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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La recevabilité de l’action de l’ACP contre le promoteur

L’ACP est-elle recevable à agir dans un litige contre le promoteur et le constructeur ?

L’ACP doit disposer d’un intérêt né et actuel pour agir (art. 17 et 18 du Code judiciaire), et cette condition doit être présente au moment de l’introduction de l’action.

Aujourd’hui, depuis la loi du 2 juin 2010, la question ne se pose plus. Le nouvel article 577-9, § 1er, du Code civil dispose que :

«  L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit. »

Avant la loi du 2 juin 2010, la question était controversée.

L’article 577-9, § 1er, du Code civil, alors en vigueur, prévoyait seulement que l’ACP était dotée de la personnalité juridique et avait qualité pour agir en justice, en demandant comme en défendant.

Cependant, l’objet de l’association des copropriétaires se limite à la conservation et à l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis (article 577-5, § 3, du Code civil).

Certains considéraient que c’est en fonction de cet objet limité, que le droit de l’ACP à agir en justice devait être apprécié.

De plus, l’ACP n’est pas propriétaire de l’immeuble ni des parties communes et elle n’est pas le contractant de l’entrepreneur ou du promoteur.

Fallait-il donc, avant la loi du 2 juin 2010, refuser de recevoir l’ACP dans son action en responsabilité contre l’entrepreneur en raison de l’état des parties communes ?

Non, a jugé la Cour d’appel de Bruxelles (Résidence Versailles VI, 15 septembre 2011).

Dans cette affaire, l’ACP était intervenue à la cause et réclamait des montants correspondant à 100 %, 75 % ou 50 % des travaux de réparation à certaines parties communes de l’immeuble.

De plus l’ACP réclamait aussi des dommages et intérêts pour privation de jouissance.

Le litige que devait juger la Cour d’appel relevait de la loi du 30 juin 1994.

La Cour d’appel de Bruxelles n’a pas hésité à recevoir l’ACP comme partie intervenante et à déclarer sa demande partiellement fondée.

Si l’ACP n’est pas propriétaire des parties communes, dit la Cour d’appel, elle en assume néanmoins la gestion et leur bon état relève des finalités propres pour lesquelles l’association des copropriétaires a reçu la personnalité juridique.

Et la Cour ajoute que l’action en responsabilité contre les promoteurs et constructeurs en raison de l’état des parties communes est recevable au regard des objectifs poursuivis par le législateur de 1994.

Il est intéressant de relever que la Cour d’appel fait état, sur la question de la recevabilité de l’action de l’ACP, de courants jurisprudentiels et doctrinaux en sens contraire.

Or, dit la Cour, les intentions du législateur ont été précisées dans la loi du 2 juin 2010 par l’ajout précité à l’article 577-9, § 1er, du Code civil. Cela doit conduire à recevoir l’action de l’ACP.

La Cour d’appel pouvait-elle juger en ce sens ?

Les promoteurs ont posé la question par un pourvoi en cassation.

Dans son arrêt du 18 octobre 2013 (rôle n° C.12.0209.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a validé le raisonnement de la Cour d’appel de Bruxelles.

La Cour de cassation relève que l’ACP peut ester en justice en vue d’assurer la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.

Et les travaux préparatoires de la loi, dit la Cour de cassation, énoncent que la bonne administration de l’immeuble peut impliquer des actes de disposition.

Il n’existe donc plus de doute : que le litige relève de la loi de 1994 ou de celle de 2010, l’ACP est bien recevable à agir en réparation des parties communes.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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