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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le projet de nouveau taux réduit de 6 % pour la démolition-reconstruction

Pour atténuer la crise économique liée à la crise sanitaire, le gouvernement De Croo souhaite soutenir le secteur de l’immobilier neuf. A cette fin, une loi-programme est en préparation et sera bientôt soumise au Conseil d’Etat. Le site du SPF Finances annonce depuis ce 3 novembre que la loi-programme contiendra un chapitre dédié au soutien […]

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Il faut réparer le contrat, pas l’annuler !

Un entrepreneur est chargé de construire une maison et son garage. Les travaux ont donné lieu à plusieurs conflits. Le maître de l’ouvrage va finalement se résoudre à poursuivre la nullité du contrat. En effet, il existait une différence de niveau entre la maison et le garage, ce qui était en contravention avec le permis […]

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L’entreprise de construction et son inscription à la BCE

La Cour d’appel de Mons a rendu le 19 février 2020 un arrêt[1] intéressant. Il s’agit de la validité d’un contrat de gros œuvre conclu par une entreprise inscrite à la BCE en qualité d’entreprise générale. Cette entreprise n’était pas inscrite à la BCE pour la qualification de gros œuvre. Cette qualification doit être justifié […]

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Intérêt légitime au renouvellement du bail commercial

Le preneur peut demander le renouvellement de son bail commercial selon l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux. Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre. L’article 16, I, 6°, de la loi permet au bailleur de refuser le renouvellement pour motif d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur. C’est le […]

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Amortissement et investissement immobilier

Une modification légale concernant les amortissements est intervenue dans le cadre de la réforme de l’Isoc. Elle est applicable à partir du 1er janvier 2020. Dorénavant : Toute société (grande ou PME) doit réaliser sa première dotation aux amortissements en proportion seulement de la partie de l’exercice comptable au cours de laquelle les immobilisations sont […]

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Encore et toujours l’accord sur la chose et le prix

Un jugement du 30 novembre 2018 de la 9ième du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (R.G. n° 18/2734/A) nous apporte une synthèse bienvenue sur le lancinant problème de la naissance de la vente par accord sur la chose, le prix et les éléments substantiels. Ce jugement étant inédit, je vous le soumets ci-dessous. […]

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Les actions propter rem, accessoires de la choses vendue

Les accessoires de la chose vendue suivent cette chose, et reviennent à l’acheteur en cas de vente (art. 1615 du Code civil). Il s’agit des accessoires intiment liés à la chose, comme les actions en garantie par exemple. Illustrons ces principes. Un immeuble est loué par un indivisaire administrateur, sans l’accord de l’autre. Le loyer […]

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L’indemnité forfaitaire de 10 % (II)

Revenons sur une clause fameuse que l’on retrouve dans pratiquement tous les compromis. Elle se présente comme suit : « Si une des parties reste en défaut de remplir ses obligations, après une mise en demeure notifiée par exploit d’huissier ou lettre recommandée adressée à la partie défaillante et restée sans suite pendant quinze jours, l’autre partie […]

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Est-il possible de bénéficier de l’abattement de 175.000 € tout en demeurant propriétaire (indivis) ?

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions visées à l’article 46bis du Code des droits d’enregistrement (https://gillescarnoy.be/2011/05/31/labattement-primaire-a-bruxelles/ ; https://gillescarnoy.be/2018/04/03/labattement-a-bruxelles-wallonie-nouveautes-2018/ ; https://gillescarnoy.be/2017/10/31/labattement-sol-bruxelles/). L’esprit de l’abattement prévue par la Région de Bruxelles-Capitale consiste à réduire de 175.000 […]

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La taxation des plus-values immobilières

En règle, les plus-values réalisées par un particulier lors de la revente d’un bien immeuble ne sont pas imposables. En effet, il est considéré qu’agissant dans un cadre privé, un particulier n’a pas à subir de taxation sur la plus-value acquise, même importante. Néanmoins, il est des cas où les plus-values seront imposables, tantôt en […]

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Déduire les frais de la villa de Knokke

La déduction à l’impôt des sociétés des frais relatifs à une résidence secondaire reste délicate. En général, le dirigeant de la société déclare un ATN pour la jouissance de la maison appartenant à la société. L’immeuble se justifie dans le patrimoine social par le fait qu’il représente un mode de rémunération du dirigeant dont le […]

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Exonération du revenu de cession d’emphytéose

Les revenus immobiliers ne comprennent pas seulement les revenus issus de la location. Ils comprennent également « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires » (art. 7, § 1er, 3°, du CIR). Les « droits immobiliers similaires » sont les droits d’usage à long terme […]

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Les loyers d’une sous-location non autorisée reviennent au propriétaire-bailleur

Un appartement situé à Paris est loué. Le locataire sous-loue dans le cadre d’une exploitation AirbnB sans l’autorisation du propriétaire. Ce dernier réclame le produit de la sous-location. L’article 546 du Code civil dispose que la propriété d’un chose immobilière « donne droit sur tout ce qu’elle produit (…). Ce droit s’appelle droit d’accession. » L’article 547 […]

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Immeuble, AirBnb et économie collaborative

Le 11 janvier 2017, je m’intéressai à l’introduction en droit belge d’un régime spécifique à l’économie collaborative (https://gillescarnoy.be/2017/01/11/la-fiscalite-de-logeurs-airbnb/). Ce régime a depuis été modifié par la loi du 18 juillet 2018 relative à la relance économique et au renforcement de la cohésion sociale, en vigueur pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2018. […]

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Exploiter un appart-hôtel à Bruxelles ou en Région Wallonne

L’exploitation d’un immeuble en hébergement devient une matière de plus en plus complexe. Cela est dû à la fois à la régionalisation d’une partie des compétences liées à la détention immobilière, tant sur les plans civils fiscaux et réglementaires, qu’à l’apparition de nouveaux modes d’exploitation permises par les applications de partage et que les différents […]

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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