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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Nos derniers articles

Un immeuble est-il un instrument de placement ?

A.              Introduction Les produits de placement se diversifient. Les comptes ne rapportent plus beaucoup et nombreux sont ceux qui sont réticents à tout investir en actions. Le ticket d’entrée dans les fonds proposés par les banques est élevé alors que les rendements ne sont pas toujours impressionnants. Bref, l’immobilier reste intéressant, même s’il est peu […]

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La prescription des infractions d’urbanisme

Il existe de nombreuses infractions d’urbanisme. Exécuter des actes (changement de destination ou d’utilisation), ou des travaux soumis à permis d’urbanisme sans avoir obtenu de permis préalable, par exemple. Poursuivre de tels actes et maintenir des travaux exécutés sans permis est aussi une infraction (art. 300, 2°, CoBAT). Et encore négliger les informations d’urbanisme (publicité […]

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La TVA et les administrateurs et gérants de sociétés immobilières

Une importante décision TVA n° ET 125.180 du 20 novembre 2014 vient d’être publiée. Elle vise à supprimer la tolérance qui permettait aux personnes morales agissant comme administrateur, gérant ou liquidateur d’une société de ne pas appliquer de TVA sur leurs prestations dans ce cadre (par analogie au traitement TVA applicable aux personnes physiques). Beaucoup […]

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L’exclusion de solidarité dans la garantie décennale

La garantie décennale des articles 1792 et 2270 du Code civil est d’ordre public ; on ne peut donc s’en libérer par des conventions particulières (art. 6 du Code civil). Cette responsabilité pèse sur l’architecte et l’entrepreneur. Ces intervenants à l’art de bâtir peuvent-ils exclure la solidarité, ou pour être précis le caractère in solidum de […]

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Se transmettre un immeuble par contrat de mariage

A l’heure actuelle, les époux sont le plus souvent mariés en régime de séparation de biens. C’est le cas lorsque les revenus ou le patrimoine des époux est différent, ou quand leur profil est différent (indépendant, salarié). En ce cas, il n’existe, entre les époux, ni communauté totale ni communauté partielle. D’autre part, l’augmentation de […]

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Vendre un immeuble en cédant le permis d’urbanisme

Lorsqu’elle est saisie d’une demande de permis d’urbanisme, l’autorité administrative exerce ses compétences non en considération de la personne qui sollicite une autorisation mais en fonction d’un projet dont elle doit apprécier la conformité aux règles en vigueur et au bon aménagement des lieux. Ce n’est donc pas le demandeur de permis mais bien les […]

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La liberté hypothécaire

La plupart des compromis de vente d’immeuble contiennent une clause soumettant l’exécution du contrat à la condition suspensive de liberté hypothécaire du bien. Cette clause popularisée par le notaire Van den Eynde est en général libellée comme suit : « La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers […]

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Déductibilité des charges et objet social : un revirement de la Cour de cassation ?

L’achat d’obligations QFIE permettait de dégager des charges déductibles (ou une moins-value) en générant des revenus donnant lieu à crédit d’impôt. C’était fiscalement très intéressant car l’on réduisait la base imposable tout en générant un revenu non taxé. L’opération peut être économiquement neutre voire même déficitaire car le bénéfice réel est fiscal. Non sans raison, […]

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Peut-on être voisin dans la même propriété ?

On sait que la responsabilité sans faute pour trouble de voisinage, fondée sur l’article 544 du Code civil, implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins. L’action vise à compenser la rupture d’équilibre, à compenser ce qui excède les inconvénients normaux du voisinage. La Cour de cassation n’a pas limité l’action au seul […]

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La mitoyenneté

Introduction La mitoyenneté est traitée dans le Code civil au chapitre des servitudes légales, mais il ne s’agit pas d’une véritable servitude même elle procède des obligations légales nées du voisinage. La mitoyenneté est la copropriété des clôtures séparatives. Le Code civil réglemente aussi les haies, arbres et fossés. On se limitera ici à la […]

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Les règles d’identification des parties dans le bail

Introduction L’article 1714 du Code civil fait partie du droit commun à tous les baux d’immeubles. Il porte que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf dispositions légales contraires comme c’est le cas en matière de bail de résidence principale qui impose des mentions obligatoires (annexes), à l’article 11bis. L’article 1714 du Code […]

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La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE). Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96). La vente et […]

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L’erreur et les éléments postérieurs au contrat

La vente porte sur un terrain constructible. Cette qualité, on l’admettra, est essentielle. Elle était matérialisée par un permis de construire délivré avant la vente. Làs, après la vente, ce permis fut retiré par l’autorité compétente, en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine. L’acheteur cite le vendeur en annulation de la […]

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L’erreur urbanistique dans la vente d’immeuble

Le contrat de vente nait entièrement de l’échange des consentements (art. 1101 et 1583 du Code civil). Le consentement ne peut donc être vicié, à peine de nullité du contrat. On relève traditionnellement, parmi les vices  de  consentement (art. 1109),  l’erreur  sur  la substance (art. 1110 du Code civil), le dol (principal ou incident, art. […]

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Droits d’enregistrement sur les condamnations

Le débiteur des droits dits de condamnation (art. 142 C. enreg.) était le défendeur ou les défendeurs condamnés, chacun dans la mesure de la condamnation, ou solidairement si la condamnation est solidaire. Le taux des droits est de 3 % sur le montant de la condamnation. Le demandeur était obligé à cette dette à concurrence […]

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Présomption en l’absence d’état des lieux d’entrée

Dans le bail, diverses obligations pèsent sur le preneur relativement au bien : En cours de bail, le preneur doit entretenir le bien en bon père de famille (art. 1728, 1°, de l’ancien Code civil). Le preneur est tenu de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754). Le preneur est responsable des débats […]

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Dans le bail, diverses obligations pèsent sur le preneur relativement au bien :

En cours de bail, le preneur doit entretenir le bien en bon père de famille (art. 1728, 1°, de l’ancien Code civil).

Le preneur est tenu de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754).

Le preneur est responsable des débats locatifs (article 1732).

Le preneur est présumé responsable de l’incendie, sauf s’il prouve l’absence de faute (art. 1733).

Le preneur a une obligation de restitution en fin de bail, dans l’état dans lequel il a reçu le bien, sous réserve de la vétusté et de la force majeure.

Les dégâts locatifs s’apprécient par comparaison entre les états de lieu d’entrée et de sortie (art. 1730, § 1er).

Il existe une présomption qui peut être renversée, de ce qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur a reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail (art. 1731, § 1er).

Qu’en est-il lorsque le bien est loué en mauvais état ?

La Cour de cassation rappelle utilement les principes (Cass., 26 juin 2023, rôle n° C.23.0015.F, www.juportal.be).

« D’une part, la circonstance que, au moment de l’entrée dans les lieux, la chose louée est en mauvais état ne dispense le preneur, qui a accepté le bien en cet état, ni de son obligation de restitution, ni de sa responsabilité du chef des dégradations ou des pertes qui arrivent en cours de bail ou du chef du manquement à son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille.

D’autre part, lorsque, avant la conclusion du bail ou en cours de bail, les parties ont convenu de la réalisation par le bailleur de travaux d’aménagement de la chose louée, le preneur est responsable des dégradations à ces aménagements, ces travaux eussent-ils été réalisés après l’entrée du preneur dans les lieux.

Partant, si, à défaut d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, pour fournir la preuve contraire, le bailleur n’est pas tenu de démontrer que le bien était en bon état à l’entrée dans les lieux, mais seulement que l’état du bien s’est dégradé par rapport au moment, soit de l’entrée dans les lieux, soit de la réalisation des aménagements par le bailleur.

Le moyen, qui repose sur le soutènement contraire, manque en droit. »

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