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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble avec réserve d’emphytéose

Comment appliquer les droits d’enregistrement en cas de vente d’un immeuble avec réserve du droit d’emphytéose ?

Une décision administrative du 12 juin 2008, n° EE/102.607, répond à cette question.

La base imposable du droit de vente « ne peut, en aucun cas, être inférieure à la valeur vénale des immeubles transmis » (art. 46 C.enr.).

S’il s’agit de « la vente d’un bien immeuble par laquelle le vendeur se réserve le droit d’emphytéose », il faut « tenir compte de l’existence du droit d’emphytéose pour la fixation de la valeur vénale du bien immeuble transmis ».

Le droit proportionnel s’appliquera donc sur la valeur vénale du bien dont on déduira la valeur du droit d’emphytéose.

Une telle vente « est une opération qui forme un acte constitutif d’un droit d’emphytéose ».

Par conséquent, le droit d’enregistrement proportionnel de 2 % est dû « sur la réserve du droit d’emphytéose », ce droit étant calculé « sur le montant cumulé des redevances uniques et/ou périodiques, augmenté des charges imposées à l’emphytéote ».

On applique donc  12,5 % (ou 10 % en Flandre) sur la valeur résiduaire et 2 % sur la valeur du droit d’emphytéose que s’est réservé le vendeur.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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