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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand s’applique la loi Breyne ?

Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 26 juin 2012 (JLMB, 2013/33 p. 1699) nous permet de passer en revue les conditions d’application de la loi Breyne.

La loi s’applique (art. 1er, alinéa 1er) « à toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu’à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, lorsque la maison ou l’appartement est destiné à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et que, en vertu de la convention, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage est tenu d’effectuer un ou des versements avant l’achèvement de la construction. »

La convention de réservation

Dans la cause soumise à la Cour, la convention s’exprimait comme suit :

« Ceci exposé, et dans l’attente de l’achèvement total de la maison (celle-ci étant actuellement en gros-œuvre fermé), le candidat-acquéreur demande au vendeur qui accepte, de réserver le bien prédécrit par préférence à toute autre personne.  (…)

Si, le 1er mai 2007 au plus tard, le cachet de la poste faisant foi, le vendeur n’a pas informé le candidat-acheteur, par lettre recommandée qu’il était en mesure de procéder à la signature du compromis de vente en raison de l’achèvement total de la maison, le candidat-acquéreur pourra demander, par lettre recommandée, à être dégagé de toutes obligations liées à l’acquisition du bien susmentionné.  (…)

Par contre, suite à la notification au candidat-acquéreur de l’achèvement de la maison, celui-ci disposera d’un délai de vingt jours pour signer le compromis de vente, pour autant que cet achèvement corresponde bien à ses attentes et aux descriptions données.

Selon la Cour, cette convention « de réservation » s’analyse en une promesse d’achat ou de vente – sous certaines conditions. C’est un contrat qui a pour objet le transfert de la propriété.

La Cour cite Madame Rousseau :

« En Belgique, il n’est pas possible pour le promoteur immobilier ou l’entrepreneur de construction, lorsque les parties se sont accordées sur le prix et sur l’objet de la convention, de lier son client en concluant avec lui un contrat de « réservation » d’une habitation dans le complexe en projet… Le législateur belge impose la conclusion d’un contrat définitif, répondant aux exigences de forme de l’article 7 de la loi Breyne, dès qu’un quelconque versement est réclamé à ce client avant l’achèvement de l’immeuble… Les promesses d’achat ou de vente d’immeubles à construire doivent donc, à peine de nullité, respecter les règles prévues par la loi Breyne » (L. Rousseau, « La loi Breyne », Bruylant, 2011, p. 36).

La convention a pour objet une maison située en Belgique, destinée à usage d’habitation.

La maison est en voie de construction et le vendeur s’engage à réaliser ou à faire réaliser l’achèvement total de la maison.

Deux conditions d’application de la loi Breyne sont réunies.

La convention de réservation ne prévoit cependant pas un versement avant l’achèvement, ce qui la maintient hors du champ d’application de la loi Breyne.

Toutefois, comme on le verra, il n’en ira pas de même de l’acte de vente qui suivra, devant notaire.

Un ou plusieurs versements avant l’achèvement

Lors de l’acte authentique cinq mois plus tard, le prix de 218.647 € est payé mais une somme de 10.000 € est retenue dans l’attente de la réalisation des travaux restant.

Il en résulte qu’un versement est réalisé à la signature de ce contrat avant l’achèvement de l’ouvrage.

La dernière condition d’application de la loi Breyne est donc réalisée puisque l’acheteur a dû effectuer un versement avant l’achèvement.

La notion d’achèvement est utilisée à deux titres pour l’application de la loi Breyne :

  • L’immeuble ne doit pas être achevé lors de la vente,
  • L’acquéreur doit effectuer au moins un versement avant l’achèvement.

En l’espèce, il apparaît qu’au moment de la convention de « réservation », la maison n’était pas achevée et, manifestement vu la retenue, pas davantage lors de l’acte authentique.

Enfin, le versement est intervenu au moment où l’immeuble était habitable mais pas achevé au sens contractuel du terme.

Or l’achèvement dans la loi Breyne consiste à mener la maison en état d’habitabilité.

Cela explique que d’aucuns considèrent que si l’immeuble d’habitation est vendu non terminé mais habitable, la loi Breyne ne s’applique pas (J.-M. Chandelle, « La loi Breyne », Rép. Not., T. VII, L. VI, p. 52). C’est la notion fonctionnelle.

Pour d’autres auteurs, l’achèvement s’entend de l’exécution de toute de ce qui est prévu dans le contrat (B. Kohl, « Les contrats immobiliers – la loi Breyne », Chron. Not., avril 2012, n° 55, p. 182 ; L. Rousseau, « La loi Breyne », Kluwer, 2009, p. 54).

Si l’immeuble est habitable au moment de la vente mais doit encore faire l’objet de menu travaux selon la convention, la loi Breyne s’appliquera. C’est la notion contractuelle.

C’est cette thèse que la Cour choisit :

« Il ne s’agit pas de travaux mineurs ou marginaux, et il ne peut être considéré que l’immeuble était « achevé » lors de la signature de l’acte authentique de vente et du paiement du prix alors que tous les travaux contractuellement promis n’avaient pas été effectués, même si la réalisation de ces travaux devait être exécutée dans un court délai, même si l’immeuble était « habitable ».

C’est donc la conception contractuelle qui est retenue, à savoir que l’achèvement vise aussi toutes les obligations que le promoteur a souscrites même si le bien est déjà habitable.

Et pourtant, la Cour de cassation (4 mai 2012, rôle n° C.10.0595.F, www.juridat.be) s’est démarquée de la théorie de la prééminence de l’achèvement contractuel sur l’habitabilité (à l’occasion d’un cas où les communs n’étaient pas terminés).

La personne du promoteur

On croit souvent que le promoteur au sens de la loi Breyne doit être un professionnel. C’est inexact, la loi n’exigeant pas cette condition.

Dans la cause soumise à la Cour d’appel de Liège, le gérant de la société d’entreprise avait personnellement vendu le terrain et les constructions (érigées par sa société).

La Cour n’a pas hésité à appliquer la loi Breyne à ce promoteur privé.

En revanche, l’application de la loi du 6 avril 2010 sur les pratiques du marché suppose que le promoteur soit un vendeur professionnel. Mais il s’agit-là d’une autre législation protectrice de l’acheteur consommateur.

Quant à l’acheteur, doit-il être un non professionnel pour être protégé par la loi Breyne ?

L’article 2, 3°, de la loi Breyne pose que : « La présente loi n’est pas applicable aux conventions conclues par : … 3° un acquéreur ou un maître de l’ouvrage dont l’activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des maisons ou appartements en vue de les céder à titre onéreux ; toute convention conclue par cet acquéreur ou maître de l’ouvrage est censée l’être dans le cadre de son activité habituelle. »

Aussi, l’application de la loi Breyne ne requiert pas que le promoteur soit un professionnel mais l’acquéreur ne peut en être un.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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