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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand s’applique la loi Breyne ?

Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 26 juin 2012 (JLMB, 2013/33 p. 1699) nous permet de passer en revue les conditions d’application de la loi Breyne.

La loi s’applique (art. 1er, alinéa 1er) « à toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu’à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, lorsque la maison ou l’appartement est destiné à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et que, en vertu de la convention, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage est tenu d’effectuer un ou des versements avant l’achèvement de la construction. »

La convention de réservation

Dans la cause soumise à la Cour, la convention s’exprimait comme suit :

« Ceci exposé, et dans l’attente de l’achèvement total de la maison (celle-ci étant actuellement en gros-œuvre fermé), le candidat-acquéreur demande au vendeur qui accepte, de réserver le bien prédécrit par préférence à toute autre personne.  (…)

Si, le 1er mai 2007 au plus tard, le cachet de la poste faisant foi, le vendeur n’a pas informé le candidat-acheteur, par lettre recommandée qu’il était en mesure de procéder à la signature du compromis de vente en raison de l’achèvement total de la maison, le candidat-acquéreur pourra demander, par lettre recommandée, à être dégagé de toutes obligations liées à l’acquisition du bien susmentionné.  (…)

Par contre, suite à la notification au candidat-acquéreur de l’achèvement de la maison, celui-ci disposera d’un délai de vingt jours pour signer le compromis de vente, pour autant que cet achèvement corresponde bien à ses attentes et aux descriptions données.

Selon la Cour, cette convention « de réservation » s’analyse en une promesse d’achat ou de vente – sous certaines conditions. C’est un contrat qui a pour objet le transfert de la propriété.

La Cour cite Madame Rousseau :

« En Belgique, il n’est pas possible pour le promoteur immobilier ou l’entrepreneur de construction, lorsque les parties se sont accordées sur le prix et sur l’objet de la convention, de lier son client en concluant avec lui un contrat de « réservation » d’une habitation dans le complexe en projet… Le législateur belge impose la conclusion d’un contrat définitif, répondant aux exigences de forme de l’article 7 de la loi Breyne, dès qu’un quelconque versement est réclamé à ce client avant l’achèvement de l’immeuble… Les promesses d’achat ou de vente d’immeubles à construire doivent donc, à peine de nullité, respecter les règles prévues par la loi Breyne » (L. Rousseau, « La loi Breyne », Bruylant, 2011, p. 36).

La convention a pour objet une maison située en Belgique, destinée à usage d’habitation.

La maison est en voie de construction et le vendeur s’engage à réaliser ou à faire réaliser l’achèvement total de la maison.

Deux conditions d’application de la loi Breyne sont réunies.

La convention de réservation ne prévoit cependant pas un versement avant l’achèvement, ce qui la maintient hors du champ d’application de la loi Breyne.

Toutefois, comme on le verra, il n’en ira pas de même de l’acte de vente qui suivra, devant notaire.

Un ou plusieurs versements avant l’achèvement

Lors de l’acte authentique cinq mois plus tard, le prix de 218.647 € est payé mais une somme de 10.000 € est retenue dans l’attente de la réalisation des travaux restant.

Il en résulte qu’un versement est réalisé à la signature de ce contrat avant l’achèvement de l’ouvrage.

La dernière condition d’application de la loi Breyne est donc réalisée puisque l’acheteur a dû effectuer un versement avant l’achèvement.

La notion d’achèvement est utilisée à deux titres pour l’application de la loi Breyne :

  • L’immeuble ne doit pas être achevé lors de la vente,
  • L’acquéreur doit effectuer au moins un versement avant l’achèvement.

En l’espèce, il apparaît qu’au moment de la convention de « réservation », la maison n’était pas achevée et, manifestement vu la retenue, pas davantage lors de l’acte authentique.

Enfin, le versement est intervenu au moment où l’immeuble était habitable mais pas achevé au sens contractuel du terme.

Or l’achèvement dans la loi Breyne consiste à mener la maison en état d’habitabilité.

Cela explique que d’aucuns considèrent que si l’immeuble d’habitation est vendu non terminé mais habitable, la loi Breyne ne s’applique pas (J.-M. Chandelle, « La loi Breyne », Rép. Not., T. VII, L. VI, p. 52). C’est la notion fonctionnelle.

Pour d’autres auteurs, l’achèvement s’entend de l’exécution de toute de ce qui est prévu dans le contrat (B. Kohl, « Les contrats immobiliers – la loi Breyne », Chron. Not., avril 2012, n° 55, p. 182 ; L. Rousseau, « La loi Breyne », Kluwer, 2009, p. 54).

Si l’immeuble est habitable au moment de la vente mais doit encore faire l’objet de menu travaux selon la convention, la loi Breyne s’appliquera. C’est la notion contractuelle.

C’est cette thèse que la Cour choisit :

« Il ne s’agit pas de travaux mineurs ou marginaux, et il ne peut être considéré que l’immeuble était « achevé » lors de la signature de l’acte authentique de vente et du paiement du prix alors que tous les travaux contractuellement promis n’avaient pas été effectués, même si la réalisation de ces travaux devait être exécutée dans un court délai, même si l’immeuble était « habitable ».

C’est donc la conception contractuelle qui est retenue, à savoir que l’achèvement vise aussi toutes les obligations que le promoteur a souscrites même si le bien est déjà habitable.

Et pourtant, la Cour de cassation (4 mai 2012, rôle n° C.10.0595.F, www.juridat.be) s’est démarquée de la théorie de la prééminence de l’achèvement contractuel sur l’habitabilité (à l’occasion d’un cas où les communs n’étaient pas terminés).

La personne du promoteur

On croit souvent que le promoteur au sens de la loi Breyne doit être un professionnel. C’est inexact, la loi n’exigeant pas cette condition.

Dans la cause soumise à la Cour d’appel de Liège, le gérant de la société d’entreprise avait personnellement vendu le terrain et les constructions (érigées par sa société).

La Cour n’a pas hésité à appliquer la loi Breyne à ce promoteur privé.

En revanche, l’application de la loi du 6 avril 2010 sur les pratiques du marché suppose que le promoteur soit un vendeur professionnel. Mais il s’agit-là d’une autre législation protectrice de l’acheteur consommateur.

Quant à l’acheteur, doit-il être un non professionnel pour être protégé par la loi Breyne ?

L’article 2, 3°, de la loi Breyne pose que : « La présente loi n’est pas applicable aux conventions conclues par : … 3° un acquéreur ou un maître de l’ouvrage dont l’activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des maisons ou appartements en vue de les céder à titre onéreux ; toute convention conclue par cet acquéreur ou maître de l’ouvrage est censée l’être dans le cadre de son activité habituelle. »

Aussi, l’application de la loi Breyne ne requiert pas que le promoteur soit un professionnel mais l’acquéreur ne peut en être un.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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