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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’un immeuble contenant une cuve à mazout (Wallonie)

La présence d’une cuve à mazout dans l’immeuble mis en vente est un élément qui doit être traité avant ou à l’occasion de la transaction

La matière est régie par les dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement et l’arrêté du gouvernemental wallon du 17 juillet 2003.

Ces dispositions s’appliquent même si la cuve est préexistante à l’entrée en vigueur de l’arrêté (article 46).

Sans préjudice des dispositions du Règlement Général pour la Protection du Travail, la réglementation vise les dépôts de liquides combustibles en réservoirs fixes.

  • Dont le point d’éclair est supérieur à 55 °C et inférieur ou égal à 100 °C (catégorie C),
  • Et dont la capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres et inférieure à 25.000 litres.

En premier lieu, le décret sur le permis d’environnement prescrit qu’une telle cuve doit faire l’objet d’une déclaration environnementale.

De plus, l’arrêté du gouvernement wallon impose plusieurs obligations quant au réservoir à mazout d’une contenance égale ou supérieure à 3.000 litres.

L’article 33 dispose ainsi que lorsqu’un réservoir aérien est mis hors service, il doit être « vidé, dégazé, nettoyé et enlevé. Les tuyauteries sont vidées et démontées ».

À défaut d’avoir été mise hors service conformément à ce que prévoit l’arrêté du gouvernement wallon, il faut considérer que la cuve est toujours « en service » au sens de cet arrêté avec les exigences qui en découlent, notamment les tests d’étanchéités à effectuer tous les dix ans (art. 34 de l’arrêté du gouvernement wallon du 17 juillet 2003).

Généralement, le compromis de vente traite des cuves enfouies car elles ne sont pas visibles, comme suit :

« Si une citerne à mazout enfouie d’une capacité de trois mille litres ou plus, datant de plus de dix ans, est comprise dans la vente, la partie venderesse fera procéder, à ses frais, si cela n’a pas déjà été fait, à un test d’étanchéité et au placement d’un système anti-débordement. Elle prendra également à sa charge, si besoin est, les frais nécessaires pour rendre la cuve étanche. Ces démarches seront effectuées au plus tard pour la signature de l’acte authentique. »

Le vendeur doit en effet informer le candidat acquéreur de la situation relative à la cuve à mazout.

Les parties doivent convenir de la contribution entre elles aux obligations de déclaration de la citerne à l’administration communale en vertu des dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement.

Il en va de même pour l’exécution des obligations relatives aux tests d’étanchéité.

Ces obligations doivent être exécutées avant la signature de l’acte authentique ou du moins faut-il qu’elles aient fait l’objet d’un accord à l’occasion de la vente.

Cela permet d’éviter des litiges après la conclusion de la vente.

La photo : le Berlaymont à Bruxelles, qui abrite la Commission européenne.

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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