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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble : consensuel ne signifie pas sommaire

Un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 18 septembre 2014 (rôle n° 2011/AR/2657, www.juridiat.be) confirme la tendance jurisprudentielle de ne plus voir une vente aboutie dans une offre succincte acceptée.

Un document intitulé « lettre d’intention accord d’achat » avait été signé pour l’achat d’un appartement à Uccle. Le document fut signé pour accord par le vendeur.

Dans ce document la dame X déclare acheter le bien au prix de 530.000 €. Il est précisé que « le candidat acquéreur signera le compromis de vente endéans les 10 jours suivant la signature de la présente déclaration d’intention ».

Le texte ajoute concernant le compromis, que « les termes et conditions (…) seront soumis au droit belge et aux usages de tels contrats. »

L’acquéreur n’obtint pas son prête et contesta avoir signé un document  liant. Le vendeur lui réclama une indemnité correspondant à 10 % du prix.

La Cour d’appel de Bruxelles refuse de voir une vente dans un tel document, pour les raisons suivantes :

La Cour stigmatise le fait que le document est unilatéral et ne mentionne pas que par l’acceptation du vendeur, une vente naîtrait.

La Cour relève aussi le comportement du vendeur qui avait continué à offrir le bien en vente en maintenant l’annonce en vente sur un site internet.

Mais ce sont surtout les considérations relatives au mode d’achèvement d’une vente d’immeuble qui nous intéresse.

Dans la droite ligne des arrêts de la 7ième chambre des 23 juin et 10 novembre 2011, que j’ai déjà commentés, la Cour d’appel refuse de constater une vente aux motifs suivants :

Si, certes, l’article 1583 du Code civil prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé », cette disposition ne permet pas pour autant de considérer que la vente serait parfaite sur la base d’une simple lettre d’intention, réduite à sa plus simple expression, alors même que celleci prévoit l’établissement d’un compromis de vente, ce qui exclut, en l’espèce, la qualification donnée par (le vendeur) d’une offre ferme qu’il lui aurait suffi d’accepter pour que le contrat soit valablement formé et définitivement conclu.

 Si, certes encore, la vente immobilière demeure un contrat purement consensuel, qui, entre les parties, n’est soumis à aucun formalisme particulier, il n’est cependant pas rare qu’en cette matière les parties confèrent, outre à la chose et au prix, un caractère essentiel ou substantiel à d’autres éléments, comme l’existence d’une condition suspensive d’octroi d’un crédit hypothécaire, le versement d’un acompte, la situation hypothécaire et urbanistique du bien, la signature d’un compromis de vente ou encore les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires pouvant prévoir la nécessité de procéder à des travaux de nature à influencer sensiblement le coût de l’opération pour les candidats acquéreurs.

 Or, en l’espèce, la signature d’un compromis de vente avait été conçue, dans la lettre d’intention, comme un élément essentiel ou, à tout le moins, substantiel de la vente à intervenir, celuici conditionnant en outre le paiement de l’acompte ou de la garantie de 10% du prix de vente. Ceci d’autant plus que la proposition prévoit expressément que les termes et conditions de la vente devront être précisés dans ledit compromis et que les termes de la lettre d’intention étant particulièrement laconiques.

L’idée s’est aujourd’hui installée que dans l’esprit des parties, les ventes requièrent toujours d’autres accords que ceux limités à la chose et au prix.

Cette idée trouve un évident fondement dans la réalité.

Les parties développent généralement leur consentement sur d’autres éléments, dits substantiel, comme les garanties, les modalités de paiement, le statut urbanistique, la situation hypothécaire, etc.

Il a été reproché à la jurisprudence précitée de faire de cette réalité une présomption d’existence d’éléments substantiels alors que seules les parties peuvent faire entrer dans le champ contractuel d’autres éléments que ceux prévus par la loi pour faire la vente, à savoir la chose et le prix.

J’ai eu l’occasion de développer l’idée que la plupart des éléments substantiels que la jurisprudence prête spontanément aux parties entrent en réalité dans le périmètre des notions de chose et de prix.

En ce sens, il s’agit d’éléments essentiels au sens large et non d’éléments substantiels.

Bref, éléments substantiels ou accessoires des éléments essentiels, le compromis sert, justement, à les exprimer et c’est la raison pour laquelle la jurisprudence est réticente à constater une vente avant le compromis.

C’est d’autant plus vrai lorsqu’il est prévu qu’un compromis sera signé. En ce cas, par hypothèse, les parties sont convenues de ce que le document d’offre acceptée ne suffit pas pour que la vente existe.

S’il ne fallait pas préciser d’autres éléments que la chose et le prix, un compromis serait inutile ; si donc un compromis est prévu, c’est bien que l’accord doit s’étendre aux éléments substantiels.

Et donc que ces éléments entrent en considération pour faire la vente.

Cette réalité est parfaitement illustrée par l’arrêt commenté.

On peut cependant regretter une formulation malheureuse de l’arrêt commenté.

La Cour constate que les parties ont érigé au rang d’élément substantiel le fait de signer un compromis, tout en reconnaissant le caractère consensuel de la vente.

Or ce qui est substantiel, c’est ce que contient le compromis, à savoir les nombreuses dispositions sur lesquelles les parties doivent s’accorder.

Le compromis n’est qu’une modalité permettant, justement, d’exprimer les éléments considérés par les parties comme substantiels de leur consentement.

Autrement la vente deviendrait un contrat solennel.

La photo : le musée Hergé à Louvain-la-Neuve. Quand l’architecture se fait case de BD.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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