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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

(V) Optimaliser fiscalement la promotion immobilière : la dissociation artificielle en TVA

Il n’existe plus guère de terrain à Bruxelles ; les promoteurs travaillent donc essentiellement sur des friches à rénover en logements.

En principe, le promoteur acquiert le foncier, rénove ou démolit et reconstruit et vend des appartements neufs en régime TVA (sur le bâti et sur la quote-part terrain).

Il peut aussi se faire consentir une RDA et vendre conjointement avec le propriétaire du terrain, qui l’appartement, qui la quote-part dans le sol.

Dans l’un et l’autre cas, c’est une TVA de 21 % qui grèvera l’acquisition de l’appartement, et la taxe est loin d’être négligeable dans le budget de l’acheteur.

On notera au passage que le promoteur professionnel doit vendre en neuf, donc avec application de la TVA, l’immeuble non neuf mais profondément rénové (sur les conditions, voyez le Manuel TVA, n° 152/2).

La tentation est donc grande de ne pas vendre en état d’achèvement ou de futur achèvement, c’est-à-dire neuf.

Le promoteur imaginatif divise le bien et conçoit le projet de vendre immédiatement des unités avec quotes-parts dans le sol avant travaux, donc en régime de droits d’enregistrement.

Le taux de 12,5 %, avec éventuellement l’abattement, est évidemment inférieur à la TVA de 21 %.

La vente est couplée à un contrat d’entreprise de rénovation-transformation soumis au taux réduit de la TVA, soit 6 %.

Le compte est aisé : il est préférable, à résultat égal, de payer 12,5 % sur l’existant et 6 % sur les travaux que 21 % sur le tout…

L’administration fiscale voit évidemment d’un mauvais œil la dissociation de la vente en neuf en une vente de l’existant couplée à un contrat d’entreprise.

La position de l’administration se justifie à un double titre : l’abus fiscal et le  traitement identique des opérations indissociablement liées.

Dans une décision directoriale n° E.T. 120.125 du 13 mai 2014, l’administration illustre son opposition à la scission de la vente d’un immeuble neuf en vente d’un immeuble ancien accompagnée d’un contrat de rénovation :

  • Le promoteur offre en vente des quotités indivises de l’immeuble et impose ou propose aux clients de se charger de la remise à neuf.
  • Le promoteur offre en vente des quotités indivises et soumet la rénovation à l’intervention d’une entreprise qui lui est liée.

Le caractère artificiel de l’opération procède de ce que les clients n’ont pas le libre choix de l’entreprise de rénovation puisque les contraintes techniques de cette opération ne permettent pas l’intervention de différents opérateurs.

Dans l’arrêt Don Bosco (affaire C-461/08, 19 novembre 2009), la Cour de Justice de l’Union européenne pose que lorsque les deux opérations sont indissociablement liées, leur scission présente un caractère artificiel et ne correspond ni à la réalité économique, ni à l’intention des parties.

C’est donc la taxation de l’opération réelle qui doit prédominer, à savoir la vente d’un appartement neuf (voy. aussi C.J.U.E., 11 juin 2009, affaire C‑572/07, Tellmer Property).

Par ailleurs, une telle décomposition revêt l’aspect d’une pratique abusive en ce que la recherche d’un avantage fiscal constitue le but essentiel de l’opération ou des opérations en cause (art. 1, § 10, du Code TVA ; C.J.U.E., 21 février 2008, affaire C-425/06, Part Service).

L’administration n’admet donc plus ce genre de pratiques, et elle a raison.

Mais qu’en est-il de l’opération par laquelle les particuliers achètent directement le foncier en indivision, partagent le bien (1 % de DE) en convertissant leurs quotes-parts indivises en lots en copropriété et contractent ensemble avec l’entrepreneur à 6 % (l’ACP pour les communs et les copropriétaires pour l’aménagement des parties privatives).

Ce genre d’opération ne constitue évidemment pas un abus fiscal.

Il est alors séduisant de la provoquer.

Ainsi, est-ce bien différent lorsque c’est le promoteur qui se garde d’acheter le foncier et qui dirige ses clients vers le propriétaire pour acheter directement l’immeuble à rénover ?

Il n’existe pas de dissociation artificielle puisque le promoteur ne vend rien et se limite à conseiller un achat et à conclure un contrat d’entreprise.

Mais la prudence conduit à tenter de faire valider l’opération par une décision anticipée car, au moins pour le promoteur, il existe une certaine identité d’intention avec les pratiques relevées plus haut.

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Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT. Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée. La raison était de […]

Lire plus arrow_forward

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

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