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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La recevabilité de l’action de l’ACP contre le promoteur

L’ACP est-elle recevable à agir dans un litige contre le promoteur et le constructeur ?

L’ACP doit disposer d’un intérêt né et actuel pour agir (art. 17 et 18 du Code judiciaire), et cette condition doit être présente au moment de l’introduction de l’action.

Aujourd’hui, depuis la loi du 2 juin 2010, la question ne se pose plus. Le nouvel article 577-9, § 1er, du Code civil dispose que :

«  L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit. »

Avant la loi du 2 juin 2010, la question était controversée.

L’article 577-9, § 1er, du Code civil, alors en vigueur, prévoyait seulement que l’ACP était dotée de la personnalité juridique et avait qualité pour agir en justice, en demandant comme en défendant.

Cependant, l’objet de l’association des copropriétaires se limite à la conservation et à l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis (article 577-5, § 3, du Code civil).

Certains considéraient que c’est en fonction de cet objet limité, que le droit de l’ACP à agir en justice devait être apprécié.

De plus, l’ACP n’est pas propriétaire de l’immeuble ni des parties communes et elle n’est pas le contractant de l’entrepreneur ou du promoteur.

Fallait-il donc, avant la loi du 2 juin 2010, refuser de recevoir l’ACP dans son action en responsabilité contre l’entrepreneur en raison de l’état des parties communes ?

Non, a jugé la Cour d’appel de Bruxelles (Résidence Versailles VI, 15 septembre 2011).

Dans cette affaire, l’ACP était intervenue à la cause et réclamait des montants correspondant à 100 %, 75 % ou 50 % des travaux de réparation à certaines parties communes de l’immeuble.

De plus l’ACP réclamait aussi des dommages et intérêts pour privation de jouissance.

Le litige que devait juger la Cour d’appel relevait de la loi du 30 juin 1994.

La Cour d’appel de Bruxelles n’a pas hésité à recevoir l’ACP comme partie intervenante et à déclarer sa demande partiellement fondée.

Si l’ACP n’est pas propriétaire des parties communes, dit la Cour d’appel, elle en assume néanmoins la gestion et leur bon état relève des finalités propres pour lesquelles l’association des copropriétaires a reçu la personnalité juridique.

Et la Cour ajoute que l’action en responsabilité contre les promoteurs et constructeurs en raison de l’état des parties communes est recevable au regard des objectifs poursuivis par le législateur de 1994.

Il est intéressant de relever que la Cour d’appel fait état, sur la question de la recevabilité de l’action de l’ACP, de courants jurisprudentiels et doctrinaux en sens contraire.

Or, dit la Cour, les intentions du législateur ont été précisées dans la loi du 2 juin 2010 par l’ajout précité à l’article 577-9, § 1er, du Code civil. Cela doit conduire à recevoir l’action de l’ACP.

La Cour d’appel pouvait-elle juger en ce sens ?

Les promoteurs ont posé la question par un pourvoi en cassation.

Dans son arrêt du 18 octobre 2013 (rôle n° C.12.0209.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a validé le raisonnement de la Cour d’appel de Bruxelles.

La Cour de cassation relève que l’ACP peut ester en justice en vue d’assurer la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.

Et les travaux préparatoires de la loi, dit la Cour de cassation, énoncent que la bonne administration de l’immeuble peut impliquer des actes de disposition.

Il n’existe donc plus de doute : que le litige relève de la loi de 1994 ou de celle de 2010, l’ACP est bien recevable à agir en réparation des parties communes.

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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