Présomption en l’absence d’état des lieux d’entrée

par Gilles Carnoy le 3 octobre 2023

Dans le bail, diverses obligations pèsent sur le preneur relativement au bien :

En cours de bail, le preneur doit entretenir le bien en bon père de famille (art. 1728, 1°, de l’ancien Code civil).

Le preneur est tenu de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754).

Le preneur est responsable des débats locatifs (article 1732).

Le preneur est présumé responsable de l’incendie, sauf s’il prouve l’absence de faute (art. 1733).

Le preneur a une obligation de restitution en fin de bail, dans l’état dans lequel il a reçu le bien, sous réserve de la vétusté et de la force majeure.

Les dégâts locatifs s’apprécient par comparaison entre les états de lieu d’entrée et de sortie (art. 1730, § 1^er).

Il existe une présomption qui peut être renversée, de ce qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur a reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail (art. 1731, § 1^er).

Qu’en est-il lorsque le bien est loué en mauvais état ?

La Cour de cassation rappelle utilement les principes (Cass., 26 juin 2023, rôle n° C.23.0015.F, www.juportal.be).

« D’une part, la circonstance que, au moment de l’entrée dans les lieux, la chose louée est en mauvais état ne dispense le preneur, qui a accepté le bien en cet état, ni de son obligation de restitution, ni de sa responsabilité du chef des dégradations ou des pertes qui arrivent en cours de bail ou du chef du manquement à son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille.

D’autre part, lorsque, avant la conclusion du bail ou en cours de bail, les parties ont convenu de la réalisation par le bailleur de travaux d’aménagement de la chose louée, le preneur est responsable des dégradations à ces aménagements, ces travaux eussent-ils été réalisés après l’entrée du preneur dans les lieux.

Partant, si, à défaut d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, pour fournir la preuve contraire, le bailleur n’est pas tenu de démontrer que le bien était en bon état à l’entrée dans les lieux, mais seulement que l’état du bien s’est dégradé par rapport au moment, soit de l’entrée dans les lieux, soit de la réalisation des aménagements par le bailleur.

Le moyen, qui repose sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Dégâts dus à la sécheresse

par Gilles Carnoy le 12 juillet 2023

La Cour constitutionnelle a rejeté le recours en annulation dirigé contre l’article 2 de la loi du 29 octobre 2021 interprétative de l’article 124, § 1^er, d), de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances.

Une insécurité juridique était en effet apparue relativement à la couverture par la police d’assurance incendie de dommages occasionnés à des habitations qui sont causés par la sécheresse.

Plus particulièrement, il est apparu que les compagnies d’assurances refusent parfois de couvrir les dommages occasionnés à des habitations par la sécheresse, parce que la contraction de l’ensemble du sous-sol ne constitue pas, selon elles, un « mouvement d’une masse importante de terrain » et n’est donc pas un « glissement ou un affaissement de terrain » au sens de l’article 124, § 1^er, d), de la loi du 4 avril 2014.

Pour mettre fin à cette insécurité juridique, le législateur a précisé par une loi interprétative que toute contraction du sol due à la sécheresse constitue un affaissement de terrain relevant du champ d’application de la loi actuelle.

Bref, les calamités naturelles de sol, dues à la sécheresse, seront assurées.

Arrêt n° 86/2023 du 1^er juin 2023.

Action en passation d’acte

par Gilles Carnoy le 6 juillet 2023

Le vendeur doit faire titre à son acheteur, c’est-à-dire collaborer à l’acte authentique qui réitère la vente, ou qui la reçoit, c’est selon, en vue de permettre à l’acquéreur d’opposer aux tiers le contrat translatif.

Cette obligation relève de la délivrance juridique, obligation de résultat qui est la conséquence de l’obligation principale du contrat de vente, le transfert du droit de propriété. La délivrance est la remise du substrat du droit, conséquence du transfert de celui-ci.

Le vendeur qui se refuse à cet aspect de la délivrance peut se voir condamner à passer l’acte authentique sous peine d’astreinte et, à défaut de prêter volontairement son concours, le jugement à intervenir peut tenir lieu d’acte authentique conformément à l’article 5.236, 2° du nouveau Code civil suivant lequel: « lorsque la prestation s’y prête, le juge peut: « (…) 2° à défaut pour le débiteur de collaborer à la rédaction d’un acte instrumentaire qu’il est tenu de passer, ordonner que sa décision tiendra lieu de cet acte. »

Ces principes étaient au demeurant déjà fermement établis en doctrine (A. Rigolet, « Le non-respect du délai de passation de l’acte authentique de vente – causes et conséquences », R.G.D.C., 2017, p. 497, n° 35) et en jurisprudence (Cass., 31 janvier 2008, Pas., I, 2008, p. 309 qui énonce clairement que « le contrat de vente d’un bien immobilier implique pour les parties l’obligation de collaborer à la passation de l’acte authentique et ce en vue de sa transcription dans le registre à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851. Si une des parties refuse de collaborer, l’autre partie peut demander au juge un jugement qui tiendra lieu de titre pour la transmission, ce qui permettra aussi sa transcription comme le prévoit l’article 1er, alinéa 2, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 » ; Gand, 15 janvier 2015, NjW, 2016, p. 872, note J. Callebaut).

On notera que l’article 3.30, 8°, du nouveau Code civil, dispose que ce sont les « jugements ou arrêts passés en force de chose jugée, tenant lieu de titre pour un des actes énumérés aux 1° à 7° », qui sont transcrits dans le registre de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale. Avant que le jugement soit passé en force de chose jugée, la protection des tiers est assurée par la mention marginale.

L’intention d’acquérir ou de conserver des revenus imposables

par Gilles Carnoy le 10 mai 2023

Selon l’article 49 CIR, les frais sont déductibles lorsqu’ils soient faits ou supportés pour acquérir ou conserver des revenus imposables.

L’utilité directe de frais réalisés dans un immeuble n’est pas toujours évidente.

C’est parfois le cas de certains travaux immobiliers dont le lien peut s’avérer très indirect avec la génération ou le maintien des loyers.

La Cour de cassation insiste sur ce lien, comme condition de déductibilité.

« il doit exister un lien, dit la Cour dans un arrêt du 31 mars 2023, entre les frais et l’acquisition ou la conservation de revenus imposables. »

Et la Cour de préciser que « l’intention d’acquérir ou de conserver des revenus imposables au moyen de ces frais est suffisante. Est par conséquent sans pertinence la mesure dans laquelle les frais ont effectivement conduit à acquérir ou conserver des revenus imposables. »

L’arrêt dans sa langue :

Tweede onderdeel

Krachtens artikel 49, eerste lid, WIB92 zijn als beroepskosten aftrekbaar de kosten die de belastingplichtige in het belastbare tijdperk heeft gedaan of gedragen om de belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden en waarvan hij de echtheid en het bedrag verantwoordt door middel van bewijsstukken of, ingeval zulks niet mogelijk is, door alle andere door het gemeen recht toegelaten bewijsmiddelen, met uitzondering van de eed.
Uit de omstandigheid dat een vennootschap een rechtspersoon is die opgericht is met het oog op een winstgevende activiteit, kan niet worden afgeleid dat al haar uitgaven mogen worden afgetrokken als beroepskost. De kosten die een vennootschap maakt, zijn enkel aftrekbaar in de zin van artikel 49 WIB92 wanneer zij aan de in die bepaling gestelde voorwaarden voldoen, en onder meer wanneer die kosten gedaan of gedragen zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

Uit het voorgaande volgt dat er een verband dient te bestaan tussen de kost en de verkrijging of het behoud van belastbare inkomsten. Daarbij is de intentie om met behulp van de kost belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden voldoende. In welke mate de kost effectief tot de verkrijging of het behoud van belastbare inkomsten heeft geleid, is derhalve niet relevant.

Cass., 31 mars 2023, rôle n° F.22.0108.N, www.juportal.be.

Recharge de voiture électrique

par Gilles Carnoy le 26 avril 2023

Un arrêt du 20 avril 2023 de la Cour de justice de l’Union européenne (Aff. n° C-282/22) qualifie la prestation unique complexe de station de recharge pour véhicule électrique.

La prestation suivante :

Accès à des équipements de recharge pour véhicules électriques (y compris l’intégration d’un chargeur au système d’exploitation du véhicule) ;
Acheminement d’électricité avec des paramètres dûment adaptés aux batteries de ce véhicule ;
Assistance technique nécessaire aux utilisateurs concernés, et
Mise à disposition d’applications informatiques permettant à l’utilisateur concerné de réserver un connecteur, de consulter l’historique des transactions ainsi que d’acheter des crédits accumulés dans un portefeuille numérique et à utiliser pour payer les recharges.

Constitue une livraison de bien et non une prestation de service. La différence porte e.a. sur l’application des règles de localisation et donc de facturation.

Faillite d’un administrateur de société ?

par Gilles Carnoy le 21 février 2023

La Cour de cassation a mis un terme à la polémique : un administrateur de société qui exerce son mandat sans organisation propre n’est pas une entreprise et ne peut dès lors pas être déclaré en faillite.

Voici les attendus de la Cour (Cass., 18 mars 2022, rôle n° C.21.006.F, www.juportal.be) :

« L’article XX.99, alinéa 1er, du Code de droit économique dispose que le débiteur qui a cessé ses paiements de manière persistante et dont le crédit se trouve ébranlé est en état de faillite.

En vertu de l’article I.22, 8°, de ce code, le débiteur est une entreprise, à l’exception de toute personne morale de droit public.

En vertu de l’article I.1, 1°, du même code, on entend par entreprise chacune des organisations suivantes : toute personne physique qui exerce une activité professionnelle à titre indépendant ; toute personne morale ; toute autre organisation sans personnalité juridique.

Une personne physique n’est une entreprise, au sens de cette dernière disposition, que lorsqu’elle constitue une organisation consistant en un agencement de moyens matériels, financiers ou humains en vue de l’exercice d’une activité professionnelle à titre indépendant.

Il s’ensuit que le gérant ou l’administrateur d’une société qui exerce son mandat en dehors de toute organisation propre n’est pas une entreprise.

L’arrêt considère qu’« un concept de base de la notion d’entreprise est celui d’organisation » et que l’entreprise « se caractérise moins par son activité ou par son but que par son organisation, par la façon dont les moyens matériels, financiers et humains sont agencés », qu’ainsi, « l’exercice d’un mandat d’administrateur ou de gérant ne se rattache pas, conceptuellement, au critère ‘organique’ ou ‘formel’ par lequel le législateur annonce vouloir remplacer l’ancien critère matériel » dès lors que « le seul fait, pour une personne physique, d’exercer un mandat de gérant ou d’administrateur n’implique, en soi, aucune organisation propre, toute l’organisation [étant] liée à la société », et qu’« il faut vérifier [si l’administré de la demanderesse] démontre que, du seul fait de sa qualité de gérant, il peut être considéré comme une entreprise, c’est-à-dire qu’il est une organisation en personne physique exerçant une activité professionnelle à titre indépendant ».

Il relève que l’administré de la demanderesse « était gérant d’une […] société immobilière », qu’en cette qualité, « sa rémunération paraissait des plus modiques » alors qu’« il est indiqué qu’il tirait l’essentiel de ses ressources en percevant les loyers », qu’« aucune structure n’était mise en place, aucune pièce comptable ou aucun engagement personnel n’est produit » et que la demanderesse n’établit pas « qu’il y aurait eu […] une organisation propre mise en place par [son administré] pour exercer une activité professionnelle ».

Par ces énonciations, d’où il suit qu’aux yeux du juge d’appel, l’administré de la demanderesse exerçait son mandat de gérant sans organisation propre, l’arrêt justifie légalement sa décision que l’administré de la demanderesse « n’est pas une entreprise et ne peut dès lors pas être déclaré en faillite ».

Le moyen ne peut être accueilli.

L’indemnisation dans la garantie d’éviction

par Gilles Carnoy le 20 février 2023

En vertu de l’article 1626 de l’ancien Code civil, le vendeur doit garantir l’acquéreur des charges prétendues sur l’immeuble vendu, non déclarées lors de la vente.

Un charge peut être une servitude ou une infraction d’urbanisme, par exemple.

La garantie impose au vendeur d’indemniser l’acquéreur qui subit l’éviction totale ou partielle. Comment ?

L’article 1636 du Code dispose que, si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de l’immeuble et qu’il n’aurait pas acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut poursuivre la résolution de la vente.

Quant à l’article 1637, il précise, toujours dans le cas de l’éviction partielle, que l’acheteur peut se faire rembourser de la valeur de la partie il se trouve évincé, suivant l’estimation à l’époque de l’éviction.

Enfin, suivant l’article 1638, si les servitudes non apparentes dont le fonds est grevé sont de telle importance qu’il faut présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues, il peut demander la résolution de la vente, sauf s’il préfère demander une indemnisation.

En articulant ces dispositions, faut-il en déduire que l’indemnité ne peut être demandée que si servitude soit d’une importance telle que l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien s’il en avait eu connaissance ?

Non, répond la Cour de cassation (Cass., 26 janvier 2023, rôle n° C.22.0046.F et C.22.0196.F, www.juportal.be) :

« Il suit de ces dispositions que le vendeur doit l’indemnité prévue à l’article 1637 précité dès qu’il omet de déclarer l’existence d’une servitude non apparente grevant le bien vendu, sans qu’il soit requis que cette servitude soit d’une importance telle que l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien s’il en avait eu connaissance.

Cette circonstance n’est prise en considération que pour apprécier si l’acquéreur peut obtenir la résolution de la vente.

Le moyen, qui est tout entier fondé sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Bref, même si la formulation de l’ancien Code civil est un peu alambiquée, le régime de la mise en œuvre de la garantie d’éviction ne déroge pas au droit commun de la réparation :

L’indemnité est de toute façon due dès qu’il y a éviction et dommage.
Et la vente ne peut être résolue que si l’éviction est assez importante pour mettre la vente en cause.

Culte non reconnu et urbanisme

par Gilles Carnoy le 16 janvier 2023

Les cultes non reconnus peuvent-ils répondre, en urbanisme, à la notion d’équipement d’intérêt collectif à Bruxelles ?

Le Conseil d’État a rendu un arrêt intéressant à cet égard (C.E., n° 230.475, 11 mars 2015, ASBL Grâce Tabernacle et Belva).

Après avoir rappelé la notion de commerce au sens du PRAS, la haute juridiction administrative considère que : « cette définition identifie les locaux devant être qualifiés de ‘commerce’ pour l’application du PRAS en indiquant qu’il s’agit non seulement des locaux accessibles au public, dans lesquels sont accomplis les actes de commerce, mais aussi des bureaux et des locaux annexes; qu’il ne résulte pas de cette définition que tout ‘service’ doive être considéré comme étant du commerce ; qu’en effet, des ‘services’ peuvent être prestés, par exemple dans le domaine de la santé, du sport ou de la culture, en dehors de l’esprit de lucre qui caractérise le commerce ; que de tels services ne peuvent être considérés comme constituant du commerce. »

Le Conseil d’État considère qu’exclure un tel lieu des équipements d’intérêt collectif ou de service public serait dépourvu de pertinence par rapport aux objectifs de la police de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire dès lors notamment que le culte exercé constitue le premier aspect de l’objet social de l’ASBL et doit donc être considéré comme un équipement d’intérêt collectif et que, par ailleurs, l’exercice d’un culte s’accompagne souvent d’une forme d’accueil, de soutien moral, d’accompagnement et d’encadrement conformément au second aspect de l’objet social de l’ASBL et qui peuvent être considérés comme l’accessoire de l’activité culturelle.

Un lieu de culte non reconnu pourrait dès lors être considéré comme un équipement d’intérêt collectif.

Prime à la rénovation et condition d’occupation

par Gilles Carnoy le 15 janvier 2023

La matière est régie par l’article 22, § 2, alinéa 1er, de l’AGB du 4 octobre 2007 relatif à l’octroi de primes à la rénovation de l’habitat.

Le propriétaire qui bénéficie d’une prime à la rénovation de l’habitat doit (1°) être inscrit à l’adresse du logement pendant au moins cinq ans.

Il ne peut (3°) vendre avant un terme de cinq ans sauf dérogation pour force majeure, ni (5°) mettre son bien en location, en totalité ou partiellement, pendant de cinq ans.

Une dérogation existe dans le cas d’une mise en location auprès d’une agence immobilière sociale.

Quant au propriétaire non occupant, il ne peut aliéner volontairement son bien, en totalité ou partiellement, avant un terme de dix ans.

« Il suit de ces dispositions, dit la Cour de cassation, que l’octroi d’une dérogation au propriétaire qui vend l’immeuble moins de cinq années après le courrier annonçant l’octroi de la prime suppose qu’il ait occupé le logement à la fin des travaux et, par la suite, mis le bien en location auprès d’une agence immobilière sociale jusqu’à l’expiration de ce délai. »

La dérogation ne peut donc être octroyée au propriétaire qui, sans occuper lui-même le logement à la fin des travaux, le donne à bail via une agence immobilière sociale pendant la période de cinq ans.

(Cass., 22 avril 2021, rôle n° C.20.0211.F, www.juportal.be).

Siège social fictif

par Gilles Carnoy le 1 janvier 2023

La loi du 26 décembre 2022 donne aux huissiers une mission spéciale concernant les sociétés qui ont un siège social fictif (nouvel article 1390quater/2 du Code judiciaire).

Lorsqu’un huissier doit délivrer une citation ou effectuer une saisie et qu’il constate qu’une personne morale n’occupe pas l’adresse correspondant à son siège social, il doit laisser un avis d’adresse fictive probable au fichier des saisies.

L’avis contient la date et la description des circonstances ayant donné lieu au signalement.

Dans les vingt-quatre heures le fichier des avis transmet cet avis au procureur du Roi, à la Banque-Carrefour des Entreprises et aux chambres des entreprises en difficulté.

Sur demande écrite d’une de ces instances ou sur demande motivée de la personne morale visée, l’huissier de justice peut procéder à la radiation de l’avis d’adresse fictive probable, après avoir apprécié le bien-fondé de la demande.

La loi ne dit pas ce qu’est un siège social fictif.

Une adresse dans une boîte aux lettres chez un comptable ou un avocat est-elle un siège social fictif ?

Je ne le pense pas car l’hébergement des sociétés est activité légale : les prestataires de services aux sociétés sont visé par la loi du 29 mars 2018.

Selon cette loi, un « prestataire de services aux sociétés » est toute personne qui fournit, à titre professionnel, un service visant à « fournir un siège statutaire à une entreprise, une personne morale ou une construction juridique similaire » ou « fournir une adresse commerciale, postale ou administrative et d’autres services liés à une entreprise, à une personne morale ou une construction juridique similaire ».

Ces prestataires doivent être enregistrée par la Direction générale de la Politique des P.M.E. du SPF Economie.

Ils sont des entités soumises à la législation BCFT.

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