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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Régionalisation du bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale : clarification des obligations d’information du bailleur au stade précontractuel et protection plus adéquate du bailleur en cas de manquement du preneur

Depuis plusieurs années, on voit apparaître de nouvelles formes d’habitat en milieu urbain, qui suivent l’évolution de la société. On citera, à titre d’exemples, le bail d’étudiant, le bail de colocation ou encore le bail « glissant »[1]. La loi du 20 février 1991 demeure limitée à la résidence principale du preneur ; elle ne peut prétendre couvrir […]

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Nos derniers articles

Les options croisées et l’abus fiscal 

Rappelons que l’abus fiscal n’est pas une fraude ni une simulation mais seulement un acte méconnaissant l’objectif de la loi, dans un but fiscal. L’abus fiscal est subsidiaire. Cette règle anti-évitement ne peut être utilisée que lorsque la méthode d’interprétation ordinaire, les dispositions techniques du Code, les dispositions spéciales relatives à la lutte contre l’évasion […]

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Les options croisées et l’urbanisme

A promet de vendre son immeuble à B, à tel prix et conditions, et concomitamment B, au même prix et aux mêmes conditions, promet de l’acheter. Il s’agit d’une promesse d’achat et d’une promesse de vente. Ces promesses génèrent des options croisées de vente et d’achat mais ce n’est pas encore une vente. Il faut […]

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Vente d’un immeuble contenant une cuve à mazout (Wallonie)

La présence d’une cuve à mazout dans l’immeuble mis en vente est un élément qui doit être traité avant ou à l’occasion de la transaction La matière est régie par les dispositions du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement et l’arrêté du gouvernemental wallon du 17 juillet 2003. Ces dispositions s’appliquent même […]

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Taxation de l’emphytéose

Les membres d’une famille apportent des immeubles en société et se font concéder un  droit d’emphytéose sur ces immeubles. L’objectif est sans doute d’entrer dans un cadre de gestion efficace de l’indivision tout en continuant à disposer de revenus immobiliers propres. Il est prévu que la rémunération de l’emphytéose est double. D’une part, les membres […]

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Je prête de l’argent à ma société

Comment traiter les intérêts des avances de fonds à la société, réalisées par le dirigeant ? D’un point de vue comptable, les intérêts sont une charge qui grève le compte de résultat et nullement une distribution des bénéfices de la société. D’un point de vue fiscal, les intérêts sont en principe déductibles comme les autres frais […]

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La taxation du remembrement tréfonds – emphytéose

Tout le monde se souvient de la pratique de l’achat scindé à l’époque bénie où l’abus fiscal n’existait pas. À certaines conditions balisées par les décisions du SDA, deux sociétés liées pouvaient acquérir, l’une un droit d’emphytéose de 99 ans et l’autre le droit résiduaire de propriété. La valeur du droit d’emphytéose représentait 95 % […]

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La valeur locative normale et les travaux du locataire

Lorsque le preneur demande le renouvellement de son bail commercial, le bailleur peut subordonner son accord à des conditions relatives au loyer (art. 14 de la loi sur les baux commerciaux). Il peut ainsi accepter le renouvellement moyennant un loyer sensiblement plus élevé. Si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer, il doit […]

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La cession d’option et l’abus fiscal

L’avantage que l’on peut retirer d’une option d’achat est qu’elle est en général cessible, sauf si elle est expressément stipulée intuitu personae. Conférant un droit de créance, la promesse peut être transportée dans le respect des articles 1689 et suivants du Code civil. L’acquéreur d’un immeuble en vue de la revente peut être tenté de […]

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La vente viagère d’un immeuble (III)

Le rachat de la rente L’article 1979 du Code civil dispose que le débirentier ne peut se libérer du payement de la rente en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés (art. 1979 du Code civil). La rente ne peut dès lors pas, en principe, être rachetée. Cette […]

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La vente viagère d’un immeuble (II)

La rente Les parties fixent librement le montant de la rente en fonction des critères suivants (article 1976 du Code civil) : de l’âge du vendeur, de l’espérance de vie du crédirentier, de la valeur de l’immeuble, de la rentabilité de l’immeuble, de la présence ou non d’une clause de réserve d’usufruit, de la durée maximale […]

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La vente viagère d’un immeuble (I)

Introduction La vente viagère d’un immeuble est une vente présentant la particularité que l’acquéreur (débirentier) s’acquitte du prix converti en une rente  (les arrérages) que le vendeur (crédirentier), perçoit pendant toute sa vie. On peut aussi trouver les modalités suivantes : un premier paiement est réalisé à la conclusion de la vente (le bouquet) et le […]

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L’immeuble se trouve en zone d’aléa d’inondation élevé

Une situation trop fréquente : l’acquéreur apprend que  le bien se situe en zone d’aléa d’inondation élevé et demande une réduction du prix. La matière est régie, en Wallonie, par l’arrêté du Gouvernement wallon du 19 décembre 2013. Cet arrêté adopte les cartographies des zones soumises à l’aléa d’inondation et au risque de dommages dus aux inondations. […]

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vendre un lot avant lotissement

Peut-on vendre un lot d’un lotissement avant la délivrance du permis de lotir, d’un permis d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ? En droit civil, on peut certes vendre un bien futur, pour autant qu’il soit déterminable. Mais la réponse est négative, et ce même sous la condition suspensive de l’obtention dudit permis. Cela résulte d’un arrêt de […]

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La vente « en triangle »

C’est bien souvent après avoir signé le compromis chez l’agent immobilier que l’acquéreur, éclairé par son notaire ou son comptable, réalise qu’il aurait mieux fait d’acquérir « au nom d’une autre personne ». Ainsi les parents au nom des enfants en se réservant l’usufruit[1] ou l’associé gérant au nom de sa société. Mais changer d’acquéreur entre le […]

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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