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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Jusque quand le locataire peut faire utilement enregistrer son bail ?

La question est la suivante : le locataire apprend que le bien est vendu.

Il s’agit d’un bail de droit commun (bureau, entrepôt, bail étudiant non affecté à la résidence principale).

Le locataire se précipite pour soumettre son bail à la formalité de l’enregistrement afin de le rendre opposable à l’acquéreur.

La vente est réalisée par une offre acceptée ou un compromis mais l’acte n’est pas encore passé.

Cet enregistrement sera-t-il efficace ?

La matière est régie par l’article 1743 qui dispose que :

« Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail ».

Le preneur peut-il encore faire enregistrer son bail dans l’intervalle de temps séparant la signature du compromis et la passation de l’acte authentique de vente ?

Trois théories, résumées par la doctrine [1], se disputent la solution correcte à cette problématique.

1.

Monsieur De Page estime que le bail doit avoir date certaine avant le compromis car l’article 1er de la loi hypothécaire ne peut être invoqué par le preneur, ce dernier n’étant pas un tiers au sens de cette disposition qui ne règle que les conflits « temporels » de droits réels.

Cette thèse est soutenue par deux arrêts de la Cour de cassation[2], mais ces arrêts concernent l’hypothèse d’acquéreurs mettant fin au bail avant la transcription de la vente.

2.

Le Prof. Dabin considère quant à lui que le preneur doit être considéré comme tiers au sens de la loi hypothécaire et que la date certaine (ou non) du bail doit s’apprécier en comparaison avec la date de l’acte authentique de vente.

Cela serait notamment (et partiellement) confirmé par le fait que l’acquéreur d’un immeuble grevé d’un bail de résidence principale ne peut donner congé au preneur que par un préavis preneur cours à dater de la transcription de la vente.

3.

La doctrine récente se prévaut davantage du principe selon lequel, si l’acquéreur est tiers au contrat de bail originel, d’où la nécessité d’une date certaine, le preneur est lui aussi un tiers au contrat de vente non encore transcrit.

La date certaine de la vente ou du bail ne peut en toute hypothèse avoir lieu que dans les conditions reprises à l’article 1328 du Code civil. Il s’agit donc d’une théorie de la course à l’enregistrement : enregistrement du bail vs enregistrement du compromis de vente.

Cette dernière thèse, outre qu’elle a le mérite de la simplicité, est soutenue par un arrêt de la Cour de cassation du 10 février 1944[3] qui est suivi par la jurisprudence et une grande partie de la doctrine[4].

4.

A noter que M. Van Molle soulève très justement que même si le compromis est enregistré antérieurement au bail, encore faut-il que le transfert de propriété, ou en tout cas la jouissance du bien, ait lieu immédiatement selon ce compromis.

*

En résumé, selon nous, la jurisprudence et une grande part de la doctrine, le contrat de bail ne sera pas opposable au nouvel acquéreur à condition que :

  • Le compromis de vente soit enregistré avant le bail ;
  • Le compromis de vente prévoit un transfert immédiat de la propriété ou de la jouissance.

En pratique cela veut dire que dans la plupart des cas, le locataire pourra rendre son bail opposable s’il le fait enregistrer avant l’acte authentique.

L’acquéreur qui sait le bien occupé par un bail non enregistré a tout intérêt à rester discret.

Notons que des règles particulières gouvernent les baux spécifiques (bail commercial – art. 12, bail à ferme – art. 55 et bail de résidence principale – art. 9).

[1] B. LOUVEAUX, Le droit du bail, Bruxelles, De Boeck, 1993, p. 272.

[2] Cass. 8 avril 1957, Pas. 1957, I, 970 ; Cass. 30 octobre 1958, Pas. 1959, I, 216

[3] Cass., 10 février 1944, Pas., I, p. 197.

[4] M. VAN MOLLE, « Le contrat de bail et la vente du bien : clauses de l’acte et clauses du bail », in B. KHOL (dir.), Le bail dans la pratique, Bruxelles, Larcier, 2016, pp. 257-259.

La photo : la Cathédrale Saints-Michel-et-Gudule de Bruxelles (construction commencée en 1226). Belle illustration de style gothique brabançon, le problème étant qu’elle est flanquée de deux horribles immeubles (voir ci-dessous).

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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