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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le nouveau régime de taxation des immeubles situés à l’étranger

L’Etat belge a, enfin, décidé de revoir le régime de taxation des immeubles situés à l’étranger détenus par des résidents belges. Position du problème L’évolution du régime fiscal était rendue indispensable par de nombreuses condamnations prononcées par la Cour de Justice de l’Union Européenne mettant en exergue la violation de la libre circulation des capitaux […]

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Sous-traitance et accès à la profession

L’exercice de certaines professions requiert que l’entreprise justifie sa compétence professionnelle (art. 5, § 1er, de la loi-programme du 10 février 1998). L’article 1er de l’arrêté royal du 29 janvier 2007 réglemente l’accès à la profession de plusieurs activités dans les métiers de la construction, notamment l’entreprise générale. L’article 31 de cet arrêté dispose qu’exerce […]

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Le nouveau régime de la TVA sur la location immobilière

Le projet de loi du 31 juillet 2018 introduit une révolution dans le paysage de la TVA belge : une option pour l’assujettissement des locations immobilières à destination des assujettis. Voici ce qu’il faut savoir de ce nouveau régime qui entrera en vigueur le 1er janvier 2019. 1. Nouvelle exception à l’exemption de TVA sur la […]

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La médiation et le bref délai en matière de vices cachés

Dans les litiges, les avocats doivent inciter leurs clients à envisager la médiation. C’était d’abord une obligation déontologique (recommandation du 8 novembre 2005 du Conseil de l’Ordre français des avocats du Barreau de Bruxelles et recommandation du 9 mai 2005 de l’O.B.F.G.) C’est à présent devenu une obligation légale. L’article 205 de la loi du […]

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Exonération de responsabilité de l’architecte à l’égard de l’acquéreur final

On rencontre parfois la clause suivante dans les missions d’architecture : « La réception provisoire accordée aux entrepreneurs, fut-ce avec réserves, constituera le point de départ de la garantie décennale de l’Architecte pour les travaux de nature à engager celle-ci conformément aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Cette réception décharge l’Architecte des vices […]

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La réglementation applicable aux arbres à Bruxelles

Les arbres sont sujets à une réglementation variée touchant à la fois des aspects de droit rural, civil et de l’urbanisme. Entre voisins se posent souvent des problèmes de distance des plantations. Le Code rural précise quelles sont les distances légales de plantation et les conséquences en cas de non-respect. Plusieurs réglementations urbanistiques fournissent des […]

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Les accords de valorisation en vue de la vente d’un immeuble

A est propriétaire d’un bien qui vieillit ou qui se prête à amélioration. Mais il ne dispose pas des moyens de valoriser son immeuble avant la vente. B dispose quant à lui des aptitudes lui permettant de réaliser les travaux (c’est souvent un architecte ou un entrepreneur) mais il n’a pas les fonds pour acheter […]

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La réforme du bail d’habitation à Bruxelles, en résumé

Il existe depuis peu à Bruxelles une nouvelle réglementation sur les baux d’« habitation », à savoir ceux qui portent sur le logement. Il s’agit de l’ordonnance du 27 juillet 2017 « visant la régionalisation du bail d’habitation ». Le texte a été publié le 30 octobre 2017 au Moniteur belge et est entré en vigueur […]

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La retenue sur prix et consignation-séquestre jusqu’à régularisation urbanistique – la condition suspensive de « propreté urbanistique ».

Les parties découvrent une infraction d’urbanisme avant l’acte authentique de vente. L’acquéreur exige un règlement avant de réitérer la vente en forme authentique. Comme il se doit, le notaire conseille impartialement les parties ; pour sauver la vente, le notaire préconise une clause de ce type : « Le vendeur s’engage à procéder à ses frais à […]

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Quand l’époux propriétaire divise le logement familial

Selon l’article 215 du Code civil, un époux ne peut, sans le consentement de son conjoint, poser d’acte de disposition sur le logement principal de la famille (S. Brat, « La protection du logement familial », ULB – Séminaire de droit comparé mai 2009 /2010, R.J.T., p. 223 et s.). L’interdiction vaut aussi pour les […]

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La taxation des revenus d’une carrière de pierre ou de sable

Une personne physique est propriétaire d’un terrain propice à l’extraction de sable ou de pierre. Une entreprise d’extraction se présente et se propose d’exploiter la carrière ou la sablière. Se pose la question de la fiscalité de l’opération pour le propriétaire. Souvent la convention prévoit une redevance par m³ déversé et une durée jusqu’à épuisement […]

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Droits de survie après divorce

La loi réformant matrimoniaux traite aussi des conséquences d’un divorce. Rappelons que le mariage est la période précédant le divorce. L’article 299 du Code civil dispose actuellement, au chapitre IV sur les effets du divorce : « Sauf convention contraire, les époux perdent tous les avantages qu’ils se sont faits par contrat de mariage et depuis qu’ils […]

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Les anciens PPAS

Les PPA approuvés sous l’arrêté-loi du 2 décembre 1946, avant la loi du 29 mars 1962, restent en vigueur, dit l’article 325 CoBAT. Ils sont dénommés PPAS. Ces vieux PPAS posaient un problème lorsque l’on voulait déroger à leurs prescriptions dans le cadre d’une demande de permis d’urbanisme. En effet, l’article 325 CoBAT prévoit que […]

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Clause d’accroissement (II)

On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2013, cette règle ne s’applique pas à l’indivision volontaire ; ceci dit, on peut contractualiser une neutralisation temporaire du droit de poursuivre le partage. Mais existe-t-il une indivision dans la clause […]

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Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction (suite et pas fin)

La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ? Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des […]

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Vente et option sur immeuble en Flandre : un arrêt important

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L’impact de l’arrêt Kozuba de la Cour de Justice de l’Union Européenne sur les rénovations de bâtiment

La directive TVA assujettit les livraisons de bâtiments neufs Pour rappel, le principe de base est l’assujettissement à la TVA des livraisons de bâtiments neufs, soit, selon l’article 12, § 1er, a) de la directive : « la livraison d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment et du sol y attenant, effectuée avant sa première occupation ». L’article […]

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Investir dans une immobilière américaine

Que se passe-t-il lorsque des résidents personnes physiques belges se proposent d’investir des capitaux dans une limited liability company (LLC) basée aux Etats-Unis. La LLC possède un régime de transparence fiscale aux Etats-Unis. La nouvelle CPDI du 27 novembre 2006 conclue entre la Belgique et les Etats-Unis est particulière. Elle est en vigueur depuis le […]

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Le délai pour obtenir le financement de la vente

Deux jeunes indépendants acquièrent un immeuble sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire. La clause du compromis est sévère. Il est prévu que l’acheteur doit notifier par lettre recommandée le refus de trois banques dans un délai de quinze jours pour que la vente soit résolue par l’effet de la condition. À défaut, la […]

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Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT. Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée. La raison était de […]

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Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

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