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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La recevabilité de l’action de l’ACP contre le promoteur

L’ACP est-elle recevable à agir dans un litige contre le promoteur et le constructeur ?

L’ACP doit disposer d’un intérêt né et actuel pour agir (art. 17 et 18 du Code judiciaire), et cette condition doit être présente au moment de l’introduction de l’action.

Aujourd’hui, depuis la loi du 2 juin 2010, la question ne se pose plus. Le nouvel article 577-9, § 1er, du Code civil dispose que :

«  L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit. »

Avant la loi du 2 juin 2010, la question était controversée.

L’article 577-9, § 1er, du Code civil, alors en vigueur, prévoyait seulement que l’ACP était dotée de la personnalité juridique et avait qualité pour agir en justice, en demandant comme en défendant.

Cependant, l’objet de l’association des copropriétaires se limite à la conservation et à l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis (article 577-5, § 3, du Code civil).

Certains considéraient que c’est en fonction de cet objet limité, que le droit de l’ACP à agir en justice devait être apprécié.

De plus, l’ACP n’est pas propriétaire de l’immeuble ni des parties communes et elle n’est pas le contractant de l’entrepreneur ou du promoteur.

Fallait-il donc, avant la loi du 2 juin 2010, refuser de recevoir l’ACP dans son action en responsabilité contre l’entrepreneur en raison de l’état des parties communes ?

Non, a jugé la Cour d’appel de Bruxelles (Résidence Versailles VI, 15 septembre 2011).

Dans cette affaire, l’ACP était intervenue à la cause et réclamait des montants correspondant à 100 %, 75 % ou 50 % des travaux de réparation à certaines parties communes de l’immeuble.

De plus l’ACP réclamait aussi des dommages et intérêts pour privation de jouissance.

Le litige que devait juger la Cour d’appel relevait de la loi du 30 juin 1994.

La Cour d’appel de Bruxelles n’a pas hésité à recevoir l’ACP comme partie intervenante et à déclarer sa demande partiellement fondée.

Si l’ACP n’est pas propriétaire des parties communes, dit la Cour d’appel, elle en assume néanmoins la gestion et leur bon état relève des finalités propres pour lesquelles l’association des copropriétaires a reçu la personnalité juridique.

Et la Cour ajoute que l’action en responsabilité contre les promoteurs et constructeurs en raison de l’état des parties communes est recevable au regard des objectifs poursuivis par le législateur de 1994.

Il est intéressant de relever que la Cour d’appel fait état, sur la question de la recevabilité de l’action de l’ACP, de courants jurisprudentiels et doctrinaux en sens contraire.

Or, dit la Cour, les intentions du législateur ont été précisées dans la loi du 2 juin 2010 par l’ajout précité à l’article 577-9, § 1er, du Code civil. Cela doit conduire à recevoir l’action de l’ACP.

La Cour d’appel pouvait-elle juger en ce sens ?

Les promoteurs ont posé la question par un pourvoi en cassation.

Dans son arrêt du 18 octobre 2013 (rôle n° C.12.0209.F, www.juridat.be), la Cour de cassation a validé le raisonnement de la Cour d’appel de Bruxelles.

La Cour de cassation relève que l’ACP peut ester en justice en vue d’assurer la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.

Et les travaux préparatoires de la loi, dit la Cour de cassation, énoncent que la bonne administration de l’immeuble peut impliquer des actes de disposition.

Il n’existe donc plus de doute : que le litige relève de la loi de 1994 ou de celle de 2010, l’ACP est bien recevable à agir en réparation des parties communes.

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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