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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble : consensuel ne signifie pas sommaire

Un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 18 septembre 2014 (rôle n° 2011/AR/2657, www.juridiat.be) confirme la tendance jurisprudentielle de ne plus voir une vente aboutie dans une offre succincte acceptée.

Un document intitulé « lettre d’intention accord d’achat » avait été signé pour l’achat d’un appartement à Uccle. Le document fut signé pour accord par le vendeur.

Dans ce document la dame X déclare acheter le bien au prix de 530.000 €. Il est précisé que « le candidat acquéreur signera le compromis de vente endéans les 10 jours suivant la signature de la présente déclaration d’intention ».

Le texte ajoute concernant le compromis, que « les termes et conditions (…) seront soumis au droit belge et aux usages de tels contrats. »

L’acquéreur n’obtint pas son prête et contesta avoir signé un document  liant. Le vendeur lui réclama une indemnité correspondant à 10 % du prix.

La Cour d’appel de Bruxelles refuse de voir une vente dans un tel document, pour les raisons suivantes :

La Cour stigmatise le fait que le document est unilatéral et ne mentionne pas que par l’acceptation du vendeur, une vente naîtrait.

La Cour relève aussi le comportement du vendeur qui avait continué à offrir le bien en vente en maintenant l’annonce en vente sur un site internet.

Mais ce sont surtout les considérations relatives au mode d’achèvement d’une vente d’immeuble qui nous intéresse.

Dans la droite ligne des arrêts de la 7ième chambre des 23 juin et 10 novembre 2011, que j’ai déjà commentés, la Cour d’appel refuse de constater une vente aux motifs suivants :

Si, certes, l’article 1583 du Code civil prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé », cette disposition ne permet pas pour autant de considérer que la vente serait parfaite sur la base d’une simple lettre d’intention, réduite à sa plus simple expression, alors même que celleci prévoit l’établissement d’un compromis de vente, ce qui exclut, en l’espèce, la qualification donnée par (le vendeur) d’une offre ferme qu’il lui aurait suffi d’accepter pour que le contrat soit valablement formé et définitivement conclu.

 Si, certes encore, la vente immobilière demeure un contrat purement consensuel, qui, entre les parties, n’est soumis à aucun formalisme particulier, il n’est cependant pas rare qu’en cette matière les parties confèrent, outre à la chose et au prix, un caractère essentiel ou substantiel à d’autres éléments, comme l’existence d’une condition suspensive d’octroi d’un crédit hypothécaire, le versement d’un acompte, la situation hypothécaire et urbanistique du bien, la signature d’un compromis de vente ou encore les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires pouvant prévoir la nécessité de procéder à des travaux de nature à influencer sensiblement le coût de l’opération pour les candidats acquéreurs.

 Or, en l’espèce, la signature d’un compromis de vente avait été conçue, dans la lettre d’intention, comme un élément essentiel ou, à tout le moins, substantiel de la vente à intervenir, celuici conditionnant en outre le paiement de l’acompte ou de la garantie de 10% du prix de vente. Ceci d’autant plus que la proposition prévoit expressément que les termes et conditions de la vente devront être précisés dans ledit compromis et que les termes de la lettre d’intention étant particulièrement laconiques.

L’idée s’est aujourd’hui installée que dans l’esprit des parties, les ventes requièrent toujours d’autres accords que ceux limités à la chose et au prix.

Cette idée trouve un évident fondement dans la réalité.

Les parties développent généralement leur consentement sur d’autres éléments, dits substantiel, comme les garanties, les modalités de paiement, le statut urbanistique, la situation hypothécaire, etc.

Il a été reproché à la jurisprudence précitée de faire de cette réalité une présomption d’existence d’éléments substantiels alors que seules les parties peuvent faire entrer dans le champ contractuel d’autres éléments que ceux prévus par la loi pour faire la vente, à savoir la chose et le prix.

J’ai eu l’occasion de développer l’idée que la plupart des éléments substantiels que la jurisprudence prête spontanément aux parties entrent en réalité dans le périmètre des notions de chose et de prix.

En ce sens, il s’agit d’éléments essentiels au sens large et non d’éléments substantiels.

Bref, éléments substantiels ou accessoires des éléments essentiels, le compromis sert, justement, à les exprimer et c’est la raison pour laquelle la jurisprudence est réticente à constater une vente avant le compromis.

C’est d’autant plus vrai lorsqu’il est prévu qu’un compromis sera signé. En ce cas, par hypothèse, les parties sont convenues de ce que le document d’offre acceptée ne suffit pas pour que la vente existe.

S’il ne fallait pas préciser d’autres éléments que la chose et le prix, un compromis serait inutile ; si donc un compromis est prévu, c’est bien que l’accord doit s’étendre aux éléments substantiels.

Et donc que ces éléments entrent en considération pour faire la vente.

Cette réalité est parfaitement illustrée par l’arrêt commenté.

On peut cependant regretter une formulation malheureuse de l’arrêt commenté.

La Cour constate que les parties ont érigé au rang d’élément substantiel le fait de signer un compromis, tout en reconnaissant le caractère consensuel de la vente.

Or ce qui est substantiel, c’est ce que contient le compromis, à savoir les nombreuses dispositions sur lesquelles les parties doivent s’accorder.

Le compromis n’est qu’une modalité permettant, justement, d’exprimer les éléments considérés par les parties comme substantiels de leur consentement.

Autrement la vente deviendrait un contrat solennel.

La photo : le musée Hergé à Louvain-la-Neuve. Quand l’architecture se fait case de BD.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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