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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’avocat facture les débours

Tout le monde le sait, les avocats perdent leur exonération à la TVA le 1er janvier 2014.

Ils factureront leurs honoraires avec une TVA de 21 % ; que se passera-t-il lorsqu’ils factureront les débours (frais avancés et à rembourser) ?

L’article 28, 5°, du Code TVA exclut les débours de la base d’imposition à la TVA.

Pour cela les sommes avancées doivent être portées en compte au client pour leur montant exact et distinctement du prix du bien livré ou du service fourni.

L’article 79, premier alinéa, point c), alinéa 2, de la directive 2006/112/CE précise que ces sommes sont portées en compte de passage dans la comptabilité du prestataire.

L’article 79 in fine impose à l’assujetti de justifier le montant effectif de tels frais mais n’exige pas que les débours facturés correspondent à l’euro près au montant des frais avancés, mais c’est logique.

Il faut donc établir au plus juste la demande de paiement des débours.

C’est surtout important pour éviter une régularisation lorsque l’on a facturé les débours par anticipation, avant de connaître le montant exact que le tiers réclamera ou si ce dernier envoie un état provisionnel.

Cela peut concerner des frais de traduction, d’expertise comptable, le rapport du réviseur, une expertise de dégâts, etc.).

Avec un réalisme certain, le député Christian Brotcorne a demandé au Ministre des finances quelle était la marge dans l’application de l’article 28 (Question parlementaire n° 374 du 19 avril 2013, Chambre, Questions et Réponses, 2002- 2013, QRVA 53/124 du 19.08.2013, p. 542).

Il se demande si une interprétation plus proche de l’esprit et de la lettre de la loi ne serait pas que seuls les montants excédant ceux remboursés au nom et pour le compte du cocontractant soient compris dans la base d’imposition à la TVA.

La réponse du Ministre des Finances ne fait pas preuve de souplesse.

« Vu qu’il s’agit d’une exception aux règles normales de la TVA, elle doit faire l’objet d’une interprétation stricte.

Par conséquent, lorsqu’un fournisseur ne porte pas en compte à son cocontractant les dépenses qu’il a engagées au nom et pour le compte de celui-ci pour leur montant exact, la somme réclamée est soumise à la TVA pour le tout. »

Il faut donc être exact.

Et lorsque la provision réclamée par l’avocat  porte à la fois sur des dépenses engagées pour le client et des honoraires, il devra soigneusement ventiler le paiement du client.

Pour les notaires, l’administration a instauré une tolérance pour les frais d’inscription, de transcription ou de radiation d’hypothèque qui sont portés en compte par le notaire à son client.

L’administration admet que lorsque le montant des frais en question ne sont pas encore connus définitivement, pour leur montant exact, au moment où ils sont facturés ou portés en compte, aucune régularisation ne doit être effectuée pour autant que le montant facturé initialement au client ne dépasse pas de plus de cinq euros leur montant réel (décision n° E.T. 123.376 du 31 janvier 2013).

On ne peut pas dire que la marge d’erreur tolérée aux notaires soit très large…

De nombreux éléments sont encore en discussion entre les avocats et l’administration (mandat de liquidateur, indemnités du BAJ, déduction historique, etc.).

Les négociateurs pourraient utilement négocier une tolérance sur les débours facturés par anticipation.

On retiendra de tout cela qu’il est toujours préférable de faire facturer le tiers au client directement.

Cela permet en outre à l’avocat d’éviter la responsabilité financière de l’opération.

En effet, l’article 7.15 du Code de déontologie prévoit que l’avocat est financièrement responsable à l’égard des tiers auxquels il fait appel (huissier de justice, conseil technique, traducteur, etc.) pour les devoirs qu’il leur demande, sauf s’il les a avertis préalablement et par écrit que ces frais devaient être réclamés directement au client.

Une disposition similaire existe lorsqu’un avocat fait appel  un autre avocat (art. 6.44).

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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