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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le fonctionnement de la promotion immobilière

La promotion immobilière est une activité économique et non un contrat proprement dit.

En effet, elle s’exerce soit au travers d’un contrat de vente, d’un contrat d’entreprise ou encore d’un contrat de coordination.

Ces contrats sont régis par leur cadre normatif propre et par la loi Breyne lorsque l’opérateur procure une habitation en état d’habitabilité et qu’un paiement au moins intervient avant l’achèvement.

En d’autres termes, quelle que soit la forme de la promotion, si le produit final est inachevé, la loi Breyne ne gouverne pas l’opération.

C’est le cas de la promotion en casco (fermé, ouvert avec ou sans les fluides et arrivées techniques).

Le promoteur, en régime Breyne ou non, est investi d’une obligation de résultat.

En effet, la délivrance dans la vente et l’exécution de l’ouvrage commandé dans l’entreprise sont des obligations de résultat.

En loi Breyne, le promoteur-vendeur est lui aussi tenu à la responsabilité décennale aux côtés et comme l’entrepreneur et l’architecte (art. 6).

Le promoteur-entrepreneur est de toute façon tenu à cette responsabilité (art. 1792 et 2272 du Code civil).

Au premier degré, dans la promotion-vente, l’acheteur dispose d’un recours :

  • En délivrance de la chose conforme s’il n’a pas encore agréé,
  • En garantie des vices cachés matériels ou fonctionnels,
  • En réparation des désordre décennaux si la loi Breyne s’applique,
  • Et contre l’éviction.

Au premier degré, dans la promotion-entreprise, le maître de l’ouvrage dispose d’un recours :

  • En réparation des vices véniels cachés après réception provisoire,
  • En réparation de tous les vices décennaux.

Au second degré, dans la promotion-vente, l’acheteur final dispose du recours en garantie de son vendeur contre les entreprises de travaux et contre fournisseurs de matériaux (art. 1615 du Code civil),

Dans la promotion-entreprise, le maître de l’ouvrage ne dispose que du recours en garantie contre les fournisseurs de matériaux du promoteur.

Si le destinataire du produit final est un consommateur, le promoteur quelle qu’en soit la forme, ne peut opposer de restriction contractuelle à sa responsabilité (art. VI.83 Code de droit économique).

La question de savoir si cette protection s’applique au recours en amont contre l’entrepreneur ou le vendeur du vendeur (clause abusive au second degré) est controversée.

À ce jour, ce n’est pas reconnu par la Cour de cassation.

Dans la promotion en RDA, le vendeur du sol n’est pas un promoteur ; il ne procure pas une habitation.

Le courant consumériste qui tendait à traiter pareillement l’intervenant sol et l’intervenant bâti en raison de l’unicité de l’opération a fait long feu.

Sa responsabilité se limite à celle du vendeur de droits indivis concurrents sur le sol.

Il n’en va autrement que s’il s’engage aux côtés du promoteur ou s’il constitue une société simple avec lui, sauf si c’est une société interne en participation (art. 4 :14, alinéa 2, CSA).

Selon une « décision contraignante unanime » n° 23/2007 du 20 novembre 2007 du Groupe d’impulsion des commissions provinciales d’enregistrement (Moniteur Belge du 14 janvier 2010) :

  • Le « promoteur vendeur » ne doit pas être considéré comme un entrepreneur général et ne doit donc pas être enregistré comme tel,
  • En revanche, le « promoteur-entrepreneur » doit être considéré comme un entrepreneur général même s’il sous-traite tout ou partie de l’entreprise.

Le promoteur-entrepreneur, même s’il fait réaliser entièrement les travaux par des sous-traitants, doit fournir la preuve de la capacité professionnelle générale et de la compétence professionnelle particulière relative aux activités de l’entreprise générale.

La photo : un bel immeuble au coin de l’avenue Lepoutre et de la rue Mignot Deltanche à Ixelles.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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