Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La recevabilité de l’action de l’ACP contre le promoteur

L’ACP est-elle recevable à agir dans un litige contre le promoteur et le constructeur ?

L’ACP doit disposer d’un intérêt né et actuel pour agir (art. 17 et 18 du Code judiciaire), et cette condition doit être présente au moment de l’introduction de l’action.

Aujourd’hui, depuis la loi du 2 juin 2010, la question ne se pose plus. Le nouvel article 577-9, § 1er, du Code civil dispose que :

«  L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit. »

Avant la loi du 2 juin 2010, la question était controversée.

L’article 577-9, § 1er, du Code civil, alors en vigueur, prévoyait seulement que l’ACP était dotée de la personnalité juridique et avait qualité pour agir en justice, en demandant comme en défendant.

Cependant, l’objet de l’association des copropriétaires se limite à la conservation et à l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis (article 577-5, § 3, du Code civil).

Certains considéraient que c’est en fonction de cet objet limité, que le droit de l’ACP à agir en justice devait être apprécié.

De plus, l’ACP n’est pas propriétaire de l’immeuble ni des parties communes et elle n’est pas le contractant de l’entrepreneur ou du promoteur.

Fallait-il donc, avant la loi du 2 juin 2010, refuser de recevoir l’ACP dans son action en responsabilité contre l’entrepreneur en raison de l’état des parties communes ?

Non, a jugé la Cour d’appel de Bruxelles (Résidence Versailles VI, 15 septembre 2011).

Dans cette affaire, l’ACP était intervenue à la cause et réclamait des montants correspondant à 100 %, 75 % ou 50 % des travaux de réparation à certaines parties communes de l’immeuble.

De plus l’ACP réclamait aussi des dommages et intérêts pour privation de jouissance.

Le litige que devait juger la Cour d’appel relevait de la loi du 30 juin 1994.

La Cour d’appel de Bruxelles n’a pas hésité à recevoir l’ACP comme partie intervenante et à déclarer sa demande partiellement fondée.

Si l’ACP n’est pas propriétaire des parties communes, dit la Cour d’appel, elle en assume néanmoins la gestion et leur bon état relève des finalités propres pour lesquelles l’association des copropriétaires a reçu la personnalité juridique.

Et la Cour ajoute que l’action en responsabilité contre les promoteurs et constructeurs en raison de l’état des parties communes est recevable au regard des objectifs poursuivis par le législateur de 1994.

Il est intéressant de relever que la Cour d’appel fait état, sur la question de la recevabilité de l’action de l’ACP, de courants jurisprudentiels et doctrinaux en sens contraire.

Or, dit la Cour, les intentions du législateur ont été précisées dans la loi du 2 juin 2010 par l’ajout précité à l’article 577-9, § 1er, du Code civil. Cela doit conduire à recevoir l’action de l’ACP.

La Cour d’appel pouvait-elle juger en ce sens ?

Les promoteurs ont posé la question par un pourvoi en cassation.

Dans son arrêt du 18 octobre 2013 (rôle n° C.12.0209.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a validé le raisonnement de la Cour d’appel de Bruxelles.

La Cour de cassation relève que l’ACP peut ester en justice en vue d’assurer la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.

Et les travaux préparatoires de la loi, dit la Cour de cassation, énoncent que la bonne administration de l’immeuble peut impliquer des actes de disposition.

Il n’existe donc plus de doute : que le litige relève de la loi de 1994 ou de celle de 2010, l’ACP est bien recevable à agir en réparation des parties communes.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

Lire plus arrow_forward

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

  • Sitothèque

  • close