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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre un immeuble en cédant le permis d’urbanisme

Lorsqu’elle est saisie d’une demande de permis d’urbanisme, l’autorité administrative exerce ses compétences non en considération de la personne qui sollicite une autorisation mais en fonction d’un projet dont elle doit apprécier la conformité aux règles en vigueur et au bon aménagement des lieux.

Ce n’est donc pas le demandeur de permis mais bien les constructions ou travaux envisagés qui doivent faire l’objet de l’autorisation (C.E., arrêt n°196.964 du 14 octobre 2009).

Cela explique qu’il est unanimement admis qu’un permis d’urbanisme est librement cessible (F. Leurquin-De Visscher, « De la nature du permis d’urbanisme », Ent.et Dr., 1975, pp. 137-142), par exemple avec l’immeuble sur lequel il porte.

En cas de vente, le permis d’urbanisme suivra donc le sort du bien auquel il se rattache en tant qu’accessoire.

Lorsqu’un permis d’urbanisme a plusieurs objets (plusieurs bâtiments par exemple) ou bénéficie à plusieurs personnes différentes, se pose le problème de sa « cession partielle ».

Selon la doctrine, la cession partielle d’un permis d’urbanisme ne peut être admise lorsque ce permis a été octroyé en considération de l’ensemble du projet et non de chacun de ses objets pris individuellement.

Si le permis délivré se présente, en fonction notamment de sa motivation, comme un tout indivisible dont l’on ne pourrait détacher l’un des objets, son titulaire ne pourrait valablement le scinder en plusieurs autorisations (P. Nihoul et D. Lagasse, « Les permis de bâtir et d’urbanisme, L’urbanisme dans les actes, Bruylant, 1998, p. 387, cité par M. von Kuelgen, « La cession des permis d’urbanisme, de lotir et d’urbanisation,  Jurim Pratique, Larcier, 2012/2, P. 345).

A l’occasion d’un arrêt n° 207.498 du 21 septembre 2010, le Conseil d’État a déjà considéré que :

« Si la demande de permis d’urbanisme visait à la fois la division de trois appartements en deux studios chacun ET l’installation d’un centre médical au rez-de-chaussée de l’immeuble visé, ces deux types de travaux sont en réalité de nature très différentes et sans lien direct entre eux, en sorte que le permis délivré ne forme pas un tout indivisible. Il est juridiquement « scindable » et il peut donc être admis qu’il puisse être périmé partiellement pour les seuls travaux d’aménagement du rez-de-chaussée (…) » (C.E., arrêt n°207.498 du 21 septembre 2010, Bacquet).

Au vu de ce qui précède, la cession partielle d’un permis est donc envisageable dans l’hypothèse où l’on peut conclure que le permis d’urbanisme comporte, en réalité, plusieurs autorisations distinctes.

Ce sera le cas si le permis d’urbanisme n’a pas été octroyé sous la condition de la réalisation complète du projet ou s’il ne porte pas sur un tout indivisible mais comprend, en réalité, plusieurs autorisations distinctes.

Le cessionnaire perdra pas de vue que le permis d’urbanisme est périmé près un certain délai. L’article 101, § 1er, du CoBAT dispose :

« Le permis est périmé si, dans les deux années de sa délivrance, le bénéficiaire n’a pas entamé sa réalisation de façon significative ou, dans les cas visés à l’article 98, § 1er, 1°, 2° et 4°, s’il n’a pas commencé les travaux d’édification du gros œuvre ou encore s’il n’a pas, le cas échéant, mis en œuvre les charges imposées en application de l’article 100.

L’interruption des travaux pendant plus d’un an entraîne également la péremption du permis ».

Ainsi, le permis d’urbanisme doit être mis en œuvre de façon significative dans un délai de deux ans à compter de sa délivrance.

En vertu du paragraphe 2 de l’article 101 CoBAT,  ce délai peut être prorogé pour une période d’un an.

Enfin, lorsque le permis est cédé avec l’immeuble, on procède à l’insertion dans l’acte de vente d’une clause interdisant l’introduction d’un recours contre le permis d’urbanisme.

Il faut se prémunir de ce que l’acquéreur attaque le permis d’urbanisme s’il concerne d’autres personnes.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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