Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La garantie de fait spécial

Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties.

Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une  déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations.

En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 19 juin 2014 (rôle n° 2013/RG/380, www.juridat.be) :

Garantie des vices. Le Vendeur déclare que le Bien est quitte et libre de tout vice du sol, du soussol, de constructions, apparent ou non apparent, vétusté, pollution du sol ou du soussol (en ce compris les eaux souterraines) ou autre considération environnementale. Le Bien est en bon état d’entretien et de fonctionnement (…).

 Garantie du Vendeur. Le Vendeur s’engage à indemniser l’Acquéreur, dans les plus brefs délais, de tout dommage encouru par ce dernier et résultant de tout manquement aux déclarations et garanties visées dans les présentes « Conditions Générales » ainsi que dans la rubrique « Environnement » ciaprès, à savoir tout dommage encouru par l’Acquéreur qui ne l’aurait pas été si tous les faits allégués dans les déclarations et garanties visées ciavant avaient été exacts et complets. Les Parties conviennent toutefois que les informations contenues dans le dossier d’information remis à l’Acquéreur antérieurement à la signature du Compromis et dont le contenu est listé en Annexe 3, constitueront des réserves aux déclarations et garanties visées ciavant et viendront limiter leur portée, pour autant toutefois que lesdites informations soient suffisamment détaillées afin de permettre à un acquéreur normalement prudent et diligent d’en évaluer l’impact (…).

Ce dispositif contractuel garantir formellement l’absence de tout vice de construction apparent ou non apparent.

Il s’agit d’une garantie de fait spécial par rapport à la garantie de droit inhérente à la vente (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », tome IV, 4ième édition par Anne Meinertzhagen‐Limpens, Bruxelles, Bruylant, 1997, p. 292).

Certains auteurs considèrent que le bref délai visé à l’article 1648 du Code civil ne s’applique pas dans l’hypothèse d’une garantie de fait spécial (H. De Page, op.cit., p. 292 ; J. Van Rijn et J. Heenen, « Principes de droit commercial », Tome III, 2ième édition, Bruxelles, 1981, p. 548).

D’autres auteurs doutent de cette solution qui implique une présomption de renonciation par le vendeur au bénéfice du court délai, alors qu’une renonciation ne se présume pas (Ch. Jassogne, « La garantie découlant de la vente : principes et clauses particulières », Ann. Dr. Lg., 1988, p. 448 ; P. Harmel, « Théorie générale de la vente », Rép. not., Tome VII ‐ La vente, Livre I, Bruxelles, Larcier, 1985, p. 272).

En réalité, il faut voir l’intention des parties.

Soit celles-ci ont voulu exprimer ou illustrer la garantie légale et le bref délai s’appliquera.

Soit elles ont entendu créer une obligation autonome qui s’ajoute à la garantie légale ; en ce dernier cas le délai de prescription de droit commun s’appliquera, soit dix ans (art.  2262 du Code civil).

Le vendeur doit être attentif à ce genre de clause.

Il croit être mieux protégé par une rédaction qui réorganise le régime légal mais ignore souvent qu’en s’écartant du régime légal, jusqu’à créer une obligation autonome, il perd le bénéfice du bref délai.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Tout le dommage et rien que le dommage

Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré. Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital. Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction. Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas […]

Lire plus arrow_forward

Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré.

Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital.

Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction.

Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas là.

Elle lui accord en outre une indemnité de 15.000 € « pour perte d’une chance de pouvoir poursuivre sa carrière en assumant les fonctions qui étaient les siennes jusqu’à l’âge de soixante-cinq ans ou, à tout le moins, de retrouver, dans de bonnes conditions, une autre institution prête à l’accueillir ».

Cela ne fait un peu double emploi ?

La Cour de cassation casse l’arrêt montois au motif de ce que :

« Le juge qui constate que la faute d’une partie justifie la résolution judiciaire du contrat et qui accorde à l’autre partie la réparation du dommage consistant en la privation du profit qu’elle escomptait ne peut allouer en outre à celle-ci la réparation du dommage consistant en la perte de la chance de ne pas subir cette privation. »

  • Sitothèque

  • close