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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Caution et paiement partiel du débiteur

Lorsque le cautionnement est contracté pour une partie de la dette et que le débiteur effectue un paiement partiel, sur quelle partie de la dette faut-il imputer le paiement ?

Sur la partie de la dette non cautionnée, sauf stipulation contraire, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 5 février 1998 (Pas., 1998, I, p. 73).

En effet, l’article 2013 du Code civil,  dispose que le cautionnement peut être contracté pour une partie de la dette. Selon l’article 2036 du Code civil, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal et qui sont inhérentes à la dette.

Il suit de ces dispositions légales, dit la Cour de cassation, que le cautionnement a un caractère accessoire. Il est conforme à la nature du cautionnement qu’en principe et dans les limites du cautionnement, la caution reste obligée jusqu’au paiement définitif de la dette.

Aussi, lorsque le cautionnement est contracté pour une partie de la dette et que le débiteur ne paye qu’une partie de sa dette, cette partie est d’abord imputée sur la partie de la dette non cautionnée, sauf stipulation contraire (acte d’imputation).

La Cour d’appel de Gand avait constaté que la dette du débiteur principal excédait le montant nominal du cautionnement.

La Cour décide que le produit de la réalisation de la sûreté réelle (gage) doit s’imputer sur la somme maximum pour laquelle le cautionnement a été consenti.

Ce faisant, dit la Cour de cassation, la Cour a violé les articles 2013 et 2036 du Code civil.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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