Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Il faut réparer le contrat, pas l’annuler !

Un entrepreneur est chargé de construire une maison et son garage. Les travaux ont donné lieu à plusieurs conflits. Le maître de l’ouvrage va finalement se résoudre à poursuivre la nullité du contrat. En effet, il existait une différence de niveau entre la maison et le garage, ce qui était en contravention avec le permis […]

Lire plus

Nos derniers articles

La force majeure en matière d’abattement

En Région de Bruxelles-Capitale, le bénéfice de l’abattement est subordonné à diverses conditions énoncées à l’article 46bis C. enreg. Le redevable ne peut posséder une autre habitation (alinéa 5, 2°, a) et doit établir sa résidence dans les deux ans dans l’immeuble acquis (alinéa 5, 2°, b) et y maintenir sa résidence pendant cinq ans […]

Lire plus arrow_forward

Le délai de notification du refus de la banque

Un compromis de vente d’une maison contient la clause suivante : « La présente convention est signée sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt hypothécaire de 320.000 € au taux normal du marché dont le refus sera signifié au vendeur au plus tard le 28 mars 2016. » L’acheteur n’obtient pas son financement et affirme […]

Lire plus arrow_forward

Immeuble à l’étranger : que faut-il déclarer ?

L’article 5 du CIR/92 dispose que les habitant du Royaume sont soumis à l’impôt des personnes physiques à raison de tous ses revenus visés dans le Code, même si ces revenus sont produits ou recueillis à l’étranger. L’article 7, § 1°, b), ajoute que les revenus des biens immobiliers sont, pour les biens sis à […]

Lire plus arrow_forward

Les difficultés d’exécution d’une convention d’options croisées

La convention d’options croisées ou successives d’achat – vente contient généralement les modalités de la levée de l’option et les conditions auxquelles la vente interviendra après levée d’une option et passation de l’acte. Lorsque la première option est levée, l’autre partie qui souhaite la vente doit vérifier si cette levée est valable et n’est pas […]

Lire plus arrow_forward

Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction

L’acheteur peut-il fonder son action en résolution sur la garantie d’éviction du fait des tiers, tenant à la présence des infractions d’urbanisme ? Aux termes de l’article 1636 du Code civil, « si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans […]

Lire plus arrow_forward

Vente du bâti et droit réel sur le sol : du nouveau

Le SDA admet que : « Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA. Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA […]

Lire plus arrow_forward

Bail commercial : pas d’accord sur l’indemnité d’éviction avant la naissance de ce droit

Un bail commercial de 18 années est conclu en 1995 pour l’exploitation d’un magasin de bricolage. En 2011, dans les formes et délais, le preneur demande le renouvellement. Il se heurte à un refus. Le bailleur motive son refus par l’intention d’exploiter effectivement et personnellement le bien loué. Les parties décident alors de résilier amiablement […]

Lire plus arrow_forward

TVA ou droits d’enregistrement sur la vente d’immeuble ou comment réparer les conséquences d’une application erronée ?

Par suite de l’utilisation des dispositions relatives à la pratique abusive ou l’abus fiscal par l’administration ou, plus largement, suite à une simple erreur sur la qualité neuve ou non du bâtiment rénové, se pose la question de la conservation du droit à déduction ou de la restitution des droits d’enregistrements. Deux situations peuvent se […]

Lire plus arrow_forward

La clause de prorogation du bail de courte durée

Le bail de résidence principale a une durée de neuf ans mais un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans. C’est le bail de courte durée. Ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, […]

Lire plus arrow_forward

Dol, annulation et divisibilité des contrats

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2017, rôle n° C.17.0389.N (www.juridat.be) reconnait qu’une convention peut être partiellement annulée pour dol principal. La nullité pour dol comme cause de vice de consentement, sur base des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, n’exclut pas l’annulation d’une partie du contrat lorsque le […]

Lire plus arrow_forward

Rehausse : les parkings non neufs vendus avec TVA

En TVA, lorsque plusieurs opérations sont réalisées de manière groupée ou en même temps, il est important de vérifier si l’on est en présence d’une opération unique. Si c’est le cas, l’opération unique suivra, dans son ensemble, le régime TVA applicable à l’opération reconnue comme principale (CJUE, 15 mai 2001, Primback, C‑34/99). En revanche, les opérations […]

Lire plus arrow_forward

La TVA sur les travaux destinés à se conformer à des charges d’urbanisme est-elle déductible ?

Les Communes ou la Région peuvent subordonner la délivrance d’un permis d’urbanisme ou d’un permis de lotir à la réalisation de travaux, à titre gratuit, dans des espaces ou bâtiments publics ou dans des logements. Cette possibilité existe tant en Région bruxelloise (articles 100 et 112 du CoBAT) qu’en Région wallonne (article D.IV.54 du CoDT). […]

Lire plus arrow_forward

L’abattement sur le sol (Bruxelles)

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel (12,5 %) est réduite de 175.000 € à certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C. enreg.) : Il doit s’agir d’une vente, Par une ou plusieurs personnes physiques ensemble, De la totalité […]

Lire plus arrow_forward

L’aléa et le vil prix dans la vente viagère d’immeuble

Selon les articles 1104 et 1964 du Code civil un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain. Il en résulte que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à […]

Lire plus arrow_forward

J’achète en indivision avec ma société

Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.). C’est justement à ce sujet […]

Lire plus arrow_forward

Le bâtiment redevenu neuf

Faisons le point sur un sujet que nous avons souvent abordé dans ce blog. En TVA, le bâtiment neuf est, en règle, celui dont la cession est effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation dudit […]

Lire plus arrow_forward

Les risques de la RDA (III)

Dans une promotion immobilière en RDA, le superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées. À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire doit donc se déplacer. Pour éviter cela, il est commode que le propriétaire du sol donne un mandat au promoteur pour signer l’acte avec […]

Lire plus arrow_forward

La vente globale

J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ? « En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix. Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente […]

Lire plus arrow_forward

J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ?

« En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix.

Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente est parfaite dès que les parties sont convenues du prix global sans qu’il soit requis que le prix soit déterminé pour chaque chose.

Dans la mesure où le moyen, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, il manque en droit », dit la Cour de cassation.

Cass., 29 novembre 2019, rôle n° C.19.0045.F, www.juridat.be.

  • Sitothèque

  • close