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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vente d’un immeuble contenant une cuve à mazout (Wallonie)

La présence d’une cuve à mazout dans l’immeuble mis en vente est un élément qui doit être traité avant ou à l’occasion de la transaction

La matière est régie par les dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement et l’arrêté du gouvernemental wallon du 17 juillet 2003.

Ces dispositions s’appliquent même si la cuve est préexistante à l’entrée en vigueur de l’arrêté (article 46).

Sans préjudice des dispositions du Règlement Général pour la Protection du Travail, la réglementation vise les dépôts de liquides combustibles en réservoirs fixes.

  • Dont le point d’éclair est supérieur à 55 °C et inférieur ou égal à 100 °C (catégorie C),
  • Et dont la capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres et inférieure à 25.000 litres.

En premier lieu, le décret sur le permis d’environnement prescrit qu’une telle cuve doit faire l’objet d’une déclaration environnementale.

De plus, l’arrêté du gouvernement wallon impose plusieurs obligations quant au réservoir à mazout d’une contenance égale ou supérieure à 3.000 litres.

L’article 33 dispose ainsi que lorsqu’un réservoir aérien est mis hors service, il doit être « vidé, dégazé, nettoyé et enlevé. Les tuyauteries sont vidées et démontées ».

À défaut d’avoir été mise hors service conformément à ce que prévoit l’arrêté du gouvernement wallon, il faut considérer que la cuve est toujours « en service » au sens de cet arrêté avec les exigences qui en découlent, notamment les tests d’étanchéités à effectuer tous les dix ans (art. 34 de l’arrêté du gouvernement wallon du 17 juillet 2003).

Généralement, le compromis de vente traite des cuves enfouies car elles ne sont pas visibles, comme suit :

« Si une citerne à mazout enfouie d’une capacité de trois mille litres ou plus, datant de plus de dix ans, est comprise dans la vente, la partie venderesse fera procéder, à ses frais, si cela n’a pas déjà été fait, à un test d’étanchéité et au placement d’un système anti-débordement. Elle prendra également à sa charge, si besoin est, les frais nécessaires pour rendre la cuve étanche. Ces démarches seront effectuées au plus tard pour la signature de l’acte authentique. »

Le vendeur doit en effet informer le candidat acquéreur de la situation relative à la cuve à mazout.

Les parties doivent convenir de la contribution entre elles aux obligations de déclaration de la citerne à l’administration communale en vertu des dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement.

Il en va de même pour l’exécution des obligations relatives aux tests d’étanchéité.

Ces obligations doivent être exécutées avant la signature de l’acte authentique ou du moins faut-il qu’elles aient fait l’objet d’un accord à l’occasion de la vente.

Cela permet d’éviter des litiges après la conclusion de la vente.

La photo : le Berlaymont à Bruxelles, qui abrite la Commission européenne.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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