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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La recevabilité de l’action de l’ACP contre le promoteur

L’ACP est-elle recevable à agir dans un litige contre le promoteur et le constructeur ?

L’ACP doit disposer d’un intérêt né et actuel pour agir (art. 17 et 18 du Code judiciaire), et cette condition doit être présente au moment de l’introduction de l’action.

Aujourd’hui, depuis la loi du 2 juin 2010, la question ne se pose plus. Le nouvel article 577-9, § 1er, du Code civil dispose que :

«  L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit. »

Avant la loi du 2 juin 2010, la question était controversée.

L’article 577-9, § 1er, du Code civil, alors en vigueur, prévoyait seulement que l’ACP était dotée de la personnalité juridique et avait qualité pour agir en justice, en demandant comme en défendant.

Cependant, l’objet de l’association des copropriétaires se limite à la conservation et à l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis (article 577-5, § 3, du Code civil).

Certains considéraient que c’est en fonction de cet objet limité, que le droit de l’ACP à agir en justice devait être apprécié.

De plus, l’ACP n’est pas propriétaire de l’immeuble ni des parties communes et elle n’est pas le contractant de l’entrepreneur ou du promoteur.

Fallait-il donc, avant la loi du 2 juin 2010, refuser de recevoir l’ACP dans son action en responsabilité contre l’entrepreneur en raison de l’état des parties communes ?

Non, a jugé la Cour d’appel de Bruxelles (Résidence Versailles VI, 15 septembre 2011).

Dans cette affaire, l’ACP était intervenue à la cause et réclamait des montants correspondant à 100 %, 75 % ou 50 % des travaux de réparation à certaines parties communes de l’immeuble.

De plus l’ACP réclamait aussi des dommages et intérêts pour privation de jouissance.

Le litige que devait juger la Cour d’appel relevait de la loi du 30 juin 1994.

La Cour d’appel de Bruxelles n’a pas hésité à recevoir l’ACP comme partie intervenante et à déclarer sa demande partiellement fondée.

Si l’ACP n’est pas propriétaire des parties communes, dit la Cour d’appel, elle en assume néanmoins la gestion et leur bon état relève des finalités propres pour lesquelles l’association des copropriétaires a reçu la personnalité juridique.

Et la Cour ajoute que l’action en responsabilité contre les promoteurs et constructeurs en raison de l’état des parties communes est recevable au regard des objectifs poursuivis par le législateur de 1994.

Il est intéressant de relever que la Cour d’appel fait état, sur la question de la recevabilité de l’action de l’ACP, de courants jurisprudentiels et doctrinaux en sens contraire.

Or, dit la Cour, les intentions du législateur ont été précisées dans la loi du 2 juin 2010 par l’ajout précité à l’article 577-9, § 1er, du Code civil. Cela doit conduire à recevoir l’action de l’ACP.

La Cour d’appel pouvait-elle juger en ce sens ?

Les promoteurs ont posé la question par un pourvoi en cassation.

Dans son arrêt du 18 octobre 2013 (rôle n° C.12.0209.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a validé le raisonnement de la Cour d’appel de Bruxelles.

La Cour de cassation relève que l’ACP peut ester en justice en vue d’assurer la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.

Et les travaux préparatoires de la loi, dit la Cour de cassation, énoncent que la bonne administration de l’immeuble peut impliquer des actes de disposition.

Il n’existe donc plus de doute : que le litige relève de la loi de 1994 ou de celle de 2010, l’ACP est bien recevable à agir en réparation des parties communes.

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Nouveaux droits de rôle

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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