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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente viagère d’un immeuble (I)

Introduction

La vente viagère d’un immeuble est une vente présentant la particularité que l’acquéreur (débirentier) s’acquitte du prix converti en une rente  (les arrérages) que le vendeur (crédirentier), perçoit pendant toute sa vie.

On peut aussi trouver les modalités suivantes : un premier paiement est réalisé à la conclusion de la vente (le bouquet) et le service de la rente peut s’arrêter après un certain délai (15 ans, par exemple) si le crédirentier ne décède pas avant.

Les effets de cette vente sont identiques à ceux d’une vente à prix déterminé.

Cette vente engendre le transfert immédiat de la propriété de l’immeuble et entraîne l’obligation pour le débirentier de payer le prix en argent, étant la rente.

Les avantages et inconvénients de la vente viagère

Pour le vendeur,

  • Obtenir un revenu complémentaire de sa pension tout en continuant à habiter chez soi,
  • Éviter des droits de succession prohibitifs, lorsque un crédirentier sans enfant souhaite léguer son bien à une personne non héritière en ligne directe,
  • Tirer un revenu de son immeuble en évitant les risques et problèmes liés à la gestion de la location de l’immeuble.

Pour l’acheter, il s’agit de pouvoir acheter sans financement bancaire et sans capital de départ, donc très tôt dans la vie.

Les inconvénients sont les suivants :

  • Le vendeur pourrait regretter de ne rien laisser à des proches à son décès,
  • L’acheteur, quant à lui, ne pourra maîtriser le moment où il pourra profiter de son investissement, s’il y a réserve d’usufruit.

L’investissement en viager dans un immeuble rencontre de plus en plus de succès.

De nombreux clubs d’investissement (portefeuille indivis d’actions), déçus des actions, se sont reportés sur ce type d’investissement avec un certain succès.

Le caractère aléatoire de la vente viagère

La caractéristique essentielle de la vente en viager est son caractère aléatoire.

Une vente en viager n’est valable que si la chance de gain ou de perte existe réellement (Cass., 6 septembre 2002, rôle n° C.0000.87.N, www.juridat.be).

L’évènement incertain est la date du décès du crédirentier, donc le prix qui sera finalement payé. L’aléa touche à un élément essentiel de la vente, le prix.

De plus, l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à la validité d’un contrat aléatoire (art. 1104, al. 2, et 1964 du Code civil).

A défaut d’aléa, la vente en viager est nulle.

Le juge ne peut palier à l’absence d’aléa et restaurer la vente en fixant un prix correspondant à la valeur de l’immeuble : le juge doit annuler la vente si l’aléa fait défaut.

L’aléa tient dans la durée de vie du vendeur crédirentier. Si ce dernier décède rapidement, il est fréquent que ses héritiers tentent de faire valoir que la vente est nulle par défaut d’aléa.

Le du Code civil rencontre cette hypothèse :

  • La vente sera nulle si la rente a été constituée sur la tête d’une personne déjà décédée (article 1974 du Code civil),
  • Il en sera de même si la rente a été constituée sur la tête d’une personne atteinte d’une maladie dont elle est décédée dans les vingt jours (article 1975 du Code civil).

Il est évident que si le crédirentier décède rapidement d’une maladie grave dont il souffrait au moment de vente, le caractère aléatoire de la vente viagère est peu manifeste.

Le délai de 20 jours court à dater du lendemain du jour de l’acte sous seing privé ou authentique, le dies a quo ne compte pas.

Ce délai de 20 jours est très court. Le Code civil est une compilation de coutumes promulgué le 21 mars 1804.

A cette époque, une personne malade décédait rapidement. Aujourd’hui, une maladie ne signifie plus nécessairement une mort à bref délai.

D’un autre côté, la vente viagère sera pareillement nulle si le contrat contient un dispositif fixant la prestation du débirentier pour lui éviter une perte, quelle que soit le moment du décès du crédirentier.

Ce sera le cas si la convention stipule qu’en tout état de cause, le débirentier sera libéré lorsque la somme des rentes atteindra la valeur de l’immeuble au moment de la vente.

La Cour de cassation a jugé que l’absence d’aléa peut se déduire d’autres circonstances que celles prévues aux articles 1974 et 1975 du Code civil (Cass., 20 juin 2005, J.L.M.B., 2005, p. 1863).

Aussi, même si le délai de 20 jours est dépassé, il sera possible de poursuivre l’annulation de la vente s’il est établi que la survie du vendeur était irrémédiablement compromise au moment de la vente, excluant tout risque de perte pour l’acquéreur.

Ce sera le cas lorsqu’il décède rapidement d’une longue maladie.

La rescision pour lésion

L’aléa chasse la lésion, dit l’adage. Cela signifie que la dissolution de la vente pour lésion des 7/12 n’est pas admissible en matière viagère (art. 1674 du Code civil).

C’est logique puisque l’équilibre des prestations est aléatoire et ne peut être apprécié avec certitude au moment de la vente.

Cependant, la jurisprudence évolue prudemment.

On admettra la lésion si, en admettant les chances les plus favorables pour lui, le vendeur se trouve encore lésé de plus de 7/12 du prix.

Il faut que la vente soit contractée dans des conditions tellement défavorables pour le vendeur qu’en définitive, il y aura nécessairement perte (Bruxelles, 9 novembre 1993, Res Jur. Imm., 1994, p. 31).

La lésion ne se confond pas avec l’absence d’aléa mais elle est une notion très proche et la confusion est aisée.

Enfin, le caractère favorable de la vente viagère peut cacher une donation.

En ce cas, il faut requalifier l’acte juridique et faire prévaloir l’intention des parties, ce qui exclut la lésion et l’absence d’aléa.

Le vil prix

Le prix en argent est un élément essentiel du contrat (art. 1583 du Code civil). S’il est insignifiant, la vente est nulle par défaut d’objet.

Si la rente est inférieure à la valeur locative de l’immeuble, le capital n’est jamais payé. Autrement dit, le prix de l’immeuble fait défaut.

En ce cas la vente est nulle par insuffisance de la rente, mais cette nullité n’est pas une question de lésion (Cass., fr., 1er mars 2011, www.legisfrance.fgouv.fr).

En résumé

La première démarche est de vérifier si la vente viagère ne déguise pas une donation.

La donation n’est pas un contrat aléatoire ni une vente ; on n’appliquera donc ni l’annulation pour défaut d’objet (aléa) ni la rescision pour lésion.

S’l s’agit bien d’une vente viagère, et si la rente ne paie jamais le capital, le contrat sera nul par défaut d’un élément essentiel (le prix).

S’il s’agit d’une vente viagère qui n’est pas convenue à vil prix, on vérifiera si le contrat assure une probabilité de gain ou de perte pour les parties.

A défaut, la vente est nulle par défaut d’objet. La rescision, qui suppose une vente formée, n’est pas applicable.

S’il existe un aléa, fût-il ténu, on vérifiera si, en retenant l’aléa le plus favorable au vendeur, il recevra plus de 5/12 de la valeur de l’immeuble.

La réserve d’usufruit

Le vendeur peut se réserver l’usufruit de l’immeuble vendu pour une durée déterminée ou jusqu’à son décès, que ce soit pour l’habiter lui-même ou le louer.

Cette clause permet au crédirentier de continuer à jouir de son immeuble tout en retirant un revenu. Seule la nue-propriété est cédée.

C’est donc la nue-propriété qui est transférée mais les droits d’enregistrement sont dus sur la valeur de la pleine propriété (art. 48 C. enreg.).

Lorsque le vendeur crédirentier prend de l’âge et perd son autonomie, son usufruit lui est moins utile. En effet, hébergé dans une maison de repos, il est difficilement en mesure de gérer la location.

On peut donc prévoir dans l’acte qu’en cas de nécessité de délaisser l’immeuble vendu, l’usufruit est remplacé par une majoration de la rente et la propriété est remembrée.

C’est la raison pour laquelle il faut préférer le droit d’usufruit au droit d’usage et d’habitation (quasi usufruit).

En effet, le droit d’usage est personnel et se perd par le non usage ; de plus le titulaire d’un droit d’usage ne peut louer le bien ; il ne peut que l’occuper.

On peut aussi vendre en se réservant un bail à vie, l’article 3, § 8, de la loi sur le bail de résidence principale permettant à présent de consentir un tel bail.

Ce bail est enregistré gratuitement ((art. 19, 3°, et 159, 12°, C. enreg.).

Les obligations du bail en matière d’entretien (art. 1754 du Code civil) sont plus légères que celle de l’usufruit (art. 605 et 606 du Code civil) ce qui correspond mieux à l’intention du crédirentier lorsqu’il vend en viager.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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