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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Option d’achat et faillite

Le droit d’option conféré par une promesse de vendre, tout comme la convention qui contient cette stipulation, risquent de ne pas survivre à la faillite du propriétaire promettant.

Les droits des créanciers sont cristallisés au jour de la faillite pour assurer l’égalité des créanciers. Ceux-ci ne peuvent donc plus poursuivre l’exécution forcée en nature des contrats en cours et le vendeur est dessaisi de l’administration de ses biens au profit d’un représentant de tous les créanciers. Ces principes sont du reste communs à l’ensemble des situations de concours organisé.

Ajoutons que, dans le régime de la faillite, la vente des immeuble est un acte soumis à autorisation (le juge commissaire et aussi, pour la vente de gré à gré, le tribunal de commerce).

Il reste que la faillite ne met en principe pas fin aux contrats en cours conclus non intuitu. C’est pourquoi l’article 46, § 1er, de la loi sur les faillites permet au curateur de résilier les contrats en cours.

Le contrat est d’ailleurs présumé résilié si le curateur de la faillite ne réagit pas à une demande du bénéficiaire de l’option. Autrement dit, le curateur peut dénoncer la convention conférant l’option ; l’indemnité qui résulte de ce dommage pour le bénéficiaire de l’option est une dette dans – et non de – la masse.

Dans un arrêt du 10 avril 2008, la Cour de cassation a circonscrit la portée de l’article 46 de la loi sur les faillites (rôle n° C.05.0527.N, www.juridat.be).

La Cour de cassation exige que la résiliation soit justifiée par l’intérêt de la masse et elle définit ce concept. L’intérêt de la masse qui justifie la résiliation d’un contrat en cours, procède de ce que la poursuite du contrat empêche ou aggrave anormalement la liquidation de la masse.

Cette précision ne se trouve pas dans la loi, même si elle est dans la logique du rôle du curateur. C’est donc une précision que la Cour de cassation croit devoir donner pour empêcher la généralisation des résiliations de convenance par le curateur.

Il reste que le bénéficiaire de l’option doit garder à l’esprit que son droit périra en cas de faillite du propriétaire du bien. Il pourrait se prémunir du dommage en résultant en prévoyant une inscription hypothécaire garantissant la créance de dommage réparant la perte du droit par la survenance d’une faillite.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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