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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’avocat facture les débours

Tout le monde le sait, les avocats perdent leur exonération à la TVA le 1er janvier 2014.

Ils factureront leurs honoraires avec une TVA de 21 % ; que se passera-t-il lorsqu’ils factureront les débours (frais avancés et à rembourser) ?

L’article 28, 5°, du Code TVA exclut les débours de la base d’imposition à la TVA.

Pour cela les sommes avancées doivent être portées en compte au client pour leur montant exact et distinctement du prix du bien livré ou du service fourni.

L’article 79, premier alinéa, point c), alinéa 2, de la directive 2006/112/CE précise que ces sommes sont portées en compte de passage dans la comptabilité du prestataire.

L’article 79 in fine impose à l’assujetti de justifier le montant effectif de tels frais mais n’exige pas que les débours facturés correspondent à l’euro près au montant des frais avancés, mais c’est logique.

Il faut donc établir au plus juste la demande de paiement des débours.

C’est surtout important pour éviter une régularisation lorsque l’on a facturé les débours par anticipation, avant de connaître le montant exact que le tiers réclamera ou si ce dernier envoie un état provisionnel.

Cela peut concerner des frais de traduction, d’expertise comptable, le rapport du réviseur, une expertise de dégâts, etc.).

Avec un réalisme certain, le député Christian Brotcorne a demandé au Ministre des finances quelle était la marge dans l’application de l’article 28 (Question parlementaire n° 374 du 19 avril 2013, Chambre, Questions et Réponses, 2002- 2013, QRVA 53/124 du 19.08.2013, p. 542).

Il se demande si une interprétation plus proche de l’esprit et de la lettre de la loi ne serait pas que seuls les montants excédant ceux remboursés au nom et pour le compte du cocontractant soient compris dans la base d’imposition à la TVA.

La réponse du Ministre des Finances ne fait pas preuve de souplesse.

« Vu qu’il s’agit d’une exception aux règles normales de la TVA, elle doit faire l’objet d’une interprétation stricte.

Par conséquent, lorsqu’un fournisseur ne porte pas en compte à son cocontractant les dépenses qu’il a engagées au nom et pour le compte de celui-ci pour leur montant exact, la somme réclamée est soumise à la TVA pour le tout. »

Il faut donc être exact.

Et lorsque la provision réclamée par l’avocat  porte à la fois sur des dépenses engagées pour le client et des honoraires, il devra soigneusement ventiler le paiement du client.

Pour les notaires, l’administration a instauré une tolérance pour les frais d’inscription, de transcription ou de radiation d’hypothèque qui sont portés en compte par le notaire à son client.

L’administration admet que lorsque le montant des frais en question ne sont pas encore connus définitivement, pour leur montant exact, au moment où ils sont facturés ou portés en compte, aucune régularisation ne doit être effectuée pour autant que le montant facturé initialement au client ne dépasse pas de plus de cinq euros leur montant réel (décision n° E.T. 123.376 du 31 janvier 2013).

On ne peut pas dire que la marge d’erreur tolérée aux notaires soit très large…

De nombreux éléments sont encore en discussion entre les avocats et l’administration (mandat de liquidateur, indemnités du BAJ, déduction historique, etc.).

Les négociateurs pourraient utilement négocier une tolérance sur les débours facturés par anticipation.

On retiendra de tout cela qu’il est toujours préférable de faire facturer le tiers au client directement.

Cela permet en outre à l’avocat d’éviter la responsabilité financière de l’opération.

En effet, l’article 7.15 du Code de déontologie prévoit que l’avocat est financièrement responsable à l’égard des tiers auxquels il fait appel (huissier de justice, conseil technique, traducteur, etc.) pour les devoirs qu’il leur demande, sauf s’il les a avertis préalablement et par écrit que ces frais devaient être réclamés directement au client.

Une disposition similaire existe lorsqu’un avocat fait appel  un autre avocat (art. 6.44).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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