Carnet de route en Droit ImmobilierJuin 17
Une promesse de vente émise par le propriétaire génère une option d’achat dans le chef du bénéficiaire. Quelle est la durée de la promesse, donc de l’option ? La question est importante car, lorsque la promesse est expirée, elle ne peut plus être acceptée, l’option ne peut plus être levée. Une levée d’option d’achat tardive n’est […]
Lire plus arrow_forwardJuin 16
Le texte Article 187 C. enreg. : « Le changement dans la propriété ou l’usufruit d’un immeuble situé en Belgique, par suite d’une convention translative ou déclarative, est suffisamment établi, pour la réclamation du droit au nouveau propriétaire ou usufruitier, par des actes de disposition ou d’administration ou autres actes constatant ou impliquant, dans son chef, la […]
Lire plus arrow_forwardJuin 15
Définition La déclaration de command est une clause du contrat de vente par laquelle l’acheteur se réserve la possibilité de désigner une tierce personne en qualité d’acheteur. L’utilité de l’institution est de cacher l’acquéreur véritable lors de la vente, afin de lui éviter, par exemple, de payer le prix d’un achat de convenance. Mais le […]
Lire plus arrow_forwardMar 7
Il s’agissait d’une vente de cochons, mais les principes sont tout autant applicables à une vente d’immeuble. Les porcs étaient affectés d’un vice caché. L’acheteur agit en garantie du vice caché à titre principal mais cette action doit être formée à bref délai (art. 1648 du Code civil). La Cour d’appel de Gand dit l’action […]
Lire plus arrow_forwardJan 21
Dans une promotion immobilière en RDA, le promoteur superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées. À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire devrait donc se déplacer chez le notaire mais il est généralement substitué par un collaborateur de l’étude du notaire instrumentant. En tout cas, […]
Lire plus arrow_forwardDéc 8
Au moment de procéder à la signature d’un compromis d’acquisition en région de Bruxelles-Capitale, d’une habitation de moins de 500.000 €, se pose la question de l’abattement. Le problème est que cet avantage fiscal est réservé au primo acquéreur. Cela signifie que l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité […]
Lire plus arrow_forwardJuil 12
Dans la vente d’immeuble, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un bref délai, pose l’article 1648 du Code civil. La loi ne détermine pas ce délai d’action ; on peut même se demander si c’est vraiment un délai puisque le temps n’est pas précisé. Ce délai est laissé à la sagesse du […]
Lire plus arrow_forwardJuil 7
L’article 24, § 1, de l’ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l’assainissement des sols pollués en Région de Bruxelles-Capitale traduit un principe essentiel. C’est le principe du pollueur-payeur. Les clauses usuelles des actes de vente portent aussi sur les vices cachés relatifs au sol. Souvent, le compromis, comme les actes, […]
Lire plus arrow_forwardNov 20
Un jugement du 30 novembre 2018 de la 9ième du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (R.G. n° 18/2734/A) nous apporte une synthèse bienvenue sur le lancinant problème de la naissance de la vente par accord sur la chose, le prix et les éléments substantiels. Ce jugement étant inédit, je vous le soumets ci-dessous. […]
Lire plus arrow_forwardNov 6
Les accessoires de la chose vendue suivent cette chose, et reviennent à l’acheteur en cas de vente (art. 1615 du Code civil). Il s’agit des accessoires intiment liés à la chose, comme les actions en garantie par exemple. Illustrons ces principes. Un immeuble est loué par un indivisaire administrateur, sans l’accord de l’autre. Le loyer […]
Lire plus arrow_forwardNov 4
Revenons sur une clause fameuse que l’on retrouve dans pratiquement tous les compromis. Elle se présente comme suit : « Si une des parties reste en défaut de remplir ses obligations, après une mise en demeure notifiée par exploit d’huissier ou lettre recommandée adressée à la partie défaillante et restée sans suite pendant quinze jours, l’autre partie […]
Lire plus arrow_forwardOct 29
Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions visées à l’article 46bis du Code des droits d’enregistrement (https://gillescarnoy.be/2011/05/31/labattement-primaire-a-bruxelles/ ; https://gillescarnoy.be/2018/04/03/labattement-a-bruxelles-wallonie-nouveautes-2018/ ; https://gillescarnoy.be/2017/10/31/labattement-sol-bruxelles/). L’esprit de l’abattement prévue par la Région de Bruxelles-Capitale consiste à réduire de 175.000 […]
Lire plus arrow_forwardOct 16
Un arrêt de la Cour d’appel de Gand reconnait la réalité juridique de la convention d’options dites « croisées », en réalité subséquentes (5ième chambre, 13 novembre 2018, rôle n° 2017/AR/1979, www.taxwin.be). Un commerçant arrête ses activités le 1er mai 2010. Il remets son fonds de commerce aux époux X le 29 décembre 2009. Ce commerçant exploitait […]
Lire plus arrow_forwardOct 11
Principe de base à l’IPP S’il n’est pas question d’une plus-value professionnelle, ni d’une plus-value spéculative (90, 1°, CIR/92), on applique les articles 90, al. 1er, 8° et 10°, à savoir : L’article 90, al. 1er, 8° taxe la plus-value sur les terrains revendus dans les 8 ans à 33% si la revente intervient dans les 5 ans et […]
Lire plus arrow_forwardJuil 25
L’avant-projet de réforme du RRU bruxellois contient un nouvel article 2/1 intitulé « Reconversion des immeubles ». Il se lit comme suit : « En cas de construction d’un immeuble de bureaux neuf, d’extension d’un immeuble de bureaux existant ou de construction d’un immeuble de parking hors sol, portant sur une superficie de plancher brute de plus de 1000 […]
Lire plus arrow_forwardAvr 19
Le 21 mars 2019, l’administration a publié une circulaire 2019/C/25 contenant un FAQ qui précise notamment à partir de quand peut être exercé le droit à déduction de la TVA due sur les travaux concourant à l’érection d’un bâtiment destiné à être loué avec application de la TVA. La circulaire précise tout d’abord que ne […]
Lire plus arrow_forwardFév 18
Une offre d’achat peut être assortie de conditions suspensives. Il s’agit alors d’une offre conditionnelle, et non d’une offre définitive. Il faut bien distinguer l’offre sous condition de l’offre de contracter une vente sous condition[1]. Voyons ici l’offre qui est elle-même conditionnelle. Une telle offre est parfaitement valable : « l’offrant peut parfaitement, comme pour tout acte […]
Lire plus arrow_forwardFév 18
Le caractère d’authenticité est donné à la vente lorsqu’elle est reçue dans un acte notarié ou dans un jugement. Rappelons que l’acte notarié est un acte reçu par un officier public, le notaire, qui a le droit, par délégation spéciale de l’autorité publique, d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé et de lui […]
Lire plus arrow_forwardFév 17
Les articles 1156 et suivants du Code civil donnent des règles d’interprétation du contrat de vente lorsque celui-ci est ambigu. Ces règles donnent la priorité à la recherche de la volonté réelle des parties. Toutefois, l’article 1602, alinéa 2, du Code civil, qui est spécifique à la vente, pose que « tout pacte obscur ou ambigu […]
Lire plus arrow_forwardJan 3
L’acheteur est encore dans l’enthousiasme de l’achat de son appartement qu’arrive une lettre du syndic l’invitant déjà à payer des frais de copropriété. Pourquoi ? À l’AG, le syndic présente le budget de l’ACP. Ce budget voté, le syndic procède à un appel de fonds pour disposer d’un volant de trésorerie. Cela constitue le fonds de […]
Lire plus arrow_forward9 janvier 2024
En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]
