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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre un immeuble en cédant le permis d’urbanisme

Lorsqu’elle est saisie d’une demande de permis d’urbanisme, l’autorité administrative exerce ses compétences non en considération de la personne qui sollicite une autorisation mais en fonction d’un projet dont elle doit apprécier la conformité aux règles en vigueur et au bon aménagement des lieux.

Ce n’est donc pas le demandeur de permis mais bien les constructions ou travaux envisagés qui doivent faire l’objet de l’autorisation (C.E., arrêt n°196.964 du 14 octobre 2009).

Cela explique qu’il est unanimement admis qu’un permis d’urbanisme est librement cessible (F. Leurquin-De Visscher, « De la nature du permis d’urbanisme », Ent.et Dr., 1975, pp. 137-142), par exemple avec l’immeuble sur lequel il porte.

En cas de vente, le permis d’urbanisme suivra donc le sort du bien auquel il se rattache en tant qu’accessoire.

Lorsqu’un permis d’urbanisme a plusieurs objets (plusieurs bâtiments par exemple) ou bénéficie à plusieurs personnes différentes, se pose le problème de sa « cession partielle ».

Selon la doctrine, la cession partielle d’un permis d’urbanisme ne peut être admise lorsque ce permis a été octroyé en considération de l’ensemble du projet et non de chacun de ses objets pris individuellement.

Si le permis délivré se présente, en fonction notamment de sa motivation, comme un tout indivisible dont l’on ne pourrait détacher l’un des objets, son titulaire ne pourrait valablement le scinder en plusieurs autorisations (P. Nihoul et D. Lagasse, « Les permis de bâtir et d’urbanisme, L’urbanisme dans les actes, Bruylant, 1998, p. 387, cité par M. von Kuelgen, « La cession des permis d’urbanisme, de lotir et d’urbanisation,  Jurim Pratique, Larcier, 2012/2, P. 345).

A l’occasion d’un arrêt n° 207.498 du 21 septembre 2010, le Conseil d’État a déjà considéré que :

« Si la demande de permis d’urbanisme visait à la fois la division de trois appartements en deux studios chacun ET l’installation d’un centre médical au rez-de-chaussée de l’immeuble visé, ces deux types de travaux sont en réalité de nature très différentes et sans lien direct entre eux, en sorte que le permis délivré ne forme pas un tout indivisible. Il est juridiquement « scindable » et il peut donc être admis qu’il puisse être périmé partiellement pour les seuls travaux d’aménagement du rez-de-chaussée (…) » (C.E., arrêt n°207.498 du 21 septembre 2010, Bacquet).

Au vu de ce qui précède, la cession partielle d’un permis est donc envisageable dans l’hypothèse où l’on peut conclure que le permis d’urbanisme comporte, en réalité, plusieurs autorisations distinctes.

Ce sera le cas si le permis d’urbanisme n’a pas été octroyé sous la condition de la réalisation complète du projet ou s’il ne porte pas sur un tout indivisible mais comprend, en réalité, plusieurs autorisations distinctes.

Le cessionnaire perdra pas de vue que le permis d’urbanisme est périmé près un certain délai. L’article 101, § 1er, du CoBAT dispose :

« Le permis est périmé si, dans les deux années de sa délivrance, le bénéficiaire n’a pas entamé sa réalisation de façon significative ou, dans les cas visés à l’article 98, § 1er, 1°, 2° et 4°, s’il n’a pas commencé les travaux d’édification du gros œuvre ou encore s’il n’a pas, le cas échéant, mis en œuvre les charges imposées en application de l’article 100.

L’interruption des travaux pendant plus d’un an entraîne également la péremption du permis ».

Ainsi, le permis d’urbanisme doit être mis en œuvre de façon significative dans un délai de deux ans à compter de sa délivrance.

En vertu du paragraphe 2 de l’article 101 CoBAT,  ce délai peut être prorogé pour une période d’un an.

Enfin, lorsque le permis est cédé avec l’immeuble, on procède à l’insertion dans l’acte de vente d’une clause interdisant l’introduction d’un recours contre le permis d’urbanisme.

Il faut se prémunir de ce que l’acquéreur attaque le permis d’urbanisme s’il concerne d’autres personnes.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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