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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble avec réserve d’emphytéose

Comment appliquer les droits d’enregistrement en cas de vente d’un immeuble avec réserve du droit d’emphytéose ?

Une décision administrative du 12 juin 2008, n° EE/102.607, répond à cette question.

La base imposable du droit de vente « ne peut, en aucun cas, être inférieure à la valeur vénale des immeubles transmis » (art. 46 C.enr.).

S’il s’agit de « la vente d’un bien immeuble par laquelle le vendeur se réserve le droit d’emphytéose », il faut « tenir compte de l’existence du droit d’emphytéose pour la fixation de la valeur vénale du bien immeuble transmis ».

Le droit proportionnel s’appliquera donc sur la valeur vénale du bien dont on déduira la valeur du droit d’emphytéose.

Une telle vente « est une opération qui forme un acte constitutif d’un droit d’emphytéose ».

Par conséquent, le droit d’enregistrement proportionnel de 2 % est dû « sur la réserve du droit d’emphytéose », ce droit étant calculé « sur le montant cumulé des redevances uniques et/ou périodiques, augmenté des charges imposées à l’emphytéote ».

On applique donc  12,5 % (ou 10 % en Flandre) sur la valeur résiduaire et 2 % sur la valeur du droit d’emphytéose que s’est réservé le vendeur.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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