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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Actus du jour

Un an pour réaliser l’occupation personnelle du bailleur

Dans le bail de résidence principale, le bailleur peut donner congé à tout moment pour occupation personnelle, avec un préavis de six mois.

Le bailleur doit occuper les lieux dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné au preneur (art. 3, § 2, alinéa 3).

S’il ne réalise pas l’occupation dans ce délai, le bailleur doit payer au preneur une indemnité de 18 mois de loyer, sauf s’il peut invoquer des circonstances exceptionnelles.

L’article 11 de la loi permet au juge d’accorder au preneur une prorogation, aussi pour circonstances exceptionnelles.

En ce cas, le délai pour le bailleur, d’occuper le bien, est d’un an à dater de la restitution des lieux par le preneur.

Le juge peut aussi accorder un délai au preneur, sur base de l’article 1244, alinéa 2, du Code civil.

Un tel délai n’est pas une prorogation au sens de l’article 11 de la loi sur le bail de résidence.

Le bailleur doit-il occuper les lieux dans le délai d’un an à dater de l’expiration du préavis ou de la restitution postposée par un délai d’exécution selon l’article 1244 ?

Pour la Cour de cassation, le délai de grâce accordé pour la restitution des lieux a pour seul effet de faire surseoir à l’expulsion du preneur.

Cela n’entraîne aucune prorogation du bail.

Il s’ensuit que, lorsque le juge accorde au preneur un délai de grâce pour la restitution des lieux, le délai d’occupation personnelle d’un an prend cours à l’expiration du préavis donné par le bailleur.

Ce délai d’un an ne prend pas cours à la restitution des lieux.

Cette mise au point est importante car il est fréquent que le juge accorde un délai à un preneur malheureux et de bonne foi, pour restituer les lieux.

Cass., 9 mars 2017, rôle n° C.16.0180.F, www.juridat.be.

Droit transactionnel mais à durée indéterminée

Monsieur acquiert l’usufruit du bâtiment et Madame la nue-propriété. Ils sont en couple.

Madame est prévoyante. Si le ménage se dissout, pense-t-elle, je serai sans logement.

En vue de régler un futur éventuel litige, les parties transigent.

Monsieur accorde à Madame, en prévision d’une éventuelle mésentente, et dans le but de sauvegarder la situation de Madame, le droit de pouvoir « dans l’avenir occuper le bien et y tolérer la présence de toutes personnes qu’elle souhaitera, et ce gratuitement et pour une durée illimitée. »

Et, on s’en doutait, ils finirent par se séparer.

Monsieur a quitté le bien occupé par Madame mais il aimerait le récupérer puisque l’usufruitier, c’est lui.

Il constate que le droit d’occupation a été consenti à durée indéterminée.

Or on peut toujours mettre un terme, moyennant préavis, à une convention conclue à durée indéterminée.

Monsieur essaye et Madame conteste.

Le tribunal de première instance du Hainaut déboute Monsieur.

Le tribunal relève que le droit d’occupation a été concédé pour une durée illimitée, Monsieur s’interdisant d’y mettre fin par un congé.

Le tribunal décide que ce droit a dès lors été concédé de façon irrévocable, ce qui ne méconnaît pas le principe général du droit de résiliation du contrat à durée indéterminée.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

En vertu de l’article 2052 du Code civil, dit la Cour de cassation, les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort.

Elle poursuit :

Le principe général du droit suivant lequel les conventions à durée indéterminée peuvent être résiliées à tout moment et par chacune des parties n’autorise pas une partie à une convention de transaction à révoquer unilatéralement un engagement souscrit à titre de concession transactionnelle, cet engagement fût-il souscrit pour une durée indéterminée.

Autrement dit, l’irrévocabilité de la transaction met en échec la résiliabilité du contrat d’occupation.

Het algemeen rechtsbeginsel volgens hetwelk overeenkomsten van onbepaalde duur op elk ogenblik en door elk van de partijen kunnen worden beëindigd, machtigt een partij bij een dading niet om een verbintenis die zij daarin bij wijze van toegeving heeft aangegaan, eenzijdig te herroepen, zelfs al werd die verbintenis voor onbepaalde duur aangegaan.

Cass., 10 novembre 2016, rôle n° C.16.0142.F/10, www.juridat.be.

Maison kangourou

Une maison kangourou est un immeuble dans lequel deux familles vivent, souvent des jeunes et des personnes âgées.

La député Annemie Turtelboom s’est inquiétée des conséquences en matière cadastrale d’une telle utilisation (Chambre, Questions et Réponses, 2016-2017, QRVA 54/103, du 27 janvier 2017, p. 272).

Le Ministre des finances a pu la rassurer.

Le terme « maison kangourou » n’est pas un terme juridique, dit le Ministre, et n’est donc pas une nature cadastrale normalisée de la base de données patrimoniale (art. 471 et suivants CIR 92 et arrêté royal du 26 juillet 1877).

L’article 472, § 1, CIR/92 prévoit que la fixation du revenu cadastral est déterminée par parcelle ; s’il n’existe pas de division juridique, il n’y aura qu’un seul revenu cadastral.

Certes, une réévaluation du revenu cadastral peut avoir lieu en cas de modification du bien, s’il est agrandi, reconstruit ou significativement modifié. Mais ce ne sera pas le cas si l’habitation est partagée, ou du seul fait que deux familles décident de vivre ensemble.

En réalité, Madame Turtelboom devrait plutôt se préoccuper d’urbanisme.

Si deux logements distincts sont installés dans un immeuble qui n’en accueillait qu’un, un permis d’urbanisme doit être demandé (art. 98, § 1, 12°, CoBAT).

Un permis est requis pour « modifier le nombre de logements dans une construction existante. »

Si le permis couvrant la maison ne prévoit qu’un logement, l’utilisation nouvelle devra faire l’objet d’une autorisation urbanistique.

Toutefois s’il s’agit d’un seul logement, mais partagé, il n’est pas question de modifier le nombre de logement.

La cohabitation, comme la colocation, bien organisée, ne crée en principe pas des logements différents.

Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

Droit de clôturer un fonds grevé d’une servitude de passage

Dans les villes et faubourgs, chaque propriétaire peut contraindre son voisin à clôturer les propriété respectives (art. 663 du Code civil).

Oui, mais que se passe-t-il si une servitude de passage existe entre ces propriétés ?

L’article 701 du Code civil dispose que le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode.

La Cour de cassation française a rendu un arrêt reconnaissant que l’on peut concilier les obligations :

« Mais attendu que, le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conservant le droit de se clore, sauf à ne rien entreprendre qui puisse diminuer l’usage de celle-ci ou la rendre plus incommode, la cour d’appel, qui a retenu souverainement que M. et Mme X pouvaient poser un portail ayant la largeur intégrale du chemin d’accès municipal (…), laquelle était suffisante pour permettre la desserte de la servitude de passage par tous véhicules, a légalement justifié sa décision ; »

Cass., fr., troisième chambre civile, 23 juin 2016, www.legifrance.com.

L’acheteur doit-il visiter l’immeuble avec un expert ?

Non, a répondu la Cour de cassation française sur le visa de l’article 1642 du Code civil (qui est identique en Belgique).

« Attendu que pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés, l’arrêt retient que si l’expert avait énoncé qu’il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l’acheteur d’une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d’une ancienneté certaine et d’un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s’il n’était pas apte techniquement à apprécier l’état de tout ou partie de l’immeuble, d’être accompagné d’un homme de l’art ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé. »

Cass., fr., troisième chambre civile, 3 novembre 2011, www.legifrance.com.

Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

Quand les époux peuvent-ils couvrir la nullité de la vente entre époux ?

L’article 1595 du Code civil prohibe en principe la vente entre époux.

Cette interdiction subsiste tant que dure le mariage.

La nullité de la vente qui en découle est une nullité relative.

Dès lors, cette nullité peut être couverte. En d’autres termes, les époux peuvent y renoncer.

Mais la nullité ne peut être couverte qu’à un moment où la cause de nullité a cessé d’exister, c’est-à-dire après le mariage.

Le juge avait déduit la confirmation de la vente par les époux en relevant des éléments qui avaient eu lieux avant le divorce.

La Cour de cassation a donc cassé cette décision (Cass., 24 février 2017, rôle n° C.16.0285.N, www.juridat.be).

Krachtens artikel 1595 Burgerlijk Wetboek kunnen echtgenoten in principe geen koopovereenkomst met elkaar sluiten.

Dat verbod blijft bestaan zolang het huwelijk niet is beëindigd.

De niet-naleving van dat verbod wordt gesanctioneerd door een relatieve en derhalve voor bevestiging vatbare nietigheid.

Deze bevestiging kan slechts plaatsgrijpen nadat de nietigheidsgrond heeft opgehouden te bestaan.

De appelrechters die een bevestiging van de nietige koopovereenkomst afleiden uit elementen die dateren van vóór de ontbinding van het huwelijk, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

TVA au taux réduit sur le gaz pour les copropriétés aussi

Un arrêté royal du 23 mars 2022 a réduit temporairement la TVA à 6% sur la livraison de l’électricité et du gaz pour la période du 1er avril au 30 septembre 2022. Il s’agit de soutenir les ménages en raison de la brutale hausse des prix que l’énergie a connu récemment. L’arrêté royal distingue les […]

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Un arrêté royal du 23 mars 2022 a réduit temporairement la TVA à 6% sur la livraison de l’électricité et du gaz pour la période du 1er avril au 30 septembre 2022.

Il s’agit de soutenir les ménages en raison de la brutale hausse des prix que l’énergie a connu récemment.

L’arrêté royal distingue les contrats résidentiels et les contrats professionnels. La mesure ne vise que les contrats résidentiels.

Or les contrats des copropriétés étaient considérées comme des contrats professionnels.

Les ACP ne pouvaient dès lors pas bénéficier de la TVA au taux réduit de 6% sur le gaz.

C’est parfaitement injuste car les copropriétés réunissent généralement des ménages, soit des entités non professionnelles.

Le Prof. Damien Ernst de l’Université de Liège s’en est ému.

C’est un intellectuel connu et très écouté dans le domaine de l’énergie. C’est lui le premier qui a tiré la sonnette d’alarme sur le risque de sortir du nucléaire.

Bien lui en prit, cela nous a évité de nous retrouver pieds et poings liés envers la dictature russe.

Le Prof. Ernst a été écouté. Le cabinet de la ministre de l’Energie a déclaré « Oui, l’accord prévoit que toutes les copropriétés vont pouvoir bénéficier également de la baisse de la TVA à 6 % ».

Ce changement sera effectif dès le 1er juillet 2022.

Dans la foulée, le gouvernement fédéral a décidé de prolonger la mesure jusqu’au 31 décembre 2022.

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