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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Emphytéose à 2 % ou à 0,5 %, mais plus à 0,2 %

L’avant-projet de loi-programme augmente le tarif des droits d’emphytéose ou de superficie à 2 % avec effet au 1er juillet 2013.

Actuellement (art. 83 C. enreg.), pour l’application des droits d’enregistrement, les contrats constitutifs de droits d’emphytéose ou de superficie (et leurs cessions) sont assimilés aux baux.

Et les baux sont soumis  au droit proportionnel de 0,20 %, sauf pour l’application de l’article 161, 12°, C.enreg., c’est-à-dire l’enregistrement gratuit des baux portant sur un logement.

L’avant-projet ajoute une exception à la règle d’assimilation en prévoyant que les contrats précités en matière de droits d’emphytéose ou de superficie sont désormais soumis à un tarif (propre) de 2 %.

Ce tarif est réduit à 0,5 % lorsque le droit de superficie ou d’emphytéose est acquis par (1) une ASBL, (2) une AISBL ou (3) une personne morale analogue créée conformément et assujettie à la législation d’un autre État membre de l’EEE et qui a en outre son siège statutaire, son administration centrale ou son principal établissement sur le territoire de l’EEE.

Cette modification entre en vigueur le 1er juillet 2013 en ce compris les actes authentiques présentés à l’enregistrement à partir de cette date « dans le cas où ils constatent une convention qui a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur à cette date. »

On relève que l’exception des ASBL et AISBL n’évoque pas expressément les fondations.  À mon sens les fondations sont bien concernées car elles sont visées par la même loi (elles se situent au titre II entre les ASBL et les AISBL).

C’est important car dans le développement de la CLT à base d’emphytéose, il peut se concevoir que la fondation acquière des emphytéoses pour les céder même si, en principe, elle est plutôt destinée à acquérir des fonds et à constituer des droits d’emphytéose.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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