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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

(II) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : l’abattement en droit d’enregistrement

On a vu que si le vendeur de l’appartement est une autre personne que le vendeur de la quote-part dans le terrain, les droits d’enregistrement sont dus sur la vente du sol, et non la TVA.

Le bénéfice de l’abattement (art. 46bis C. enreg.) sur la base des droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale, pour le primo acquéreur, est reconnu à l’achat d’un immeuble affecté ou destiné à l’habitation.

L’avantage est de 7.500 € (abattement de 60.000 € x 12,5 %).

La condition qu’il doit s’agir d’un bien immeuble affecté ou destiné à l’habitation est logique puisque l’acheteur doit y établir sa résidence principale.

Qu’en est-il d’un terrain qui n’est pas un immeuble d’habitation ?

L’abattement est expressément exclu pour l’achat d’un terrain à bâtir, (46bis, alinéa 5).

Le législateur bruxellois a en effet jugé que celui qui peut acquérir un terrain à bâtir, rare à Bruxelles et donc onéreux, ne doit pas bénéficier d’une intervention destinée aux revenus moyens.

Il est fait exception à cette exclusion.

Elle ne s’applique pas à l’acquisition d’un appartement sur plan ou en cours de construction, dont seule la valeur du terrain est soumise au droit proportionnel.

De la sorte, si cette quote-part dans le sol ne dépasse pas 45.000 € (ou 60.000 € en E.D.R.L.R.), il n’y a tout simplement pas de droit d’enregistrement, sauf le droit général fixe de 50 €.

C’est la primo acquisition d’un appartement sur plan ou en cours de construction, dont la valeur du terrain est soumise au droit proportionnel qui peut bénéficier de l’battement.

La vente d’une maison ne bénéficie pas de cet avantage (point 5 de la circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003).

Si la quote-part dans le sol est un droit réel, l’abattement n’est pas possible.

En effet, l’article 46bis évoque clairement « les ventes (dont) la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 », ce qui exclut  toute autre opération.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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