La force exécutoire de l’acte authentique

par Gilles Carnoy le 29 décembre 2017

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1^er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ? Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

Le créancier de dommages pour rupture doit-il démontrer qu’il aurait pu aller « au bout du contrat » ?

par Gilles Carnoy le 28 décembre 2017

L’Etat belge avait fautivement rompu un contrat conclu avec une société américaine pour la réalisation d’un terminal naval.

Cette société réclamait l’indemnisation de son dommage, étant le manque à gagner.

Elle fut déboutée par la Cour d’appel de Bruxelles.

Tout d’abord les juges d’appel ont qualifié ce dommage « perte du profit ou (de) la perte d’une chance certaine de percevoir le profit contractuellement prévu. »

Et dans la foulée, les juges d’appel décidèrent que la société américaine n’avait pas droit à une indemnité au motif de ce qu’elle « doit prouver que sans [cette] résiliation abrupte […], elle aurait, pour l’ultime échéance convenue, livré un terminal conforme, voire aurait eu de sérieuses chances d’y parvenir », ce qu’ « elle ne démontre pas ».

Cela paraît logique. Le demandeur doit démontrer son dommage et donc la possibilité qu’il avait réellement de faire profit du contrat.

Mais l’arrêt fut cassé (Cass., 10 novembre 2017, rôle n° C.15.0318.F, www.juridat.be).

Selon la Cour de cassation, dès lors que le créancier établit que, sans la faute, le dommage ne se serait pas produit tel qu’il s’est réalisé, il a droit à la réparation intégrale de son dommage tant pour la perte subie que pour le gain manqué.

« Il ne s’ensuit en revanche pas, ajoute la Cour, que le créancier est tenu d’établir que, sans la résiliation fautive du contrat, il aurait lui-même exécuté ses obligations contractuelles jusqu’à son terme. »

En réalité, c’est un renversement de la charge de la preuve que sanctionne la Cour.

C’est le débiteur de dommage qui doit prouver qu’il est libéré par le fait que le créancier n’aurait de toute façon pas pu « aller au bout du contrat. »

Mais il faut tout de même constater que, ce faisant, le débiteur oppose la rupture du lien de causalité entre la faute et le dommage.

Or le lien de causalité est l’une des trois conditions de la responsabilité (ici contractuelle) et c’est le demandeur qui doit démontrer ces conditions.

La résolution d’un contrat d’entreprise pratiquement achevé

par Gilles Carnoy le 27 décembre 2017

On sait tous que l’article 1184, alinéa 2, du Code civil permet de demander la résolution du contrat en cas d’inexécution.

La résolution d’un contrat synallagmatique opère, en principe, ex tunc et a pour effet que les parties doivent être replacées dans le même état que si elles n’avaient pas contracté.

Cela veut dire qu’il faut restituer les prestations délivrées et indemniser le dommage né de la résolution.

Quand le contrat a été largement exécuté, les prestations réciproques qui se compensent ne sont plus sujettes à restitution.

Mais cette circonstance exclut-elle que la résolution ne puisse plus être demandée ?

Non, dit la Cour de cassation (17 novembre 2017, rôle n° C.17.0090.F, www.juridat.be).

Il s’agissait d’un contrat d’entreprise de construction d’une maison unifamiliale.

La Cour d’appel de Mons avait rejeté la demande de résolution du contrat au motif que « les parties s’accordent en l’espèce sur l’exécution quasi-totale du chantier, la remise en pristin état est impossible de même que l’évaluation des travaux effectués. »

En rejetant par ce motif la demande de résolution du contrat, la Cour d’appel a violé l’article 1184 du Code civil, dit la Cour de cassation.

La résolution peut toujours être demandée, même quand le contrat est autrement terminé.

Mais pourquoi demander la résolution du contrat si l’ouvrage est pratiquement achevé ?

L’arrêt ne le dit pas mais c’est très probablement parce que l’entrepreneur n’a pas droit à sa marge si le contrat est résolu.

En effet, le bénéfice est la contrepartie du contrat et la résolution fait disparaître le contrat.

En ce cas, le règlement se fait en équivalent si les restitution en nature ne sont plus possible vu le niveau d’achèvement.

Le maître de l’ouvrage ne doit pas restituer l’immeuble construit contre restitution de ce qui a été payé moins les dommages.

Le maître de l’ouvrage ne doit restituer que la valeur de ce qu’il conserve, qui peut être différente du prix et qui ne contient pas de marge, celle-ci supposant un contrat.

La Cour d’appel de Mons aurait pu rejeter la demande sur base de l’abus de droit, certes, tout en statuant sur les dommages. Mais elle ne pouvait pas rejeter la demande de résolution au motif de ce que l’effet de la résolution, les restitutions, n’étaient plus possibles.

Prouver la propriété immobilière

par Gilles Carnoy le 30 octobre 2017

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … » (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

Bail à ferme sur terrain à bâtir

par Gilles Carnoy le 29 octobre 2017

Dans le bail à ferme, le bailleur peut donner congé au fermier à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable (art. 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969).

Il n’est pas requis que les parcelles litigieuses soient considérées comme à bâtir antérieurement au bail à ferme intervenu entre les parties (Cass., 22 septembre 2017, rôle n° C.16.0095.F, www.juridat.be).

Notons que dans ce cas où les terres sont à bâtir sans travaux de voiries, le preneur ne dispose pas du droit de préemption (art. 52, 7°).

PI et improductivité en Wallonie

par Gilles Carnoy le 25 septembre 2017

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

Wallonie : où sont passés les renseignements urbanistiques ?

par Gilles Carnoy le 22 septembre 2017

Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans.

L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le zonage des plans de secteur.

La publicité devait aussi mentionner les permis en vigueur ou les certificats d’urbanisme délivrés, en vigueur.

Et dans le CoDT, en vigueur depuis le 1^er juin 21017 ?

Le titre 5 relatif aux « obligations d’information sur le statut administratif des biens » débute au chapitre 1 par les « mentions dans les actes de cession » (art. D.IV.99).

Rien sur la publicité à la vente ou à la location. Bref, on a oublié de reprendre l’obligation de l’ex article 152…

La seule publicité prévue porte sur les mentions de la Commune, de la date et du numéro du permis en matière de vente de lots créés par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées (art. D.IV.76).

Sinon, le CoDT a oublié l’information urbanistique précontractuelle dans la vente d’immeuble et c’est bien regrettable.

Que les agents immobiliers ne se réjouissent pas trop vite.

L’information urbanistique dans leur publicité doit aussi porter sur le statut urbanistique, en exécution des articles 12 et 53 du Code de déontologie de l’IPI.

Congé dans le bail de droit commun

par Gilles Carnoy le 29 août 2017

Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).

Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

par Gilles Carnoy le 30 juillet 2017

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3^ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

Demande d’expropriation pour cause de classement

par Gilles Carnoy le 29 juillet 2017

Un bien classé doit être maintenu en bon état patrimonial. Ces travaux peuvent représenter un lourde charge pour le propriétaire, pas toujours compensée par les subsides.

L’article 240, § 3, CobAT prévoit que le propriétaire, au lieu d’exécuter les travaux indispensables au maintien de l’intégrité du bien, peut exiger que la Région procède à l’expropriation de son bien.

En ce cas, la juste indemnité d’expropriation peut-elle être influencée par la moins-value de classement résultant de l’obligation de réaliser de tels travaux ?

La Cour d’appel de Liège, statuant comme juridiction de renvoi après une première cassation, avait décidé que la juste indemnité revenant aux propriétaires doit être évaluée en excluant la moins-value qui résulte des arrêtés de classement se trouvant à l’origine de l’expropriation.

La Région de Bruxelles-Capitale avait à nouveau formé un pourvoi, qui fut rejeté (Cass., 29 mai 2017, rôle n° C.15.0312.F, www.juridat.be).

« En fixant ainsi cette juste indemnité du dommage qu’ils subissent en raison de la privation de leur propriété, dit la Cour de cassation, l’arrêt attaqué n’accorde pas aux défendeurs la réparation des restrictions à leur droit de propriété qu’impliquaient ces arrêtés de classement. »

C’est normal : l’expropriation est provoquée par le classement, aussi ce classement ne doit pas venir réduire l’indemnité d’expropriation.

La Région posait que la valeur du bien exproprié doit être estimée au jour du transfert de la propriété, à un moment où existe déjà la charge imposée par le classement.

Elle n’a pas été suivie.

On aura deviné qu’il s’agit des 54 ha du site du Kauwberg à Uccle, classé par arrêté du 27 mai 2004 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.

Cela fut le début d’une sage judiciaire. Espérons que l’arrêt en question y mette un terme.

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