Le dol dans la vente

par Gilles Carnoy le 20 avril 2019

Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat.

La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Une annexe d’une maison de repos est construite sans permis d’urbanisme.

L’immeuble appartient à une société. Les parts de la société sont cédées.

Le cédant ne dit rien de la situation.

La Cour d’appel de Mons considère qu’il appartenait au cédant de porter à la connaissance des cessionnaires que l’annexe avait été construite sans permis.

La Cour d’appel décide :

« En s’abstenant de donner cette information, [le cédant] a manifesté une réticence dolosive sciemment en vue de favoriser l’obtention du consentement [du cessionnaire] à la cession des parts de la société propriétaire de cet immeuble et de son annexe ».

Et la Cour de conclure :

« L’incidence du défaut de permis d’urbanisme sur la possibilité pour la société de réaliser son objet social et la menace en résultant sur sa rentabilité faisaient peser sur [le cédant] une obligation d’en informer le [cessionnaire] ».

Ce disant, juge la Cour de cassation, le juge d’appel justifie légalement sa décision d’annuler pour dol la convention de cession de parts.

Cass., 11 mars 2019, rôle n° C.18.0399.F, www.juridat.be.

TVA sur les subventions au logement acquisitif

par Gilles Carnoy le 19 avril 2019

Selon l’article 26, al. 1, du Code TVA, la taxe est calculée sur tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le fournisseur du bien de la part de l’acheteur, y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations.

Cela signifie qu’il doit être vérifié si, objectivement, le fait qu’une subvention soit versée au vendeur permet à celui-ci de vendre le bien à un prix inférieur à celui qu’il devrait exiger en l’absence de subvention (C.J.U.E., n° C-495/01 du 15 juillet 2004 et n° C-184/00 du 22 novembre 2001).

Il s’ensuit que, pour déterminer si la subvention est directement liée au prix de vente du bien, il faut comparer ce prix avec le prix de vente qu’aurait exigé le vendeur, compte tenu de la valeur du marché, en l’absence d’une telle subvention, et non par rapport au prix de revient de ce bien.

il doit donc être vérifié que les acheteurs tirent profit de la subvention octroyée au bénéficiaire de celle-ci.

Bref, si le prix payé par les acheteurs n’était sûrement pas inférieur à la valeur du marché, la subvention, reçue n’est pas une subvention directement liée au prix et n’est pas soumise à la taxe (Cass., 28 février 2019, rôle n° F.17.0162.F).

Nouveaux droits de rôle

par Gilles Carnoy le 25 février 2019

La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1^er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1^er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
Cour de cassation : 650 €.
Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.

Apport en société d’un droit d’emphytéose

par Gilles Carnoy le 24 février 2019

Le droit d’apport d’un immeuble à une société est taxé au droit général fixe sur l’acte.

Mais c’est le droit proportionnel de 10 % ou 12,5 % qui est dû sur l’apport par une personne physique d’un immeuble affecté ou destiné à l’habitation.

On pense alors à apporter plutôt un droit d’emphytéose ; en principe le droit est alors de 0 %, sauf s’il y a une charge.

Mais cela vise l’apport d’un droit d’emphytéose existant déjà.

Si le droit n’existe pas encore, il faut le créer pour l’apporter.

En ce cas, l’opération d’apport est mixte : constituer et apporter en même temps.

Selon l’article 15 C. enreg., c’est le droit le plus élevé qui s’applique, donc 2 %.

Pour les immeubles possédés depuis moins de cinq ans, on sera attentif au fait que l’apport d’immeuble est un acte de cession au sens des articles 90, 8°, et 10°, CIR/92.

L’apport d’emphytéose échappe à ces dispositions.

Bois versus PVC

par Gilles Carnoy le 21 février 2019

La question se pose lors du remplacement des châssis. Peut-on remplacer des châssis en bois par des châssis en PVC ?

L’arrêté « minime importance » du 13 novembre 2008 dispense de permis les châssis aux conditions :

« Pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, les actes et travaux suivants sont dispensés de permis d’urbanisme : 8° le remplacement des châssis, vitrages, vitrines commerciales, portes d’entrée, portes cochères et portes de garage, pour autant :

que les formes initiales, en ce compris les cintrages, divisions apparentes et parties ouvrantes et dormantes, soient maintenues;
que l’aspect architectural du bâtiment ne soit pas modifié; »

On ne parle pas du matériau. Mais cela peut intervenir dans l’aspect architectural. Le PVC remplaçant le bois est souvent refusé à ce titre.

La situation en ZICHEE peut impliquer des mesures particulières de publicité.

N’oublions pas que le règlement de copropriété peut aussi contenir des prescriptions strictes.

Enfin il faut encore tenir compte de deux éléments qui peuvent apporter des restrictions :

Des prescriptions dans un RCU, un permis de lotir voire même dans un PPAS,
Une mesure de sauvegarde du patrimoine affectant le bien (inscription ou classement), voire même la présence dans un périmètre de classement.

Dans la pratique, certaines Communes tolèrent des châssis PVC posés sans permis à la condition de retourner au bois lors du remplacement.

Restitution du prix après annulation de la vente

par Gilles Carnoy le 18 février 2019

Une vente de bureau est annulée décision de justice. Le vendeur est tenu à rembourser le prix perçu avec un complément pour tenir compte de l’inflation.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« L’annulation de la convention implique que les parties sont, si possible, replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur si elles n’avaient pas conclu.

Lorsque l’annulation d’une convention implique la restitution d’une somme d’argent, seul le montant nominal doit être restitué sans tenir compte de la dépréciation de la monnaie.

En condamnant les demandeurs au paiement d’une indemnité pour l’érosion monétaire subie par le prix de vente à restituer, sur la seule base de l’obligation de restitution ensuite de l’annulation de la convention, le juge d’appel n’a pas légalement justifié sa décision. »

Mais l’acheteur aurait pu fonder cette demande sur la responsabilité du vendeur si la cause de la nullité est fautive (dol).

On voit que la jurisprudence limite l’effet de l’annulation à la seule restitution, obligation née du jugement, et non à la restitution d’une situation « comme si la vente n’avait jamais existé », comme le dit parfois, erronément, la doctrine.

Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.12.0556.N, www.juridat.be.

Vente sans mandat

par Gilles Carnoy le 17 février 2019

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

par Gilles Carnoy le 3 février 2019

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

La réforme du droit de la copropriété en 21 points

par Gilles Carnoy le 20 janvier 2019

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2. S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3. Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4. Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5. Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6. Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7. Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8. Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9. Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f. Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14. Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a. Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b. Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c. Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15. Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a. Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b. Précision quant à son organisation.

16. Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17. Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18. Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19. Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20. Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21. Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

Utopie et urbanisme

par Gilles Carnoy le 2 janvier 2019

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IV^e Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

« 9 La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10 Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

IL FAUT EXIGER

28 qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29 qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est aux antipodes de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les ZEMUs issues de la dernière réforme du PRAS sont un exemple des re-mixité des fonctions.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme, comme dirait de Gaule …

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