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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Comment évaluer un droit d’emphytéose

Quelles sont les bonnes pratiques pour évaluer un droit d’emphytéose et, par différence avec la valeur de la pleine propriété, la valeur du tréfonds. Introduction Contrairement à ce qui concerne l’évaluation d’un usufruit, aucune méthode de valorisation n’est mise place par un texte de loi. L’administration fiscale et, particulièrement, le Service des Décisions Anticipées (SDA) […]

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Funding loss ou 6 mois d’indemnité de remploi ?

L’article 1907bis du Code civil dispose qu’en cas de remboursement anticipé d’un prêt, il ne peut être réclamé une indemnité supérieure à six mois d’intérêts sur la somme remboursée. La question est la suivante : s’agit-il d’une disposition régulant la clause de remboursement anticipé ou cette limitation s’applique-t-elle à toute indemnité réclamée par le prêteur en […]

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Bail d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique

J’ai souvent abordé la question de l’influence d’une infraction urbanistique dans la validité de la vente de l’immeuble. Cette question est importante dans la vente mais aussi dans le bail de l’immeuble. Dans la pratique, on est moins attentif aux questions urbanistiques dans le marché locatif. C’est un tort, comme on le verra ci-dessous. On […]

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La fiscalité de logeurs AirBnb

On verra rapidement la situation où l’activité est logée en société (1) pour ensuite se concentrer plus largement sur la situation d’une personne physique (2). On terminera en évoquant les éventuelles taxes locales (3). En société  Impôt des sociétés La situation n’est guère complexe en ce qui concerne une société. En effet, dans la mesure […]

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Les City Taxes communales deviennent une taxe régionale sur les établissements d’hébergement touristique

Introduction Chaque Commune avait sa city taxe (taxe sur les établissements d’hébergement, sur les chambres meublées, etc.). Cela rendait le marché bruxellois peu homogène et les Communes n’étaient pas armées pour efficacement établir ces taxes soumises à déclaration. Le législateur régional a donc décidé d’intervenir en adoptant l’ordonnance du 23 décembre 2016 de la Région […]

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Un agent immobilier est-il un cheval de course ?

Madame Pavlína Baštová, de nationalité tchèque, exploite une écurie de course hippique. Elle met des chevaux à la disposition d’organisateurs de course, qui la rémunère pour ce service. La rémunération n’est due qu’à la condition que le cheval gagne ou arrive à un certain classement. C’est un prix. Ce service ainsi rémunéré est-il soumis à […]

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Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ? En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ? Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées. Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le […]

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Le point sur les plus-values internes

Les plus-values sur actions et parts réalisées par des personnes physiques sont taxables lorsque : Soit il s’agit d’une plus-value réalisée dans le cadre de l’activité professionnelle : je n’examinerai pas cette hypothèse ; Soit lorsqu’elle est réalisée en dehors de la gestion normale du patrimoine privé, ceci au regard de l’article 90, 1°, ou 90, 9°, du […]

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La prescription de dix ans et le bref délai coexistent-ils ?

L’article 2262bis, § 1er, du Code civil dispose que « toutes les actions personnelles sont prescrites par dix ans. » Toutefois l’article 1648 du Code civil impose à l’acheteur d’intenter « à bref délai » l’action fondée sur la garantie des vices cachés. S’il faut agir à bref délai, ce n’est évidemment pas dans les dix ans. Faut-il en […]

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Dépôt et prescription

Une dame met des bons de caisse en dépôt chez Belfius. Le règlement général des opérations de Belfius prévoit un délai de prescription de dix ans pour les actions contre la banque. La dame décède et sa fille hérite. Cette dernière invite Belfius à restituer les bons de caisse. Belfius n’a aucune envie de rendre […]

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L’expulsion du locataire commercial par l’acquéreur lorsque le bail est devenu à durée indéterminée

Selon l’article 14, al. 3, de la loi sur les baux commerciaux, lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession dans l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours. Voyons comment, dans ce cas, l’acquéreur du bien peut recouvrer la libre […]

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La servitude d’égout des toits

L’article 681 du Code civil dispose que tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. Il faut circonscrire l’obligation de l’article 681. Le propriétaire ne peut obliger son voisin […]

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Un écrit irrégulier ne fait pas un aveu

Monsieur emprunte de l’argent à Madame. Il dactylographie et signe la reconnaissance suivante : « Moi, X, j’ai reçu de Y le 6 mai 2004 le montant de 35.000 € (trente-cinq mille euros) à titre de prêt en cash. Pour accord. » Manifestement il ne rembourse pas et une procédure est engagée. Monsieur se défend en opposant l’irrégularité […]

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La DLU quater

La loi du 21 juillet 2016, en vigueur depuis le 1er août 2016, instaure la DLU quater qui, contrairement à ses trois grandes sœurs, est destinée à être permanente. Historique des DLU Les DLU ont pour but de conférer une amnistie fiscale et pénale aux fraudeurs repentis. Cette rédemption s’effectue tout simplement par une déclaration […]

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Clauses types dans les actes et réflexion sur la sanction de l’infraction d’urbanisme dans la vente d’immeuble

Un immeuble situé à La Louvière, destiné à l’activité de garage–atelier, est vendu en 2011 au prix de 900.000 €. L’acte authentique contient une clause que l’on retrouve souvent dans les actes : « Le vendeur déclare garantir à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur l’immeuble ou fait exécuter par […]

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La condition suspensive stipulée en faveur d’une partie

Dans une offre, une partie s’engage à céder les actions d’une société sous quatre conditions suspensives. Le contrat stipule que ces conditions sont stipulées dans l’intérêt exclusif de la partie destinataire de l’offre. Avant que les conditions en question ne se réalisent ou défaillent, cette partie écrit alors pour renoncer au bénéfice des conditions suspensives. […]

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Jusque quand le locataire peut faire utilement enregistrer son bail ?

La question est la suivante : le locataire apprend que le bien est vendu. Il s’agit d’un bail de droit commun (bureau, entrepôt, bail étudiant non affecté à la résidence principale). Le locataire se précipite pour soumettre son bail à la formalité de l’enregistrement afin de le rendre opposable à l’acquéreur. La vente est réalisée par […]

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Urbanisme et panneaux photovoltaïques à Bruxelles

Dispense de permis d’urbanisme L’article 21 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 novembre 2008 dispense certains travaux de permis d’urbanisme. Est ainsi dispensé de permis le placement de panneaux capteurs solaires, photovoltaïques ou assimilés, à condition que : Ils ne soient pas visibles depuis l’espace public ; Ou, s’ils sont […]

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L’indemnité d’accession est-elle soumise à la TVA ?

La problématique réside dans la question de savoir si l’accession prévue par la Code civil, qui permet au propriétaire d’un fonds d’acquérir moyennant indemnisation la propriété des constructions érigées par un tiers sur ledit fonds, est soumise à la TVA. La réponse donnée à cette question a une certaine incidence pour les promotions immobilières basées […]

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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