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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le fonctionnement de la promotion immobilière

La promotion immobilière est une activité économique et non un contrat proprement dit.

En effet, elle s’exerce soit au travers d’un contrat de vente, d’un contrat d’entreprise ou encore d’un contrat de coordination.

Ces contrats sont régis par leur cadre normatif propre et par la loi Breyne lorsque l’opérateur procure une habitation en état d’habitabilité et qu’un paiement au moins intervient avant l’achèvement.

En d’autres termes, quelle que soit la forme de la promotion, si le produit final est inachevé, la loi Breyne ne gouverne pas l’opération.

C’est le cas de la promotion en casco (fermé, ouvert avec ou sans les fluides et arrivées techniques).

Le promoteur, en régime Breyne ou non, est investi d’une obligation de résultat.

En effet, la délivrance dans la vente et l’exécution de l’ouvrage commandé dans l’entreprise sont des obligations de résultat.

En loi Breyne, le promoteur-vendeur est lui aussi tenu à la responsabilité décennale aux côtés et comme l’entrepreneur et l’architecte (art. 6).

Le promoteur-entrepreneur est de toute façon tenu à cette responsabilité (art. 1792 et 2272 du Code civil).

Au premier degré, dans la promotion-vente, l’acheteur dispose d’un recours :

  • En délivrance de la chose conforme s’il n’a pas encore agréé,
  • En garantie des vices cachés matériels ou fonctionnels,
  • En réparation des désordre décennaux si la loi Breyne s’applique,
  • Et contre l’éviction.

Au premier degré, dans la promotion-entreprise, le maître de l’ouvrage dispose d’un recours :

  • En réparation des vices véniels cachés après réception provisoire,
  • En réparation de tous les vices décennaux.

Au second degré, dans la promotion-vente, l’acheteur final dispose du recours en garantie de son vendeur contre les entreprises de travaux et contre fournisseurs de matériaux (art. 1615 du Code civil),

Dans la promotion-entreprise, le maître de l’ouvrage ne dispose que du recours en garantie contre les fournisseurs de matériaux du promoteur.

Si le destinataire du produit final est un consommateur, le promoteur quelle qu’en soit la forme, ne peut opposer de restriction contractuelle à sa responsabilité (art. VI.83 Code de droit économique).

La question de savoir si cette protection s’applique au recours en amont contre l’entrepreneur ou le vendeur du vendeur (clause abusive au second degré) est controversée.

À ce jour, ce n’est pas reconnu par la Cour de cassation.

Dans la promotion en RDA, le vendeur du sol n’est pas un promoteur ; il ne procure pas une habitation.

Le courant consumériste qui tendait à traiter pareillement l’intervenant sol et l’intervenant bâti en raison de l’unicité de l’opération a fait long feu.

Sa responsabilité se limite à celle du vendeur de droits indivis concurrents sur le sol.

Il n’en va autrement que s’il s’engage aux côtés du promoteur ou s’il constitue une société simple avec lui, sauf si c’est une société interne en participation (art. 4 :14, alinéa 2, CSA).

Selon une « décision contraignante unanime » n° 23/2007 du 20 novembre 2007 du Groupe d’impulsion des commissions provinciales d’enregistrement (Moniteur Belge du 14 janvier 2010) :

  • Le « promoteur vendeur » ne doit pas être considéré comme un entrepreneur général et ne doit donc pas être enregistré comme tel,
  • En revanche, le « promoteur-entrepreneur » doit être considéré comme un entrepreneur général même s’il sous-traite tout ou partie de l’entreprise.

Le promoteur-entrepreneur, même s’il fait réaliser entièrement les travaux par des sous-traitants, doit fournir la preuve de la capacité professionnelle générale et de la compétence professionnelle particulière relative aux activités de l’entreprise générale.

La photo : un bel immeuble au coin de l’avenue Lepoutre et de la rue Mignot Deltanche à Ixelles.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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