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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

(II) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : l’abattement en droit d’enregistrement

On a vu que si le vendeur de l’appartement est une autre personne que le vendeur de la quote-part dans le terrain, les droits d’enregistrement sont dus sur la vente du sol, et non la TVA.

Le bénéfice de l’abattement (art. 46bis C. enreg.) sur la base des droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale, pour le primo acquéreur, est reconnu à l’achat d’un immeuble affecté ou destiné à l’habitation.

L’avantage est de 7.500 € (abattement de 60.000 € x 12,5 %).

La condition qu’il doit s’agir d’un bien immeuble affecté ou destiné à l’habitation est logique puisque l’acheteur doit y établir sa résidence principale.

Qu’en est-il d’un terrain qui n’est pas un immeuble d’habitation ?

L’abattement est expressément exclu pour l’achat d’un terrain à bâtir, (46bis, alinéa 5).

Le législateur bruxellois a en effet jugé que celui qui peut acquérir un terrain à bâtir, rare à Bruxelles et donc onéreux, ne doit pas bénéficier d’une intervention destinée aux revenus moyens.

Il est fait exception à cette exclusion.

Elle ne s’applique pas à l’acquisition d’un appartement sur plan ou en cours de construction, dont seule la valeur du terrain est soumise au droit proportionnel.

De la sorte, si cette quote-part dans le sol ne dépasse pas 45.000 € (ou 60.000 € en E.D.R.L.R.), il n’y a tout simplement pas de droit d’enregistrement, sauf le droit général fixe de 50 €.

C’est la primo acquisition d’un appartement sur plan ou en cours de construction, dont la valeur du terrain est soumise au droit proportionnel qui peut bénéficier de l’battement.

La vente d’une maison ne bénéficie pas de cet avantage (point 5 de la circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003).

Si la quote-part dans le sol est un droit réel, l’abattement n’est pas possible.

En effet, l’article 46bis évoque clairement « les ventes (dont) la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 », ce qui exclut  toute autre opération.

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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