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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Emphytéose : de 0,2 % à 2 % ?

On en sait un peu plus sur le dernier contrôle budgétaire. Il se dit que parmi les mesures envisagées par le gouvernement fédéral pour tenir le budget dans les normes européennes, les droits d’enregistrement seront cette fois mis à contribution.

Le droit général fixe serait doublé, de 25 € à 50 €. Le droit proportionnel d’enregistrement sur les droits d’emphytéose et de superficie serait décuplé, pour passer de 0,2 % à 2 %. Rappelons que ces opérations sont encore fédérales, les droits sur les ventes et usufruits étant régionalisés.

Rappelons aussi que pour les personnes physiques, la redevance d’emphytéose ou de superficie, comme le loyer d’un bail, est un revenu immobilier globalisé à l’IPP et taxé au taux progressif par tranche (sauf le cas du leasing immobilier ou assimilé par l’article 10, al. 2, CIR/92). En revanche, le produit d’opérations de vente ou d’usufruit n’est pas considéré comme un revenu immobilier et n’est éventuellement taxé qu’au titre de plus-value. Mais la vente et l’usufruit sont plus lourdement taxé aux droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre versus 0,2 % ou bientôt 2 %).

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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