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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Actus du jour

Culte non reconnu et urbanisme

Les cultes non reconnus peuvent-ils répondre, en urbanisme, à la notion d’équipement d’intérêt collectif à Bruxelles ?

Le Conseil d’État a rendu un arrêt intéressant à cet égard (C.E., n° 230.475, 11 mars 2015, ASBL Grâce Tabernacle et Belva).

Après avoir rappelé la notion de commerce au sens du PRAS, la haute juridiction administrative considère que : « cette définition identifie les locaux devant être qualifiés de ‘commerce’ pour l’application du PRAS en indiquant qu’il s’agit non seulement des locaux accessibles au public, dans lesquels sont accomplis les actes de commerce, mais aussi des bureaux et des locaux annexes; qu’il ne résulte pas de cette définition que tout ‘service’ doive être considéré comme étant du commerce ; qu’en effet, des ‘services’ peuvent être prestés, par exemple dans le domaine de la santé, du sport ou de la culture, en dehors de l’esprit de lucre qui caractérise le commerce ; que de tels services ne peuvent être considérés comme constituant du commerce. »

Le Conseil d’État considère qu’exclure un tel lieu des équipements d’intérêt collectif ou de service public serait dépourvu de pertinence par rapport aux objectifs de la police de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire dès lors notamment que le culte exercé constitue le premier aspect de l’objet social de l’ASBL et doit donc être considéré comme un équipement d’intérêt collectif et que, par ailleurs, l’exercice d’un culte s’accompagne souvent d’une forme d’accueil, de soutien moral, d’accompagnement et d’encadrement conformément au second aspect de l’objet social de l’ASBL et qui peuvent être considérés comme l’accessoire de l’activité culturelle.

Un lieu de culte non reconnu pourrait dès lors être considéré comme un équipement d’intérêt collectif.

Prime à la rénovation et condition d’occupation

La matière est régie par l’article 22, § 2, alinéa 1er, de l’AGB du 4 octobre 2007 relatif à l’octroi de primes à la rénovation de l’habitat.

Le propriétaire qui bénéficie d’une prime à la rénovation de l’habitat doit (1°) être inscrit à l’adresse du logement pendant au moins cinq ans.

Il ne peut (3°) vendre avant un terme de cinq ans sauf dérogation pour force majeure, ni (5°) mettre son bien en location, en totalité ou partiellement, pendant de cinq ans.

Une dérogation existe dans le cas d’une mise en location auprès d’une agence immobilière sociale.

Quant au propriétaire non occupant, il ne peut aliéner volontairement son bien, en totalité ou partiellement, avant un terme de dix ans.

« Il suit de ces dispositions, dit la Cour de cassation, que l’octroi d’une dérogation au propriétaire qui vend l’immeuble moins de cinq années après le courrier annonçant l’octroi de la prime suppose qu’il ait occupé le logement à la fin des travaux et, par la suite, mis le bien en location auprès d’une agence immobilière sociale jusqu’à l’expiration de ce délai. »

La dérogation ne peut donc être octroyée au propriétaire qui, sans occuper lui-même le logement à la fin des travaux, le donne à bail via une agence immobilière sociale pendant la période de cinq ans.

(Cass., 22 avril 2021, rôle n° C.20.0211.F, www.juportal.be).

Siège social fictif

La loi du 26 décembre 2022 donne aux huissiers une mission spéciale concernant les sociétés qui ont un siège social fictif (nouvel article 1390quater/2 du Code judiciaire).

Lorsqu’un huissier doit délivrer une citation ou effectuer une saisie et qu’il constate qu’une personne morale n’occupe pas l’adresse correspondant à son siège social, il doit laisser un avis d’adresse fictive probable au fichier des saisies.

L’avis contient la date et la description des circonstances ayant donné lieu au signalement.

Dans les vingt-quatre heures le fichier des avis transmet cet avis au procureur du Roi, à la Banque-Carrefour des Entreprises et aux chambres des entreprises en difficulté.

Sur demande écrite d’une de ces instances ou sur demande motivée de la personne morale visée, l’huissier de justice peut procéder à la radiation de l’avis d’adresse fictive probable, après avoir apprécié le bien-fondé de la demande.

La loi ne dit pas ce qu’est un siège social fictif.

Une adresse dans une boîte aux lettres chez un comptable ou un avocat est-elle un siège social fictif ?

Je ne le pense pas car l’hébergement des sociétés est activité légale : les prestataires de services aux sociétés sont visé par la loi du 29 mars 2018.

Selon cette loi, un « prestataire de services aux sociétés » est toute personne qui fournit, à titre professionnel, un service visant à « fournir un siège statutaire à une entreprise, une personne morale ou une construction juridique similaire » ou « fournir une adresse commerciale, postale ou administrative et d’autres services liés à une entreprise, à une personne morale ou une construction juridique similaire ».

Ces prestataires doivent être enregistrée par la Direction générale de la Politique des P.M.E. du SPF Economie.

Ils sont des entités soumises à la législation BCFT.

Clause de dédit et abus de droit

Le maître de l’ouvrage peut toujours résilier le contrat d’entreprise, selon l’article 1794 de l’ancien Code civil, mais à charge de payer une indemnité de dédit.

Cette indemnité doit couvrir les travaux déjà effectués et le manque à gagner de l’entrepreneur.

Ne s’agissant pas d’une clause pénale, elle n’est pas réductible par l’article 1231 ancien et 5.88 nouveau du Code civil.

Les conditions générales des entreprises prévoient en règle un taux pour le dédit. Ce n’est nullement interdit, ces clauses sont en principe licites et contraignantes.

Mais cela peut mener à des situations pénibles.

La Cour d’appel de Liège (chambre 20 F, 17 novembre 2022, rôle n° 2021/RG/441) fait une application de la théorie de l’abus de droit en la matière :

« La résiliation a été notifiée à la SA W. 10 jours seulement après la signature du contrat d’entreprise.

La SA W. s’est rendue sur le chantier, a rédigé une offre et le contrat d’entreprise et a reçu les intimés dans son showroom. Aucune commande de matériaux ou fabrication n’a été effectuée.

Les frais qu’elle a engagés ou supportés sont dès lors limités, même s’il doit être admis qu’ils sont supérieurs au montant de 300 € prévu en cas de non réalisation de la condition suspensive de non octroi du permis d’urbanisme, couvrant les frais administratifs et d’ouverture du dossier.

La clause de dédit vise également à couvrir le manque à gagner de la SA W.

En réclamant la totalité de l’indemnité en dépit du préjudice très limité qu’elle a subi compte tenu de la renonciation extrêmement rapide de la poursuite du contrat (dix jours après sa conclusion), la SA W. abuse de son droit pour en retirer un avantage disproportionné.

La sanction de cet abus de droit consistera non pas dans le rejet pur et simple de la demande, mais dans une réduction de l’indemnité dans de justes proportions.

Dans les circonstances concrètes et spécifiques de la cause, il y a lieu d’allouer à la SA W. une indemnité correspondant à 10 % du prix du marché, soit une somme de 3.511,60 € majorée des intérêts moratoires et judiciaires, calculés au taux légal depuis le 20 mars 2020 jusqu’au jour du parfait paiement. »

Cette décision est exemplaire car elle illustre la « police de la bonne foi » menée par le juge dans les contrats.

L’abus de droit est aujourd’hui passé de la jurisprudence à la loi.

Il est régi par les articles suivants du nouveau Code civil :

  • 1.10 : la sanction est la réduction du droit à son usage normal,
  • 5.73 : la sanction est que la toute clause qui contrevient à son principe est réputée non écrite.

L’indemnité de dédit est-elle soumise à la TVA ? traditionnellement non mais la jurisprudence récente de la CJUE a tendance à la mettre dans le champ lorsqu’elle représente une contrepartie de service.

No cure no pay

Un agent immobilier ne peut demander une commission si la vente n’est pas conclue.

Le courtage est traditionnellement, par essence, « no cure no pay ».

La raison est que la rémunération est déterminée par le contrat sous-jacent et suppose donc que ce contrat naisse.

Mais ce caractère n’est pas d’ordre public, on peut y déroger.

Un dispositif contractuel rémunérant les efforts de l’agent immobilier même si la vente ne fut pas possible, est-il interdit ?

Tout d’abord, il faut voir si le courtage concerne un professionnel ou un consommateur.

En effet, le commettant consommateur est protégé par la police du contrat organisée par l’arrêté royal du 12 janvier 2007.

Ensuite il faut voir les dispositions contractuelles : elles doivent prévoir une rémunération non pas de la vente mais des devoirs effectués pour la vente.

Avec un mode de rémunération dépendant des devoirs et augmenté en cas de vente.

Un médecin est payé pour soigner, pas pour guérir même si c’est mieux. On peut faire pareil avec le courtage, si le prix est « global », c’est-à-dire « tout compris ».

Mais il faut encore voir les dispositions impératives de l’A.R. du 12 janvier 2007 et du Code de déontologie.

Le Code déontologie ne l’interdit pas (art. 28).

En principe, le problème vient de l’art. 2, 2°, de l’A.R. imposant de mentionner dans la convention : « le tarif à payer par le consommateur pour la mission d’intermédiation. Ce tarif est le tarif global, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée, toutes autres taxes, ainsi que le coût de tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur. »

Le tarif peut-il être double (en cas de vente et en cas d’absence de vente), tout en étant global ?

Pourquoi pas si les choses sont claires ?

Mais l’obligation du contrat doit être de faire telles et telles démarches ; si la convention fait référence à la vente et si la détermination de la commission dépend du prix de la vente, il faut bien une vente pour déterminer et rendre exigible la commission.

Ensuite se pose la question des clauses abusives (art. VI.83 CDE). Le point 9 de cette disposition semble s’opposer, sauf si le courtier peut justifier du déploiement des tous les devoirs prévus et s’il est rémunéré pour les devoirs et non seulement pour la vente.

Bref, si la vente est un critère pondérant à la hausse le prix du service mais dont ne dépend pas la rémunération du service, une rémunération alternative pourrait être possible.

Il faut pour cela passer du courtage pur au contrat de prestation de service.

Quand s’apprécie la légitimité de l’intérêt à agir ?

Un propriétaire plante des sapins de Noël sur son fonds sans être couvert par un permis d’urbanisme.

La réglementation en matière d’urbanisme s’assouplit, en sorte que la situation ne constitue plus une infraction.

Le propriétaire subit ensuite des dégâts de gibier à ses bois. Il demande réparation.

Le juge lui refuse réparation au motif de ce que le boisement était illicite lorsqu’il fut entrepris.

Le propriétaire forme un pourvoi en cassation.

Selon lui, le caractère éventuellement illicite du dommage, qui ferait obstacle à toute condamnation à le réparer, doit être apprécié au moment du fait générateur dudit dommage.

Or la faute avait été commise après la modification des règles d’urbanisme.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle accueille le pourvoi en ces termes :

« En vertu de l’article 17 du Code judiciaire, l’action ne peut être admise si le demandeur n’a pas intérêt pour la former.

En matière de responsabilité extracontractuelle, la lésion d’un intérêt ne peut donner ouverture à une action en réparation qu’à la condition qu’il s’agisse d’un intérêt légitime.

La légitimité de l’intérêt s’apprécie au moment de la survenance du fait dommageable. »

Le propriétaire doit donc être indemnisé même si, à l’origine, ses sapins étaient irréguliers.

Cass., 6 juin 2008, rôle n° C.06.0640.F, www.juportal.be.

Droits d’enregistrement et intérêts sur le prix

Parfois, l’immeuble est payé partiellement ou totalement après l’acte.

En ce cas, les parties conviennent d’un intérêts sur le prix.

S’agit-il d’une « charge stipulée » de la vente, au sens de l’article 45 C. enreg., sur quoi les droits d’enregistrement sont dus ?

Selon Werdefroy (« Droits d’enregistrements », 2012-2013, n° 687), auteur de référence en matière de droits d’enregistrement, « si le prix est payable par annuités, le droit est (…) uniquement dû sur le capital qu’elles représentent ».

L’auteur va même plus loin en posant que si l’entièreté d’un prix est payable en une fois après l’acte, il faut considérer que ce prix comprend une composante « prix pur » assujettie au droit de 12,5 % et une composante intérêts non soumise au droit.

Cela signifie donc que les intérêts ne seront pas soumis aux droits d’enregistrement. Seul le prix en tant que tel sera soumis aux droits d’enregistrement.

 

Permis définitif, exécutoire et purgé de recours

Le permis d’urbanisme est définitif lorsqu’aucun recours en réformation n’a été exercé à son encontre dans le délai de recours dit interne.

La notion de « permis définitif » renvoie à celle d’acte définitif, c’est-à-dire un acte qui n’est plus susceptible d’un recours administratif en ce qu’il a été adopté par l’autorité administrative de dernière instance (C.E., 28 juin 2018, n°241.991, Maouomou ; C.E., 16 mai 2017, n°238.207, Boden et consorts ; voy. aussi : C.E., 3 décembre 2015, n°233.136, Van Heghe et Van Goidsenhoven).

La notion de « permis définitif » ne doit pas être confondue avec celle de « permis définitif et purgé de tout recours ».

En effet, un permis est définitif dès qu’il est accordé par l’autorité administrative de dernière instance ou par l’autorité de première instance, en l’absence de recours administratif ou en l’absence de décision de l’autorité de recours, alors que le permis avait été délivré par l’autorité compétente en première instance.

L’ajout de la mention « purgé de tout recours » indique que le permis ne doit pas avoir été querellé devant le Conseil d’État, lequel est une juridiction et non une autorité administrative. C’est ce que l’on appelle le recours externe.

Le délai est de 60 jours (+ 15 jours : délai d’affichage) à dater de l’affichage car les riverains intéressés sont censés prendre connaissance du permis par l’affichage.

Le caractère exécutoire du permis vise en général les formalités liées à la mise en œuvre du permis, à savoir l’affichage du permis et la notification à l’autorité délivrante de la mise en œuvre de l’autorisation urbanistique (P. Goffaux, « Dictionnaire de droit administratif », Bruxelles, Bruylant, 2016, p.186).

Cela suppose bien évidemment, que le permis ait aussi acquis un caractère définitif.

Rattrapage pour le bailleur commercial

Le preneur peut demander le renouvellement du bail commercial dans les termes et conditions de l’article 14 de la loi du 30 avril 1951.

Le bailleur peut refuser pour les raisons de l’article 16, I, 1° à 4°06 mai 2022.

Si le juge déclare injustifié le refus du bailleur de consentir au renouvellement, le bail est renouvelé au preneur.

Mais le bailleur peut encore se « rattraper ».

L’article 24 prévoit en effet que, dans ce cas, le bailleur peut encore prétendre à des conditions différentes ou se prévaloir de l’offre d’un tiers, conformément aux articles 14 et 21.

Mais il doit le faire dans un délai d’un mois à partir de la signification du jugement qui, justement invalidait son refus.

De quel jugement s’agit-il s’il y a appel ? Le premier jugement, dont appel, ou le jugement d’appel ?

La Cour de cassation a répondu à cette question par un arrêt du 6 mai 2022 (rôle n° C.21.0501.F).

« Ce jugement est celui qui n’est plus susceptible des recours ordinaires. »

Il faut donc attendre l’issue de l’appel.

TVA au taux réduit sur le gaz pour les copropriétés aussi

Un arrêté royal du 23 mars 2022 a réduit temporairement la TVA à 6% sur la livraison de l’électricité et du gaz pour la période du 1er avril au 30 septembre 2022.

Il s’agit de soutenir les ménages en raison de la brutale hausse des prix que l’énergie a connu récemment.

L’arrêté royal distingue les contrats résidentiels et les contrats professionnels. La mesure ne vise que les contrats résidentiels.

Or les contrats des copropriétés étaient considérées comme des contrats professionnels.

Les ACP ne pouvaient dès lors pas bénéficier de la TVA au taux réduit de 6% sur le gaz.

C’est parfaitement injuste car les copropriétés réunissent généralement des ménages, soit des entités non professionnelles.

Le Prof. Damien Ernst de l’Université de Liège s’en est ému.

C’est un intellectuel connu et très écouté dans le domaine de l’énergie. C’est lui le premier qui a tiré la sonnette d’alarme sur le risque de sortir du nucléaire.

Bien lui en prit, cela nous a évité de nous retrouver pieds et poings liés envers la dictature russe.

Le Prof. Ernst a été écouté. Le cabinet de la ministre de l’Energie a déclaré « Oui, l’accord prévoit que toutes les copropriétés vont pouvoir bénéficier également de la baisse de la TVA à 6 % ».

Ce changement sera effectif dès le 1er juillet 2022.

Dans la foulée, le gouvernement fédéral a décidé de prolonger la mesure jusqu’au 31 décembre 2022.

Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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