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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Option d’achat et faillite

Le droit d’option conféré par une promesse de vendre, tout comme la convention qui contient cette stipulation, risquent de ne pas survivre à la faillite du propriétaire promettant.

Les droits des créanciers sont cristallisés au jour de la faillite pour assurer l’égalité des créanciers. Ceux-ci ne peuvent donc plus poursuivre l’exécution forcée en nature des contrats en cours et le vendeur est dessaisi de l’administration de ses biens au profit d’un représentant de tous les créanciers. Ces principes sont du reste communs à l’ensemble des situations de concours organisé.

Ajoutons que, dans le régime de la faillite, la vente des immeuble est un acte soumis à autorisation (le juge commissaire et aussi, pour la vente de gré à gré, le tribunal de commerce).

Il reste que la faillite ne met en principe pas fin aux contrats en cours conclus non intuitu. C’est pourquoi l’article 46, § 1er, de la loi sur les faillites permet au curateur de résilier les contrats en cours.

Le contrat est d’ailleurs présumé résilié si le curateur de la faillite ne réagit pas à une demande du bénéficiaire de l’option. Autrement dit, le curateur peut dénoncer la convention conférant l’option ; l’indemnité qui résulte de ce dommage pour le bénéficiaire de l’option est une dette dans – et non de – la masse.

Dans un arrêt du 10 avril 2008, la Cour de cassation a circonscrit la portée de l’article 46 de la loi sur les faillites (rôle n° C.05.0527.N, www.juridat.be).

La Cour de cassation exige que la résiliation soit justifiée par l’intérêt de la masse et elle définit ce concept. L’intérêt de la masse qui justifie la résiliation d’un contrat en cours, procède de ce que la poursuite du contrat empêche ou aggrave anormalement la liquidation de la masse.

Cette précision ne se trouve pas dans la loi, même si elle est dans la logique du rôle du curateur. C’est donc une précision que la Cour de cassation croit devoir donner pour empêcher la généralisation des résiliations de convenance par le curateur.

Il reste que le bénéficiaire de l’option doit garder à l’esprit que son droit périra en cas de faillite du propriétaire du bien. Il pourrait se prémunir du dommage en résultant en prévoyant une inscription hypothécaire garantissant la créance de dommage réparant la perte du droit par la survenance d’une faillite.

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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