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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Emphytéose à 2 % ou à 0,5 %, mais plus à 0,2 %

L’avant-projet de loi-programme augmente le tarif des droits d’emphytéose ou de superficie à 2 % avec effet au 1er juillet 2013.

Actuellement (art. 83 C. enreg.), pour l’application des droits d’enregistrement, les contrats constitutifs de droits d’emphytéose ou de superficie (et leurs cessions) sont assimilés aux baux.

Et les baux sont soumis  au droit proportionnel de 0,20 %, sauf pour l’application de l’article 161, 12°, C.enreg., c’est-à-dire l’enregistrement gratuit des baux portant sur un logement.

L’avant-projet ajoute une exception à la règle d’assimilation en prévoyant que les contrats précités en matière de droits d’emphytéose ou de superficie sont désormais soumis à un tarif (propre) de 2 %.

Ce tarif est réduit à 0,5 % lorsque le droit de superficie ou d’emphytéose est acquis par (1) une ASBL, (2) une AISBL ou (3) une personne morale analogue créée conformément et assujettie à la législation d’un autre État membre de l’EEE et qui a en outre son siège statutaire, son administration centrale ou son principal établissement sur le territoire de l’EEE.

Cette modification entre en vigueur le 1er juillet 2013 en ce compris les actes authentiques présentés à l’enregistrement à partir de cette date « dans le cas où ils constatent une convention qui a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur à cette date. »

On relève que l’exception des ASBL et AISBL n’évoque pas expressément les fondations.  À mon sens les fondations sont bien concernées car elles sont visées par la même loi (elles se situent au titre II entre les ASBL et les AISBL).

C’est important car dans le développement de la CLT à base d’emphytéose, il peut se concevoir que la fondation acquière des emphytéoses pour les céder même si, en principe, elle est plutôt destinée à acquérir des fonds et à constituer des droits d’emphytéose.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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