Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le fonctionnement de la promotion immobilière

La promotion immobilière est une activité économique et non un contrat proprement dit.

En effet, elle s’exerce soit au travers d’un contrat de vente, d’un contrat d’entreprise ou encore d’un contrat de coordination.

Ces contrats sont régis par leur cadre normatif propre et par la loi Breyne lorsque l’opérateur procure une habitation en état d’habitabilité et qu’un paiement au moins intervient avant l’achèvement.

En d’autres termes, quelle que soit la forme de la promotion, si le produit final est inachevé, la loi Breyne ne gouverne pas l’opération.

C’est le cas de la promotion en casco (fermé, ouvert avec ou sans les fluides et arrivées techniques).

Le promoteur, en régime Breyne ou non, est investi d’une obligation de résultat.

En effet, la délivrance dans la vente et l’exécution de l’ouvrage commandé dans l’entreprise sont des obligations de résultat.

En loi Breyne, le promoteur-vendeur est lui aussi tenu à la responsabilité décennale aux côtés et comme l’entrepreneur et l’architecte (art. 6).

Le promoteur-entrepreneur est de toute façon tenu à cette responsabilité (art. 1792 et 2272 du Code civil).

Au premier degré, dans la promotion-vente, l’acheteur dispose d’un recours :

  • En délivrance de la chose conforme s’il n’a pas encore agréé,
  • En garantie des vices cachés matériels ou fonctionnels,
  • En réparation des désordre décennaux si la loi Breyne s’applique,
  • Et contre l’éviction.

Au premier degré, dans la promotion-entreprise, le maître de l’ouvrage dispose d’un recours :

  • En réparation des vices véniels cachés après réception provisoire,
  • En réparation de tous les vices décennaux.

Au second degré, dans la promotion-vente, l’acheteur final dispose du recours en garantie de son vendeur contre les entreprises de travaux et contre fournisseurs de matériaux (art. 1615 du Code civil),

Dans la promotion-entreprise, le maître de l’ouvrage ne dispose que du recours en garantie contre les fournisseurs de matériaux du promoteur.

Si le destinataire du produit final est un consommateur, le promoteur quelle qu’en soit la forme, ne peut opposer de restriction contractuelle à sa responsabilité (art. VI.83 Code de droit économique).

La question de savoir si cette protection s’applique au recours en amont contre l’entrepreneur ou le vendeur du vendeur (clause abusive au second degré) est controversée.

À ce jour, ce n’est pas reconnu par la Cour de cassation.

Dans la promotion en RDA, le vendeur du sol n’est pas un promoteur ; il ne procure pas une habitation.

Le courant consumériste qui tendait à traiter pareillement l’intervenant sol et l’intervenant bâti en raison de l’unicité de l’opération a fait long feu.

Sa responsabilité se limite à celle du vendeur de droits indivis concurrents sur le sol.

Il n’en va autrement que s’il s’engage aux côtés du promoteur ou s’il constitue une société simple avec lui, sauf si c’est une société interne en participation (art. 4 :14, alinéa 2, CSA).

Selon une « décision contraignante unanime » n° 23/2007 du 20 novembre 2007 du Groupe d’impulsion des commissions provinciales d’enregistrement (Moniteur Belge du 14 janvier 2010) :

  • Le « promoteur vendeur » ne doit pas être considéré comme un entrepreneur général et ne doit donc pas être enregistré comme tel,
  • En revanche, le « promoteur-entrepreneur » doit être considéré comme un entrepreneur général même s’il sous-traite tout ou partie de l’entreprise.

Le promoteur-entrepreneur, même s’il fait réaliser entièrement les travaux par des sous-traitants, doit fournir la preuve de la capacité professionnelle générale et de la compétence professionnelle particulière relative aux activités de l’entreprise générale.

La photo : un bel immeuble au coin de l’avenue Lepoutre et de la rue Mignot Deltanche à Ixelles.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

  • Sitothèque

  • close