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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Régionalisation du bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale : clarification des obligations d’information du bailleur au stade précontractuel et protection plus adéquate du bailleur en cas de manquement du preneur

Depuis plusieurs années, on voit apparaître de nouvelles formes d’habitat en milieu urbain, qui suivent l’évolution de la société. On citera, à titre d’exemples, le bail d’étudiant, le bail de colocation ou encore le bail « glissant »[1]. La loi du 20 février 1991 demeure limitée à la résidence principale du preneur ; elle ne peut prétendre couvrir […]

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Copropriété : qui répare la terrasse ?

Propriété privative ou commune ? Lorsque l’acte de base est clair, les frais de réparations aux parties privatives telles qu’il les détermine, resteront à charge du propriétaire concerné (M. Wahl, « La répartition entre les copropriétaires des frais de réfection des balcons-terrasses », Immobilier, avril 2007). Mais il faut que l’acte de base soit clair, […]

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L’acquéreur doit-il restituer la garantie locative ?

L’article 1743 du Code civil, comme l’article 9 de la loi du 20 février 1991, organisent une subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations locatives du vendeur. Cela signifie que, vis-à-vis du locataire, l’acquéreur devient le bailleur. Que se passe-t-il en cas de vente de l’immeuble, lorsque le locataire a remis une somme d’argent […]

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Le bail de carrière : un bon placement

Il y a deux sens à la notion de bail de carrière : Le bail à ferme pour la durée de la carrière professionnelle du fermier, Le bail d’une carrière pour l’extraction de pierres. Ce sont des baux forts différents (et le deuxième n’est pas totalement un bail, à mon avis). Intéressons-nous d’abord au premier bail. […]

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Vente et infraction urbanistique : peut-on régulariser en cours de procédure d’annulation ?

La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be). Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas  couverte par un permis. La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction […]

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Vente d’immeuble : consensuel ne signifie pas sommaire

Un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 18 septembre 2014 (rôle n° 2011/AR/2657, www.juridiat.be) confirme la tendance jurisprudentielle de ne plus voir une vente aboutie dans une offre succincte acceptée. Un document intitulé « lettre d’intention ‐ accord d’achat » avait été signé pour l’achat d’un appartement à Uccle. Le document fut signé […]

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La garantie de fait spécial

Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties. Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une  déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations. En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du […]

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Ma société me prête de l’argent

La société peut-elle prêter de l’argent à ses dirigeants ? Elle peut avancer des fonds à ses dirigeants si cela s’inscrit dans un projet qui entre dans son activité statutaire (spécialité statutaire) qui lui permette d’enrichir des actionnaires (spécialité légale). La méconnaissance du premier principe engage la responsabilité de l’organe ; la méconnaissance du second est sanctionnée […]

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TVA : transformer une habitation en l’agrandissant

Introduction La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 Juillet 1970 précise que les travaux effectués dans un bâtiment d’habitation servant après travaux soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé sont soumis à un taux réduit de 6 % pour autant que les opérations aient « […]

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(IV) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : acquérir un appartement sans payer ni droit ni taxe

Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]

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Le ciel s’éclaircit pour la TVA à 6 % dans la rénovation

Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII). Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à […]

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L’amortissement de l’usufruit d’un immeuble mis à la disposition du dirigeant

La Cour d’appel d’Anvers vient de prendre position, de manière sévère cette fois, dans la problématique de l’amortissement de l’usufruit d’une société sur une habitation mise à la disposition du dirigeant (13 janvier 2015, rôle n° 2013/AR/2364, www.fiscalnet.be). Il s’agissait d’une construction usufruit dans laquelle le bien était utilisé à raison de 20 % pour […]

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La révision de la TVA en cas de démolition – reconstruction d’un site immobilier

Lorsqu’un bien d’investissement cesse d’exister dans l’entreprise, l’assujetti doit effectuer la révision de la TVA initialement déduite. En effet, les déductions initialement opérées ne sont définitives que si un événement ultérieur ne vient pas modifier la destination primitive que l’assujetti avait assignée au bien d’investissement (Manuel TVA, n° 377). Pour les immeubles, le délai de […]

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L’affaire du listing TVA des avocats

Les avocats goûtent à présent aux joies de l’assujettissement à la TVA. Parmi les obligations en découlent, la remise annuelle du listing TVA fait couler beaucoup d’encre (bien à tort à mon avis). Rappelons que l’assujetti même franchisé est tenu de déposer chaque année avant le 31 mars, via l’application Intervat, la liste des assujettis […]

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L’appartement a été vendu trop bas

Quel est le premier devoir de l’agent immobilier ? C’est d’évaluer correctement le bien à commercialiser. Comme c’est le premier devoir, c’est aussi la première responsabilité de l’agent immobilier. Nous allons voir une jurisprudence inédite qui illustre cruellement cette réalité (Civ., Bruxelles, 76ième chambre, 12 octobre 2011). Le siège de la matière figure aux articles 45 […]

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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