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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’un immeuble contenant une cuve à mazout (Wallonie)

La présence d’une cuve à mazout dans l’immeuble mis en vente est un élément qui doit être traité avant ou à l’occasion de la transaction

La matière est régie par les dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement et l’arrêté du gouvernemental wallon du 17 juillet 2003.

Ces dispositions s’appliquent même si la cuve est préexistante à l’entrée en vigueur de l’arrêté (article 46).

Sans préjudice des dispositions du Règlement Général pour la Protection du Travail, la réglementation vise les dépôts de liquides combustibles en réservoirs fixes.

  • Dont le point d’éclair est supérieur à 55 °C et inférieur ou égal à 100 °C (catégorie C),
  • Et dont la capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres et inférieure à 25.000 litres.

En premier lieu, le décret sur le permis d’environnement prescrit qu’une telle cuve doit faire l’objet d’une déclaration environnementale.

De plus, l’arrêté du gouvernement wallon impose plusieurs obligations quant au réservoir à mazout d’une contenance égale ou supérieure à 3.000 litres.

L’article 33 dispose ainsi que lorsqu’un réservoir aérien est mis hors service, il doit être « vidé, dégazé, nettoyé et enlevé. Les tuyauteries sont vidées et démontées ».

À défaut d’avoir été mise hors service conformément à ce que prévoit l’arrêté du gouvernement wallon, il faut considérer que la cuve est toujours « en service » au sens de cet arrêté avec les exigences qui en découlent, notamment les tests d’étanchéités à effectuer tous les dix ans (art. 34 de l’arrêté du gouvernement wallon du 17 juillet 2003).

Généralement, le compromis de vente traite des cuves enfouies car elles ne sont pas visibles, comme suit :

« Si une citerne à mazout enfouie d’une capacité de trois mille litres ou plus, datant de plus de dix ans, est comprise dans la vente, la partie venderesse fera procéder, à ses frais, si cela n’a pas déjà été fait, à un test d’étanchéité et au placement d’un système anti-débordement. Elle prendra également à sa charge, si besoin est, les frais nécessaires pour rendre la cuve étanche. Ces démarches seront effectuées au plus tard pour la signature de l’acte authentique. »

Le vendeur doit en effet informer le candidat acquéreur de la situation relative à la cuve à mazout.

Les parties doivent convenir de la contribution entre elles aux obligations de déclaration de la citerne à l’administration communale en vertu des dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement.

Il en va de même pour l’exécution des obligations relatives aux tests d’étanchéité.

Ces obligations doivent être exécutées avant la signature de l’acte authentique ou du moins faut-il qu’elles aient fait l’objet d’un accord à l’occasion de la vente.

Cela permet d’éviter des litiges après la conclusion de la vente.

La photo : le Berlaymont à Bruxelles, qui abrite la Commission européenne.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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