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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Emphytéose à 2 % ou à 0,5 %, mais plus à 0,2 %

L’avant-projet de loi-programme augmente le tarif des droits d’emphytéose ou de superficie à 2 % avec effet au 1er juillet 2013.

Actuellement (art. 83 C. enreg.), pour l’application des droits d’enregistrement, les contrats constitutifs de droits d’emphytéose ou de superficie (et leurs cessions) sont assimilés aux baux.

Et les baux sont soumis  au droit proportionnel de 0,20 %, sauf pour l’application de l’article 161, 12°, C.enreg., c’est-à-dire l’enregistrement gratuit des baux portant sur un logement.

L’avant-projet ajoute une exception à la règle d’assimilation en prévoyant que les contrats précités en matière de droits d’emphytéose ou de superficie sont désormais soumis à un tarif (propre) de 2 %.

Ce tarif est réduit à 0,5 % lorsque le droit de superficie ou d’emphytéose est acquis par (1) une ASBL, (2) une AISBL ou (3) une personne morale analogue créée conformément et assujettie à la législation d’un autre État membre de l’EEE et qui a en outre son siège statutaire, son administration centrale ou son principal établissement sur le territoire de l’EEE.

Cette modification entre en vigueur le 1er juillet 2013 en ce compris les actes authentiques présentés à l’enregistrement à partir de cette date « dans le cas où ils constatent une convention qui a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur à cette date. »

On relève que l’exception des ASBL et AISBL n’évoque pas expressément les fondations.  À mon sens les fondations sont bien concernées car elles sont visées par la même loi (elles se situent au titre II entre les ASBL et les AISBL).

C’est important car dans le développement de la CLT à base d’emphytéose, il peut se concevoir que la fondation acquière des emphytéoses pour les céder même si, en principe, elle est plutôt destinée à acquérir des fonds et à constituer des droits d’emphytéose.

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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