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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Nos derniers articles

L’indemnité d’accession à l’expiration du droit de superficie

A l’extinction du droit de superficie, la propriété du volume passe au constituant du droit à charge d’indemniser le superficiaire. La matière n’est pas d’ordre public et peut faire l’objet d’une organisation conventionnelle de l’indemnisation. À défaut d’un tel dispositif, c’est l’article 3.188 du Code civil qui gouverne aujourd’hui l’indemnisation de l’accession. Selon cette disposition, […]

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Funding loss : le vent tourne

La chambre néerlandophone de la Cour de cassation revient, elle aussi, à la réalité. La jurisprudence de la Cour a évolué en 2021 et reconnait enfin qu’un prêt artificiellement baptisé ouverture de crédit est et reste un prêt. L’enjeu, c’est l’indemnité de remboursement anticipé : Elle est légale et limitée à 6 mois d’intérêts dans le […]

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Indemniser de « l’ancien »

En droit de la responsabilité, l’auteur de la faute qui a causé un dommage doit le réparer. La victime a droit, en règle, à la réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi. Comment appliquer ces principes quant les réparations ou la reconstruction porte sur un immeuble non neuf ? Faut-il appliquer un coefficient de vétusté au […]

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Le financement de superficie-conséquence sur le domaine public

L’article 3.182 du Livre  3 du Code civil concerne la superficie-conséquence. L’alinéa premier définit comme suit ce mode originaire d’accès à la propriété temporaire : Le droit de superficie peut aussi naître comme la conséquence d’un droit d’usage sur un immeuble qui confère le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations. Ainsi un locataire qui réalise […]

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L’IPI et la filière Luxembourgeoise

Il devient de plus en plus difficile de devenir agent immobilier. L’examen qui sanctionne le stage est loin d’être simple, la matière est vaste et l’IPI est très exigeant. La volonté est clairement affichée de rehausser le niveau des agents immobiliers. Je l’ai moi-même constaté, puisque je délivre des formations pour l’IPI, puis pour le […]

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Coliving : la riposte de Bruxelles, Ixelles et Saint-Gilles (mis à jour)

Introduction La colocation est un mode d’habitat essentiellement urbain qui existe depuis maintenant plusieurs décennies. Il s’agit de vivre ensemble dans un appartement ou dans une maison unifamiliale, en nombre correspondant à celui d’une famille. Depuis plusieurs années, on voit émerger des projets de coliving, souvent conçus et/ou gérés par des sociétés spécialisées. Il s’agit […]

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Vendre en déclarant l’infraction d’urbanisme à l’acheteur qui déclare en faire son affaire

Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type : « Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ». Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit […]

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Servitude par destination du père de famille

La destination du père de famille est un mode d’établissement de servitude qui est bien moins rare qu’on peut le penser. Un arrêt du 22 avril 2021 de la Cour de cassation nous permet d’évoquer la question importante du rapport entre les clauses usuelles des actes et ce mode d’établissement de servitude. Mais d’abord, qu’est-ce […]

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Le possessoire et le pétitoire ne peuvent être cumulés

L’action possessoire protège la seule possession d’un droit réel ; elle ne porte pas sur la reconnaissance de ce droit. Le législateur a voulu d’abord protéger la situation apparente de toute voie de fait. Rétablir la possession, mettre fin à ce qui trouble la paix sociale, avant de trancher le droit. Bref, arrêter le trouble puis […]

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La durée d’une promesse de vente

Une promesse de vente émise par le propriétaire génère une option d’achat dans le chef du bénéficiaire. Quelle est la durée de la promesse, donc de l’option ? La question est importante car, lorsque la promesse est expirée, elle ne peut plus être acceptée, l’option ne peut plus être levée. Une levée d’option d’achat tardive n’est […]

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La mutation apparente dans la vente d’immeuble

Le texte Article 187 C. enreg. : « Le changement dans la propriété ou l’usufruit d’un immeuble situé en Belgique, par suite d’une convention translative ou déclarative, est suffisamment établi, pour la réclamation du droit au nouveau propriétaire ou usufruitier, par des actes de disposition ou d’administration ou autres actes constatant ou impliquant, dans son chef, la […]

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L’élection de command

Définition La déclaration de command est une clause du contrat de vente par laquelle l’acheteur se réserve la possibilité de désigner une tierce personne en qualité d’acheteur. L’utilité de l’institution est de cacher l’acquéreur véritable lors de la vente, afin de lui éviter, par exemple, de payer le prix d’un achat de convenance. Mais le […]

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Funding loss : retournement de situation ?

Le droit est-il une science exacte ? On peut en douter quand on voit les palinodies de la Cour de cassation en matière de funding loss. Dans notre dernier article consacrée à la funding loss le 22 septembre 2020, nous faisions état d’un arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2020 (rôle n° C.19.0140.N). […]

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Le prêt sur le loyer commercial dans le cadre de la crise sanitaire

Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté, le 17 décembre 2020, un arrêté de pouvoirs spéciaux organisant un prêt aux locataires commerciaux à certaines conditions. Publié le 5 janvier 2021 et entré en vigueur le 15 janvier 2021, l’arrêté est présenté comme une mesure de soutien en faveur des commerçants et artisans qui […]

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Inondation en Wallonie

En Wallonie, le Code de l’Environnement constituant le Code de l’Eau (sic) prévoit que le Gouvernement adopte la cartographie des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations (art. D.53-2). C’est une obligation découlant de la Directive 2007/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2007. Cela s’applique […]

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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