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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vendre un immeuble en cédant le permis d’urbanisme

Lorsqu’elle est saisie d’une demande de permis d’urbanisme, l’autorité administrative exerce ses compétences non en considération de la personne qui sollicite une autorisation mais en fonction d’un projet dont elle doit apprécier la conformité aux règles en vigueur et au bon aménagement des lieux.

Ce n’est donc pas le demandeur de permis mais bien les constructions ou travaux envisagés qui doivent faire l’objet de l’autorisation (C.E., arrêt n°196.964 du 14 octobre 2009).

Cela explique qu’il est unanimement admis qu’un permis d’urbanisme est librement cessible (F. Leurquin-De Visscher, « De la nature du permis d’urbanisme », Ent.et Dr., 1975, pp. 137-142), par exemple avec l’immeuble sur lequel il porte.

En cas de vente, le permis d’urbanisme suivra donc le sort du bien auquel il se rattache en tant qu’accessoire.

Lorsqu’un permis d’urbanisme a plusieurs objets (plusieurs bâtiments par exemple) ou bénéficie à plusieurs personnes différentes, se pose le problème de sa « cession partielle ».

Selon la doctrine, la cession partielle d’un permis d’urbanisme ne peut être admise lorsque ce permis a été octroyé en considération de l’ensemble du projet et non de chacun de ses objets pris individuellement.

Si le permis délivré se présente, en fonction notamment de sa motivation, comme un tout indivisible dont l’on ne pourrait détacher l’un des objets, son titulaire ne pourrait valablement le scinder en plusieurs autorisations (P. Nihoul et D. Lagasse, « Les permis de bâtir et d’urbanisme, L’urbanisme dans les actes, Bruylant, 1998, p. 387, cité par M. von Kuelgen, « La cession des permis d’urbanisme, de lotir et d’urbanisation,  Jurim Pratique, Larcier, 2012/2, P. 345).

A l’occasion d’un arrêt n° 207.498 du 21 septembre 2010, le Conseil d’État a déjà considéré que :

« Si la demande de permis d’urbanisme visait à la fois la division de trois appartements en deux studios chacun ET l’installation d’un centre médical au rez-de-chaussée de l’immeuble visé, ces deux types de travaux sont en réalité de nature très différentes et sans lien direct entre eux, en sorte que le permis délivré ne forme pas un tout indivisible. Il est juridiquement « scindable » et il peut donc être admis qu’il puisse être périmé partiellement pour les seuls travaux d’aménagement du rez-de-chaussée (…) » (C.E., arrêt n°207.498 du 21 septembre 2010, Bacquet).

Au vu de ce qui précède, la cession partielle d’un permis est donc envisageable dans l’hypothèse où l’on peut conclure que le permis d’urbanisme comporte, en réalité, plusieurs autorisations distinctes.

Ce sera le cas si le permis d’urbanisme n’a pas été octroyé sous la condition de la réalisation complète du projet ou s’il ne porte pas sur un tout indivisible mais comprend, en réalité, plusieurs autorisations distinctes.

Le cessionnaire perdra pas de vue que le permis d’urbanisme est périmé près un certain délai. L’article 101, § 1er, du CoBAT dispose :

« Le permis est périmé si, dans les deux années de sa délivrance, le bénéficiaire n’a pas entamé sa réalisation de façon significative ou, dans les cas visés à l’article 98, § 1er, 1°, 2° et 4°, s’il n’a pas commencé les travaux d’édification du gros œuvre ou encore s’il n’a pas, le cas échéant, mis en œuvre les charges imposées en application de l’article 100.

L’interruption des travaux pendant plus d’un an entraîne également la péremption du permis ».

Ainsi, le permis d’urbanisme doit être mis en œuvre de façon significative dans un délai de deux ans à compter de sa délivrance.

En vertu du paragraphe 2 de l’article 101 CoBAT,  ce délai peut être prorogé pour une période d’un an.

Enfin, lorsque le permis est cédé avec l’immeuble, on procède à l’insertion dans l’acte de vente d’une clause interdisant l’introduction d’un recours contre le permis d’urbanisme.

Il faut se prémunir de ce que l’acquéreur attaque le permis d’urbanisme s’il concerne d’autres personnes.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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