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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Jusque quand le locataire peut faire utilement enregistrer son bail ?

La question est la suivante : le locataire apprend que le bien est vendu.

Il s’agit d’un bail de droit commun (bureau, entrepôt, bail étudiant non affecté à la résidence principale).

Le locataire se précipite pour soumettre son bail à la formalité de l’enregistrement afin de le rendre opposable à l’acquéreur.

La vente est réalisée par une offre acceptée ou un compromis mais l’acte n’est pas encore passé.

Cet enregistrement sera-t-il efficace ?

La matière est régie par l’article 1743 qui dispose que :

« Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail ».

Le preneur peut-il encore faire enregistrer son bail dans l’intervalle de temps séparant la signature du compromis et la passation de l’acte authentique de vente ?

Trois théories, résumées par la doctrine [1], se disputent la solution correcte à cette problématique.

1.

Monsieur De Page estime que le bail doit avoir date certaine avant le compromis car l’article 1er de la loi hypothécaire ne peut être invoqué par le preneur, ce dernier n’étant pas un tiers au sens de cette disposition qui ne règle que les conflits « temporels » de droits réels.

Cette thèse est soutenue par deux arrêts de la Cour de cassation[2], mais ces arrêts concernent l’hypothèse d’acquéreurs mettant fin au bail avant la transcription de la vente.

2.

Le Prof. Dabin considère quant à lui que le preneur doit être considéré comme tiers au sens de la loi hypothécaire et que la date certaine (ou non) du bail doit s’apprécier en comparaison avec la date de l’acte authentique de vente.

Cela serait notamment (et partiellement) confirmé par le fait que l’acquéreur d’un immeuble grevé d’un bail de résidence principale ne peut donner congé au preneur que par un préavis preneur cours à dater de la transcription de la vente.

3.

La doctrine récente se prévaut davantage du principe selon lequel, si l’acquéreur est tiers au contrat de bail originel, d’où la nécessité d’une date certaine, le preneur est lui aussi un tiers au contrat de vente non encore transcrit.

La date certaine de la vente ou du bail ne peut en toute hypothèse avoir lieu que dans les conditions reprises à l’article 1328 du Code civil. Il s’agit donc d’une théorie de la course à l’enregistrement : enregistrement du bail vs enregistrement du compromis de vente.

Cette dernière thèse, outre qu’elle a le mérite de la simplicité, est soutenue par un arrêt de la Cour de cassation du 10 février 1944[3] qui est suivi par la jurisprudence et une grande partie de la doctrine[4].

4.

A noter que M. Van Molle soulève très justement que même si le compromis est enregistré antérieurement au bail, encore faut-il que le transfert de propriété, ou en tout cas la jouissance du bien, ait lieu immédiatement selon ce compromis.

*

En résumé, selon nous, la jurisprudence et une grande part de la doctrine, le contrat de bail ne sera pas opposable au nouvel acquéreur à condition que :

  • Le compromis de vente soit enregistré avant le bail ;
  • Le compromis de vente prévoit un transfert immédiat de la propriété ou de la jouissance.

En pratique cela veut dire que dans la plupart des cas, le locataire pourra rendre son bail opposable s’il le fait enregistrer avant l’acte authentique.

L’acquéreur qui sait le bien occupé par un bail non enregistré a tout intérêt à rester discret.

Notons que des règles particulières gouvernent les baux spécifiques (bail commercial – art. 12, bail à ferme – art. 55 et bail de résidence principale – art. 9).

[1] B. LOUVEAUX, Le droit du bail, Bruxelles, De Boeck, 1993, p. 272.

[2] Cass. 8 avril 1957, Pas. 1957, I, 970 ; Cass. 30 octobre 1958, Pas. 1959, I, 216

[3] Cass., 10 février 1944, Pas., I, p. 197.

[4] M. VAN MOLLE, « Le contrat de bail et la vente du bien : clauses de l’acte et clauses du bail », in B. KHOL (dir.), Le bail dans la pratique, Bruxelles, Larcier, 2016, pp. 257-259.

La photo : la Cathédrale Saints-Michel-et-Gudule de Bruxelles (construction commencée en 1226). Belle illustration de style gothique brabançon, le problème étant qu’elle est flanquée de deux horribles immeubles (voir ci-dessous).

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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