la garantie de droit inhérente à la vente (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », tome IV, 4ième édition par Anne Meinertzhagen‐Limpens, Bruxelles, Bruylant, 1997, p. 292).

Certains auteurs considèrent que le bref délai visé à l’article 1648 du Code civil ne s’applique pas dans l’hypothèse d’une garantie de fait spécial (H. De Page, op.cit., p. 292 ; J. Van Rijn et J. Heenen, « Principes de droit commercial », Tome III, 2ième édition, Bruxelles, 1981, p. 548).

D’autres auteurs doutent de cette solution qui implique une présomption de renonciation par le vendeur au bénéfice du court délai, alors qu’une renonciation ne se présume pas (Ch. Jassogne, « La garantie découlant de la vente : principes et clauses particulières », Ann. Dr. Lg., 1988, p. 448 ; P. Harmel, « Théorie générale de la vente », Rép. not., Tome VII ‐ La vente, Livre I, Bruxelles, Larcier, 1985, p. 272).

En réalité, il faut voir l’intention des parties.

Soit celles-ci ont voulu exprimer ou illustrer la garantie légale et le bref délai s’appliquera.

Soit elles ont entendu créer une obligation autonome qui s’ajoute à la garantie légale ; en ce dernier cas le délai de prescription de droit commun s’appliquera, soit dix ans (art.  2262 du Code civil).

Le vendeur doit être attentif à ce genre de clause.

Il croit être mieux protégé par une rédaction qui réorganise le régime légal mais ignore souvent qu’en s’écartant du régime légal, jusqu’à créer une obligation autonome, il perd le bénéfice du bref délai.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

Lire plus arrow_forward

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

  • Sitothèque

  • close