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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les obligations de l’architecte lorsque la mission est ou devient partielle

Que doit faire l’architecte chargé d’élaborer un projet d’exécution des travaux sans être chargé du contrôle de l’exécution des travaux ? Un arrêt de la Cour de cassation précise les obligations naissant de cette situation (Cass., 18 février 2022, rôle n° C.18.0482.F, www.juportal.be). Un architecte a deux missions, l’établissement des plans et le contrôle de l’exécution […]

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Nos derniers articles

Le refus de la banque n’a pas été notifié dans le délai

S’il existe bien une clause détestable, dans les compromis de vente d’immeuble, c’est celle qui répute la vente accomplie si le refus de financement, objet de la condition suspensive, intervient hors d’un certain délai. Cette clause oblige en effet l’acheteur à exécuter la vente au moment et parce qu’il apparait qu’il sera dans l’impossibilité de […]

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Une donation dans la vente de l’immeuble ?

Lorsque les conditions d’une vente d’immeuble réalisent au moins partiellement un avantage dépourvu de contrepartie réelle dans le chef d’une partie, l’administration fiscale pourrait considérer qu’il en résulte une donation. Une vente pour un prix inférieur à la valeur vénale de l’immeuble peut être qualifiée de donation indirecte voire, selon les circonstances, déguisée (P. Moreau, […]

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Les agents immobiliers et les règlements-taxes sur les panneaux publicitaires

De nombreuses Communes, à Bruxelles et ailleurs, ont adopté un règlement-taxe susceptible de frapper les affiches et panneaux placés par les agents immobiliers. Prenons l’exemple d’Ixelles. Le Conseil communal a adopté le 19 décembre 2013 un règlement-taxe sur les dispositifs publicitaires pour les exercices 2014, 2015 et 2016. Les publicités visées sont les suivantes : « Tout […]

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Contester les impôts locaux

La riante Commune de Merbes-le-Château a décidé de lever une taxe sur les antennes de GSM afin de flatter son budget. Belgacom se sent visée et en prend ombrage. Belgacom décide de contester la taxe. C’est une habitude que cette sympathique société publique a prise et qui ne lui réussit pas si mal. L’affaire aboutit […]

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L’intérêt du dirigeant d’être indivis avec son conjoint

En Belgique, tout indépendant qui se respecte pense tôt à se constituer un patrimoine immobilier, de préférence de la façon fiscalement la plus douce. Ainsi, il était tentant pour un dirigeant de construire ou acquérir un  immeuble pour le louer à sa société, moyennant un loyer permettant de payer l’emprunt. La société déduit fiscalement le […]

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Déclaration des trusts et fondations

La loi du 30 juillet 2013 insère dans l’article 307, § 1er, CIR/92 l’obligation de mentionner dans la déclaration annuelle à l’IPP les « constructions juridiques » dont le contribuable, son conjoint ou ses enfants sont fondateurs ou bénéficiaires. Voyez l’article du 1er août 2013 : http://gillescarnoy.be/2013/08/01/on-devra-declarer-les-trusts-et-fondations/  Une construction juridique est une relation juridique créée par un acte […]

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Il ne suffit pas d’accepter l’offre dans le délai !

Le candidat est intéressé par l’immeuble et veut faire offre. Mais il ne veut pas que le vendeur, ou l’agent immobilier, se serve de son offre pour faire monter d’autres candidats. Il décide alors d’assortir son offre d’un court délai de validité, soit 24 heures. L’agent immobilier s’empresse alors de faire contresigner l’offre, pour acceptation, […]

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La sanction de la méconnaissance du droit de préemption

Revenons à l’arrêt de la Cour de cassation du 27 avril 2006 pour aborder cette fois la sanction de l’inobservation d’un droit de  préemption. La société AEG a vendu un complexe immobilier à la société Woluwe Corner par acte sous seing privé du 8 avril 1997. Dans ce complexe se trouve notamment un lot n° […]

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La sanction du retrait irrégulier d’une promesse de vente

La promesse unilatérale de vente engendre dans le chef du promettant une obligation de faire, à savoir réaliser la vente si le bénéficiaire exprime la volonté d’acquérir le bien (Cass., 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, p. 482). Cette promesse génère une option d’achat et doit être complète (éléments essentiels et substantiels), ferme, extériorisée et […]

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La nature du droit de préemption

Le pacte de préférence est un contrat préparatoire d’une autre convention, en l’occurrence d’une vente. Le droit de préférence porte le nom de droit de préemption en matière de vente (emere signifie acheter en latin). Il s’agit d’une convention par laquelle le promettant, propriétaire de l’immeuble, s’engage à céder l’immeuble par préférence au bénéficiaire s’il […]

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Droit de préemption et droit d’enregistrement

Que se passe-t-il lorsque le titulaire du droit de préemption méconnu se fait subroger dans la vente ? Seul le droit général fixe, à l’exclusion du droit proportionnel, est dû sur l’acte constatant que le preneur d’un bien rural (locataire ou fermier, ou son cessionnaire) se  fait  subroger  dans  les  droits et obligations de la personne […]

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Renouvellement de bail et droit de préemption

Que devient le droit de préemption en cas de renouvellement du bail ? Dans le bail de droit commun, l’article 1738 du Code civil prévoit les conséquences de la tacite reconduction. Selon cette disposition, le bail est reconduit « aux mêmes conditions » si, à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans […]

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Droit de préemption sur une partie et vente de l’ensemble

Comment apprécier le droit de préemption sur une partie d’un immeuble lorsque le propriétaire vend la totalité de l’immeuble ? Il peut s’agit d’un lot dans un ensemble plus vaste, ou d’un étage dans un immeuble de rapport. Trois solutions sont envisageables[1] : (1) le vendeur débiteur de préemption ne doit pas respecter le droit de préemption […]

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Droit de préemption et apport en société

Un locataire commercial se voit accorder un droit de préemption dans le bail, dans l’hypothèse où le bailleur entend « disposer à titre onéreux (du bien) en totalité ou en partie. » Le bailleur fait apport de l’immeuble à une société en rémunération de quoi des actions sont émises et lui sont attribuées. Le locataire […]

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Le droit d’agir de la copropriété

L’ACP L’article 577-9, du Code civil donne qualité à l’association des copropriétaires pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. La loi du 2 juin 2010 a précisé ce pouvoir. L’ACP a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à […]

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Divorce en Flandre et droit d’enregistrement du partage

En Flandre le taux du droit de partage a été porté de 1 % à 2,5 % depuis le 1er août 2012. L’article 111bis nouveau du Code flamand prévoit cependant un abattement sur la base imposable en matière de partage familial. Cet abattement est de 50.000 € majoré de 20.000 € par enfant. Il s’applique […]

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Vente d’immeuble et plus-value de cessation (I)

Les plus-values réalisées lors de la cessation des activités d’un exploitant personne physique constituent un bénéfice imposable. L’article 28, 1°, CIR/92 évoque « les revenus qui sont obtenus ou constatées en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de  l’entreprise  ou  de  l’exercice  d’une  profession libérale,  charges,  offices ou  occupations  lucratives et qui  […]

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Vente d’immeuble et plus-value de cessation (II)

Nous avons vu ce qu’il en était d’un actif affecté à l’exercice d’une activité, condition pour que la plus-value à la revente soit taxable. Voyons les autres conditions relatives à la cessation des activités. L’article 28, alinéa 1, 1°, CIR/92, qualifie de bénéfice « les revenus qui sont obtenus ou constatés en raison ou à l’occasion […]

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Emphytéose loco vente

En  pratique,  l’emphytéote  dispose  des  mêmes  prérogatives qu’un propriétaire,  si ce n’est le droit de réaliser le bien en pleine propriété, et ce pour une durée très importante. On dit que l’emphytéote a la propriété fonctionnelle mais non patrimoniale de l’immeuble. La valeur actualisée de ce droit peut presque atteindre celle de la pleine propriété. […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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