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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Encore et toujours l’accord sur la chose et le prix

Un jugement du 30 novembre 2018 de la 9ième du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (R.G. n° 18/2734/A) nous apporte une synthèse bienvenue sur le lancinant problème de la naissance de la vente par accord sur la chose, le prix et les éléments substantiels. Ce jugement étant inédit, je vous le soumets ci-dessous. […]

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Le bail à vie

Introduction Le bail à vie présente de l’intérêt en cas de liquidation d’une communauté après divorce, ou en cas de cohabitation, ou encore comme charge d’une vente. La loi du 13 avril 1997 a inséré un paragraphe 8 à l’article 3 de la loi du 20 février 1991 relatif à la durée du bail de […]

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PEB et vente ou location d’un bâtiment existant à Bruxelles

La Région de Bruxelles-Capitale, comme les autres Régions en Belgique, doit transposer la directive européenne (2002/91/CE) sur la performance énergétique des bâtiments. La seule réglementation qui existait dans ce domaine était l’obligation d’atteindre un niveau d’isolation thermique (« K 55 ») dans les bâtiments. La demande de permis d’urbanisme doit ainsi justifier que le bâtiment […]

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Immeuble et intérêts notionnels

La déduction fiscale pour capital à risque, dite déduction des « intérêts notionnels », permet à beaucoup de sociétés de réduire leur base imposable d’un pourcentage de leurs fonds propres, le pourcentage étant fonction du taux d’intérêt offert par les obligations linéaires à dix ans de l’État belge, et les fonds propres étant calculés à partir des […]

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L’accession en fin d’emphytéose

L’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance en reconnaissance de son droit de propriété (art. 1er de la loi du 10 janvier 1824). L’emphytéote peut améliorer l’héritage par des constructions (art.5). A l’expiration de l’emphytéose, le propriétaire […]

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Comment est né l’urbanisme à Bruxelles

Au début du règne de Léopold I, Bruxelles se présente comme un chef-lieu de province. La structure de Bruxelles est encore moyenâgeuse. La ville est entourée de remparts, et faite de ruelles tortueuses, organisées autour des places ou des églises, sans considération des accès et des grandes  voies de communication. Les villages environnants sont situés […]

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La vente de la chose d’autrui

En vertu de l’article 1599 du Code civil, la vente de la chose d’autrui est nulle ; elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. La nullité de la vente de la chose d’autrui édictée par l’article 1599 du Code civil a pour seul […]

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La vente en réméré

La vente en réméré est une vente avec option de rachat (article 1659 du Code civil). Le propriétaire vend son bien et peut, sans y être obligé, le racheter au même prix, majoré des frais, espérant être alors revenu à meilleure fortune. Le vendeur reprend la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, les […]

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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