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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’impact de l’arrêt Kozuba de la Cour de Justice de l’Union Européenne sur les rénovations de bâtiment

La directive TVA assujettit les livraisons de bâtiments neufs Pour rappel, le principe de base est l’assujettissement à la TVA des livraisons de bâtiments neufs, soit, selon l’article 12, § 1er, a) de la directive : « la livraison d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment et du sol y attenant, effectuée avant sa première occupation ». L’article […]

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Nos derniers articles

L’affaire du coefficient pour l’ATN « mise à disposition »

Il n’échappé à personne que deux Cours d’Appel (Gand, 24 mai 2016 et Anvers, 24 janvier 2017) ont jugé inconstitutionnelle l’application d’un coefficient de 3,8 dans le calcul de l’ATN lorsque le logement est mis à disposition par une personne morale. En effet, ce coefficient ne s’applique pas lorsque c’est une personne physique qui met […]

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Les risques de la RDA (II)

La RDA dans une promotion immobilière exprime souvent une collaboration entre le propriétaire foncier et le promoteur immobilier. Chacun y trouve son compte. Le promoteur ne doit pas immobiliser des fonds pour acheter le terrain pour y construire, et le propriétaire du sol vendra au prix du bâti, flatté par la construction par rapport au […]

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L’avis de la CRMS

En Région de Bruxelles-Capitale, la Commission Royale des Monuments et Sites (CRMS) dispose d’une compétence d’avis en matière de classement ou d’inscription et en cas de déclassement ou de désinscription. Elle donne également un avis lorsque des travaux sont projetés dans la zone de protection d’un bien classé. Le permis d’urbanisme relatif à un bien […]

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Pas de preuve par email dans la vente immobilière

La Cour d’appel d’Anvers a jeté un sacré pavé dans la mare. L’affaire commence très banalement : des parties négocient une vente d’immeuble par échange d’emails avec l’agent immobilier. Il apparaît de la chaîne des courriels qu’un accord est survenu sur la chose et le prix. Puis l’affaire tourne mal et l’acheteur frustré réclame une indemnité […]

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Les risques de la RDA (I)

Une RDA permet de scinder la propriété du sol et du bâti. La TVA ne portera que sur la livraison du bâti neuf. En effet, la TVA ne frappe l’ensemble qu’à la condition que la parcelle attenante et le bâti soient vendus simultanément par le même vendeur. Lorsque le vendeur n’est pas la même personne, […]

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De la communauté à la séparation de biens

En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €. Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun. Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé […]

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Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision. Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes. Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

En cas de poursuites pénales, on ne va pas en prison pour une infraction d’urbanisme mais on risque une autre peine souvent très lourde, la confiscation des loyers. Ce sera le cas lors que les travaux ou la division en plusieurs logements, non couverts par un permis d’urbanisme, ont généré des loyers que le propriétaire […]

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Un non résident possède un immeuble en Belgique

Deux impôts directs principaux trouvent à s’appliquer sur les immeubles sis en Belgique. Il s’agit du précompte immobilier et de l’impôt sur les revenus (via le revenu immobilier). Si, à l’origine, le précompte immobilier était imputé sur le revenu immobilier, ce n’est plus le cas depuis l’exercice d’imposition 1995, ceci en raison de l’article 21 […]

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L’exercice de l’exception d’inexécution

Dans le contrat synallagmatique, comme la vente ou le bail par exemple, les obligations s’exécutent trait pour trait. Les obligations réciproques dépendant l’une de l’autre, un débiteur peut suspendre l’exécution de son obligation, sans autorisation du juge, aussi longtemps que son créancier manque à sa propre obligation. C’est l’exception d’inexécution ou exceptio non adimpleti contractus. […]

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La faculté de résiliation triennale au profit du bailleur

Dans le bail commercial, le preneur dispose du droit de résilier le bail à l’occasion de chaque triennat, sans justification ni indemnité, et avec un préavis de six mois. C’est une disposition impérative en sorte que le bail ne peut l’exclure et ne doit pas la mentionner. Un droit de résiliation triennale existe aussi en […]

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Qu’est devenu le bonus logement ?

À Bruxelles, à compter de l’exercice d’imposition 2017, le bonus logement est supprimé pour les acquisitions immobilières postérieures au 1er janvier 2017. Le bonus logement est la réduction d’impôt octroyée pour les emprunts et assurances-vie contractées en vue de l’acquisition de l’habitation propre et unique. Ce bonus logement demeure cependant applicable pour les emprunts ET […]

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Peut-on quitter la colocation sans l’accord des autres ?

Une colocation est organisée entre trois colocataires. Un des colocataires décide ensuite de quitter les lieux et négocie seul son départ avec le bailleur. Il est libéré du bail par le bailleur. Ses colocataires considèrent que cette résiliation devait être convenue ensemble mais le juge d’appel ne leur donne pas raison. Les colocataires forment alors […]

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La théorie de la rémunération mise en question

La théorie de la rémunération en deux mots La théorie de la rémunération veut les avantages de toute nature (ATN) octroyés par une société à son gérant ou à un salarié constituent une forme de rémunération et que les frais occasionnés soient, à ce titre, déductibles pour la société. Cette vision des choses (caractère imposable […]

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Résiliation anticipée du bail de résidence de courte durée

Des cohabitants louent un appartement à titre de résidence principale, par bail de trois ans. Ils se séparent.  Monsieur s’en va et demande à être désolidarisé du bail. Madame et le bailleur décident alors de résilier amiablement le bail, et de reconclure un nouveau bail de trois ans, sans Monsieur. Trois mois avant l’expiration de […]

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Funding loss ou 6 mois d’indemnité de remploi ?

L’article 1907bis du Code civil dispose qu’en cas de remboursement anticipé d’un prêt, il ne peut être réclamé une indemnité supérieure à six mois d’intérêts sur la somme remboursée. La question est la suivante : s’agit-il d’une disposition régulant la clause de remboursement anticipé ou cette limitation s’applique-t-elle à toute indemnité réclamée par le prêteur en […]

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Bail d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique

J’ai souvent abordé la question de l’influence d’une infraction urbanistique dans la validité de la vente de l’immeuble. Cette question est importante dans la vente mais aussi dans le bail de l’immeuble. Dans la pratique, on est moins attentif aux questions urbanistiques dans le marché locatif. C’est un tort, comme on le verra ci-dessous. On […]

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La fiscalité de logeurs AirBnb

On verra rapidement la situation où l’activité est logée en société (1) pour ensuite se concentrer plus largement sur la situation d’une personne physique (2). On terminera en évoquant les éventuelles taxes locales (3). En société  Impôt des sociétés La situation n’est guère complexe en ce qui concerne une société. En effet, dans la mesure […]

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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