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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand s’applique la loi Breyne ?

Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 26 juin 2012 (JLMB, 2013/33 p. 1699) nous permet de passer en revue les conditions d’application de la loi Breyne.

La loi s’applique (art. 1er, alinéa 1er) « à toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu’à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, lorsque la maison ou l’appartement est destiné à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et que, en vertu de la convention, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage est tenu d’effectuer un ou des versements avant l’achèvement de la construction. »

La convention de réservation

Dans la cause soumise à la Cour, la convention s’exprimait comme suit :

« Ceci exposé, et dans l’attente de l’achèvement total de la maison (celle-ci étant actuellement en gros-œuvre fermé), le candidat-acquéreur demande au vendeur qui accepte, de réserver le bien prédécrit par préférence à toute autre personne.  (…)

Si, le 1er mai 2007 au plus tard, le cachet de la poste faisant foi, le vendeur n’a pas informé le candidat-acheteur, par lettre recommandée qu’il était en mesure de procéder à la signature du compromis de vente en raison de l’achèvement total de la maison, le candidat-acquéreur pourra demander, par lettre recommandée, à être dégagé de toutes obligations liées à l’acquisition du bien susmentionné.  (…)

Par contre, suite à la notification au candidat-acquéreur de l’achèvement de la maison, celui-ci disposera d’un délai de vingt jours pour signer le compromis de vente, pour autant que cet achèvement corresponde bien à ses attentes et aux descriptions données.

Selon la Cour, cette convention « de réservation » s’analyse en une promesse d’achat ou de vente – sous certaines conditions. C’est un contrat qui a pour objet le transfert de la propriété.

La Cour cite Madame Rousseau :

« En Belgique, il n’est pas possible pour le promoteur immobilier ou l’entrepreneur de construction, lorsque les parties se sont accordées sur le prix et sur l’objet de la convention, de lier son client en concluant avec lui un contrat de « réservation » d’une habitation dans le complexe en projet… Le législateur belge impose la conclusion d’un contrat définitif, répondant aux exigences de forme de l’article 7 de la loi Breyne, dès qu’un quelconque versement est réclamé à ce client avant l’achèvement de l’immeuble… Les promesses d’achat ou de vente d’immeubles à construire doivent donc, à peine de nullité, respecter les règles prévues par la loi Breyne » (L. Rousseau, « La loi Breyne », Bruylant, 2011, p. 36).

La convention a pour objet une maison située en Belgique, destinée à usage d’habitation.

La maison est en voie de construction et le vendeur s’engage à réaliser ou à faire réaliser l’achèvement total de la maison.

Deux conditions d’application de la loi Breyne sont réunies.

La convention de réservation ne prévoit cependant pas un versement avant l’achèvement, ce qui la maintient hors du champ d’application de la loi Breyne.

Toutefois, comme on le verra, il n’en ira pas de même de l’acte de vente qui suivra, devant notaire.

Un ou plusieurs versements avant l’achèvement

Lors de l’acte authentique cinq mois plus tard, le prix de 218.647 € est payé mais une somme de 10.000 € est retenue dans l’attente de la réalisation des travaux restant.

Il en résulte qu’un versement est réalisé à la signature de ce contrat avant l’achèvement de l’ouvrage.

La dernière condition d’application de la loi Breyne est donc réalisée puisque l’acheteur a dû effectuer un versement avant l’achèvement.

La notion d’achèvement est utilisée à deux titres pour l’application de la loi Breyne :

  • L’immeuble ne doit pas être achevé lors de la vente,
  • L’acquéreur doit effectuer au moins un versement avant l’achèvement.

En l’espèce, il apparaît qu’au moment de la convention de « réservation », la maison n’était pas achevée et, manifestement vu la retenue, pas davantage lors de l’acte authentique.

Enfin, le versement est intervenu au moment où l’immeuble était habitable mais pas achevé au sens contractuel du terme.

Or l’achèvement dans la loi Breyne consiste à mener la maison en état d’habitabilité.

Cela explique que d’aucuns considèrent que si l’immeuble d’habitation est vendu non terminé mais habitable, la loi Breyne ne s’applique pas (J.-M. Chandelle, « La loi Breyne », Rép. Not., T. VII, L. VI, p. 52). C’est la notion fonctionnelle.

Pour d’autres auteurs, l’achèvement s’entend de l’exécution de toute de ce qui est prévu dans le contrat (B. Kohl, « Les contrats immobiliers – la loi Breyne », Chron. Not., avril 2012, n° 55, p. 182 ; L. Rousseau, « La loi Breyne », Kluwer, 2009, p. 54).

Si l’immeuble est habitable au moment de la vente mais doit encore faire l’objet de menu travaux selon la convention, la loi Breyne s’appliquera. C’est la notion contractuelle.

C’est cette thèse que la Cour choisit :

« Il ne s’agit pas de travaux mineurs ou marginaux, et il ne peut être considéré que l’immeuble était « achevé » lors de la signature de l’acte authentique de vente et du paiement du prix alors que tous les travaux contractuellement promis n’avaient pas été effectués, même si la réalisation de ces travaux devait être exécutée dans un court délai, même si l’immeuble était « habitable ».

C’est donc la conception contractuelle qui est retenue, à savoir que l’achèvement vise aussi toutes les obligations que le promoteur a souscrites même si le bien est déjà habitable.

Et pourtant, la Cour de cassation (4 mai 2012, rôle n° C.10.0595.F, www.juridat.be) s’est démarquée de la théorie de la prééminence de l’achèvement contractuel sur l’habitabilité (à l’occasion d’un cas où les communs n’étaient pas terminés).

La personne du promoteur

On croit souvent que le promoteur au sens de la loi Breyne doit être un professionnel. C’est inexact, la loi n’exigeant pas cette condition.

Dans la cause soumise à la Cour d’appel de Liège, le gérant de la société d’entreprise avait personnellement vendu le terrain et les constructions (érigées par sa société).

La Cour n’a pas hésité à appliquer la loi Breyne à ce promoteur privé.

En revanche, l’application de la loi du 6 avril 2010 sur les pratiques du marché suppose que le promoteur soit un vendeur professionnel. Mais il s’agit-là d’une autre législation protectrice de l’acheteur consommateur.

Quant à l’acheteur, doit-il être un non professionnel pour être protégé par la loi Breyne ?

L’article 2, 3°, de la loi Breyne pose que : « La présente loi n’est pas applicable aux conventions conclues par : … 3° un acquéreur ou un maître de l’ouvrage dont l’activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des maisons ou appartements en vue de les céder à titre onéreux ; toute convention conclue par cet acquéreur ou maître de l’ouvrage est censée l’être dans le cadre de son activité habituelle. »

Aussi, l’application de la loi Breyne ne requiert pas que le promoteur soit un professionnel mais l’acquéreur ne peut en être un.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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