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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Jusque quand le locataire peut faire utilement enregistrer son bail ?

La question est la suivante : le locataire apprend que le bien est vendu.

Il s’agit d’un bail de droit commun (bureau, entrepôt, bail étudiant non affecté à la résidence principale).

Le locataire se précipite pour soumettre son bail à la formalité de l’enregistrement afin de le rendre opposable à l’acquéreur.

La vente est réalisée par une offre acceptée ou un compromis mais l’acte n’est pas encore passé.

Cet enregistrement sera-t-il efficace ?

La matière est régie par l’article 1743 qui dispose que :

« Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail ».

Le preneur peut-il encore faire enregistrer son bail dans l’intervalle de temps séparant la signature du compromis et la passation de l’acte authentique de vente ?

Trois théories, résumées par la doctrine [1], se disputent la solution correcte à cette problématique.

1.

Monsieur De Page estime que le bail doit avoir date certaine avant le compromis car l’article 1er de la loi hypothécaire ne peut être invoqué par le preneur, ce dernier n’étant pas un tiers au sens de cette disposition qui ne règle que les conflits « temporels » de droits réels.

Cette thèse est soutenue par deux arrêts de la Cour de cassation[2], mais ces arrêts concernent l’hypothèse d’acquéreurs mettant fin au bail avant la transcription de la vente.

2.

Le Prof. Dabin considère quant à lui que le preneur doit être considéré comme tiers au sens de la loi hypothécaire et que la date certaine (ou non) du bail doit s’apprécier en comparaison avec la date de l’acte authentique de vente.

Cela serait notamment (et partiellement) confirmé par le fait que l’acquéreur d’un immeuble grevé d’un bail de résidence principale ne peut donner congé au preneur que par un préavis preneur cours à dater de la transcription de la vente.

3.

La doctrine récente se prévaut davantage du principe selon lequel, si l’acquéreur est tiers au contrat de bail originel, d’où la nécessité d’une date certaine, le preneur est lui aussi un tiers au contrat de vente non encore transcrit.

La date certaine de la vente ou du bail ne peut en toute hypothèse avoir lieu que dans les conditions reprises à l’article 1328 du Code civil. Il s’agit donc d’une théorie de la course à l’enregistrement : enregistrement du bail vs enregistrement du compromis de vente.

Cette dernière thèse, outre qu’elle a le mérite de la simplicité, est soutenue par un arrêt de la Cour de cassation du 10 février 1944[3] qui est suivi par la jurisprudence et une grande partie de la doctrine[4].

4.

A noter que M. Van Molle soulève très justement que même si le compromis est enregistré antérieurement au bail, encore faut-il que le transfert de propriété, ou en tout cas la jouissance du bien, ait lieu immédiatement selon ce compromis.

*

En résumé, selon nous, la jurisprudence et une grande part de la doctrine, le contrat de bail ne sera pas opposable au nouvel acquéreur à condition que :

  • Le compromis de vente soit enregistré avant le bail ;
  • Le compromis de vente prévoit un transfert immédiat de la propriété ou de la jouissance.

En pratique cela veut dire que dans la plupart des cas, le locataire pourra rendre son bail opposable s’il le fait enregistrer avant l’acte authentique.

L’acquéreur qui sait le bien occupé par un bail non enregistré a tout intérêt à rester discret.

Notons que des règles particulières gouvernent les baux spécifiques (bail commercial – art. 12, bail à ferme – art. 55 et bail de résidence principale – art. 9).

[1] B. LOUVEAUX, Le droit du bail, Bruxelles, De Boeck, 1993, p. 272.

[2] Cass. 8 avril 1957, Pas. 1957, I, 970 ; Cass. 30 octobre 1958, Pas. 1959, I, 216

[3] Cass., 10 février 1944, Pas., I, p. 197.

[4] M. VAN MOLLE, « Le contrat de bail et la vente du bien : clauses de l’acte et clauses du bail », in B. KHOL (dir.), Le bail dans la pratique, Bruxelles, Larcier, 2016, pp. 257-259.

La photo : la Cathédrale Saints-Michel-et-Gudule de Bruxelles (construction commencée en 1226). Belle illustration de style gothique brabançon, le problème étant qu’elle est flanquée de deux horribles immeubles (voir ci-dessous).

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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