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Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

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Actus du jour

Avocat agent immobilier

par Gilles Carnoy le 11 octobre 2018

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

Sinistre pendant la validité du compromis

par Gilles Carnoy le 10 octobre 2018

Lorsqu’un sinistre ravage le bien vendu sur compromis, avant l’acte, il faut tenir compte de différentes règles :

  • Le compromis fait vente et le risque pèse sur le propriétaire (art. 1138 et 1302 du Code civil),
  • Pendente conditione, le bien demeure aux risques du débiteur qui ne s’est obligé de le livrer (art. 1182),
  • Sous terme, le vendeur doit conserver la chose jusqu’à la livraison (art. 1136),

Dans les modèles de compromis d’usage en Belgique, il est étonnement rare de trouver une clause spécifique sur le sort de la vente lorsque l’immeuble vendu vient à périr.

On peut suggérer la clause suivante :

Si un sinistre quelconque frappait le bien vendu durant la durée de validité du présent compromis, l’acquéreur aurait la faculté :

a- Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui le cas échéant.

b- Soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement qui sera délivré comme tel et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le vendeur entend que dans cette hypothèse l’acquéreur soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est précisé que la validité du présente compromis ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le vendeur indique que le bien est assuré auprès de la compagnie sous le numéro de police, qu’il est à jour du paiement des primes et qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la ou les compagnies assurant le bien.

La lourde sanction de la dissimulation

par Gilles Carnoy le 1 octobre 2018

En matière de vente d’immeuble, la simulation est une manœuvre dangereuse.

Selon l’article 204 C. enreg., lorsque la convention constatée dans un acte n’est pas celle qui a été conclue entre les parties ou que l’acte est incomplet ou inexact, en ce sens qu’il ne révèle pas tous les éléments de cette convention, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé.

Et le droit éludé est dû indivisiblement par toutes les parties.

L’amende pour simulation ou dissimulation ne peut être réduite.

La dissimulation du prix est pareillement traitée par l’article 203 : « en cas de dissimulation au sujet du prix et des charges ou de la valeur conventionnelle, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties ».

Supposons que A et B vendent à C qui ne remet la partie « en noir » qu’à A, rien à B.

B peut être parfaitement de bonne foi dans cette opération et tout ignorer.

La Cour constitutionnelle a décidé que le mécanisme de solidarité de la débition de l’impôt éludé en cas de dissimulation du prix de vente prévu à l’article 203 du C. enreg. viole les articles 10, 11 et 172 de la Constitution « en ce qu’il permet que le droit éludé soit indivisiblement dû par les parties à un acte de vente qui n’ont pas participé à la dissimulation d’une partie du prix de vente ou qui n’en avaient pas connaissance » (arrêt n° 115/2016 du 22 septembre 2016).

Mutation apparente et simulation

par Gilles Carnoy le 30 septembre 2018

Dans les ventes immobilières, en droit d’enregistrement, il faut bien distinguer deux notions :

Il y a simulation lorsqu’une convention unique présentée à l’enregistrement déguise deux ou plusieurs ventes successives (art. 204 C. enreg.).

Outre les droits dus, chaque partie doit payer les droits à titre d’amende.

Il y a mutation apparente lorsque des actes ostensibles ou présentés à l’enregistrement indique qu’une personne est propriétaire alors qu’une autre personne pose des actes de disposition. Il y a alors présomption juris tantum que cette personne a acquis le bien dudit propriétaire (art. 187).

Les droits sont réclamés au tiers avec l’amende en cas de défaut d’enregistrement.

Le fait générateur, les conséquences et les sanctions sont différentes.

Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

par Gilles Carnoy le 25 septembre 2018

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

Le mandataire achète lui-même l’immeuble

par Gilles Carnoy le 2 août 2018

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

Un titulaire de droit de passage peut-il conférer un droit de passage ?

par Gilles Carnoy le 1 août 2018

Un titulaire de droit de passage peut-il concéder un droit de passage à un tiers ? Non, dit la Cour de cassation française (10 mai 1995, www.legifrance.gouv.fr), sur le visa des articles 637 et 639 du Code civil (belge et français).

« Attendu qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ;

qu’elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ;

Attendu que, pour reconnaître à M. Y… personnellement le bénéfice d’un droit de passage sur un chemin, l’arrêt attaqué (Poitiers, 16 juin 1993) retient que MM. Z… et X… ont librement accepté de lui accorder un droit de passage limité à un usage purement privé ;

Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que MM. Z… et X… n’étaient pas copropriétaires de ce même chemin, mais seulement titulaires d’un droit de passage, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; »

Seul un propriétaire peut grever son fonds de servitude ; seul le fonds dominant en bénéficie, à l’exclusion d’une autre parcelle.

Et une tolérance non constitutive de droit ? Pas davantage puisqu’il s’agirait toujours d’une tolérance donnée sur le fonds d’un tiers sans son accord.

Encore l’imputabilité dans le trouble de voisinage

par Gilles Carnoy le 29 juillet 2018

Un locataire d’un appartement au premier étage loue aussi une remise en bois au fond du jardin.

Il trouve très judicieux d’alimenter en électricité cette remise à partir de son appartement par un câble qui passe à l’extérieur au dessus d’une salle de snooker.

Le câble provoque un court-circuit qui provoque un incendie.

Le voisin préjudicié par l’incendie réclame compensation au propriétaire-bailleur sur base de la théorie des troubles de voisinage.

La Cour de cassation déboute le voisin : « sur base de ces constatations, les juges d’appel ont pu légalement décider que le simple fait d’être propriétaire d’un débarras non raccordé à l’électricité et de l’avoir loué, ne peut être considéré comme un comportement imputable » au trouble de voisinage (Cass., 10 marts 2017, rôle n° C.16.0405.N, www.juridat.be).

Rapprochons cet arrêt avec celui commenté le 18 juillet dernier (Cass., 7 mai 2018).

Dans cette affaire, la Cour a bien vu une imputabilité dans le fait, pour le propriétaire, de faire réaliser des travaux par un entrepreneur qui mit feu au bâtiment et à l’immeuble voisin en réparant un revêtement avec son chalumeau.

Si la faute de l’entrepreneur admis sur l’immeuble par le propriétaire est un comportement imputable, pourquoi pas la faute du locataire admis sur l’immeuble ?

La faute du tiers occupant est-elle, finalement, un acte imputable au propriétaire dans la théorie des troubles de voisinage ?

La différence entre les deux arrêts s’explique sans doute par la différence de comportement incriminé :

  • dans l’arrêt de 2007, il s’agit d’avoir loué un débarras non raccordé à l’électricité, la faute du locataire n’est pas visé.
  • dans l’arrêt de 2008, il s’agit d’avoir faite travailler un ouvrier qui a commis une faute.

Il n’empêche, la différence est subtile.

En attendant que la jurisprudence soit plus claire, retenons que les plaideurs doivent retenir largement l’acte ou le comportement imputable au propriétaire qui a accueilli un tiers fautif.

Fin de l’interdiction de vente entre époux

par Gilles Carnoy le 25 juillet 2018

L’article 50 de la loi réformant les régimes matrimoniaux énonce sobrement que l’article 1595 du Code civil est abrogé.

Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre prochain.

L’article 1595  du Code civil interdisait la vente entre époux sauf quelques exceptions légales.

Cette interdiction était vue comme dépassée depuis longtemps vu la liberté contractuelle dont disposent aujourd’hui les époux en vertu d’autres dispositions du Code civil pour régler leurs relations patrimoniales à leur gré.

L’interdiction de la vente entre époux a été abrogée en France depuis 1985 et aux Pays-Bas depuis 1992.  Nous avions un peu de retard.

Le projet existe pourtant depuis longtemps. C’est essentiellement le notariat qui a porté ce combat (rapport du CEL en 2002, dossier n° 4361, et rapport du Colloque du 6 octobre 2010).

Rappelons que cette interdiction ne visait nullement à protéger le conjoint faible (la femme, quoique…).  La ratio legis était de protéger les tiers d’actes de collusion entre époux.

Le délai dans lequel le bâtiment reste neuf

par Gilles Carnoy le 24 juillet 2018

Un bâtiment neuf reste neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de sa première occupation, ou de sa première utilisation ou mise en service, selon le type de bien (art. 44, § 3, 1°, a) et b), du Code TVA).

Concrètement cela signifie que l’on peut, dans ce délai, revendre en régime TVA et (éventuellement) faire option pour récupérer la taxe payée à l’achat.

Cette règle doit être appréciée prudemment car l’administration a son idée.

En effet, pour l’administration, la déclaration au cadastre de fin de travaux vaut présomption de première occupation, faisant courir le délai de bâtiment neuf.

Cette pratique résulte de ce que les article 473 et 474 oblige cette déclaration dès la première occupation.

Toutefois le Manuel TVA publié par l’administration dit ceci au point 170 :

« Pour les bâtiments sujets à enrôlement, le dépôt de la déclaration spontanée requise par l’article 473 CIR 92 ne peut constituer qu’une présomption d’occupation ou d’utilisation du bâtiment au plus tard au moment de ce dépôt. La preuve de la date réelle d’occupation ou d’utilisation peut toutefois être administrée par tous éléments de fait et tous moyens de droit. »

Bref la date réelle peut être prouvée si l’on détient des preuves contraires et l’on peut renverser la présomption.

Il faut être attentif car l’occupation personnelle est une notion de fait que l’on ne peut pas toujours établir par un document.

En ce cas, le délai peut commencer à courir plus tôt que prévu.

L’actu du jour

20 juin 2025

La coopérative bruxelloise est une société de personnes

L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]

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L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations.

Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société.

Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi pour les ventes les acquisitions par un ou plusieurs associés, autrement que par voie d’apport en société, d’immeubles situés en Belgique qui proviennent d’une société.

L’article 129 s’applique aux « sociétés de personnes » et l’article 130 s’applique aux « sociétés de capitaux ».

Ces articles ont été adaptés afin de tenir compte des modifications de certaines dénominations de formes de sociétés et de la suppression de la société agricole et de la société à finalité sociale.

Le nouveau CSA a supprimé la notion de capital social pour toutes les formes de société à l’exception de la société anonyme, de la société européenne et de la société coopérative européenne.

Ainsi, en raison de la suppression d’exigence de capital, la société coopérative, initialement visée par l’article 130 est déplacée dans l’article 129.

Désormais, l’acquisition par les associés d’un immeuble provenant d’une société coopérative n’est plus soumise au droit établi pour les ventes s’il s’agit :

  • des immeubles apportés à la société, lorsqu’ils sont acquis par la personne qui a effectué l’apport ;
  • des immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Les modifications apportées aux articles 129 et 130 concernant la société coopérative  entrent en vigueur le jour de la publication de l’ordonnance au Moniteur belge, donc pour les acquisitions à compter du 12 juillet 2023.

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