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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Nos derniers articles

Funding loss : retournement de situation ?

Le droit est-il une science exacte ? On peut en douter quand on voit les palinodies de la Cour de cassation en matière de funding loss. Dans notre dernier article consacrée à la funding loss le 22 septembre 2020, nous faisions état d’un arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2020 (rôle n° C.19.0140.N). […]

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Le prêt sur le loyer commercial dans le cadre de la crise sanitaire

Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté, le 17 décembre 2020, un arrêté de pouvoirs spéciaux organisant un prêt aux locataires commerciaux à certaines conditions. Publié le 5 janvier 2021 et entré en vigueur le 15 janvier 2021, l’arrêté est présenté comme une mesure de soutien en faveur des commerçants et artisans qui […]

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Inondation en Wallonie

En Wallonie, le Code de l’Environnement constituant le Code de l’Eau (sic) prévoit que le Gouvernement adopte la cartographie des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations (art. D.53-2). C’est une obligation découlant de la Directive 2007/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2007. Cela s’applique […]

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Le fonctionnement de la promotion immobilière

La promotion immobilière est une activité économique et non un contrat proprement dit. En effet, elle s’exerce soit au travers d’un contrat de vente, d’un contrat d’entreprise ou encore d’un contrat de coordination. Ces contrats sont régis par leur cadre normatif propre et par la loi Breyne lorsque l’opérateur procure une habitation en état d’habitabilité […]

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Pas d’exclusion de l’in solidum en matière décennale

La Cour de cassation persiste et signe dans un arrêt du 12 février 2021 (rôle n° C.20.0066.N, www.juportal.be). On sait que les architecte et entrepreneur sont responsables pendant dix ans des défauts touchant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment (art. 1792 et 2270 du Code civil). Cette responsabilité est d’ordre public. Elle […]

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Le nouveau régime de taxation des immeubles situés à l’étranger

L’Etat belge a, enfin, décidé de revoir le régime de taxation des immeubles situés à l’étranger détenus par des résidents belges. Position du problème L’évolution du régime fiscal était rendue indispensable par de nombreuses condamnations prononcées par la Cour de Justice de l’Union Européenne mettant en exergue la violation de la libre circulation des capitaux […]

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Promotion en RDA et TVA sur les frais de commercialisation

Position de la question Un propriétaire foncier renonce au droit d’accession au profit d’un promoteur. Le promoteur construit un bâtiment neuf. Le promoteur vend les lots neufs en régime TVA. A ce titre, il peut déduire la TVA sur les frais de construction. Le tréfoncier vend quant à lui les quotes-parts terrain, en régime de […]

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La revente en remembrement après l’acquisition en démembrement : 2,52 % ou 12,5 % ?

Avant l’introduction de l’actuelle disposition anti-abus dans le Code des droits d’enregistrement (art. 18, § 2 – en vigueur au 1er juin 2012), nombres de sociétés liés procédaient à une acquisition en démembrement emphytéose/tréfonds. La constitution de l’emphytéose de 99 ans, évaluée à 95 % de la pleine propriété, était taxé – à l’époque – […]

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Les risques de la RDA VII (autorisation de démolition)

Bien souvent, le promoteur se voit octroyer une RDA (un droit de superficie) sur un fond où des constructions sont présentes. Du moins dans les entités urbaines où le foncier nu est rare. Le promoteur va démolir le bâti existant pour reconstruire et la convention de RDA l’y autorise expressément. Or  l’article 5 de la […]

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Les risques de la RDA VI

Il y a une nouveauté dans le livre 3 du Code civil, qui sera d’application le 1er septembre 2021. La définition du droit de superficie est donnée par l’article 3.177. Il est prévu que « le droit de superficie est un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou […]

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Les risques dans l’option cessible

Dans une promotion immobilière en RDA, le promoteur superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées. À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire devrait donc se déplacer chez le notaire mais il est généralement substitué par un collaborateur de l’étude du notaire instrumentant. En tout cas, […]

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Abattement et abus fiscal

Au moment de procéder à la signature d’un compromis d’acquisition en région de Bruxelles-Capitale, d’une habitation de moins de 500.000 €, se pose la question de l’abattement. Le problème est que cet avantage fiscal est réservé au primo acquéreur. Cela signifie que l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité […]

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Le projet de nouveau taux réduit de 6 % pour la démolition-reconstruction (article mis à jour)

Cet article constitue la mise à jour de celui publié le 8 novembre 2020 relativement à l’extension du taux de 6% pour les opérations de démolition-reconstruction. La loi-programme prévoyant ce taux réduit de 6% a été adoptée à la Chambre ce 17 décembre 2020. Un FAQ a maintenant été publié par l’administration fiscale (https://finances.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-demolition-reconstruction-faq.pdf). La […]

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Les effets de la résiliation du cautionnement (ou de l’hypothèque) d’une ouverture de crédit

Il existe un principe général de droit selon lequel on peut toujours résilier, à tout moment, un contrat à durée indéterminée, moyennant un préavis suffisant. Il en résulte que le cautionnement à durée indéterminée peut être dénoncé avec le préavis contractuel sinon avec un préavis suffisant. Quel est l’effet de la résiliation du cautionnement ?  On […]

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La fermeture du Bois de la Cambre est-elle légale ?

Un arrêté du Collège des bourgmestre et échevins du 3 septembre 2020 décide d’un « nouveau test de mobilité pour le Bois de la Cambre ». Le test se déroule du 14 septembre au 15 novembre 2020.  Il s’agit de fermer à la circulation les boucles sud et nord est. Un arrêté du 10 septembre 2020 ferme […]

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TVA et charges d’urbanisme (CJUE, C-528/19, 16 septembre 2020)

Les autorités publiques peuvent subordonner la délivrance de permis à l’exécution de certaines charges par le bénéficiaire. En matière immobilière, on songera principalement aux charges d’urbanisme qui assortissent un permis d’urbanisme ou un permis de lotir à la réalisation de travaux. Il s’agira souvent de réaliser des travaux dans des espaces ou bâtiments publics ou […]

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La coopérative bruxelloise est une société de personnes

L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]

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L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations.

Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société.

Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi pour les ventes les acquisitions par un ou plusieurs associés, autrement que par voie d’apport en société, d’immeubles situés en Belgique qui proviennent d’une société.

L’article 129 s’applique aux « sociétés de personnes » et l’article 130 s’applique aux « sociétés de capitaux ».

Ces articles ont été adaptés afin de tenir compte des modifications de certaines dénominations de formes de sociétés et de la suppression de la société agricole et de la société à finalité sociale.

Le nouveau CSA a supprimé la notion de capital social pour toutes les formes de société à l’exception de la société anonyme, de la société européenne et de la société coopérative européenne.

Ainsi, en raison de la suppression d’exigence de capital, la société coopérative, initialement visée par l’article 130 est déplacée dans l’article 129.

Désormais, l’acquisition par les associés d’un immeuble provenant d’une société coopérative n’est plus soumise au droit établi pour les ventes s’il s’agit :

  • des immeubles apportés à la société, lorsqu’ils sont acquis par la personne qui a effectué l’apport ;
  • des immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Les modifications apportées aux articles 129 et 130 concernant la société coopérative  entrent en vigueur le jour de la publication de l’ordonnance au Moniteur belge, donc pour les acquisitions à compter du 12 juillet 2023.

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