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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre un immeuble en cédant le permis d’urbanisme

Lorsqu’elle est saisie d’une demande de permis d’urbanisme, l’autorité administrative exerce ses compétences non en considération de la personne qui sollicite une autorisation mais en fonction d’un projet dont elle doit apprécier la conformité aux règles en vigueur et au bon aménagement des lieux.

Ce n’est donc pas le demandeur de permis mais bien les constructions ou travaux envisagés qui doivent faire l’objet de l’autorisation (C.E., arrêt n°196.964 du 14 octobre 2009).

Cela explique qu’il est unanimement admis qu’un permis d’urbanisme est librement cessible (F. Leurquin-De Visscher, « De la nature du permis d’urbanisme », Ent.et Dr., 1975, pp. 137-142), par exemple avec l’immeuble sur lequel il porte.

En cas de vente, le permis d’urbanisme suivra donc le sort du bien auquel il se rattache en tant qu’accessoire.

Lorsqu’un permis d’urbanisme a plusieurs objets (plusieurs bâtiments par exemple) ou bénéficie à plusieurs personnes différentes, se pose le problème de sa « cession partielle ».

Selon la doctrine, la cession partielle d’un permis d’urbanisme ne peut être admise lorsque ce permis a été octroyé en considération de l’ensemble du projet et non de chacun de ses objets pris individuellement.

Si le permis délivré se présente, en fonction notamment de sa motivation, comme un tout indivisible dont l’on ne pourrait détacher l’un des objets, son titulaire ne pourrait valablement le scinder en plusieurs autorisations (P. Nihoul et D. Lagasse, « Les permis de bâtir et d’urbanisme, L’urbanisme dans les actes, Bruylant, 1998, p. 387, cité par M. von Kuelgen, « La cession des permis d’urbanisme, de lotir et d’urbanisation,  Jurim Pratique, Larcier, 2012/2, P. 345).

A l’occasion d’un arrêt n° 207.498 du 21 septembre 2010, le Conseil d’État a déjà considéré que :

« Si la demande de permis d’urbanisme visait à la fois la division de trois appartements en deux studios chacun ET l’installation d’un centre médical au rez-de-chaussée de l’immeuble visé, ces deux types de travaux sont en réalité de nature très différentes et sans lien direct entre eux, en sorte que le permis délivré ne forme pas un tout indivisible. Il est juridiquement « scindable » et il peut donc être admis qu’il puisse être périmé partiellement pour les seuls travaux d’aménagement du rez-de-chaussée (…) » (C.E., arrêt n°207.498 du 21 septembre 2010, Bacquet).

Au vu de ce qui précède, la cession partielle d’un permis est donc envisageable dans l’hypothèse où l’on peut conclure que le permis d’urbanisme comporte, en réalité, plusieurs autorisations distinctes.

Ce sera le cas si le permis d’urbanisme n’a pas été octroyé sous la condition de la réalisation complète du projet ou s’il ne porte pas sur un tout indivisible mais comprend, en réalité, plusieurs autorisations distinctes.

Le cessionnaire perdra pas de vue que le permis d’urbanisme est périmé près un certain délai. L’article 101, § 1er, du CoBAT dispose :

« Le permis est périmé si, dans les deux années de sa délivrance, le bénéficiaire n’a pas entamé sa réalisation de façon significative ou, dans les cas visés à l’article 98, § 1er, 1°, 2° et 4°, s’il n’a pas commencé les travaux d’édification du gros œuvre ou encore s’il n’a pas, le cas échéant, mis en œuvre les charges imposées en application de l’article 100.

L’interruption des travaux pendant plus d’un an entraîne également la péremption du permis ».

Ainsi, le permis d’urbanisme doit être mis en œuvre de façon significative dans un délai de deux ans à compter de sa délivrance.

En vertu du paragraphe 2 de l’article 101 CoBAT,  ce délai peut être prorogé pour une période d’un an.

Enfin, lorsque le permis est cédé avec l’immeuble, on procède à l’insertion dans l’acte de vente d’une clause interdisant l’introduction d’un recours contre le permis d’urbanisme.

Il faut se prémunir de ce que l’acquéreur attaque le permis d’urbanisme s’il concerne d’autres personnes.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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