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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Nos derniers articles

Problème de financement d’une acquisition immobilière sur levée d’option payante

Sur le plan des principes, une acquisition d’option et une vente immobilière sur levée d’option, constituent évidemment une opération parfaitement légale. Cette technique est généralement admise en doctrine (B. Khol, « La vente d’immeuble (de gré à gré) », Chroniques notariales, oct. 2021, vol. 73, p. 68) et en jurisprudence ; elle est courante dans la pratique immobilière. […]

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Loyer abusif : nouveautés à Bruxelles

la Région de Bruxelles-capital a adopté, le 28 octobre 2021, une ordonnance visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs. En effet, l’ordonnance adoptée par la Région bruxelloise le 28 octobre 2021 visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs est entrée en […]

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Les loyers sous covid : la jurisprudence d’appel est arrivée

De nombreux commerces ont été fermés en raison des mesures adoptées lors de la crise sanitaire. Les commerçants se sont trouvés sans recette pour payer leur loyer. On le sait, ils ont invoqué la théorie des risques leur permettant de se libérer du loyer puisque le bailleur, par force majeure, ne pouvait leur assurer la […]

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L’indemnité d’accession à l’expiration du droit de superficie

A l’extinction du droit de superficie, la propriété du volume passe au constituant du droit à charge d’indemniser le superficiaire. La matière n’est pas d’ordre public et peut faire l’objet d’une organisation conventionnelle de l’indemnisation. À défaut d’un tel dispositif, c’est l’article 3.188 du Code civil qui gouverne aujourd’hui l’indemnisation de l’accession. Selon cette disposition, […]

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Funding loss : le vent tourne

La chambre néerlandophone de la Cour de cassation revient, elle aussi, à la réalité. La jurisprudence de la Cour a évolué en 2021 et reconnait enfin qu’un prêt artificiellement baptisé ouverture de crédit est et reste un prêt. L’enjeu, c’est l’indemnité de remboursement anticipé : Elle est légale et limitée à 6 mois d’intérêts dans le […]

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Indemniser de « l’ancien »

En droit de la responsabilité, l’auteur de la faute qui a causé un dommage doit le réparer. La victime a droit, en règle, à la réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi. Comment appliquer ces principes quant les réparations ou la reconstruction porte sur un immeuble non neuf ? Faut-il appliquer un coefficient de vétusté au […]

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Le financement de superficie-conséquence sur le domaine public

L’article 3.182 du Livre  3 du Code civil concerne la superficie-conséquence. L’alinéa premier définit comme suit ce mode originaire d’accès à la propriété temporaire : Le droit de superficie peut aussi naître comme la conséquence d’un droit d’usage sur un immeuble qui confère le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations. Ainsi un locataire qui réalise […]

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L’IPI et la filière Luxembourgeoise

Il devient de plus en plus difficile de devenir agent immobilier. L’examen qui sanctionne le stage est loin d’être simple, la matière est vaste et l’IPI est très exigeant. La volonté est clairement affichée de rehausser le niveau des agents immobiliers. Je l’ai moi-même constaté, puisque je délivre des formations pour l’IPI, puis pour le […]

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Coliving : la riposte de Bruxelles, Ixelles et Saint-Gilles (mis à jour)

Introduction La colocation est un mode d’habitat essentiellement urbain qui existe depuis maintenant plusieurs décennies. Il s’agit de vivre ensemble dans un appartement ou dans une maison unifamiliale, en nombre correspondant à celui d’une famille. Depuis plusieurs années, on voit émerger des projets de coliving, souvent conçus et/ou gérés par des sociétés spécialisées. Il s’agit […]

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Vendre en déclarant l’infraction d’urbanisme à l’acheteur qui déclare en faire son affaire

Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type : « Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ». Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit […]

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Servitude par destination du père de famille

La destination du père de famille est un mode d’établissement de servitude qui est bien moins rare qu’on peut le penser. Un arrêt du 22 avril 2021 de la Cour de cassation nous permet d’évoquer la question importante du rapport entre les clauses usuelles des actes et ce mode d’établissement de servitude. Mais d’abord, qu’est-ce […]

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Le possessoire et le pétitoire ne peuvent être cumulés

L’action possessoire protège la seule possession d’un droit réel ; elle ne porte pas sur la reconnaissance de ce droit. Le législateur a voulu d’abord protéger la situation apparente de toute voie de fait. Rétablir la possession, mettre fin à ce qui trouble la paix sociale, avant de trancher le droit. Bref, arrêter le trouble puis […]

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La durée d’une promesse de vente

Une promesse de vente émise par le propriétaire génère une option d’achat dans le chef du bénéficiaire. Quelle est la durée de la promesse, donc de l’option ? La question est importante car, lorsque la promesse est expirée, elle ne peut plus être acceptée, l’option ne peut plus être levée. Une levée d’option d’achat tardive n’est […]

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La mutation apparente dans la vente d’immeuble

Le texte Article 187 C. enreg. : « Le changement dans la propriété ou l’usufruit d’un immeuble situé en Belgique, par suite d’une convention translative ou déclarative, est suffisamment établi, pour la réclamation du droit au nouveau propriétaire ou usufruitier, par des actes de disposition ou d’administration ou autres actes constatant ou impliquant, dans son chef, la […]

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L’élection de command

Définition La déclaration de command est une clause du contrat de vente par laquelle l’acheteur se réserve la possibilité de désigner une tierce personne en qualité d’acheteur. L’utilité de l’institution est de cacher l’acquéreur véritable lors de la vente, afin de lui éviter, par exemple, de payer le prix d’un achat de convenance. Mais le […]

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Présomption en l’absence d’état des lieux d’entrée

Dans le bail, diverses obligations pèsent sur le preneur relativement au bien : En cours de bail, le preneur doit entretenir le bien en bon père de famille (art. 1728, 1°, de l’ancien Code civil). Le preneur est tenu de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754). Le preneur est responsable des débats […]

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Dans le bail, diverses obligations pèsent sur le preneur relativement au bien :

En cours de bail, le preneur doit entretenir le bien en bon père de famille (art. 1728, 1°, de l’ancien Code civil).

Le preneur est tenu de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754).

Le preneur est responsable des débats locatifs (article 1732).

Le preneur est présumé responsable de l’incendie, sauf s’il prouve l’absence de faute (art. 1733).

Le preneur a une obligation de restitution en fin de bail, dans l’état dans lequel il a reçu le bien, sous réserve de la vétusté et de la force majeure.

Les dégâts locatifs s’apprécient par comparaison entre les états de lieu d’entrée et de sortie (art. 1730, § 1er).

Il existe une présomption qui peut être renversée, de ce qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur a reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail (art. 1731, § 1er).

Qu’en est-il lorsque le bien est loué en mauvais état ?

La Cour de cassation rappelle utilement les principes (Cass., 26 juin 2023, rôle n° C.23.0015.F, www.juportal.be).

« D’une part, la circonstance que, au moment de l’entrée dans les lieux, la chose louée est en mauvais état ne dispense le preneur, qui a accepté le bien en cet état, ni de son obligation de restitution, ni de sa responsabilité du chef des dégradations ou des pertes qui arrivent en cours de bail ou du chef du manquement à son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille.

D’autre part, lorsque, avant la conclusion du bail ou en cours de bail, les parties ont convenu de la réalisation par le bailleur de travaux d’aménagement de la chose louée, le preneur est responsable des dégradations à ces aménagements, ces travaux eussent-ils été réalisés après l’entrée du preneur dans les lieux.

Partant, si, à défaut d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, pour fournir la preuve contraire, le bailleur n’est pas tenu de démontrer que le bien était en bon état à l’entrée dans les lieux, mais seulement que l’état du bien s’est dégradé par rapport au moment, soit de l’entrée dans les lieux, soit de la réalisation des aménagements par le bailleur.

Le moyen, qui repose sur le soutènement contraire, manque en droit. »

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