Clause de dédit et abus de droit

par Gilles Carnoy le 29 décembre 2022

Le maître de l’ouvrage peut toujours résilier le contrat d’entreprise, selon l’article 1794 de l’ancien Code civil, mais à charge de payer une indemnité de dédit.

Cette indemnité doit couvrir les travaux déjà effectués et le manque à gagner de l’entrepreneur.

Ne s’agissant pas d’une clause pénale, elle n’est pas réductible par l’article 1231 ancien et 5.88 nouveau du Code civil.

Les conditions générales des entreprises prévoient en règle un taux pour le dédit. Ce n’est nullement interdit, ces clauses sont en principe licites et contraignantes.

Mais cela peut mener à des situations pénibles.

La Cour d’appel de Liège (chambre 20 F, 17 novembre 2022, rôle n° 2021/RG/441) fait une application de la théorie de l’abus de droit en la matière :

« La résiliation a été notifiée à la SA W. 10 jours seulement après la signature du contrat d’entreprise.

La SA W. s’est rendue sur le chantier, a rédigé une offre et le contrat d’entreprise et a reçu les intimés dans son showroom. Aucune commande de matériaux ou fabrication n’a été effectuée.

Les frais qu’elle a engagés ou supportés sont dès lors limités, même s’il doit être admis qu’ils sont supérieurs au montant de 300 € prévu en cas de non réalisation de la condition suspensive de non octroi du permis d’urbanisme, couvrant les frais administratifs et d’ouverture du dossier.

La clause de dédit vise également à couvrir le manque à gagner de la SA W.

En réclamant la totalité de l’indemnité en dépit du préjudice très limité qu’elle a subi compte tenu de la renonciation extrêmement rapide de la poursuite du contrat (dix jours après sa conclusion), la SA W. abuse de son droit pour en retirer un avantage disproportionné.

La sanction de cet abus de droit consistera non pas dans le rejet pur et simple de la demande, mais dans une réduction de l’indemnité dans de justes proportions.

Dans les circonstances concrètes et spécifiques de la cause, il y a lieu d’allouer à la SA W. une indemnité correspondant à 10 % du prix du marché, soit une somme de 3.511,60 € majorée des intérêts moratoires et judiciaires, calculés au taux légal depuis le 20 mars 2020 jusqu’au jour du parfait paiement. »

Cette décision est exemplaire car elle illustre la « police de la bonne foi » menée par le juge dans les contrats.

L’abus de droit est aujourd’hui passé de la jurisprudence à la loi.

Il est régi par les articles suivants du nouveau Code civil :

1.10 : la sanction est la réduction du droit à son usage normal,
5.73 : la sanction est que la toute clause qui contrevient à son principe est réputée non écrite.

L’indemnité de dédit est-elle soumise à la TVA ? traditionnellement non mais la jurisprudence récente de la CJUE a tendance à la mettre dans le champ lorsqu’elle représente une contrepartie de service.

No cure no pay

par Gilles Carnoy le 23 décembre 2022

Un agent immobilier ne peut demander une commission si la vente n’est pas conclue.

Le courtage est traditionnellement, par essence, « no cure no pay ».

La raison est que la rémunération est déterminée par le contrat sous-jacent et suppose donc que ce contrat naisse.

Mais ce caractère n’est pas d’ordre public, on peut y déroger.

Un dispositif contractuel rémunérant les efforts de l’agent immobilier même si la vente ne fut pas possible, est-il interdit ?

Tout d’abord, il faut voir si le courtage concerne un professionnel ou un consommateur.

En effet, le commettant consommateur est protégé par la police du contrat organisée par l’arrêté royal du 12 janvier 2007.

Ensuite il faut voir les dispositions contractuelles : elles doivent prévoir une rémunération non pas de la vente mais des devoirs effectués pour la vente.

Avec un mode de rémunération dépendant des devoirs et augmenté en cas de vente.

Un médecin est payé pour soigner, pas pour guérir même si c’est mieux. On peut faire pareil avec le courtage, si le prix est « global », c’est-à-dire « tout compris ».

Mais il faut encore voir les dispositions impératives de l’A.R. du 12 janvier 2007 et du Code de déontologie.

Le Code déontologie ne l’interdit pas (art. 28).

En principe, le problème vient de l’art. 2, 2°, de l’A.R. imposant de mentionner dans la convention : « le tarif à payer par le consommateur pour la mission d’intermédiation. Ce tarif est le tarif global, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée, toutes autres taxes, ainsi que le coût de tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur. »

Le tarif peut-il être double (en cas de vente et en cas d’absence de vente), tout en étant global ?

Pourquoi pas si les choses sont claires ?

Mais l’obligation du contrat doit être de faire telles et telles démarches ; si la convention fait référence à la vente et si la détermination de la commission dépend du prix de la vente, il faut bien une vente pour déterminer et rendre exigible la commission.

Ensuite se pose la question des clauses abusives (art. VI.83 CDE). Le point 9 de cette disposition semble s’opposer, sauf si le courtier peut justifier du déploiement des tous les devoirs prévus et s’il est rémunéré pour les devoirs et non seulement pour la vente.

Bref, si la vente est un critère pondérant à la hausse le prix du service mais dont ne dépend pas la rémunération du service, une rémunération alternative pourrait être possible.

Il faut pour cela passer du courtage pur au contrat de prestation de service.

Quand s’apprécie la légitimité de l’intérêt à agir ?

par Gilles Carnoy le 18 novembre 2022

Un propriétaire plante des sapins de Noël sur son fonds sans être couvert par un permis d’urbanisme.

La réglementation en matière d’urbanisme s’assouplit, en sorte que la situation ne constitue plus une infraction.

Le propriétaire subit ensuite des dégâts de gibier à ses bois. Il demande réparation.

Le juge lui refuse réparation au motif de ce que le boisement était illicite lorsqu’il fut entrepris.

Le propriétaire forme un pourvoi en cassation.

Selon lui, le caractère éventuellement illicite du dommage, qui ferait obstacle à toute condamnation à le réparer, doit être apprécié au moment du fait générateur dudit dommage.

Or la faute avait été commise après la modification des règles d’urbanisme.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle accueille le pourvoi en ces termes :

« En vertu de l’article 17 du Code judiciaire, l’action ne peut être admise si le demandeur n’a pas intérêt pour la former.

En matière de responsabilité extracontractuelle, la lésion d’un intérêt ne peut donner ouverture à une action en réparation qu’à la condition qu’il s’agisse d’un intérêt légitime.

La légitimité de l’intérêt s’apprécie au moment de la survenance du fait dommageable. »

Le propriétaire doit donc être indemnisé même si, à l’origine, ses sapins étaient irréguliers.

Cass., 6 juin 2008, rôle n° C.06.0640.F, www.juportal.be.

Droits d’enregistrement et intérêts sur le prix

par Gilles Carnoy le 13 juillet 2022

Parfois, l’immeuble est payé partiellement ou totalement après l’acte.

En ce cas, les parties conviennent d’un intérêts sur le prix.

S’agit-il d’une « charge stipulée » de la vente, au sens de l’article 45 C. enreg., sur quoi les droits d’enregistrement sont dus ?

Selon Werdefroy (« Droits d’enregistrements », 2012-2013, n° 687), auteur de référence en matière de droits d’enregistrement, « si le prix est payable par annuités, le droit est (…) uniquement dû sur le capital qu’elles représentent ».

L’auteur va même plus loin en posant que si l’entièreté d’un prix est payable en une fois après l’acte, il faut considérer que ce prix comprend une composante « prix pur » assujettie au droit de 12,5 % et une composante intérêts non soumise au droit.

Cela signifie donc que les intérêts ne seront pas soumis aux droits d’enregistrement. Seul le prix en tant que tel sera soumis aux droits d’enregistrement.

Permis définitif, exécutoire et purgé de recours

par Gilles Carnoy le 9 juillet 2022

Le permis d’urbanisme est définitif lorsqu’aucun recours en réformation n’a été exercé à son encontre dans le délai de recours dit interne.

La notion de « permis définitif » renvoie à celle d’acte définitif, c’est-à-dire un acte qui n’est plus susceptible d’un recours administratif en ce qu’il a été adopté par l’autorité administrative de dernière instance (C.E., 28 juin 2018, n°241.991, Maouomou ; C.E., 16 mai 2017, n°238.207, Boden et consorts ; voy. aussi : C.E., 3 décembre 2015, n°233.136, Van Heghe et Van Goidsenhoven).

La notion de « permis définitif » ne doit pas être confondue avec celle de « permis définitif et purgé de tout recours ».

En effet, un permis est définitif dès qu’il est accordé par l’autorité administrative de dernière instance ou par l’autorité de première instance, en l’absence de recours administratif ou en l’absence de décision de l’autorité de recours, alors que le permis avait été délivré par l’autorité compétente en première instance.

L’ajout de la mention « purgé de tout recours » indique que le permis ne doit pas avoir été querellé devant le Conseil d’État, lequel est une juridiction et non une autorité administrative. C’est ce que l’on appelle le recours externe.

Le délai est de 60 jours (+ 15 jours : délai d’affichage) à dater de l’affichage car les riverains intéressés sont censés prendre connaissance du permis par l’affichage.

Le caractère exécutoire du permis vise en général les formalités liées à la mise en œuvre du permis, à savoir l’affichage du permis et la notification à l’autorité délivrante de la mise en œuvre de l’autorisation urbanistique (P. Goffaux, « Dictionnaire de droit administratif », Bruxelles, Bruylant, 2016, p.186).

Cela suppose bien évidemment, que le permis ait aussi acquis un caractère définitif.

Rattrapage pour le bailleur commercial

par Gilles Carnoy le

Le preneur peut demander le renouvellement du bail commercial dans les termes et conditions de l’article 14 de la loi du 30 avril 1951.

Le bailleur peut refuser pour les raisons de l’article 16, I, 1° à 4°06 mai 2022.

Si le juge déclare injustifié le refus du bailleur de consentir au renouvellement, le bail est renouvelé au preneur.

Mais le bailleur peut encore se « rattraper ».

L’article 24 prévoit en effet que, dans ce cas, le bailleur peut encore prétendre à des conditions différentes ou se prévaloir de l’offre d’un tiers, conformément aux articles 14 et 21.

Mais il doit le faire dans un délai d’un mois à partir de la signification du jugement qui, justement invalidait son refus.

De quel jugement s’agit-il s’il y a appel ? Le premier jugement, dont appel, ou le jugement d’appel ?

La Cour de cassation a répondu à cette question par un arrêt du 6 mai 2022 (rôle n° C.21.0501.F).

« Ce jugement est celui qui n’est plus susceptible des recours ordinaires. »

Il faut donc attendre l’issue de l’appel.

TVA au taux réduit sur le gaz pour les copropriétés aussi

par Gilles Carnoy le 22 juin 2022

Un arrêté royal du 23 mars 2022 a réduit temporairement la TVA à 6% sur la livraison de l’électricité et du gaz pour la période du 1er avril au 30 septembre 2022.

Il s’agit de soutenir les ménages en raison de la brutale hausse des prix que l’énergie a connu récemment.

L’arrêté royal distingue les contrats résidentiels et les contrats professionnels. La mesure ne vise que les contrats résidentiels.

Or les contrats des copropriétés étaient considérées comme des contrats professionnels.

Les ACP ne pouvaient dès lors pas bénéficier de la TVA au taux réduit de 6% sur le gaz.

C’est parfaitement injuste car les copropriétés réunissent généralement des ménages, soit des entités non professionnelles.

Le Prof. Damien Ernst de l’Université de Liège s’en est ému.

C’est un intellectuel connu et très écouté dans le domaine de l’énergie. C’est lui le premier qui a tiré la sonnette d’alarme sur le risque de sortir du nucléaire.

Bien lui en prit, cela nous a évité de nous retrouver pieds et poings liés envers la dictature russe.

Le Prof. Ernst a été écouté. Le cabinet de la ministre de l’Energie a déclaré « Oui, l’accord prévoit que toutes les copropriétés vont pouvoir bénéficier également de la baisse de la TVA à 6 % ».

Ce changement sera effectif dès le 1er juillet 2022.

Dans la foulée, le gouvernement fédéral a décidé de prolonger la mesure jusqu’au 31 décembre 2022.

Démembrement avant et remembrement après

par Gilles Carnoy le 20 juin 2022

Des sociétés A et B du même groupe ont réalisé un split sale avant l’entrée en vigueur du nouvel article 18, § 2, C. enreg., relatif à l’abus fiscal.

Ce split sale avait été validé in tempore par le SDA.

Après travaux, les société vendent le bien à des tiers acquéreurs non liés. Ces ventes reconstituent la propriété.

La question est de savoir comment les opérations seront taxées.

Dans une décision anticipée n° 2022.0017 du 15 février 2022, le SDA constate que le point de départ de l’ensemble des opérations est antérieur au 1^er juin 2012, date de l’entrée en vigueur de la loi-programme I du 29 mars 2012.

L’unité d’intention ne peut être retenue si le point de départ de l’ensemble des opération a lieu avant le 1^er juin 2012.

L’actuel article 18, § 2, ne peut donc trouver à s’appliquer.

Les sociétés A et B ont effectué les travaux et revendent le bien à des tiers acquéreurs non liés.

Le droit de 12,5 % sera applicable à la vente du tréfond aux tiers acquéreurs par le société A, sur son prix (ou sa valeur vénale) amputé de l’emphytéose.

Le droit de 2 % sera applicable à la cession du droit d’emphytéose aux tiers acquéreurs par la société B, sur son prix et sur les redevances restant à courir.

La valeur conventionnelle des constructions érigées par l’emphytéote seront taxées aux taux de 12,5 %.

Toutefois, ce dernier point n’est pas d’application si les constructions sont vendues en régime TVA, auquel cas les droits proportionnels d’enregistrement ne sont pas dus.

Rappelons que le SDA ne se prononce pas sur les valorisations proposées par l’emphytéote et le tréfoncier.

Le remembrement entre les mains des tiers acquéreurs ne peut être considéré comme un abus fiscal.

Décision anticipée n° 2022.0017 du 15 février 2022 (Fisc. Juin 2022, p. 249).

N’abusons pas des RU

par Gilles Carnoy le

Insistons sur la faible qualité contractuelle des clauses de condition suspensive de renseignements urbanistiques (RU) exempts d’infraction urbanistique.

Les RU ne constituent pas le statut urbanistique de l’immeuble ; seul un permis ou un certificat peut réaliser la situation urbanistique (ou, à défaut, les données planologiques).

Bien souvent, les RU ne sont qu’une information, sans analyse ni décision, sur la confrontation entre la situation de fait déclarée par le plan annexé à la demande de RU et les permis disponibles (Doc. Parl., Brux., sess. 2016-2017, n° A-451/1, p. 148).

Les RU ne créent pas une situation de droit et ne font pas preuve d’infraction sauf lorsqu’ils mentionnent les PV de constat délivrés.

Une différence entre la situation de droit et la situation de fait ne traduit pas nécessairement une situation infractionnelle, car ces données doivent encore être analysées en fonction du droit applicable à l’époque des faits ou du droit actuel en raison de l’application de la loi la plus favorable en matière d’infraction.

Les RU ne constituent donc pas une référence décisive de l’évènement conditionnel d’absence d’infraction d’urbanisme, et cela peut prêter à confusion et à litige.

Enfin, une construction infractionnelle (sans permis) antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962, est prescrite car à cette époque l’infraction de maintien n’existait pas.

On se trouve alors devant un bien grevé d’une infraction qui ne peut plus être l’objet de poursuite.

Acquérir des droits indivis dans un immeuble

par Gilles Carnoy le 15 juin 2022

La cession de ses droits par un indivisaire n’est que conditionnelle car elle dépend du partage à intervenir entre les indivisaires.

Un arrêt du 22 décembre 2006 de la Cour de cassation (R.W., 2006-2007, p. 1411, note S. Mosselmans) porte sur la situation suivante.

Deux des quatre enfants avaient vendu à un tiers leur part indivises dans l’immeuble relevant de la masse successorale.

Plus tard, les deux autres héritiers poursuivent le partage.

La Cour d’appel d’Anvers juge que l’indivision ne lie plus les quatre héritiers, mais seulement ceux qui n’ont pas cédé leur part.

La Cour de cassation casse cet arrêt pour violation de l’article 883 de l’ancien Code civil.

Selon la Cour, lorsque le bien dont une part est vendue « appartient à une succession plus étendue, cette vente a toujours un caractère conditionnel et est subordonnée à la liquidation-partage finale de la succession ».

Le tiers acquéreur ne dispose donc pas de droits définitifs.

La Cour de cassation précise encore qu’en raison du caractère conditionnel de la vente, l’acheteur ne peut faire valoir aucun droit en qualité de copartageant, mais qu’il peut, par contre, surveiller le partage en tant que créancier du vendeur, suivant l’article 882 de l’ancien Code civil.

L’effet dévolutif (art. 4.102 du nouveau Code civil) a été assoupli par la loi du 31 juillet 2017 en ce qui concerne les successions mais le principe appliqué par l’arrêt de la Cour de cassation du 22 décembre 2006 reste d’actualité.

Le nouvel article 3.17 vient-il au secours du tiers évincé créancier en garantie d’éviction ? S’il est de bonne foi, seulement. Tout dépend donc de la précision de l’origine de propriété dans l’acte.

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