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Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

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Actus du jour

Mutation apparente et simulation

par Gilles Carnoy le 30 septembre 2018

Dans les ventes immobilières, en droit d’enregistrement, il faut bien distinguer deux notions :

Il y a simulation lorsqu’une convention unique présentée à l’enregistrement déguise deux ou plusieurs ventes successives (art. 204 C. enreg.).

Outre les droits dus, chaque partie doit payer les droits à titre d’amende.

Il y a mutation apparente lorsque des actes ostensibles ou présentés à l’enregistrement indique qu’une personne est propriétaire alors qu’une autre personne pose des actes de disposition. Il y a alors présomption juris tantum que cette personne a acquis le bien dudit propriétaire (art. 187).

Les droits sont réclamés au tiers avec l’amende en cas de défaut d’enregistrement.

Le fait générateur, les conséquences et les sanctions sont différentes.

Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

par Gilles Carnoy le 25 septembre 2018

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

Le mandataire achète lui-même l’immeuble

par Gilles Carnoy le 2 août 2018

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

Un titulaire de droit de passage peut-il conférer un droit de passage ?

par Gilles Carnoy le 1 août 2018

Un titulaire de droit de passage peut-il concéder un droit de passage à un tiers ? Non, dit la Cour de cassation française (10 mai 1995, www.legifrance.gouv.fr), sur le visa des articles 637 et 639 du Code civil (belge et français).

« Attendu qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ;

qu’elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ;

Attendu que, pour reconnaître à M. Y… personnellement le bénéfice d’un droit de passage sur un chemin, l’arrêt attaqué (Poitiers, 16 juin 1993) retient que MM. Z… et X… ont librement accepté de lui accorder un droit de passage limité à un usage purement privé ;

Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que MM. Z… et X… n’étaient pas copropriétaires de ce même chemin, mais seulement titulaires d’un droit de passage, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; »

Seul un propriétaire peut grever son fonds de servitude ; seul le fonds dominant en bénéficie, à l’exclusion d’une autre parcelle.

Et une tolérance non constitutive de droit ? Pas davantage puisqu’il s’agirait toujours d’une tolérance donnée sur le fonds d’un tiers sans son accord.

Encore l’imputabilité dans le trouble de voisinage

par Gilles Carnoy le 29 juillet 2018

Un locataire d’un appartement au premier étage loue aussi une remise en bois au fond du jardin.

Il trouve très judicieux d’alimenter en électricité cette remise à partir de son appartement par un câble qui passe à l’extérieur au dessus d’une salle de snooker.

Le câble provoque un court-circuit qui provoque un incendie.

Le voisin préjudicié par l’incendie réclame compensation au propriétaire-bailleur sur base de la théorie des troubles de voisinage.

La Cour de cassation déboute le voisin : « sur base de ces constatations, les juges d’appel ont pu légalement décider que le simple fait d’être propriétaire d’un débarras non raccordé à l’électricité et de l’avoir loué, ne peut être considéré comme un comportement imputable » au trouble de voisinage (Cass., 10 marts 2017, rôle n° C.16.0405.N, www.juridat.be).

Rapprochons cet arrêt avec celui commenté le 18 juillet dernier (Cass., 7 mai 2018).

Dans cette affaire, la Cour a bien vu une imputabilité dans le fait, pour le propriétaire, de faire réaliser des travaux par un entrepreneur qui mit feu au bâtiment et à l’immeuble voisin en réparant un revêtement avec son chalumeau.

Si la faute de l’entrepreneur admis sur l’immeuble par le propriétaire est un comportement imputable, pourquoi pas la faute du locataire admis sur l’immeuble ?

La faute du tiers occupant est-elle, finalement, un acte imputable au propriétaire dans la théorie des troubles de voisinage ?

La différence entre les deux arrêts s’explique sans doute par la différence de comportement incriminé :

  • dans l’arrêt de 2007, il s’agit d’avoir loué un débarras non raccordé à l’électricité, la faute du locataire n’est pas visé.
  • dans l’arrêt de 2008, il s’agit d’avoir faite travailler un ouvrier qui a commis une faute.

Il n’empêche, la différence est subtile.

En attendant que la jurisprudence soit plus claire, retenons que les plaideurs doivent retenir largement l’acte ou le comportement imputable au propriétaire qui a accueilli un tiers fautif.

Fin de l’interdiction de vente entre époux

par Gilles Carnoy le 25 juillet 2018

L’article 50 de la loi réformant les régimes matrimoniaux énonce sobrement que l’article 1595 du Code civil est abrogé.

Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre prochain.

L’article 1595  du Code civil interdisait la vente entre époux sauf quelques exceptions légales.

Cette interdiction était vue comme dépassée depuis longtemps vu la liberté contractuelle dont disposent aujourd’hui les époux en vertu d’autres dispositions du Code civil pour régler leurs relations patrimoniales à leur gré.

L’interdiction de la vente entre époux a été abrogée en France depuis 1985 et aux Pays-Bas depuis 1992.  Nous avions un peu de retard.

Le projet existe pourtant depuis longtemps. C’est essentiellement le notariat qui a porté ce combat (rapport du CEL en 2002, dossier n° 4361, et rapport du Colloque du 6 octobre 2010).

Rappelons que cette interdiction ne visait nullement à protéger le conjoint faible (la femme, quoique…).  La ratio legis était de protéger les tiers d’actes de collusion entre époux.

Le délai dans lequel le bâtiment reste neuf

par Gilles Carnoy le 24 juillet 2018

Un bâtiment neuf reste neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de sa première occupation, ou de sa première utilisation ou mise en service, selon le type de bien (art. 44, § 3, 1°, a) et b), du Code TVA).

Concrètement cela signifie que l’on peut, dans ce délai, revendre en régime TVA et (éventuellement) faire option pour récupérer la taxe payée à l’achat.

Cette règle doit être appréciée prudemment car l’administration a son idée.

En effet, pour l’administration, la déclaration au cadastre de fin de travaux vaut présomption de première occupation, faisant courir le délai de bâtiment neuf.

Cette pratique résulte de ce que les article 473 et 474 oblige cette déclaration dès la première occupation.

Toutefois le Manuel TVA publié par l’administration dit ceci au point 170 :

« Pour les bâtiments sujets à enrôlement, le dépôt de la déclaration spontanée requise par l’article 473 CIR 92 ne peut constituer qu’une présomption d’occupation ou d’utilisation du bâtiment au plus tard au moment de ce dépôt. La preuve de la date réelle d’occupation ou d’utilisation peut toutefois être administrée par tous éléments de fait et tous moyens de droit. »

Bref la date réelle peut être prouvée si l’on détient des preuves contraires et l’on peut renverser la présomption.

Il faut être attentif car l’occupation personnelle est une notion de fait que l’on ne peut pas toujours établir par un document.

En ce cas, le délai peut commencer à courir plus tôt que prévu.

L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

par Gilles Carnoy le 19 juillet 2018

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

La servitude de désenclavement doit être indemnisée

par Gilles Carnoy le

Une servitude de passage s’acquiert par juste titre ou légalement par jugement mettant fin à une situation d’enclave.

Elle ne peut s’acquérir par usucapion (art. 684 et 691 du Code civil).

Une personne utilise un passage depuis plus de quarante ans sans titre ni droit ; elle ne peut invoquer la prescription acquisitive.

Elle décide alors de faire reconnaître une servitude de passage pour désenclavement selon la procédure des articles 682 à 685 du Code civil.

Selon ces dispositions, le juge peut accorder un passage au propriétaire dont le fonds est enclavé, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage que ce passage peut occasionner.

Il appartient au juge de fixer ce passage de façon à ce qu’il soit le moins dommageable. Il lui appartient aussi de fixer l’indemnité.

Le tribunal de première instance du Luxembourg, statuant en degré d’appel, accorde le passage mais rejette la demande d’indemnité.

En effet, le tribunal considère que le passage est utilisé par depuis au moins une quarantaine d’années et que la prescription commence à courir dès que le passage s’exerce, indépendamment du jour où le droit est demandé.

Non, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 15 juin 2018 (rôle n° C.17.0380.F, www.juridat.be) !

La prescription de l’action en indemnité visée à l’article 685 du Code civil ne peut commencer à courir avant le jugement d’adjudication du droit de passage.

Pourquoi ?

Parce que la prescription, qui est une défense opposée à une action tardive, ne peut prendre cours avant que cette action soit née.

L’action sanctionnant une obligation naît, en règle, au jour où cette obligation doit être exécutée.

Elle ne se prescrit, dès lors, qu’à partir de ce moment et, sauf disposition légale dérogatoire, dès ce moment.

Le passage est accordé (en fait confirmé) mais il faut payer ; même si le passage est utilisé depuis quarante ans.

Bonne foi dans l’exécution

par Gilles Carnoy le 17 juillet 2018

On sait que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art. 1134 du Code civil).

Cela signifie-t-il que cette disposition érige en règle générale que, dans un contrat synallagmatique, la partie qui exige l’exécution de son obligation par l’autre partie, doit préalablement démontrer qu’elle pourra bien exécuter la sienne ?

Non, répond la Cour de cassation (Cass., 7 juin 2018, rôle n° C.17.0543.N, www.juridat.be).

En réalité, cela n’est pas une règle générale mais cela peut s’appliquer selon les circonstances.

A contrarie, celui qui invoque l’exception d’inexécution, doit-il prouver qu’il est en mesure de l’exécuter ?

Ce n’est pas une condition d’exercice de ce moyen de défense (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 676), mais, une fois encore, cela peut l’être selon les circonstances. 

« 1. Krachtens artikel 1134, derde lid, Burgerlijk Wetboek moeten overeenkomsten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

Uit deze bepaling volgt niet als algemene regel dat een partij bij een wederkerige overeenkomst die van de wederpartij de nakoming vraagt van diens verbintenis, het bewijs dient te leveren dat hijzelf zijn verbintenis zal kunnen uitvoeren wanneer de wederpartij om dat bewijs vraagt.

2. Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt naar recht. « 

L’actu du jour

24 septembre 2026

Le livre 7 entre en gare !

La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026. Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième […]

Lire plus arrow_forward

La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026.

Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

Donc le 1er septembre 2027.

Le livre 7 s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi. Et, comme pour les livres 3 et 5,

« Sauf accord contraire des parties, les présentes dispositions ne s’appliquent pas et les règles antérieures demeurent applicables:
1° aux effets futurs des actes juridiques et faits juridiques survenus avant l’entrée en vigueur de la présente loi;
2° par dérogation à l’alinéa 1er, aux actes juridiques et aux faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi qui se rapportent à une obligation née d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant l’entrée en vigueur de la présente loi. »

Il y a certaines dispositions qui entrent en vigueur plus tôt.

Par dérogation à l’alinéa 1er, les articles 6, 8, 11, 14 et 15 entrent en vigueur le 3 octobre 2026, par exemple la modification de l’article 5.89 du Code civil.

Selon cette disposition, « sont toutefois réputées non écrites les clauses qui exonèrent le débiteur : (…) 2° de sa faute ou de celle d’une personne dont il répond, lorsque cette faute cause une atteinte à la vie ou à l’intégrité physique d’une personne.

La loi du 22 juillet 2026 ajoute l’intégrité psychique. Ce n’est pas un ajout de forme, c’est important.

Les article VI.43 et VI.44 du Code de droit économique sont abrogés; ils concernaient les livraisons de bien.

L’article 5.80 du Code civil est aussi modifié. Si le transfert de la propriété dans la vente reste opéré par l’achange de consentement, il n’emporte plus le transfert des risques qui ne s’opère que par la délivrance de la chose.

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