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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le fonctionnement de la promotion immobilière

La promotion immobilière est une activité économique et non un contrat proprement dit.

En effet, elle s’exerce soit au travers d’un contrat de vente, d’un contrat d’entreprise ou encore d’un contrat de coordination.

Ces contrats sont régis par leur cadre normatif propre et par la loi Breyne lorsque l’opérateur procure une habitation en état d’habitabilité et qu’un paiement au moins intervient avant l’achèvement.

En d’autres termes, quelle que soit la forme de la promotion, si le produit final est inachevé, la loi Breyne ne gouverne pas l’opération.

C’est le cas de la promotion en casco (fermé, ouvert avec ou sans les fluides et arrivées techniques).

Le promoteur, en régime Breyne ou non, est investi d’une obligation de résultat.

En effet, la délivrance dans la vente et l’exécution de l’ouvrage commandé dans l’entreprise sont des obligations de résultat.

En loi Breyne, le promoteur-vendeur est lui aussi tenu à la responsabilité décennale aux côtés et comme l’entrepreneur et l’architecte (art. 6).

Le promoteur-entrepreneur est de toute façon tenu à cette responsabilité (art. 1792 et 2272 du Code civil).

Au premier degré, dans la promotion-vente, l’acheteur dispose d’un recours :

  • En délivrance de la chose conforme s’il n’a pas encore agréé,
  • En garantie des vices cachés matériels ou fonctionnels,
  • En réparation des désordre décennaux si la loi Breyne s’applique,
  • Et contre l’éviction.

Au premier degré, dans la promotion-entreprise, le maître de l’ouvrage dispose d’un recours :

  • En réparation des vices véniels cachés après réception provisoire,
  • En réparation de tous les vices décennaux.

Au second degré, dans la promotion-vente, l’acheteur final dispose du recours en garantie de son vendeur contre les entreprises de travaux et contre fournisseurs de matériaux (art. 1615 du Code civil),

Dans la promotion-entreprise, le maître de l’ouvrage ne dispose que du recours en garantie contre les fournisseurs de matériaux du promoteur.

Si le destinataire du produit final est un consommateur, le promoteur quelle qu’en soit la forme, ne peut opposer de restriction contractuelle à sa responsabilité (art. VI.83 Code de droit économique).

La question de savoir si cette protection s’applique au recours en amont contre l’entrepreneur ou le vendeur du vendeur (clause abusive au second degré) est controversée.

À ce jour, ce n’est pas reconnu par la Cour de cassation.

Dans la promotion en RDA, le vendeur du sol n’est pas un promoteur ; il ne procure pas une habitation.

Le courant consumériste qui tendait à traiter pareillement l’intervenant sol et l’intervenant bâti en raison de l’unicité de l’opération a fait long feu.

Sa responsabilité se limite à celle du vendeur de droits indivis concurrents sur le sol.

Il n’en va autrement que s’il s’engage aux côtés du promoteur ou s’il constitue une société simple avec lui, sauf si c’est une société interne en participation (art. 4 :14, alinéa 2, CSA).

Selon une « décision contraignante unanime » n° 23/2007 du 20 novembre 2007 du Groupe d’impulsion des commissions provinciales d’enregistrement (Moniteur Belge du 14 janvier 2010) :

  • Le « promoteur vendeur » ne doit pas être considéré comme un entrepreneur général et ne doit donc pas être enregistré comme tel,
  • En revanche, le « promoteur-entrepreneur » doit être considéré comme un entrepreneur général même s’il sous-traite tout ou partie de l’entreprise.

Le promoteur-entrepreneur, même s’il fait réaliser entièrement les travaux par des sous-traitants, doit fournir la preuve de la capacité professionnelle générale et de la compétence professionnelle particulière relative aux activités de l’entreprise générale.

La photo : un bel immeuble au coin de l’avenue Lepoutre et de la rue Mignot Deltanche à Ixelles.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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