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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble avec réserve d’emphytéose

Comment appliquer les droits d’enregistrement en cas de vente d’un immeuble avec réserve du droit d’emphytéose ?

Une décision administrative du 12 juin 2008, n° EE/102.607, répond à cette question.

La base imposable du droit de vente « ne peut, en aucun cas, être inférieure à la valeur vénale des immeubles transmis » (art. 46 C.enr.).

S’il s’agit de « la vente d’un bien immeuble par laquelle le vendeur se réserve le droit d’emphytéose », il faut « tenir compte de l’existence du droit d’emphytéose pour la fixation de la valeur vénale du bien immeuble transmis ».

Le droit proportionnel s’appliquera donc sur la valeur vénale du bien dont on déduira la valeur du droit d’emphytéose.

Une telle vente « est une opération qui forme un acte constitutif d’un droit d’emphytéose ».

Par conséquent, le droit d’enregistrement proportionnel de 2 % est dû « sur la réserve du droit d’emphytéose », ce droit étant calculé « sur le montant cumulé des redevances uniques et/ou périodiques, augmenté des charges imposées à l’emphytéote ».

On applique donc  12,5 % (ou 10 % en Flandre) sur la valeur résiduaire et 2 % sur la valeur du droit d’emphytéose que s’est réservé le vendeur.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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