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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Caution et dette principale annulée pour dol

Selon l’article 2036 du Code civil, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette ; mais elle ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles au débiteur.

Un contrat de franchise Carrefour est conclu et garanti par un tiers caution solidaire. Le contrat de franchise est nul pour vice de consentement (dol ou erreur) du franchisé.

La question se pose de savoir si la caution peut échapper à son engagement en raison de la nullité du contrat pour vice du consentement du débiteur principal.

Non, dit la Cour d’appel de Gand, le vice de consentement est une exception purement personnelle.

Si, dit la Cour de cassation ; pareille exception n’est pas personnelle car elle est inhérente à la dette : « een gebrek in de toestemming van de schuldenaar bij de hoofdovereenkomst is geen exceptie die alleen hem persoonlijk betreft, in de zin van artikel 2036, tweede lid, maar een exceptie die tot de schuld zelf behoort (littéralement qui appartient à la dette même), in de zin van artikel 2036, eerste lid, Burgerlijk Wetboek. »

La Cour d’appel de Gand avait considéré que le dol était une faute précontractuelle envers le débiteur, que la caution ne pouvait donc pas invoquer. L’arrêt gantois fut cassé (Cass., 10 octobre 2013, rôle n° C.12.0379.N, www.juridat.be).

Une exception personnelle tient, par exemple, dans la capacité du débiteur.

Un régime similaire existe dans la solidarité (art. 1208 du Code civil).

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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