Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

home Actus du jour A propos du blog Qui sommes nous Modèles Sitothèque Contact
Rechercher search
menu Menu
Actu du jour A propos du blog Qui sommes nous Modèles Contact
Rechercher search

Actus du jour

La résolution d’un contrat d’entreprise pratiquement achevé

par Gilles Carnoy le 27 décembre 2017

On sait tous que l’article 1184, alinéa 2, du Code civil permet de demander la résolution du contrat en cas d’inexécution.

La résolution d’un contrat synallagmatique opère, en principe, ex tunc et a pour effet que les parties doivent être replacées dans le même état que si elles n’avaient pas contracté.

Cela veut dire qu’il faut restituer les prestations délivrées et indemniser le dommage né de la résolution.

Quand le contrat a été largement exécuté, les prestations réciproques qui se compensent ne sont plus sujettes à restitution.

Mais cette circonstance exclut-elle que la résolution ne puisse plus être demandée ?

Non, dit la Cour de cassation (17 novembre 2017, rôle n° C.17.0090.F, www.juridat.be).

Il s’agissait d’un contrat d’entreprise de construction d’une maison unifamiliale.

La Cour d’appel de Mons avait rejeté la demande de résolution du contrat au motif que « les parties s’accordent en l’espèce sur l’exécution quasi-totale du chantier, la remise en pristin état est impossible de même que l’évaluation des travaux effectués. »

En rejetant par ce motif la demande de résolution du contrat, la Cour d’appel a violé l’article 1184 du Code civil, dit la Cour de cassation.

La résolution peut toujours être demandée, même quand le contrat est autrement terminé.

Mais pourquoi demander la résolution du contrat si l’ouvrage est pratiquement achevé ?

L’arrêt ne le dit pas mais c’est très probablement parce que l’entrepreneur n’a pas droit à sa marge si le contrat est résolu.

En effet, le bénéfice est la contrepartie du contrat et la résolution fait disparaître le contrat.

En ce cas, le règlement se fait en équivalent si les restitution en nature ne sont plus possible vu le niveau d’achèvement.

Le maître de l’ouvrage ne doit pas restituer l’immeuble construit contre restitution de ce qui a été payé moins les dommages.

Le maître de l’ouvrage ne doit restituer que la valeur de ce qu’il conserve, qui peut être différente du prix et qui ne contient pas de marge, celle-ci supposant un contrat.

La Cour d’appel de Mons aurait pu rejeter la demande sur base de l’abus de droit, certes, tout en statuant sur les dommages. Mais elle ne pouvait pas rejeter la demande de résolution au motif de ce que l’effet de la résolution, les restitutions, n’étaient plus possibles.

Prouver la propriété immobilière

par Gilles Carnoy le 30 octobre 2017

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

Bail à ferme sur terrain à bâtir

par Gilles Carnoy le 29 octobre 2017

Dans le bail à ferme, le bailleur peut donner congé au fermier à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable (art. 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969).

Il n’est pas requis que les parcelles litigieuses soient considérées comme à bâtir antérieurement au bail à ferme intervenu entre les parties (Cass., 22 septembre 2017, rôle n° C.16.0095.F, www.juridat.be).

Notons que dans ce cas où les terres sont à bâtir sans travaux de voiries, le preneur ne dispose pas du droit de préemption (art. 52, 7°).

PI et improductivité en Wallonie

par Gilles Carnoy le 25 septembre 2017

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

Wallonie : où sont passés les renseignements urbanistiques ?

par Gilles Carnoy le 22 septembre 2017

Le CWATUPE imposait une obligation d’information au notaire, au vendeur et à son mandataire en matière urbanistique, en vue de la vente ou la location de plus de neuf ans.

L’article 152 imposait d’indiquer sans équivoque, dans la publicité, la destination urbanistique la plus récente du bien concerné en utilisant les termes prévus par le zonage des plans de secteur.

La publicité devait aussi mentionner les permis en vigueur ou les certificats d’urbanisme délivrés, en vigueur.

Et dans le CoDT, en vigueur depuis le 1er juin 21017 ?

Le titre 5 relatif aux « obligations d’information sur le statut administratif des biens » débute au chapitre 1 par les « mentions dans les actes de cession » (art. D.IV.99).

Rien sur la publicité à la vente ou à la location. Bref, on a oublié de reprendre l’obligation de l’ex article 152…

La seule publicité prévue porte sur les mentions de la Commune, de la date et du numéro du permis en matière de vente de lots créés par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées (art. D.IV.76).

Sinon, le CoDT a oublié l’information urbanistique précontractuelle dans la vente d’immeuble et c’est bien regrettable.

Que les agents immobiliers ne se réjouissent pas trop vite.

L’information urbanistique dans leur publicité doit aussi porter sur le statut urbanistique, en exécution des articles 12 et 53 du Code de déontologie de l’IPI.

Congé dans le bail de droit commun

par Gilles Carnoy le 29 août 2017

Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).

Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

par Gilles Carnoy le 30 juillet 2017

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

Demande d’expropriation pour cause de classement

par Gilles Carnoy le 29 juillet 2017

Un bien classé doit être maintenu en bon état patrimonial. Ces travaux peuvent représenter un lourde charge pour le propriétaire, pas toujours compensée par les subsides.

L’article 240, § 3, CobAT prévoit que le propriétaire, au lieu d’exécuter les travaux indispensables au maintien de l’intégrité du bien, peut exiger que la Région procède à l’expropriation de son bien.

En ce cas, la juste indemnité d’expropriation peut-elle être influencée par la moins-value de classement résultant de l’obligation de réaliser de tels travaux ?

La Cour d’appel de Liège, statuant comme juridiction de renvoi après une première cassation, avait décidé que la juste indemnité revenant aux propriétaires doit être évaluée en excluant la moins-value qui résulte des arrêtés de classement se trouvant à l’origine de l’expropriation.

La Région de Bruxelles-Capitale avait à nouveau formé un pourvoi, qui fut rejeté (Cass., 29 mai 2017, rôle n° C.15.0312.F, www.juridat.be).

« En fixant ainsi cette juste indemnité du dommage qu’ils subissent en raison de la privation de leur propriété, dit la Cour de cassation, l’arrêt attaqué n’accorde pas aux défendeurs la réparation des restrictions à leur droit de propriété qu’impliquaient ces arrêtés de classement. »

C’est normal : l’expropriation est provoquée par le classement, aussi ce classement ne doit pas venir réduire l’indemnité d’expropriation.

La Région posait que la valeur du bien exproprié doit être estimée au jour du transfert de la propriété, à un moment où existe déjà la charge imposée par le classement.

Elle n’a pas été suivie.

On aura deviné qu’il s’agit des 54 ha du site du Kauwberg à Uccle, classé par arrêté du 27 mai 2004 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.

Cela fut le début d’une sage judiciaire. Espérons que l’arrêt en question y mette un terme.

La force de travail et la communauté légale

par Gilles Carnoy le 28 juillet 2017

Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté.

Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté.

Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale qui doit enrichir la communauté puisque les revenus du travail dont communs (art. 1405 du Code civil).

Si cette force de travail s’exerce dans le cadre de relations professionnelles, elle se matérialise par la perception de revenus communs.

En revanche, si cette force de travail s’exerce dans le cadre de travaux d’amélioration d’un bien propre, la communauté s’en trouve appauvrie car la force de travail a vocation à profiter au patrimoine commun.

D’où la demande de récompense de Madame, due par le patrimoine propre de Monsieur à la communauté.

La Cour d’appel de Liège donne raison à Madame mais son arrêt est heureusement cassé par la Cour de cassation (29 juin 2017, rôle n° C.13.0376.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation constate en effet que Monsieur n’avait pas manqué à son obligation de contribuer aux charges du mariage et que les travaux litigieux avaient été réalisés durant ses temps de loisir.

Tout le dommage et rien que le dommage

par Gilles Carnoy le 27 juillet 2017

Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré.

Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital.

Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction.

Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas là.

Elle lui accord en outre une indemnité de 15.000 € « pour perte d’une chance de pouvoir poursuivre sa carrière en assumant les fonctions qui étaient les siennes jusqu’à l’âge de soixante-cinq ans ou, à tout le moins, de retrouver, dans de bonnes conditions, une autre institution prête à l’accueillir ».

Cela ne fait un peu double emploi ?

La Cour de cassation casse l’arrêt montois au motif de ce que :

« Le juge qui constate que la faute d’une partie justifie la résolution judiciaire du contrat et qui accorde à l’autre partie la réparation du dommage consistant en la privation du profit qu’elle escomptait ne peut allouer en outre à celle-ci la réparation du dommage consistant en la perte de la chance de ne pas subir cette privation. »

L’actu du jour

9 janvier 2024

Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

Lire plus arrow_forward

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

Catégories

Articles récents

Articles les plus consultés

Archives

Avertissement

Voyez la page "A propos" pour connaître les conditions d'utilisation de ce blog, avant toute consultation des articles et modèles. Ce site n'est pas un site marchand. Je n'y vends rien et l'information est gratuite. Je n'assume AUCUNE RESPONSABILITÉ quant au contenu du site ni quant à la manière dont il est compris et utilisé. Cette condition d'accès au site est essentielle et le lecteur la gardera constamment à l'esprit.

Vie privée

De manière générale, je ne recueille pas d'information personnelle concernant les visiteurs de mon site. Je ne dispose d'aucun accès aux éventuelles données des cookies ni aux identifications IP des visiteurs, et pas davantage aux éléments d'inscription aux flux RSS. Les adresses de courriel enregistrées à l'occasion de la souscription d'un abonnement resteront absolument confidentielles et ne seront jamais utilisées à d'autres fins ni cédées à des tiers. Je ne maîtrise nullement la manière dont le motoriste de mon site (OVH.com), établi en France, respecte pour sa part le droit à la vie privée des internautes.

Propriété intellectuelle © Copyright Carnoy & Braeckeveldt, 2024.

Les textes et les photos de ce site sont ma propriété et sont protégés par la loi du 30 juin 1994 sur le droit d'auteur et par les instruments internationaux en matière de propriété intellectuelle. Les textes et photos ne peuvent être reproduits sans autorisation préalable et écrite. Le langage hypertexte et l'application utilisée pour publier appartiennent à WordPress et à ses auteurs associés. Je vous saurais gré d'afficher un lien vers mon site pour autant que votre publication soit d’un contenu et d’une présentation qui ne heurte ni la morale, l’ordre public, les bonnes moeurs ni les valeurs démocratiques, qu'elle évite d’encadrer mes pages dans son site, en créant une confusion, et enfin pour autant qu'elle renseigne prioritairement ma page d’accueil contenant mon avertissement et qu'elle ne dénigre pas mon site.

Posts et contributions de tiers

Je décline toute responsabilité quant à la pertinence, l'exactitude et la propriété intellectuelle des contributions et posts de mes visiteurs. Je me réserve de retirer à mon seul gré les interventions non pertinentes ou malveillantes.

close